Что делать при разводе с ипотечной квартирой

Содержание

Как делится квартира в ипотеке при разводе в 2020 г

Что делать при разводе с ипотечной квартирой

Последние изменения: Январь 2020

Разделу при расторжении брачного союза подлежит не только совместно нажитое имущество, но и «совместно нажитые» долговые обязательства.

Определить, как делится квартира в ипотеке при разводе – это решить одновременно объединённые две задачи, поскольку необходимо разделить и права на недвижимость и обязательства по выплате кредита.

Ключевыми моментами при разделе является дата оформления ипотеки относительно нахождения в браке, наличие несовершеннолетних детей и брачного контракта.

Способы раздела

В среднем по статистике срок погашения ипотеки в России составляет 13 лет, значительно превышая период нахождения в браке. Приобретая в кредит квартиру под её залог, молодожёны не думают о том, что период выплаты по ипотеке и приобретения права собственности на совместное «гнёздышко» может перекрыть заключаемый «навечно» союз.

Что делать с ипотекой при разводе супругов, предусмотрено несколько способов:

  1. Мировое соглашение. Способы раздела жилплощади и выплаты остатка кредитного обязательства регулируются сторонами самостоятельно и заверяются нотариально.
  2. Добровольный отказ в пользу второй половины. Доля на недвижимость и бремя погашения кредитного обязательства переходит ко второму супругу.
  3. Выкуп причитающейся части. Вся квартира в ипотеке при разводе признаётся собственностью выкупившей стороны, взявшей обязательства по дальнейшему погашению кредита и оплатившей часть внесённых денежных средств вторым участником.
  4. Досрочное погашение обязательств по кредиту. При наличии оборотных активов – самый оптимальный вариант, поскольку позволяет получить недвижимость в собственность с дальнейшим правом реализации и раздела вырученных денежных средств пропорционально внесённой части.
  5. Реализация недвижимости. Как продать ипотечную квартиру при разводе, определяется исключительно залогодержателем, при полном контроле и согласии. На практике банки часто не идут на продажу, поскольку теряют проценты от досрочного погашения займа.
  6. Внесение ежемесячных платежей. Несмотря на развод, квартира в ипотеке продолжает выплачиваться согласно заключённому договору.

Внесение изменений в кредитный договор возможно при условии отсутствия в договоре с банком пункта о прямом запрете при расторжении брака, что нередко включают кредитные организации.

В противном случае даже суд не примет решения по пересмотру, поскольку оно будет считаться ничтожным, нарушать права третьих лиц (банка) и не иметь юридической силы.

Тогда если квартира в ипотеке, а супруги разводятся, то факт расторжения брака не освобождает от выплат на прежних условиях.

Бывшие супруги остаются развязанными от брачных уз, но связанными общим кредитом. Банк имеет право предъявлять требования по выплате одному из участников или обоим одновременно по собственному выбору. Выходом для экс-супругов будет подписание дополнительного соглашения к первоначальному договору, предусматривающему замену солидарной ответственности на индивидуальные обязательства.

Оформление ипотеки до брака

Нормы статьи 36 СК РФ об имуществе, приобретённом до вступления в брак, считающегося единоличной собственностью, никто не отменял при условии к моменту регистрации в ЗАГСе полного погашения ипотечного кредита.

Если собственник муж, оформивший ипотеку до отсутствия брачных уз, то при разводе часть кредитного долга, выплачиваемого совместно, переводит жену в статус совладельца части квартиры, долг по ипотеке за которую погашен при совместной жизни. Даже не имеющая в период нахождения в браке источника дохода супруга имеет право на компенсацию на основании норм статьи 34 СК РФ.

По формальному признаку считается внесение платежей сторонами поровну и деление погашенной стоимости квартиры в половинном размере.

Однако размер вклада может быть скорректирован при предъявленных суду доказательствах:

  • проведения капитального ремонта, реконструкции, модернизации, существенно увеличивших стоимость жилья;
  • получения наследства или дара и внесения в погашение кредитной задолженности с предъявлением платёжных документов;
  • отсутствия дохода у одной из сторон по неуважительной причине.

Если один из супругов имел доход от трудовой или предпринимательской деятельности, а второй занимался ведением домашнего хозяйства, то что будет с ипотекой при разводе, определяется в общем случае как половина непогашенной части на момент заключения брака. Исключение – доказательство внесения личных средств, наличие брачного контракта и несовершеннолетних детей.

Наличие ипотеки и детей

  На основании п.2 статьи 39 СК РФ суд имеет право (не обязанность) отступить от принципа равенства долей супругов при наличии несовершеннолетних детей в интересах последних.

Квартира в ипотеке при разводе в случае, если есть ребёнок или несколько детей до 18 лет делится с отхождением от начала равенства долей при предоставлении веских обстоятельств необходимости:

  • отсутствие другого жилья для проживания с детьми;
  • тяжёлое заболевание ребёнка, требующее постоянного ухода согласно медицинскому заключению;
  • низкий уровень дохода, исключающий решение жилищного вопроса;
  • умышленные действия второго супруга, направленные на подрыв семейного бюджета, включая сознательное тунеядство, пагубное пристрастие к алкоголю, наркотикам и азартным играм.

