Что нужно для долевого строительства

Содержание

Долевое строительство: что нужно знать? Закон о долевом строительстве

Что нужно для долевого строительства

Долевое участие получило в России широкое распространение. Компании привлекают инвесторов, на их средства строят дом, который затем переходит в собственность последнему.

Таким образом можно купить квартиру в рассрочку и погасить долг до завершения строительства. Но это еще не все возможности, которые предоставляет долевое строительство.

Что нужно знать об этом процессе сторонам сделки, на что обращать внимание – читайте далее.

Нюансы

В теории все просто и понятно, но в СМИ данный процесс освещается в негативном ключе.

Почему так происходит? Интересы сторон сделки защищены Законом «О долевом строительстве», который был принят еще в 2004 году. Он ввел жесткие требования к застройщикам.

На данный момент это единственный нормативный документ, регулирующий долевое строительство. Что нужно знать клиенту при заключении договора?

Застройщик и объект сделки. Если компания уже долго функционирует на рынке, имеет ряд реализованных объектов, то ее можно рассматривать в качестве партнера по договору. Связываться с непроверенными организациями, особенно людям, которые заключают сделку впервые, не стоит.

Закон «О долевом строительстве» № 214 действует в отношении только одноименных договоров. Другая формулировка недопустима. Если застройщик предлагает подписать «Договор инвестирования», то он пытается избежать распространения требований таких нормативных актов: закон «О долевом строительстве», ФЗ «О защите прав потребителей».

Прежде чем удостоверять документы, попросите компанию предоставить разрешение на строительство, выясните, где размещена проектная декларация, и ознакомьтесь с ней. По законодательству, наличие публикации является обязательным требованием к застройщику.

Договор долевого строительства считается заключенным с момента госрегистрации. Иначе он будет считаться недействительным. В бумаге должно содержаться описание объекта, срок передачи, стоимость и порядок расчетов, гарантия.

Проверяйте документы

ФЗ предусмотрено, что привлечь средства компания может только после получения разрешения, публикации проектной декларации и регистрации права собственности. Если хотя бы одно из этих условий не будет соблюдено, гражданин может требовать возврата денег с процентами.

Они рассчитываются по двукратной ставке рефинансирования. По договору, компания должна в оговоренный срок построить объект недвижимости, а после получения разрешения из госорганов на ввод в эксплуатацию передать его участнику сделки.

Другая сторона обязуется уплатить оговоренную цену и принять объект (при наличии разрешения).

Письменный договор долевого участия в строительстве должен быть зарегистрирован. Только после этого он вступит в силу. Перед подписанием документов гражданин имеет право ознакомиться с такими бумагами:

– учредительные документы застройщика;

– свидетельство о госрегистрации;

– справка о постановке на учет в налоговую;

– утвержденные годовые отчеты за три последних периода осуществления предпринимательской деятельности;

– аудиторское заключение.

Повышение безопасности сделки

С 2014 года начинает действовать норма ФЗ «О страховании ответственности застройщиков», которая распространяется на долевое строительство.

Что это значит? В случае неисполнения обязательств или банкротства компании человек сможет вернуть деньги. При госрегистрации документов застройщик должен предоставить договор страхования ответственности или поручительства.

Ранее была предусмотрена возможность предоставления залога в качестве обеспечения сделки.

Нюансы страховки

Договор заключается в пользу выгодоприобретателя – гражданина или юридического лица, чьи денежные средства привлекались для строительства.

Страховой случай – полное или ненадлежащее исполнение обязательств застройщика, которое подтверждено решением суда.

Срок действия документа аналогичен тому, который указан в договоре долевого строительства. Но выгодоприобретатель может получить возмещение даже через два года после истечения срока передачи помещения.

Минимальная страховая сумма рассчитывается на основании стоимости жилья. Но она не может быть меньше его рыночной цены.

Вот как обеспечено долевое участие в строительстве. ФЗ также предусматривает такой порядок расчетов:

1. Был заключен договор поручительства. Если застройщик не выполнил свои обязательства или не предоставил вразумительного ответа в оговоренный срок, то клиент может обратиться с соответствующим требованием к банку-гаранту.

2. Сделка была обеспечена договором страхования. Выгодоприобретатель должен обратиться в компанию или общество взаимного страхования (ОВС) в указанные сроки исковой давности на предмет залога.

Законом оговорено, что выплата должна производиться не позднее чем через тридцать дней с момента предоставления документов. При этом наличие задолженности застройщика перед страховой компанией не имеет значения.

