Что надо при покупке квартиры

Содержание

На что смотреть при осмотре квартиры

Что надо при покупке квартиры

Перед покупкой квартиру нужно внимательно осмотреть. Узнайте, что заслуживает особого внимания. Проверите это – не придется потом нести лишние затраты.

Осмотр вторичной квартиры перед покупкой требует внимательности. Это не новостройка, где все на виду, и можно положиться на положительное заключение Госстройнадзора. У жилья с историей нередко находятся недостатки. А его владельцы стараются их замаскировать. Рассмотрим, к чему следует присмотреться покупателю.

Как подготовиться к осмотру квартиры

Многие путают непосредственное знакомство с объектом недвижимости с проверкой его юридической чистоты. Последняя осуществляется отдельно. Хотя не лишним будет получить заранее технический план осматриваемой квартиры. Так покупатель сможет сравнить планировку по документам с фактической. 

Удостовериться в законности планировки важно по ряду причин:

  1. Безопасность. Если предыдущий владелец повредил несущие конструкции, это создаст угрозу для жизни и здоровья нового.

  2. Исключение дополнительных неудобств. Если перепланировка – запрещенная, владельца квартиры могут через суд заставить привести помещение в исходный вид. Даже если новому хозяину оплачивать это не придется, лишний ремонт обеспечен.

  3. Ипотека. Банки не выдадут кредит на квартиру с несогласованной перепланировкой.

Остальные документы отложим. А собственный паспорт лучше взять. Хозяин имеет право уточнить, кого пускает в дом.

Взять с собой на осмотр лучше более полезные вещи:

  • ручку и бумагу;
  • фотоаппарат;
  • рулетку;
  • вольтметр.

Не стоит полностью полагаться на телефон. Если он подведет, просмотр придется отложить. Информацию обязательно нужно фиксировать, чтобы потом в спокойной обстановке повторно проанализировать увиденное.

Первый этап осмотра квартиры: общее впечатление

Когда вы входите в квартиру, все внимание захватывает обстановка (если помещение – не пустое). Сразу спросите, что из мебели и техники продается вместе со стенами. Тогда лишние вещи не будут занимать ваши мысли.

Далее стоит оценить планировку квартиры. Не нужно стесняться спрашивать, не было ли раньше перегородки между ванной и туалетом, как отнеслось БТИ к присоединению балкона и т.п. Если окажется, что собственник перекладывал стены, важно выяснить, какой материал он использовал, а какой был изначально.

Зайдите в каждое помещение. Если хозяин пригласил вас на просмотр, значит, он к этому подготовился.

Обратить внимание необходимо на такие нюансы:

  1. Наличие плесени и грибка. Они могут быть на виду (на стенах и потолке) или проступать в углах. Поинтересуйтесь, как давно эта неприятность появилась и чем была спровоцирована. Может, квартиру недавно затопили, а, может, там повышенная влажность из-за какой-либо неисправности.

  2. Запахи. Даже если хозяева зальют все освежителем воздуха и в каждой комнате поставят по чашке кофе, неисправную вытяжку вычислить нетрудно. 

  3. Звуки. Шум спускаемой воды сверху, ругань за стеной, грохот лифта, гул машин за окном будут сопровождать вас ежедневно в случае покупки. Лучше заранее оценить, насколько это слышно.

  4. Вид из окна. Не забудьте выглянуть из каждого, а также выйти на балкон или лоджию.

Как бы иррационально это ни звучало, не лишним будет прислушаться и к внутреннему голосу. В некоторых помещения бывает давящая атмосфера. И если вам психологически некомфортно во время непродолжительного визита, после переезда станет еще хуже.

Второй этап осмотра квартиры: технические характеристики

Если общее впечатление – положительное, пора переходить к детальной оценке объекта. Важно убедиться, что вы не переплатите, согласившись на цену продавца. Ведь иногда под свежим косметическим ремонтом скрывается потребность в капитальном. Сразу же можно выяснить:

  1. Нет ли дыр в полу. Достаточно походить взад-вперед – и провалы под линолеумом дадут о себе знать.

  2. Не трухлявые ли стены. Для этого нужно постучать по ним в нескольких местах.

  3. Исправны ли приборы отопления. Правда, выяснить это можно только с октября по апрель. Зато сразу поймете, хорошо ли греют батареи, нет ли протечек.

  4. Исправна ли система водоснабжения. Откройте воду в кранах – и все стает понятно. А если хозяин просит этого не делать, значит, есть проблемы с трубами.

  5. Исправна ли проводка. Для этого и носят с собой вольтметр. Но иногда достаточно включить свет и посмотреть, не мигает ли он.

  6. Придется ли менять окна. Даже пластиковые стеклопакеты могут быть проблемными. Первый признак – если они текут. Также стоит поднести руку к раме и проверить, дует ли в щели.

Если все это оставить без внимания, после перехода права собственности придется вложить большие деньги в ремонт.