Учитывая интересы детей, суд решит, что делать при разводе с ипотечной квартирой в индивидуальном порядке в зависимости от обстоятельств.

Судебная практика содержит следующие варианты:

  1. Передать квартиру в ипотеке при разводе стороне, остающейся с детьми. Часть невыплаченного долга обязан погасить владелец с возмещением выплаченной части вторым супругом в период нахождения в браке не в полной сумме выплаты, а частично согласно решению суда.
  2. Продать недвижимость (при условии согласия банка), погасить ипотечный кредит, а оставшуюся часть денежных средств передать супругу, остающемуся проживать с несовершеннолетними детьми.
  3. Переоформить кредитный договор на супруга с детьми без компенсационных выплат или выплатами в частичном размере.

Если ипотека погашалась материнским капиталом, то дети имеют собственную долю пропорционально внесённым средствам, неделимую при расторжении брака, поскольку не считаются совместно нажитым имуществом.

Перекочевавший с Запада «брачный контракт» несмотря на русскую ментальность, всё чаще используется при заключении браков, защищая права участников. В соответствии со статьёй 40 СК РФ – это соглашение, заключаемое до вступления в союз или в период нахождения в браке, предусматривающее имущественные права и обязанности в период брачных уз и при их расторжении.

Документ заверяется нотариально, в котором должно быть прописано:

  • как при разводе делится ипотечная квартира (достанется одному из супругов или будет делиться на конкретные доли);
  • кто из супругов получит денежную компенсацию и в каком размере;
  • кто будет погашать оставшуюся часть кредита.

Если брачный договор составлен после оформления ипотечного договора, то необходимо поставить в известность кредитное учреждение. Часто наличие документа требуют банки при рассмотрении заявки на одобрение.

Лучший вариант – предусмотреть заблаговременно, что делать с ипотечной квартирой при разводе, обезопасившись брачным договором. Следующий вариант – развестись цивилизованно, заключив мировое соглашение с учётом интересов обеих сторон. Крайняя мера – обращение в судебные инстанции, подготовив документы относительно вносимых платежей, источников финансирования выплат и наличия детей.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/ipoteka/kak-delitsya-kvartira-v-ipoteke-pri-razvode/

Ипотека при разводе: как делиться недвижимость (квартира, дом, дача) в 2020 году

Что делать при разводе с ипотечной квартирой

Раздел ипотечной квартиры при разводе – довольно сложная процедура, и нередко супруги не могут определиться, как все поделить по закону или соглашению.

Здесь все зависит от нескольких факторов: когда оформлялась ипотека, есть ли общие дети, использовался ли материнский капитал, хотят ли стороны решить все полюбовно без обращения в суд, что думает по поводу раздела банк. Везде есть отдельные нюансы.

Рассмотрим, какие возможны варианты и способы раздела, как оформить соглашение или поделить все в судебном порядке, и другие особенности.

Особенности раздела имущества

Имущество супругов при разводе делится с учетом положений гл. 7 СК РФ. Если речь идет об ипотечной недвижимости, нужно учитывать еще и ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ.

По закону жилье, купленное в ипотеку, оформляется в собственность заемщика, при этом банк становится залогодержателем, и обременение накладывается в Росреестре. Без согласия банка недвижимость нельзя подарить, купить или обменять.

Если же ипотека оформляется в официальном браке, один супруг выступает в качестве заемщика, второй – как созаемщик.

Ипотека при разводе супругов должна делиться с учетом действующего законодательства

СтатьяРазъяснение
Ст. 39 СК РФОбщие долги супругов при разводе делятся пропорционально присужденным долям. Ипотека – это долг
По умолчанию общенажитое имущество супругов делится поровну. Суд может отступить от этого принципа в интересах несовершеннолетнего ребенка, или если во время семейной жизни один из супругов не работал без уважительных причин, расходуя деньги и имущество в ущерб интересам семьи. Тогда второму могут выделить больше
Ст. 34 СК РФВсе имущество, приобретенное супругами с момента заключения брака до расторжения считается совместным: недвижимость, зарплата, доходы от результатов интеллектуальной деятельности, паи, вклады, ценные бумаги
Суд сочтет имущество общенажитым, даже если один из супругов не работал, а занимался ведением домашнего хозяйства и воспитанием детей
Ст. 36 СК РФИмущество, купленное до брака или полученное в браке по безвозмездным сделкам (дарение, наследство), принадлежит только одному супругу
Одежда, обувь, предметы личной гигиены и другие вещи индивидуального пользования не делятся
Ст. 37 СК РФИмущество одного из супругов можно признать общим, если доказать, что в браке за счет совместных вложений существенно увеличилась его стоимость
Ст. 38 СК РФПоделить имущество можно в браке, в процессе или после развода, либо по требованию кредитора, если есть долги
Раздел возможен по соглашению или в судебном порядке
Вещи, купленные для детей, не делятся
Если стоимость доли одного супруга больше цены доли второго, суд может обязать первого выплачивать денежную компенсацию
Поделить имущество можно в течение трех лет с момента, когда одному или обоим стало известно о своих правах на него или о нарушении прав. Фактически – в любой момент

Вывод: даже если ипотека оформлена только на одного супруга до брака, но погашалась уже после его заключения, второй может взыскать половину выплаченных в браке денег. То, что уплачено супругом-заемщиком до брака, рассматривается в суде лишь в случае, если вторая сторона тоже участвовала в погашении или внесении первоначального взноса.