Данное постановление действует только на договора, заключенные после 2013 года.

Способы обеспечения обязательств

Мы уже рассмотрели, какими способами (по законодательству) клиент может вернуть потраченные средства. Однако наличие данного пункта в договоре не гарантирует выплаты компенсации. В документ можно вписать разные условия и оговорки, с помощью которых можно затянуть время выполнения обязательств. И все эти «если» могут не выходить за рамки закона.

Когда строительство ведется медленно или долго не начинается, клиент может, не дожидаться срока сдачи, потребовать расторгнуть документ в суде. Такая возможность предусмотрена, если:

1) имело место прекращение или приостановление строительства дома, в состав которого входит долевой объект, при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что в предусмотренный документом срок объект не будет передан участнику сделки;

2) имеются существеннее изменения в проектной документации, в том числе значительная коррекция размера долевого объекта;

3) наблюдается уменьшение или увеличение общего количества квартир, входящих в новый дом.

Еще что нужно знать про долевое строительство?

Дата сдачи объекта в эксплуатацию должна быть четко прописана (например, «не позднее 15.10.14»). Очень часто застройщики используют рекламную фразу: «в IV квартале 2014 года». Данная формулировка некорректна.

По истечении двух месяцев от указанной даты дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого строительства. Нужно только отправить письменное уведомление.

Застройщик обязан в течение 20 календарных рабочих вернуть полученные деньги на счет клиента и уплатить ему штрафные санкции. Или внести эту сумму на депозит, который открыт на имя дольщика.

Общая стоимость квартиры, указанная в документах, рассчитывается из цены за квадратный метр жилья, умноженной на площадь помещения. Эти цифры тоже должны быть расписаны. Стоит также обратить внимание на описание параметров жилплощади: место расположения, этаж, адрес, площадь, количество комнат. Гарантийный срок на построенную квартиру – 5 лет.

При изучении документов стоит обратить внимание, с какого момента дольщик должен оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы. Если данный пункт отсутствует, то обязанность возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры, а не ввода в эксплуатацию.

Проблем не избежать?

Иногда застройщики специально «забывают» включить какой-то из пунктов в документ. Но у клиента могут возникнуть материальные потери даже в том случае, если правильно оформлен договор «Долевое строительство». Что это значит? Застройщик может уступить права собственности другому юрлицу.

В этом случае он продаст ему практически по себестоимости права на все квартиры. Затем фирма-посредник по рыночной цене переуступает их дольщикам. На первый взгляд, проблем быть не должно. Однако, в случае возникновения риска недостроя или банкротства застройщика, дольщик может предъявить претензии на основании суммы, указанной в договоре.

Но квартиры были проданы по себестоимости, а не по рыночной цене.

Еще одна распространенная схема

Регистрация договоров долевого строительства отсчитывает момент их вступления в силу. Но очень часто заемщики используют другую схему. Они предлагают подписать предварительный договор. В нем содержатся практически те же пункты, что и в основном, кроме информации о вступлении его в силу.

Такие документы не подлежат обязательной госрегистрации. При этом стороны приходят к устному соглашению о том, что второй участник сразу выплачивает все деньги за квартиру. Застройщик обязуется заключить основной договор долевого участия в строительстве когда-то в будущем. Дольщик уверен, что сделка оформлена корректно.

Но данная «серая» схема только выводит документ из-под действия закона.

А вот еще один популярный маневр.

Застройщик заключает с покупателем договор, предметом которого указывает не обязательства передачи собственности дольщику, а что-то другое: финансирование инвестиционной деятельности, уступку права требования помещений и тому подобное.

То есть вся суть документа определяется его содержанием. Но по иску дольщика суд может признать его недействительным, так как по факту документ создан с целью ухода от ответственности по закону № 214.

Утром – регистрация, вечером – деньги

Договор считается вступившим в силу только после внесения его данных в Росреестр. Принимать деньги до этого момента застройщик не имеет права. А значит, и в документе должен быть прописан этот момент.

Верить утверждениям сотрудников о том, что документы будут зарегистрированы «всей кучей» потом, но деньги на строительство нужны уже сейчас, не стоит. В редких случаях такие заверения соответствуют действительности. Передача в Палату каждого документа по-отдельности занимает много времени. Но клиента могут и обмануть.

Поэтому лучше перестраховаться и подождать, пока будет зарегистрирована сделка на долевое строительство. Застройщик может настаивать на предоплате. Но в таком случае попросите показать договор по данному объекту, который был заключен по аналогичной схеме.