Третий этап осмотра квартиры: взгляд снаружи

Состояние подъезда, лестничной площадки, лифта, электрощита важно для будущего жильца. Если прогуляться вокруг дома, можно осмотреть не только двор, но и швы здания. Для старых домов это весьма актуально. Швы недавно замазаны (а это очень заметно) – значит, дома относительно тепло и сухо. 

Взгляд на соседские двери и окна поможет сделать вывод о контингенте дома.

Много полезной информации можно выведать и у самих соседей:

  • о проблемах ЖКХ;
  • о работе управляющей компании;
  • о жильцах, приносящих неудобства;
  • об истории покупаемой квартиры.

Необязательно пугать людей и звонить в каждую дверь. Проще завязать разговор с теми, кто гуляет во дворе.

Источник: https://kvart-m.ru/blog/na-chto-obratity-vnimanie-potentsialynomu-pokupatelyu-pri-osmotre-kvartiri

С чего начать покупку квартиры?

Что надо при покупке квартиры

Последнее обновление: 07.07.2019

– Хочу купить квартиру, с чего начать?

Стандартный вопрос для тех, кто впервые решает свой жилищный вопрос. Что ж, поможем. Наш сайт «Квартира-без-Агента.ру» целиком посвящен теме покупки и продажи квартиры. Он разработан в формате онлайн-методички, и содержит подробную ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ по самостоятельной организации сделки купли-продажи.

Итак, с чего начать покупку квартиры? Мы не будем давать банальные советы – оценить свой бюджет, трезво взглянуть на себя и на рыночные цены – а сразу перейдем к делу.

Первое, с чем нам нужно определиться, это с типом рынка, на котором мы будем покупать себе квартиру – первичный или вторичный (краткая справка о них – по ссылкам в Глоссарии). Для каждого из этих рынков ИНСТРУКЦИЯ имеет свой раздел с подробным алгоритмом действий по приобретению жилья.

Как торговаться при покупке квартиры – психологические приемы риэлторов.

Покупка новостройки – с чего начать?

Выбирая первичный рынок, мы имеем дело с юридическим лицом (Застройщиком), инвестируем деньги в строительство дома (новостройки), и ждем его окончания, после чего принимаем квартиру у Застройщика, и оформляем ее в свою собственность. Это процесс небыстрый, может растянуться на годы, но здесь радует привлекательная цена и возможность жить в современном доме с новыми коммуникациями и инженерной начинкой.

Кроме того, покупка квартиры в новостройке по Договору долевого участия (ДДУ), исключает юридические риски для Покупателя (то есть риски оспаривания прав на квартиру).

Но здесь остается главный риск «первички» – инвестиционный (то есть риск вложения в проект, который может пойти не по плану или вовсе не завершиться).

Правда, с введением в действие последних поправок в знаменитый закон ФЗ-214 (о долевом строительстве), покупать жилье у Застройщика стало значительно безопаснее (подробнее об основах этого закона – см. по ссылке в Глоссарии).

Процесс покупки квартиры в новостройке начинают, конечно, же, с выбора подходящего по стоимости, расположению и площади жилья в строящихся домах. На что здесь нужно обращать внимание и как действовать дальше – рассказано на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ссылку в конце статьи).

Как правильно внести задаток при покупке-продаже квартиры – см. в заметке по ссылке.

Покупка вторичного жилья – с чего начать?

Выбирая вторичный рынок, мы имеем дело с физическим лицом (или лицами), и квартиру в собственность получаем сразу (по факту регистрации сделки). Этот процесс происходит гораздо быстрее, чем на первичке. Инвестиционных рисков тут нет, а вот юридических – хватает.

На вторичке приходится учитывать не только состав правоустанавливающих документов на недвижимость, но и особенности личности Продавца (вдруг он больной или недееспособный), и состав его семьи (кто еще может иметь права на квартиру).

Здесь и взаиморасчеты по сделке происходят по-другому – чаще наличными деньгами через банковскую ячейку.

Именно большое количество и разнообразие юридических рисков смущает тех Покупателей, которые предпочли вторичное жилье. Тем не менее, большинство рисков вторички легко распознаются и вполне поддаются контролю.

Начинают процесс покупки квартиры на рынке вторичного жилья так же, как и на первичном – с выбора площади и района расположения жилья, стараясь уложиться в выделенный на покупку бюджет. Алгоритм действий по выбору квартиры, проверке и оформлению документов, подготовке и проведению сделки – показан в ИНСТРУКЦИИ шаг за шагом (ссылка в конце статьи).

Перечень типовых рисков покупки квартиры для первичного и вторичного рынков жилья – см. в отдельной заметке по ссылке.

Второе (после выбора рынка), что нам нужно решить в начале нашего пути, это определиться – кто будет заниматься вопросом покупки квартиры. Традиционно выбирают из двух альтернатив:

  1. обратиться в агентство недвижимости (или к частному риэлтору);
  2. организовать сделку самостоятельно.