Что делать с ипотекой при разводе

У супругов есть несколько вариантов раздела ипотечного имущества:

  1. Продать жилье и поделить деньги.
  2. Переоформить ипотеку на одного или обоих супругов.

Важно учитывать, что во всех случаях затрагиваются интересы банка, и любое переоформление документов в добровольном порядке возможно только с его согласия. В остальных случаях все решает суд.

Более подробно о разделе ипотеки при разводе смотрите в видео.

Продажа недвижимости

Это самый просто и комфортный для обеих сторон вариант раздела. Супруги могут получить согласие кредитора на продажу, а после сделки закрыть ипотеку, остаток поделить поровну.

Но возможна и другая ситуация. Чаще всего банки требуют погасить задолженность, дождаться снятия обременений, и только после этого продавать жилье. Так тоже можно сделать, но придется искать покупателя, готового внести большой задаток – в размере остатка долга по ипотеке.

Переоформление ипотеки на двоих

По договоренности с банком ипотеку можно поделить на двоих. Составляются два разных ипотечных договора с разными заемщиками, и они друг за друга не отвечают. Этот вариант подходит только тем, у кого после расставания остались нормальные отношения. Также он актуален, если стороны договорились о непропорциональном разделе долей.

Важно! Банк одобрит переоформление договоров, если оба соответствуют его требованиям в плане уровня дохода и кредитной истории. На практике такое происходит довольно редко.

Переоформление ипотеки на одного супруга

Такой способ практикуется чаще. По соглашению или решению суда ипотека переоформляется только на одного супруга, который выплачивает денежную компенсацию второму и погашает задолженность в дальнейшем самостоятельно, став единоличным владельцем недвижимости. Второй супруг освобождается от долговых обязательств перед банком.

Выделение долей

Так делят ипотечную и любую другую недвижимость в судах. В праве собственности просто выделяются доли (по ½). В дальнейшем супруги сами решают, жить им вместе, или продать жилье с согласия банка либо после полного погашения задолженности.

Если ипотека оформлена в гражданском браке

Под гражданским браком люди обычно подразумевают сожительство. В этом случае право совместной собственности не возникает, как при зарегистрированном браке. Ипотека может быть оформлена только на мужчину или женщину. Но если для ее погашения используются доходы обеих сторон, взыскать половину уплаченных средств можно, представив в суд доказательства:

  1. Справки об операциях.
  2. Платежные поручения, чеки.
  3. Выписки по банковскому счету, с которого списывались деньги.

Если есть брачный договор

При наличии брачного договора вместо законного режима собственности действует договорной. По контракту стороны могут заранее определить, как будет делиться имущество: квартира, дом, дача, земельный участок, гараж. Также там распределяются долговые обязательства.

Если есть контракт, обращаться в суд или составлять соглашение о разделе не нужно. Все будет делиться согласно его положениям. Но если они существенно нарушают имущественные права одного из супругов, его можно оспорить в суде, а затем поделить общенажитое по закону (ст. 44 СК РФ).

Если есть общие дети

Имущество родителей и детей всегда отделяется: одни не могут претендовать на недвижимость других. Но наличие несовершеннолетних детей нередко влияет на размер доли одного из супругов. Согласно ст. 39 СК РФ, суд может выделить большую долю тому, с кем остается ребенок, а долговые обязательства перед банком при этом поделить поровну.

При принятии решения об увеличении доли суд руководствуется материальным и имущественным положением сторон, а также интересами ребенка.

Если использовался материнский капитал

Согласно ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, при использовании маткапитала на улучшение жилищных условий, в том числе и выплату ипотеки, владелец сертификата обязан выделить доли каждому члену семьи. Если кредит еще не выплачен, доли выделяются после полного погашения именно в квартире, на которую он давался. Выделить в другом жилье по закону нельзя.

Продать такую недвижимость без выделения долей по закону не получится. Сделку может оспорить ПФР, орган опеки, прокуратура или сам ребенок по достижении совершеннолетия. Проще всего досрочно закрыть ипотеку, выделить всем доли, а затем продать жилье. Понадобится разрешение опеки, т.к. среди собственников будут несовершеннолетние.

Если оформлена военная ипотека

Военная ипотека оформляется только на супруга-военнослужащего, а деньги за нее выплачиваются из федерального бюджета. В случае развода она разделу не подлежит, и второй супруг не может претендовать на нее.

Но нередко для покупки недвижимости по военной ипотеке приходится вносить собственные или кредитные средства семьи. Они делиться будут, но придется доказывать совместные вложения.

Как поделить ипотечную недвижимость без суда

Соглашение о разделе имущество подписывается супругами и удостоверяется нотариусом. Сначала нужно составить проект соглашения и согласовать его с банком, получив разрешение.