Зарегистрированный документ имеет штамп, печать, подпись ответственного лица Росеестра и номер. Если сделка была оплачена средствами из ипотеки, то об этом должна свидетельствовать печать об обременении.

Часто застройщики сами не хотят обходить закон и получать средства до оформления документов. Но в таком случае им нужны дополнительные гарантии. Например, открытый аккредитив в банке.

На него клиент вносит средства в момент подписания договора. Но застройщик получит к ним доступ только после того, как долевое участие в строительстве дома будет зарегистрировано.

Эта мера одновременно гарантирует платежеспособность клиента и позволяет соблюдать нормы законодательства.

Принятие объекта у застройщика

Что нужно знать о долевом строительстве на этапе сдачи квартиры в эксплуатацию?

Во-первых, к этому процессу следует относиться обдуманно. Все вопросы выяснять до подписания документов. Все выявленные недостатки нужно письменно отразить в акте несоответствия объекта.

Обязательства застройщика по закону считаются исполненными с момента подписания документа приема-передачи помещения. Участник имеет право требовать безвозмездного устранения недостатков или уменьшение цены сделки.

Если дефекты были выявлены уже в процессе эксплуатации, то застройщик обязан компенсировать клиенту их устранение.

Во-вторых, не поддаваться на уговоры. Ниже представлены самые распространенные схемы действия застройщиков, которые направлены на оказание давления на клиента:

– просят подписать бумаги, уверяя, что все неполадки будут устранены потом;

– утверждают, что составят «другой акт», в котором будут отражены все претензии;

– угрожают, что, в случае нарушения сроков оформления документов, клиент должен будет уплатить штраф за неприятие объекта.

Грамотная помощь

Существует масса нюансов, на которые нужно обращать внимание. Поэтому лучше обратиться за помощью к специалисту, который знает, как правильно оформить документы на долевое строительство, что нужно знать и учитывать на каждом этапе сделки. Профильные специалисты оказывают помощь в таких направлениях:

  • Выбор застройщика, проверка его документов.
  • Сопровождают процедуру подписания бумаг: анализируют договора, консультируют по возможным рискам, проводят переговоры об изменении условий.
  • Готовят и подают документы для регистрации.
  • Сопровождают клиента при принятии объекта, регулируют вопросы по недостаткам помещения, срокам сдачи, выплаты неустойки, в том числе в судебном порядке.
  • Оформляют расторжение документа: контролируют возврат оплаченной суммы, взыскание штрафов, процентов за пользование заемными средствами, а также компенсацию убытков сверх неустойки (оплату услуг адвоката). В аналогичных направлениях оказывается помощь при расторжении предварительного соглашения, договора инвестирования, займа и т. д.

Вывод

Приобрести квартиру на первичном рынке можно, оформив долевое строительство. Что нужно знать участнику сделки? Много нюансов. Начиная с правил выбора адекватного заемщика и заканчивая особенностями заполнения акта приема-передачи. Поэтому лучше воспользоваться услугами опытного адвоката, который будет сопровождать клиента на всех этапах сделки.

Источник: https://FB.ru/article/180995/dolevoe-stroitelstvo-chto-nujno-znat-zakon-o-dolevom-stroitelstve

Что необходимо знать дольщику, прежде чем вступить в долевое строительство – ЮК

Что нужно для долевого строительства

Сегодня купить недорогую квартиру в мегаполисе можно только одним способом – приняв участие в долевом строительстве на самом раннем этапе проекта. По прогнозам специалистов к концу 2017 года общая доля средств, вложенных частными инвесторами в жилищное строительство Москвы, составит порядка одного триллиона рублей.

Этому немало способствуют многочисленные поправки в 214 ФЗ, вступившие в действие с начала года. Граждане почувствовали себя более защищенными и перестали бояться отдавать свои деньги застройщикам.

Что представляет собой долевое строительство в свете последних изменений законодательства, каковы ближайшие перспективы развития этого рынка в Москве и Московской области? Будем разбираться.

Долевое строительство – это один из видов инвестиционной деятельности, суть которой заключается в строительстве многоквартирного объекта на средства частных инвесторов. Главными действующими лицами в этом процессе выступают застройщик – правообладатель или арендатор участка земли, на котором предполагается возведение дома, и дольщик – гражданин, предоставляющий свои деньги на строительство.

От этого сотрудничества выигрывают обе стороны: девелопер получает в пользование «дешевые» деньги, а инвестор приобретает жилье в новостройке на порядок ниже его рыночной стоимости.