Пройдемся кратко по обоим вариантам, и посмотрим, что нам лучше выбрать и почему.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

Что делает агентство недвижимости при покупке квартиры?

Каждое агентство недвижимости предлагает взять на себя все заботы по подготовке сделки купли-продажи квартиры. В понятие «заботы», как правило, входит типовой перечень услуг, который каждый Покупатель способен выполнить самостоятельно.

При покупке новостройки, агенты вообще не влияют на процесс, их задача – всего лишь убедить Покупателя купить квартиру у выбранного Застройщика.

Далее всем процессом (ценами, сроками, условиями продажи и приемки квартир) рулит сам Застройщик и его штатные юристы, риэлторы только подносят документы на подпись.

Тем не менее, гонорар риэлторов за такие «услуги» весьма внушительный.

При покупке квартиры на вторичном рынке все немного сложнее. Здесь уже агенты могут вкручивать свои условия в процесс организации сделки.

Замыкая на себе весь механизм подготовки сделки купли-продажи (выбор квартиры, выбор покупателя, торг по цене, условия внесения авансов и окончательных расчетов и т.п.

), риэлторы обеспечивают себе максимально возможный доход с каждой операции.

В агентских договорах с клиентами-покупателями, обычно, указано, что именно собирается делать агентство недвижимости для организации покупки квартиры (например, на «вторичке») – то есть буквально следующее:

При этом, ни о какой материальной ответственности агентства или финансовой гарантии для Покупателя в агентском договоре речь не идет. Все «гарантии» остаются только на словах. И за это агентство требует комиссию в размере 3-4% от суммы сделки. В Москве, например, это суммы в среднем 150 000 – 250 000 руб. за сделку (данные за 2016-18 гг., не считая сделок с элитным жильем).

Но что реально делает агентство недвижимости, за что оно отвечает, и главное – чем?

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Вот краткий сценарий действий типового агента по недвижимости:

  1. Включил компьютер, ввел параметры поиска квартиры (район поиска, кол-во комнат, площадь и т.п.), и через секунду получил подборку нужных предложений. Благо общедоступных и качественных баз данных в интернете предостаточно (например, Domofond.ru).
  2. Созвонился с хозяевами квартир и договорился о времени просмотра. Съездил на несколько адресов вместе с Покупателем.
  3. По выбранной квартире запросил у владельца список документов для проверки, заказал и получил Выписку из ЕГРН на квартиру, и отнес все это штатному юристу агентства. Юрист проверил документы на соответствие законодательству.
  4. Тот же юрист на основе типового шаблона подготовил проект Договора купли-продажи квартиры и передал его агенту, а тот – Покупателю.
  5. Агент вместе с Продавцом и Покупателем едет в банк для оформления денежных расчетов через банковскую ячейку (сотрудники банка помогают все оформить);
  6. Агент кладет перед Продавцом и Покупателем согласованный и распечатанный договор купли-продажи. Участники сделки ставят на нем свои подписи.
  7. Агент самостоятельно (по доверенности от участников сделки) или вместе с ними передает документы на регистрацию в Росреестр. После регистрации Покупатель получает свой экземпляр договора купли-продажи с регистрационной отметкой. Всё. Сделка завершена.

У нормального человека возникает легкое ощущение, что такая работа не может стоить ТАКИХ денег. Да и в принципе все перечисленное каждый Покупатель способен сделать сам, без участия агентства недвижимости и без лишних затрат на посредников.

Но может быть, агентство гарантирует Покупателю, что купленная квартира и права собственности на нее не будут никем оспорены, и Покупатель не лишится своих прав? Отнюдь. Все гарантии безопасности и безупречности сделки риэлторы озвучивают только устно. Формально же это ничем не подтверждается, и никакими документами не обеспечивается.

Другими словами, если сделка купли-продажи квартиры будет оспорена в суде, и Покупатель лишится прав на квартиру, то требовать возврата денег он может только с Продавца квартиры, а вовсе не с агентства недвижимости. А агентство? Агентство сочувственно вздыхает и остается в стороне.

Кто-то может радостно вспомнить, что некоторые риэлторы страхуют свою ответственность. Это так. Но что это дает Покупателю? Об этом – по приведенной ссылке.

Если у кого-то сомнения еще остались, можно прочитать заметку о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Объективные данные, приведенные там, убедят скептиков в том, что сделку купли-продажи квартиры сегодня может провести любой человек вполне безопасно, и без участия посредников и агентов.

Можно ли купить квартиру по доверенности? Когда и как это бывает – смотри в этой заметке.

Как купить квартиру без агентства? С чего начать Покупателю?

Очевидно, с того же, с чего начинает любой риэлтор при покупке квартиры (см. выше типовой сценарий). Кто мешает Покупателю выполнить те же действия самостоятельно, сэкономив сотню тысяч рублей?