Дальнейший порядок действий выглядит так:

  1. Соглашение подписывается и удостоверяется у нотариуса. Если один из супругов остается с детьми, ему может быть выделена большая доля по договоренности. Если квартира приобреталась с материнским капиталом, выделение долей по закону тоже оговаривается.
  2. Соглашение предоставляется в банк для переоформления ипотечного договора на одного или обоих супругов по отдельности.

Если стороны решили продать недвижимость, понадобится разрешение на продажу от кредитора. Сделка производится с учетом положений соглашения.

Как составить соглашение

Самое главное – указать в соглашении, кому какая доля достанется, кто и в каком размере должен платить ипотеку. Если этих пунктов не будет, могут возникнуть проблемы и недопонимание в дальнейшем.

Скачать образец соглашения о разделе имущества и ипотеки

Документы

Для раздела имущества по соглашению понадобятся:

  1. Паспорта сторон.
  2. Свидетельство о заключении или расторжении брака.
  3. Ипотечный договор.
  4. Разрешение банка.
  5. Выписка из ЕГРН и техпаспорт на жилье.

Примечание: перечень документов зависит от конкретной ситуации.

Как поделить ипотечную недвижимость через суд

Если не удается достичь взаимопонимания по вопросу раздела недвижимости и долга по ипотеке, придется обращаться в суд. Такие дела рассматриваются районными или городскими судами по месту расположения спорной недвижимости.

Как выглядит весь процесс поэтапно:

  1. Истец составляет исковое заявление в трех экземплярах, один направляет ответчику.
  2. Заявление вместе с документами подаются в суд.
  3. Судья в течение пяти дней принимает заявление к производству, ответчику и истцу направляются повестки.
  4. В назначенный день проводится предварительное заседание, сразу после него могут назначить основные судебные разбирательства.
  5. На судебных разбирательствах судья рассматривает материалы дела и доказательства, заслушивает мнение сторон. При необходимости могут привлекаться свидетели. В деле может участвовать представитель банка.

В завершение разбирательств выносится решение. Его копии предоставляются участникам разбирательств в течение пяти дней с момента принятия в окончательной форме.

В силу оно вступает через месяц. С этого времени стороны могут обратиться в банк для переоформления ипотечного договора, в Росреестр – для перерегистрации права собственности.

Или же продать жилье и поделить деньги, погасив задолженность.

Как составить исковое заявление

При составлении заявления важно конкретизировать свои требования, указав конкретный вариант раздела квартиры, взятой в браке в ипотеку, а также долговых обязательств.

Судебная практика

Судебная практика по делам о разделе ипотечного имущества неоднозначна. В большинстве случаев исковые требования удовлетворяются полностью или частично, но все зависит от конкретных обстоятельств покупки недвижимости и текущей ситуации с кредитом.

Вот несколько примеров реальных решений:

Возможные трудности

Раздел ипотечного имущества осложняется тем, что вне зависимости от способа – по соглашению или через суд, — обязательно учитывается мнение банка. И не всегда оно совпадает с желанием супругов. Может получиться так, что кредитор просто будет настаивать на погашении задолженности с последующей продажей жилья. Каждая ситуация индивидуальна.

Если вам нужна консультация, обращайтесь к нашим юристам. Они помогут разобраться в любом вопросе и расскажут, как в вашем случае поделить имущество и ипотеку правильно.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-delitsya-ipoteka-pri-razvode-suprugov.html

Раздел ипотечной квартиры при разводе, особенности при наличии брачного контракта и детей, продажа недвижимости, суд

Что делать при разводе с ипотечной квартирой

Правожил.com > Ипотека > Раздел ипотечной квартиры при разводе — что нужно знать обеим сторонам

Раздел ипотечной квартиры при разводе ситуация не редкая. Современным законодательством определено, что все, что нажили люди в браке, должно быть поделено в равных долях в случае их развода. Имеется ввиду не только недвижимость (дома, квартиры, гаражи), но и приобретенная мебель, техника и др.

Если супруги являются владельцами квартиры, причем, приобретенной по ипотеке, то им приходится сталкиваться с интересами еще одной стороны. Ею выступает банк, выдавший ипотеку.

Раздел ипотечной квартиры при разводе предполагает и деление долговых обязательств. То есть, люди, принявшие решение развестись, не освобождаются от необходимости вносить ежемесячные платежи.

Начать же лучше с изучения всех тонкостей процедуры раздела. Обычно она затягивается на длительный период: супруги выясняют, с кем останутся дети, оформляют бракоразводные бумаги, договариваются, кто будет платить. На это может уйти не один месяц.

Задерживать же выплаты не стоит: если они не производятся на протяжении трехмесячного срока, у банка есть все законные основания распоряжаться квартирой на свое усмотрение.

Поэтому любой человек должен быть заинтересован в максимально быстром завершении процесса. Для этого нужно ответить на ряд основных вопросов, среди которых такие, как:

  1. Был ли заключен брачный контракт?
  2. Взята ипотека до вступления в брак или же после?

Данные моменты и повлияют на дальнейшую схему действий.

Как делить ипотеку, полученную одним из супругов до брака

Каждый из супругов имеет право на долю такой квартиры

Что делать при разводе с ипотечной квартирой? В этом случае не обойтись без внимательного изучения семейного кодекса. По его нормам все то имущество, которое было нажито человеком до вступления в брак, называется личным. Поэтому оно не делится при бракоразводном процессе.

Но этот же самый документ дает бывшему супругу право рассчитывать на свою долю. Ведь выплачивался кредит из общих доходов.

И даже не имеющий работы человек вправе обращаться с подобными требованиями: заработок хотя бы одного супруга – это, как ни крути, общий семейный бюджет.

Если обратиться к судебной практике, то окажется, что такой супруг обычно выигрывает процессы, тем более, если успевает подготовить хорошую доказательную базу (речь идет о наличии чеков, выписок и т. д.) и заручиться поддержкой опытного адвоката.

Более сложная ситуация складывается с тем жильем, которое было куплено по ипотеке в новостройке. Законодательно оно переходит в собственность после того, как объект сдается в эксплуатацию. Поэтому при развитии ситуации нужно быть готовым к одному из двух вариантов:

  • Заемщику, состоящему в браке, вероятнее всего придется по решению суда заняться выделением доли второй половине (уже бывшей).
  • Если свидетельство получено после расторжения брака, то опять-таки по судебному решению придется компенсировать денежные затраты бывшего мужа/жены, ведь выплаты осуществлялись совместно.

Брачный контракт — панацея или нет?

Не все пары задумываются об оформлении брачного договора. А нужно бы. Ведь этот документ включает в себя все стороны деления недвижимого имущества, в том числе, и ипотечные обязательства. Пусть даже они заключались до женитьбы/замужества.

Этот документ, заверенный нотариально, будет решающим при судебных разбирательствах. При наличии брачного договора, раздел ипотеки будет происходить согласно ему. При его отсутствии – вопрос понадобится решать в судебном порядке.

Бывшие супруги – созаемщики

Ипотечный кредит оформлен в период пребывания в браке

Статистические данные – вещь серьезная. Именно они говорят о том, что в свыше чем 70% ситуаций супруги оказываются созаемщиками.

Выход есть и в этом случае. Важно, чтобы еще до того, как встанет вопрос про раздел ипотечной квартиры при разводе, продумать возможные пути и предпринять попытку все решить мирно. Тогда судебные тяжбы, невыплаты по кредиту и иные неприятные моменты сторон не коснутся. Итак, мирное урегулирование предполагает:

  • Дальнейшие совместные ипотечные выплаты.
  • Отказ одного из супругов от ипотеки и жилья в пользу второго.
  • Продажа квартиры с согласия банковской организации и разделение поровну вырученных средств.
  • Выплата ипотеки в полном объеме, последующая продажа квартиры и разделение средств.

Источник: https://PravoZhil.com/ipoteka/razdel-ipotechnoj-kvartiry.html

Как при разводе делится ипотечная квартира: раздел с детьми

Что делать при разводе с ипотечной квартирой

Определение прав собственности на недвижимость в случае расторжения брака может быть сопряжено со множеством трудностей. Взятые ранее квартиры в ипотеку при разводе – именно такой сложный случай. Ситуация усугубляется при наличии в семье несовершеннолетних детей.

Раздел имущества при разводе

В период расторжения брака перед супругами встает вопрос о разделе совместного имущества. Семейное законодательство устанавливает, что общим имуществом супругов являются объекты, нажитые в период брака, если они приобретались на средства из семейного бюджета.

СК РФ позволяет воспользоваться любым из вариантов раздела собственности:

  1. Посредством мирной договоренности. Если у сторон нет противоречий относительно того, кто станет владельцем объекта, между супругами может быть заключено соглашение о разделе или подписан брачный договор.
  2. При помощи судебного решения. Если сторонам не удается прийти к компромиссу, любой из супругов может обратиться в суд с исковым заявлением.

Когда раздел производится в судебном порядке, судья отталкивается от принципа равенства долей. Т.е. все имущество, признанное общим будет поделено между мужем и женой пополам. От этого принципа судьи отступают редко. Только если требуется увеличить долю в квартире для проживания несовершеннолетних детей, которые остаются с одним из супругов.

При условии, что стороны договариваются мирным путем, они регулируют вопросы раздела посредством письменных договоров. Соглашение о разделе можно заключить как в браке, так и после его расторжения.

А брачный контракт подписывают до свадьбы или в период брака. При личной договоренности супруги имеют право отступить от принципа равенства долей и разделить имущество в любых удобных для них пропорциях.

Или вовсе переписать все объекты на своих детей.

Главное условие при заключении договоров – это соблюдение российского законодательства. Например, если согласно ФЗ РФ № 256 раздел квартиры, купленной с использованием материнского капитала, производится в равных долях для всех членов семьи, отступить от этой нормы нельзя.

Что делать при разводе с ипотечной квартирой

Что делать при разводе с ипотечной квартирой

Как показывает практика, сложней всего разделить имущество, которое находится в залоге у банка. Например, в случае раздела квартиры, находящейся в ипотеке.