Не знаешь, как действовать? Для этого есть подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для покупки квартиры на первичном и на вторичном рынках (откроется во всплывающем окне).

Не хватает юридических знаний в области недвижимости? Для этого есть Глоссарий Риэлтора, в котором простым кухонным языком объясняются все необходимые для сделки юридические понятия.

Не представляешь, как выглядят документы для сделки? Посмотри образцы документов в этом разделе по ссылке.

Столкнулся с нестандартной или неоднозначной ситуацией, возник уточняющий вопрос? Для этого есть консультации профильных юристов, которые стоят раз в 20 (!) меньше, чем услуги риэлторов.

Боишься рисковать? Это нормально. Ничего не боятся только дураки. Но ведь решать вопрос все равно надо. Поэтому задача Покупателя здесь – не паниковать, а заняться снижением рисков сделки до максимально возможного уровня. О чем тут речь? Смотри в разделе «О рисках сделок с квартирами».

Бывает, что выбранная квартира оказывается «альтернативной», то есть продающий ее владелец одновременно покупает себе другую квартиру взамен. Тогда сделка немного усложняется из-за большего количества участников, но принцип действий Покупателя остается прежним.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Если собственных денег для покупки квартиры не хватает, банки охотно приходят нам на помощь. Кредит на покупку жилья под залог этого самого жилья называется ипотечным кредитом, или просто – ипотекой.

Предложения ипотеки от ведущих российских банков можно посмотреть здесь.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

Итак, если хочешь купить квартиру и не знаешь, с чего начать – просто начни с первого шага ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (переход на ее 1-й шаг по ссылке), и большинство вопросов отпадут сами собой.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/s-chego-nachat-pokupku-kvartiry/

Как проверить квартиру при покупке? Пошаговая инструкция

Что надо при покупке квартиры

Специально для @pikabushnik87 и неизвестно откуда появившимся 13 подписчикам. Кто вы, читающие мою графоманию? Не плюсов ради, поэтому без рейтинга. Если поможет кому-то еще – буду рад. Итак начнем.

ЭТАП 1: Выбираем объект.

Выбираем собственно то, что хотим приобрести. На этом этапе в 99% случаев появится какой-нибудь риэлтор. Нужно понимать, что риэлтор в подавляющем большинстве случаев, если конечно это не ваш друг или родственник, не заинтересованы ни в чистоте сделки ни в том, что будет с вами и вашей недвижимостью в дальнейшем.

Все, что хочет риэлтор – это получить с вас деньги по факту купли-продажи,то есть он заинтересован только в факте самой сделки, а то что в дальнейшем возможна реституция, суд, приставы и иные неприятности им все равно. В это время риэлтор уже будет окучивать другого лоха клиента и на вас ему будет абсолютно наплевать. Пользоваться их услугами или нет – личное дело каждого.

Главное иметь голову на плечах и не платить деньги бездельникам.

На этом же этапе смотрим на адекватность продавца и его поведение.

ЭТАП 2: Проверка и сбор справок/документов

Запрашиваем выписку в Росреестре. Это можно сделать в МФЦ или непосредственно в Росреестре. Что нужно смотреть в выписке:

1) Адрес, метраж, и иные характеристики – они должны совпадать с теми, которыми обладает в реальности продаваемая квартира.

2) Собственник – он должен совпадать с продавцом.

3) Основание возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, акт о приватизации, судебный акт. Если приватизация – нужно выяснить, кто от приватизации отказался, поскольку такое лицо имеет право пожизненного проживания в квартире и выселить его нельзя даже через суд. Если судебный акт – просим показать оригинал и смотрим обжаловался он или нет.

4) Обременения – не была ли квартира арестована приставами, в залоге, ипотеке и т.д.

Важно!!! срок действия выписки короткий, поэтому и важно получить свежую. Риэлтор или продавец скорее всего будут подсовывать старую выписку на квартиру. Вам обязательно нужна свежая, чтобы посмотреть, все ли в порядке именно на момент сделки

Вообще, при покупке недвижимости, по моему скромному мнению, два основных правила. Первое – надо не стесняться задавать вопросы. Вы действуете в своих интересах, и продавец должен это понимать. Второе – спешка нужна при ловле блох.

Затягивать, конечно, не нужно, но проверить все надо обязательно, ибо речь идет не о трех рублях и даже не о тридцати тех.

Возможно это будет сделка всей вашей жизни и потерять на ней все свои сбережения не самая приятная перспектива, верно?

Требуем от продавца справку или выписку из домовой книги (этот документ выдает либо администрация либо управляющая организация / ТСЖ) о лицах, зарегистрированных в квартире. Если продавец отказывается – явно что-то с квартирой не чисто.

Здесь же просите у продавца нотариально удостоверенное согласие второго супруга на сделку, если продавец в браке.

Важно!!! Вам нужно, чтобы в квартире никого зарегистрировано не было. Включение в договор условия об обязанности сняться с регистрационного учета дополнительной защиты не предоставят, так же как и иные заверения продавца об отсутствии зарегистрированных лицах или о том, что после продажи сражу же снимутся с регистрационного учета. Судиться с ними придется вам.

Просим также у собственника справки об отсутствии задолженности за капремонт (он, кстати, ложится на плечи нового собственника), долгов за услуги ЖКХ, налоги – это вам тоже нафиг не нужно.

Если в сделке участвует престарелые – обязательно справка из ПНД. Если несовершеннолетние – заключение органа опеки.

Проверяем личность продавца.

1. Сайт ФССП – долги продавца (если есть должно как минимум насторожить, т.к. и деньги может не вернуть и на недвижке может быть обременение)

3. Сайт МВД – проверить действительный ли паспорт продавца.

4. Сайт ГАС правосудие – ищем решения суда в отношении продавца, если есть тоже должно насторожить, особенно если судились из-за продаваемого имущества (могут быть конечно тезки, но если решение суда того района, где зарегистрирован продавец, то вряд ли). Дополнительно можно посмотреть непосредственно на сайте районного/мирового суда.

5. Сайт Арб. суда. – КАД арбитр – смотрим есть ли банкротные дела в отношении продавца, если есть – ахтунг.

6. Дополнительно по вопросу банкротства смотрим вот этот ресурс – https://bankrot.fedresurs.ru

7. Ищем просто в сети/соцсетях по ФИО продавца – смотрим что за чел, какие о нем отзывы (если есть конечно), может о нем как о кидале весь интернет пестрит.

8. Реестр залогов – https://www.reestr-zalogov.ru

9. Смотрим на сейте ФССП, МВД, ФСИН, СК – раздел розыск – может продавец в розыске – нам это тоже не нужно.

10. Реестр наследственных дел – https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases/

ЭТАП 3: Переходим к сделке.

Мы удостоверились в добросовестности продавца, юридической чистоте квартиры, сторговались по цене. Далее пред вами возникает три варианта:

Вариант 1. Если вы покупаете квартиру за наличку – договаривайтесь об оформлении оплаты через банковскую ячейку. Алгоритм оплаты будет приведен ниже.

Вариант 2. Если вы покупаете квартиру по безналу – договаривайтесь об оформлении платежа за квартиру через аккредитив. Алгоритм будет, соответственно, ниже.

Вариант 3. Воспользоваться депозитом нотариуса – он сам все должен знать и сделать как надо, но может быть сильно дороже, а может и нет.

Если продавец не согласен – шлите его нафиг. Нафиг простой перевод на счет продавца и нафиг простую передачу налички. В случае чего своих денег вы больше не увидите.

Далее составляем и заключаем договор. Лучше сделать самому или привлечь нормального юриста.

Риэлторы процентов на 99% используют смешные типовые договоры из интернета, толкование условий которого может осуществляться в очень широких пределах. Это к вопросу – за что мы платим риэлтору.

Лучше заплатите несколько тысяч юристу чем кучу денег бездельнику. Обезопасьте себя – составьте нормальный договор.

Если вариант текста договора составлял продавец – однозначно несем его на проверку грамотному юристу.

Договор печатается в трех экземплярах, прошивается и странички нумеруются. Договор подписывается на каждой странице с полной расшифровкой без сокращений фамилии имени и отчества. И так каждый экземпляр.

ЭТАП 4: Оплата

Здесь опишу два варианта – ячейку и аккредитив. Нотариуса описывать не буду, т.к. он сам грамотный и сам все за вас сделает.

Вариант 1. Если вы выбрали банковскую ячейку – озаботьтесь поиском банка, где такая услуга предоставляется, а также выберете лучшие условия по цене и т.д. Договор банковской ячейки заключается между банком, продавцом и покупателем.

Далее берете продавца за руку и ведете в банк и оформляете договор аренды ячейки. Идете в счетную комнату, вместе считаете наличность с использованием счетной машинки. Кладете деньги в ячейку. Можно также проверить купюры, чтобы не дай бог фальшивок не было.

С этого момента деньги уже не совсем ваши, но и не совсем продавца. Продавец их сможет забрать только, когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе права собственности и выписку из Росреестра.

Если покупатель откажется передавать ключ продавцу (а обязать его никто не может, это устный договор), а сразу после покупки перепродаст эту квартиру – продаван окажется ни с чем. Деньги по завершении срока аренды ячейки вернутся покупателю. Отсюда следует и уточнение, почему именно нужно передавать все документы одновременно с передачей ключа.

Вариант 2. Если вы выбрали аккредитив, так же нужно найти банк, где комиссия будет самой приемлемой, а банк достаточно надежный. А что вы хотели – за безопасность надо платить.

Берете за руку продавца и идете в выбранный вами банк и заключаете договор на аккредитивное обслуживание. В банке расскажут, что и как делать, в зависимости от вида аккредитива и банка.