Проблема в том, что до полного погашения задолженности супруги не могут полноценно распоряжаться таким имуществом.

Поэтому если кредит за ипотечную квартиру к моменту развода не погашен, предстоит раздел не только самого жилья, но и оставшегося долга перед кредитором.

Учитывая возможные противоречия, большинство банков старается предусмотреть вариант развода и заранее в договоре прописывает, каким образом будет произведен раздел в таком случае.

Уведомление банка

Какие бы ни существовали договоренности относительно раздела ипотечного кредита и залогового имущества, сразу после официального развода необходимо об этом уведомить банк.

Без его согласия все договоренности относительно способов раздела кредита не имеют правовой силы. Даже если они прописаны в соглашении о разделе или в судебном решении.

При несогласии представители банка легко их оспорят в судебном порядке.

При обращении в кредитную организацию супругам предложат все возможные способы урегулирования возникшей проблемы.

Варианты раздела имущества

При множестве нюансов существует несколько основных способов раздела квартиры в ипотеке:

  1. Супруги далее погашают долг вместе, а раздел производят после окончания выплат.
  2. Банковский счет делят между супругами, каждый далее выплачивает свою часть долга самостоятельно. Квартиру делят по завершению выплат.
  3. Один из супругов отказывается от доли в ипотечной квартире. Второй далее выплачивает остаток по долгу и дополнительно денежную компенсацию бывшему супругу за ту часть долга, которая была погашена на момент отказа.
  4. Ипотечную квартиру при разводе банк выставляет на торги, вырученной суммой погашает остаток долга. Оставшиеся деньги распределяются между супругами в установленных долях.

Варианты раздела имущества

Продажа квартиры и погашение ипотеки

Выставить на продажу квартиру в ипотеке могут сами супруги с согласия банка. Этот вариант применяется редко, т.к. с приобретением жилья в таком случае покупатель приобретает и кредитный долг. Мало кто на это согласится. Единственное условие – если общая сумма долга и требуемой за квартиру суммы будет ниже, чем среднерыночная стоимость такого типа жилья.

Поэтому чаще продажей занимается сам банк, выставляя недвижимость на публичные торги. Надеяться в таком случае на получение большой суммы не стоит. Для банка главное – вернуть свои деньги.

После продажи кредитор заберет в счет уплаты долга определенную, оставшуюся по договору сумму, остаток отдадут супругам. Далее они будут делить деньги путем мирной договоренности или по суду. Права на квартиру супруги теряют, обязанности по дальнейшему погашению долга – также.

Разделение платежей по ипотеке

После развода по согласованию с банком каждый из супругов может оформить собственный счет. Остаток долга по ипотеке делится между сторонами пополам или в иных пропорциях. Каждый далее самостоятельно выплачивает свою часть долга.

Такой вариант используют, если бывшие супруги намереваются полностью погасить кредит и далее разделить именно квартиру, но при этом у них нет желания или возможности встречаться, чтобы обсуждать детали внесения платежей.

Указанный способ используется редко, т.к. при разделе такой квартиры потом часто возникают недоразумения. Особенно в случае, если один из супругов погашает свою часть долга досрочно.

Отказ супруга от прав на квартиру

Раздел ипотечной квартиры и долга не обязательно предполагает, что далее оба супруга получат свою часть недвижимости. При разделе имущества одна из сторон может отказаться от своей доли квартиры в ипотеке. Сделано это может быть на разных условиях. Например, супруг отказывается от прав на ипотечную недвижимость, а взамен не требует ничего.

Классический вариант – это когда одна из сторон уступает свое право на часть квартиры и далее перестает выплачивать остаток долга по кредиту. Взамен второй супруг выплачивает ей денежную или имущественную компенсацию, стоимость которой равна половине суммы уже внесенной в счет погашения кредита обоими супругами.

Если есть дети

Сложней всего осуществлять раздел ипотечной квартиры, если в семье имеются несовершеннолетние дети. Ситуация осложняется, когда для погашения кредита используются целевые выплаты, например, материнский капитал и/или когда дети имеют право на часть недвижимости.

В таком случае вариант с продажей и последующим разделом денег используется очень редко. Все потому, что сделка должна находиться под контролем органов опеки и попечительства. У них требуется получать согласие на ее проведение. А шанс, что согласие предоставят, очень мал.

В ряде случаев судебным решением может быть установлено, что после погашения долга по ипотеке обоими супругами, одному из них достанется меньшая часть. Отступление от принципа равенства долей практикуется, если ипотечная квартира является единственным жильем для супруга, с которым остаются проживать несовершеннолетние дети пары.

Так при разводе делится и иное жилое помещение, не только ипотечная квартира. Но только при условии худшего материального положения той стороны, с которой остаются дети. Во всех прочих случаях раздел производят только пополам.

Если ипотека оформлена до брака

Ипотечная квартира, оформленная до вступления в брак, считается собственностью лица, которое получило кредит. Но это при условии, что долг будет полностью погашен из его собственных средств. Например, владелец продаст свою дачу, купленную до брака, а вырученные средства использует в качестве платежа.