Итак, договор составлен, деньги внесены и с этого момента они не совсем ваши, но и не совсем продавца. Продавец сможет получить их на свой счет, только когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе права собственности и выписку.

Пока находитесь в банке, оплачиваете государственную пошлину за регистрацию перехода прав собственности.

ЭТАП 5: Сдаем документы для регистрации.

Вместе в продавцом едете в МФЦ или Росреестр. Там сдаем следующие документы:

1. Заявление о переходе прав собственности, с подписью и полной расшифровкой ФИО

2. Документы на объект (кадастровый паспорт, технический паспорт, вообще все, если были какие-то перепланировки, нужны и эти документы тоже)

3. Квитанцию об оплате государственной пошлины

4. Паспорта

5. Подписанный договор купли-продажи в трех экземплярах

6. Нотариальная доверенность на представителей, если сделка происходит через них.

После сдачи документов получаете там же расписку о принятии документов. Там будет стоять дата и время принятия, а также дата и время, когда нужно будет явиться за результатами.

Ждем регистрации перехода прав собственности. Если документы сдавались в Росреестр, то 7 дней,если в МФЦ – не скажу, т.к не помню,но чуть дольше.

После подтверждения готовности документов берете за руку продавца и едете туда, куда сдавали документы. Там слушаем девочку в окошке, подписываем где надо.

Важно!!! Следите, чтобы в документах не было ошибок, опечаток и т.д.

Если переход прав зарегистрировали, то с момента получения вами документов вы будете новым собственником квартиры.

Едете с продавцом в уже вашу квартиру. Проверяете, все ли там хорошо, ну там не отодрал ли продавец линолеум с обоями и т.д. Получаете ключи от квартиры. Подписываете акт приема-передачи.

Если в квартире что-то не так, значит вы ошиблись на ЭТАПЕ 1 и нарвались на мудака. Придется идти в суд, благо в договоре, который вы сами составили и проверили у юриста, состояние квартиры описано, подробно и однозначно, ведь так?

Далее отправляете продавца на 4 буквы –  в банк. Там продавец показывает нужные документы и либо забирает деньги из ячейки, либо получает их на свой счет.

Прощаемся с продавцом, жмем руки. Меняем в квартире замки. Можно выдохнуть.

Вот так вот. За эту информацию, организацию процесса и сопровождение сделки нормальные юристы и риэлторы и получают свои деньги. Если ваш риэлтор этого не сделал и не организовал – он бездельник. Гоните его ссаными тряпками!

Естественно есть и другие моменты, которые нужно учитывать. Всех нюансов не предусмотришь.

Иногда черт ногу сломит в какой-нибудь многоуровневой сделке где один покупает и одновременно продает при этом в сделке участвуют малолетки плюс оплата мат капиталом с ипотекой и наследством. Там везде свои коряги.

Они зависят от конкретного продавца, от конкретной ситуации. Их много, да к тому же и я не все их знаю. Но все основные моменты я вроде бы описал.

Всем спасибо и успехов!

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_proverit_kvartiru_pri_pokupke_poshagovaya_instruktsiya_7477079

Обезопасьте себя: что нужно знать при покупке квартиры и на что необходимо обратить внимание?

Что надо при покупке квартиры

Сделки купли-продажи жилья являются достаточно рискованными. На рынке недвижимости нередко встречаются мошенники. Связавшись с аферистами, можно потерять все деньги. Вопросы, что нужно знать при покупке квартиры, на что обращать внимание при ее осмотре, как заключать сделку безопасно, являются актуальными для многих граждан, планирующих приобрести жилье.

С чего начать поиск квартиры?

Многие граждане, планирующие приобретение квартиры, не знают, с чего начать. В первую очередь, нужно определиться с бюджетом и сроками. Также надо решить, своими силами будет производиться поиск жилья либо с помощью посреднической компании.

Услуги риэлтора стоят достаточно дорого, поэтому, желая сэкономить, лучше заняться выбором и покупкой объекта самостоятельно.

Чтобы подобрать оптимальный вариант жилья, необходимо определиться с его характеристиками: районом расположения, этажом, количеством комнат и т.п. После этого можно начинать искать квартиру. Актуальные предложения есть в интернете на тематических сайтах, в газетах.

Рекомендуется проанализировать рынок недвижимости, сравнить различные варианты.

Важные особенности приобретения жилплощади в новостройке

Многие люди опасаются покупать квартиру от застройщика. Это связано с определенными рисками. Ведь на момент приобретения, жилье находится лишь на бумаге. Права на недвижимость являются формальными. Возможно увеличение сроков возведения дома, заморозка строительства.

В этом случае, гражданин теряет деньги. Ведь продать неликвидный товар вряд ли получится. Поэтому важно обращаться к надежным и проверенным застройщикам. Компания должна иметь хорошую репутацию, отзывы о ранее возведенных и сданных в эксплуатацию объектах.

Особенности и преимущества приобретения жилья в новостройке:

  • стоимость квадратных метров в строящемся помещении ниже, чем в уже сданном доме, на вторичном рынке. Поэтому, взяв такую квартиру, можно будет заработать на ее продаже;
  • покупатель является первым и единственным собственником. Поэтому к преимуществам приобретения жилья в новостройке относится прозрачность документации. Исключены неразберихи со сменой владельцев, выпиской прежних жильцов и т.п.;
  • квартиры в современных застройках отличаются улучшенной планировкой, наличием автономных систем водо- и теплоснабжения.

Что обязательно нужно учитывать покупателю вторички?

Многие граждане не знают, как правильно купить квартиру на вторичном рынке. Это приводит к появлению проблем и трудностей. Приобретение вторички также сопряжено с рядом рисков. На рынке недвижимого имущества действует немало аферистов, которые, применяя мошеннические схемы, крадут деньги и оставляют покупателя ни с чем.

Поэтому нужно быть предельно осторожным, знать особенности проведения процесса купли-продажи.

При выборе квартиры на вторичном рынке надо учитывать:

Рекомендуется проверить, действительно ли продавец является собственником жилья. Для этого надо затребовать выписку из ЕГРН и паспорт владельца помещения.

На что обратить внимание при осмотре?

Покупка недвижимого имущества имеет свои «подводные камни». Нередки ситуации, когда семья приобретает жилье, а потом разочаровывается в нем. Важно понимать, на что обратить внимание при покупке квартиры.

Это позволит остановиться на оптимальном варианте. Нужно знать критерии выбора недвижимости. Перед покупкой квартиры ее требуется осмотреть. Это поможет понять, отвечает ли конкретное помещение запросам семьи или нет.

При осмотре объекта стоит обратить внимание на следующее:

  • наличие всей необходимой документации у продавца на недвижимое имущество;
  • состояние электропроводки, канализации и т.п. В сезон отопления можно оценить, насколько хорошо греют батареи во всех комнатах;
  • внешний вид помещения. Нужно проверить, соответствует ли планировка квартиры той, которая приведена в техническом паспорте;
  • наличие ремонта, если не планируется проводить его после заселения;
  • вид из окна;
  • состояние оконных рам. Надо обратить внимание на герметичность швов, наличие сквозняков;
  • состояние стен. Они должны быть прочными, иметь хорошую звукоизоляцию, качественную отделку. Также важно отсутствие следов плесени.

Приезжая на осмотр квартиры нужно оценить район ее расположения, состояние инфраструктуры. Стоит также обратить внимание и на придомовую территорию, подъезд. Если есть дети, то желательно наличие во дворе игровой площадки.

Для пожилых людей эта зона будет источником излишнего шума. При наличии автомобиля надо обратить внимание на то, есть ли стоянка для транспортных средств вблизи многоквартирного дома.

Какие вопросы нужно задать продавцу?

Покупка квартиры – это серьезное мероприятие. Поэтому подходить к нему нужно соответствующе. Не стоит лениться и стесняться задавать вопросы продавцу недвижимости. Чем больше информации будет о жилом объекте, тем обдуманнее и правильнее будет принятое решение о ее приобретении. Многие граждане не знают, что спрашивать при покупке квартиры. Нужно уметь задавать правильные вопросы.

У продавца стоит поинтересоваться о следующем:

  1. Почему он решил продать данное жилье?
  2. Сколько собственников у помещения?
  3. Кто является главным квартиросъемщиком?
  4. Каким образом недвижимость была получена в собственность?
  5. Была ли проведена перепланировка, узаконена ли она?
  6. Есть ли среди владельцев недвижимого объекта несовершеннолетние лица?
  7. Сколько человек прописано в квартире?
  8. Состоит ли продавец в браке? Согласна ли супруга (муж) на продажу помещения? Подтверждено ли это нотариально заверенным документом?
  9. Есть ли какие-то ограничения и обременения прав на квартиру?
  10. Как долго жилье находится в собственности у продавца?

Чем дольше срок нахождения недвижимого имущества в собственности у продавца, тем меньше риск оспаривания прав на объект от предыдущих владельцев, наследников.

Какие документы необходимо подготовить?

Для совершения сделки купли-продажи нужно подготовить определенный пакет документов. Он может содержать базовые и дополнительные бумаги. Состав комплекта документации зависит от конкретной ситуации.

В обязательном порядке потребуется следующее:

Если сделку совершает собственник квартиры через представителя, тогда потребуется доверенность, заверенная нотариусом.

Дополнительно могут понадобиться такие документы:

Покупателю необходимо иметь при себе паспорт. Он потребуется для проверки продавцом личности клиента, заключения договора купли-продажи.

Как правильно оформить договор купли-продажи?

Договор купли-продажи квартиры оформляется в произвольном виде. Строгих требований к написанию такого документа правительство не выдвигает. Можно составить его от руки либо напечатать. Важно отразить в документе всю необходимую информацию.