Однако если окончательное погашение долга произошло уже в период брачных отношений, второй супруг приобретает право на часть имущества при условии, что средства для выплат брались из общего семейного бюджета. Необходимо учитывать, что заработок каждого является общим имуществом. В такой ситуации владельцу квартиры потребуется доказать, что средства тратились его личные. Например, подаренные родителями.

Если доказать это факт не получится, второй супруг получает право на долю в ипотеке при разводе, равную половине суммы, внесенной за весь период брака.

Другие варианты раздела

Банковские структуры и супруги используют разнообразные способы раздела недвижимости и долга по ней. Самым распространенным является обязательство по досрочному погашению кредита.

Такое условие предусматривается многими кредитными договорами. Например, если ипотека при разводе погашена на ¾, далее супруги обязаны остаток суммы внести в течение трех месяцев.

Вариантов условий может быть множество.

Еще один из способов – взаимозачет. Супруги предоставляют банку в счет погашения остатка по долгу какой-нибудь дорогой имущественный объект. Например, дачу.

Как правило, все возможные варианты погашения задолженности предусматриваются кредитной организацией заранее и фиксируются в договоре с клиентами.

Распоряжаться ипотечной квартирой при разводе не получится вплоть до полного погашения долга по кредиту. Все действия, связанные с разделом жилья и остатка по долгу, должны быть согласованы с банком.

Источник: https://prorealtora.ru/kak-pri-razvode-delitsya-ipotechnaya-kvartira/

Ипотека при разводе супругов: как делится квартира и в чем сложности военной ипотеки

Что делать при разводе с ипотечной квартирой

Процедура развода заслуженно считается непростым с юридической и организационной точки зрения мероприятием. Еще более усложнить его реализацию может наличие квартиры, приобретенной в результате оформления ипотечного кредита. Действующее в 2018 году в России законодательство предусматривает несколько способов раздела имущества, полученного подобным образом.

  1. Раздел ипотеки при гражданском браке
  2. Раздел в период брака
  3. Влияние наличия брачного договора
  4. Алгоритм раздела ипотеки при разводе
  5. Что будет с ипотекой при наличии несовершеннолетних детей?
  6. Отказ от оплаты задолженности одним из супругов
  7. Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе
  8. Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

При этом на выбор подходящего и устраивающего всех варианта выхода из сложившейся ситуации влияет несколько факторов. Наиболее важными среди них выступают:

  1. факт регистрации брака;
  2. наличие брачного контракта;
  3. положения договора на получение ипотечного кредита;
  4. наличие несовершеннолетних детей;
  5. дальнейшие планы супругов и возможность оплаты взятой ипотеки;
  6. позиция банка.

Конечно же, выше перечислены далеко не все факторы, влияющие на выбор способа, позволяющего при разводе разделить имущество супругов в виде квартиры, купленной в ипотеку. Тем не менее, именно они, чаще всего, определяют окончательное решение на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть их подробнее.

С юридической точки зрения пребывание людей в гражданском браке не приводит к появлению каких-либо имущественных обязательств друг перед другом.

Поэтому при разводе приобретенная в ипотеку квартира остается у того из гражданских супругов, на кого официально оформлена.

Иные варианты возможны только в результате судебного решения, принятого в ходе разбирательства, инициированного одной из сторон.

Вместе с тем, сегодня банки активно практикуют оформление ипотечного кредита, при котором гражданские супруги выступают созаемщиками. Для этого в анкете клиента предусмотрена специальная строка «Официальный/гражданский брак».

В подобном случае и муж, и жена несут солидарную ответственность перед банком, а раздел жилья, как правило, происходит пополам, как и в ситуации с официальным браком.

Квартира, которая приобретается при помощи ипотечного кредита после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье.

Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.

При разводе супругов, состоящих в официальном браке и купивших квартиру в ипотеку, непогашенную на момент расторжения брака, дальнейшие взаимоотношения с банком складываются по одному из следующих вариантов:

  • супруги обязательно извещают банк о факте развода, однако, продолжают выплачивать ипотеку на существующих условиях. При этом они договариваются между собой о распределении финансовых обязательств и способе раздела собственности после выплаты ипотеки;
  • муж и жена выходят в банк с предложением о разделе как самой недвижимости, так и выплат по заключенному кредитному договору. Этот вариант не всегда устраивает финансовую организацию, так как попросту является для нее невыгодным. Поэтому для его реализации часто требуется судебное решение по разделу имущества. После этого согласие банка не требуется;
  • один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Естественно, права на собственность после выплаты ипотечной ссуды также переходят к нему. Однако, для реализации такого варианта также требуется согласие банка;
  • супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего квартира продается или делится в соответствии с их решением. Такой выход из ситуации встречается редко, так как подразумевает серьезные финансовые расходы;
  • ипотечный договор расторгается, для чего требуется согласие банка. Частным вариантом подобного случая выступает прекращение со стороны заемщиков обслуживания ипотеки, что вынуждает банк продать квартиру.

В случае, если ипотечный кредит оформлен на одного супруга, что на практике бывает крайне редко, именно он несет финансовую ответственность перед банком. Тем не менее, второй супруг сохраняет право на половину квартиры при разделе имущества.

Это является одним из серьезных противоречий положений семейного и финансового закнодательства.

Составление и подписание супругами брачного договора существенно упрощает процедуру развода.

Однако, для этого в контракте необходимо четко прописать принципы и правила, которые будут использоваться для того, чтобы разделить приобретенную в ипотеку недвижимость и обязательства по кредиту после развода.

Естественно, брачный договор обязательно заверяется нотариусом.

Важной особенностью рассматриваемого юридического документа выступает тот факт, что он может составляться в различные временные периоды:
  1. до или при вступлении в брак;
  2. до оформления ипотечного кредита;
  3. после получения займа и приобретения квартиры.

В последнем случае о заключении брачного контракта необходимо уведомить кредитную организацию. Вторым характерным моментом договора между супругами является невозможность повлиять на предусмотренную им процедуру раздела имущества при разводе со стороны банка.

Именно поэтому некоторые финансовые учреждения выдвигают предварительное заключение брачного контракта по установленной ими форме в качестве обязательных условий для одобрения выдачи ипотеки.

Чаще всего указанное требование предъявляется в случае, когда один из супругов:

  • имеет плохую кредитную историю;
  • уже является заемщиком по большому количеству кредитов;
  • не обладает официальным доходом.

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

  1. Заключение мирового соглашения о разделе недвижимости и оставшейся задолженности по кредиту.
  2. Официальная регистрация развода.
  3. Обращение в кредитное учреждение с указанным мировым соглашением, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
  4. В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий кредитования со стороны банка составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки.
  5. При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению мирового соглашения между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.

Наличие в семье несовершеннолетнего ребенка оказывает серьезное влияние на процесс раздела недвижимости при разводе супругов.

В подавляющем большинстве случаев за родителем, с которым остается ребенок, по решению суда закрепляется большая доля квартиры.

Однако, это означает, что и ответственность за выплату оставшейся задолженности перед банком в этом случае также возлагается, прежде всего, на этого супруга.

Допускается составление мирового соглашения между родителями, в котором четко прописываются доли каждого из супругов, как в имуществе, так и в обязательствах перед финансовой организацией. Единственным вариантом, когда раздел невозможен, выступает наличие однокомнатной квартиры, в которой физически нереально выделить отдельную комнату для каждого из родителей.

При этом не стоит забывать, что наличие ребенка не является препятствием для взыскания банком заложенного по ипотеке имущества в случае невыполнения созаемщиками взятых на себя кредитных обязательств.

В случае отказа одного из бывших супругов участвовать в выплате долга по ипотеке ситуация может развиваться по одному из двух возможных вариантов.

Первый из них предусматривает осуществление платежей по кредиту вторым созаемщиком. В подобной ситуации недвижимость после погашения ссуды, как правило, оформляется на него.

Второй вариант развития событий предполагает постепенное накопление задолженности, что с высокой степенью вероятности приводит к выставлению квартиры на продажу банком.

После реализации недвижимости сначала осуществляется погашение долга по ипотечному кредиту с учетом всех накопившихся процентов и пеней. Оставшиеся средства финансовая организация выплачивает созаемщикам.

На практике нередко возникает ситуация, когда полученных от продажи квартиры денег хватает только на выплату обязательств перед банком.

Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе

Самым простым способом избежать необходимости делить при разводе квартиру, купленную супругами по ипотечному кредиту, выступает продажа недвижимости. Можно выделить два главных преимущества подобного способа решения проблемы. Во-первых, созаемщики погашают долги перед банком.

Во-вторых, заметно облегчается процесс раздела общей собственности, так как разделить деньги намного проще, чем жилую площадь в квартире.

Очевидно, что для продажи заложенной в ипотеку недвижимости, необходимо согласие банка.

Обычно, кредитная организация не возражает против подобного решения, так как оно позволяет гарантированно вернуть денежные средства, переложив проблемы по продаже квартиры на бывших супругов.

Еще одним альтернативным вариантом решения проблемы с обслуживанием ипотечного кредита является сдача квартиры в аренду. В случае, если речь идет о ликвидной жилой площади, выплачивать проценты по займу за счет поступающих от арендатора средств вполне реально. Однако, в подобной ситуации бывшим супругам самим придется снимать более дешевое жилье.

Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

Характерной особенностью значительной части бракоразводных процессов выступают испорченные отношения между бывшими супругами. Именно это делает процедуру раздела имущества крайне проблемной и сложной. В результате вероятность заключения мирового соглашения, которое является самым простым, быстрым и беспроблемным решением вопросов по непогашенной ипотеке, как правило, невелика.

Важно отметить и тот факт, что происходящий при разводе раздел квартиры, приобретенной в кредит, с юридической точки зрения затрагивает как семейное, так и финансовое право.

Не удивительно, что в большинстве случаев решение принимается судебными органами.

При этом его содержание в значительной степени определяется тем, насколько квалифицированные юристы представляют интересы каждого из бывших супругов.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-pri-razvode/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.