В договоре должны присутствовать следующие сведения:

  • место и дата составления;
  • паспортные данные двух сторон;
  • адрес расположения квартиры и ее характеристики (этаж, площадь, количество комнат);
  • цена сделки;
  • условия и порядок финансового расчета;
  • сроки, в которые продавец обязуется освободить квартиру;
  • порядок решения спорных ситуаций;
  • кто несет расходы по оформлению и регистрации договора;
  • количество экземпляров заключенного контракта;
  • реквизиты и подписи двух сторон.

Рекомендуется заключать договор купли-продажи в присутствии нотариуса либо юриста. В этом случае специалист проследит за тем, чтобы соглашение было составлено грамотно.

Удостоверенный нотариально договор купли-продажи недвижимости будет тяжело оспорить в суде.

Пошаговая инструкция по самостоятельному оформлению сделки

При самостоятельном проведении процедуры купли-продажи недвижимого имущества, важно знать точную последовательность совершаемых действий при оформлении сделки. Это поможет избежать проблем и ускорит наступление приобретения объекта во владение.

Общая процедура купли-продажи недвижимости:

  • подготовить необходимый комплект документов;
  • обсудить условия сделки;
  • составить договор и внимательно его прочитать перед подписанием;
  • в момент передачи квартиры оформить соответствующий акт.

Как купить жилье без проблем через агентство недвижимости?

Многие занятые граждане решают осуществлять покупку квартиры через агентство недвижимости. Это сокращает временные затраты, позволяет избежать грубых ошибок, снижает риск стать жертвой продавца-афериста.

Но преимущества от сотрудничества с риэлтором можно оценить лишь при обращении в надежную и проверенную компанию. Среди посредников также нередко встречаются мошенники.

Советы касательно того, как купить жилье без проблем через агентство недвижимости:

  • ответственно подойти к выбору риэлторской фирмы. Компания должна долго существовать на рынке, иметь положительную репутацию;
  • заключить письменный договор с организацией. Перед подписанием контракта нужно внимательно прочитать его содержание. Недобросовестные посредники могут не оглашать всех условий сотрудничества;
  • заранее оговорить стоимость услуг специалиста.

Рекомендуется установить для агента конкретные сроки, в которые квартира должна быть найдена, чтобы процесс не затягивался на неопределенное время.

Действия после покупки

После приобретения квартиры нужно осуществить перерегистрацию прав на недвижимость. Для этого следует обратиться в отделение Росреестра либо Многофункциональный центр с заявлением и пакетом документов.

Без проведения данной процедуры, покупатель не сможет стать полноправным собственником жилья. Также потребуется изменить данные о владельце квартиры в ЖЭКе, управляющей компании, газовой службе, энергосбыте и т.п.

Возможные риски и проблемы

При покупке квартиры иногда возникают определенные проблемы. Обычно они появляются в том случае, если гражданин не придерживается установленной процедуры по совершению сделки, и не выполняет рекомендации экспертов.

Возможные риски приведены ниже:

  • продавец отказывается принимать участие в перерегистрации права на жилье на покупателя;
  • появились наследники и прочие лица, претендующие на долю квартиры;
  • приобретенное жилье не оправдало ожидания;
  • наличие неузаконенной перепланировки помещения;
  • квартира продана одновременно нескольким покупателям;
  • банкротство застройщика;
  • существенные отклонения от установленных сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Как себя обезопасить?

Можно минимизировать риски, снизить вероятность возникновения проблем при приобретении недвижимого имущества.

Покупателю нужно знать, как максимально себя обезопасить для этого рекомендуется:

  • проверять личность, репутацию продавца, подлинность его документов на квартиру;
  • сотрудничать с проверенными застройщиками;
  • обращаться за помощью к юристам, нотариусам при заключении сделки;
  • не соблазняться слишком низкой стоимостью жилья.

Перед тем, как заниматься поиском и покупкой квартиры, рекомендуется изучить жилищное законодательство. Тогда гражданин будет действовать грамотно, знать свои права.

Советы риэлторов

Риэлторы имеют немалый опыт в поиске квартир, сопровождении сделок купли-продажи. Поэтому стоит прислушиваться к их советам.

Специалисты дают такие рекомендации покупателям недвижимости:

  • проводить осмотр помещения в дневное время суток. Это позволит лучше рассмотреть все внешние мелкие изъяны квартиры, особенности проведенного ремонта;
  • не покупать первое попавшееся помещение. Стоит сравнить несколько вариантов между собой. Это позволит приобрести более подходящее жилье;
  • при отсутствии знаний и опыта обращаться за помощью к специалистам.

Таким образом, покупка квартиры имеет свои особенности.

Важно знать, как себя обезопасить от появления проблем и снизить вероятность рисков. Надо задавать продавцу вопросы, внимательно осматривать недвижимость, проверять подлинность документов. Если есть сомнения в собственных силах, то лучше обращаться к юристам либо риэлторам.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/chto-nuzhno-znat.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.