Правда здесь есть нюансы: строительство квартиры, как правило, длится несколько лет, на протяжении которых дольщик вынужден мужественно дожидаться новоселья.

Собственно поэтому предлагаемые за долевое участие в строительстве цены имеют такие низкие показатели.

Вместе с тем, в этой сфере присутствуют определенные риски. Граждане могут столкнуться с необязательностью и различными нарушениями со стороны застройщика, нельзя сбрасывать со счетов возможное банкротство компании.

Поэтому, прежде чем стать участником долевого проекта, необходимо получить максимально полную информацию о строительной организации, изучить ее репутацию, поинтересоваться об уже завершенных стройках.

Следует также учесть, что участник не может просто так по своей инициативе разорвать отношения с застройщиком и покинуть проект.

Для этого должны быть веские основания, предусмотренные 214 ФЗ. Однако закон позволяет дольщику в течение действия договора переуступить свои права другому участнику.

Долевое строительство жилья включает в себя ряд последовательных этапов. Если коротко, то этот процесс выглядит следующим образом:

  1. Застройщик получает разрешение на возведение объекта.
  2. Публикует на своем сайте информацию и проектные документы на стройку.
  3. Привлекает к своему проекту частных инвесторов.
  4. Заключает с дольщиками договоры и регистрирует их в Росреестре.
  5. Возводит в соответствии с установленными в документах сроками многоквартирный дом.
  6. Вводит его в эксплуатацию и передает участникам.

На строительном рынке работают сотни застройщиков, но далеко не каждый может организовать долевое строительство многоквартирных домов. Закон предъявляет очень жесткие требования к застройщикам, привлекающим средства граждан.

  • На счету организации должно находиться минимум 2.5 млн. рублей, при условии, что общий объем возводимых площадей не превышает 1.5 тыс. кв. м. (сумма возрастает пропорционально увеличению объема площадей);
  • У компании отсутствует задолженность по налоговым платежам;
  • Застройщик не числится в реестрах недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников земельных аукционов;
  • Компания не находится в стадии ликвидации, и в ее отношении не проводится процедура банкротства.

Застройщик, соответствующий перечисленным выше требованиям, может начинать строительство после получения разрешения на возведение объекта. Оно выдается после проверки строительной и проектной документации компании.

В Москве его выдает Мосгосстройнадзор, в Подмосковье – МСК.

Только проведя все обязательные организационные процедуры и закончив юридическое оформление документов, застройщик может приступать к привлечению инвестиций в долевое строительство.

Основным документом строительной компании является проектная декларация, которая содержит сведения о самой фирме, возводимом объекте, этапах строительства. Каждый квартал застройщик обязан вносить в нее изменения, связанные с ведением финансовой деятельности за отчетный период.

Все документы публикуются на официальном сайте строительной организации. Дольщики, прежде чем принимать решение о покупке квартиры в долевое строительство, должны внимательно с ними ознакомиться.

Помимо этого, при личной встрече с застройщиком, они имеют законное право потребовать у него для ознакомления учредительные и иные документы компании. 

Отношения между застройщиком и участником проекта регулирует ДДУ, заключаемый в строгом соответствии с 214 ФЗ.

Единая форма документа не предусмотрена, каждая компания разрабатывает свой договор. Однако есть обязательные положения, при отсутствии которых договор считается незаключенным.

Документ должен содержать:

  • подробное описание передаваемого объекта;
  • точный срок передачи жилья дольщику;
  • цену договора, способ и сроки ее уплаты;
  • гарантии на объект строительства;
  • способ обеспечения обязательств застройщиком.

Это лишь основные положения ДДУ. Существует еще ряд важных пунктов, которые должны быть отражены в договоре. Боле подробно узнать, как должен выглядеть документ, можно в статье «Как правильно оформить договор долевого строительства».

Застройщик обязан побеспокоиться об обеспечении своих обязательств перед участником. Для этого ему необходимо либо получить поручительство банка, либо заключить договор страхования. В ДДУ включаются данные о страхователе или поручителе, которым может выставить счет дольщик, если строительная фирма не выполнит перед ним своих обязательств.

ДДУ приобретает юридическую силу только после прохождения обязательной регистрации в Росреестре.

Гражданам, которые решили принять долевое участие в строительстве жилья, нужно знать, что делать какие-либо платежи по договору нужно только после того, как он будет зарегистрирован.

Действия застройщика, требующего деньги ранее этого срока, незаконны. 

Подписывая договор, стороны принимают на себя определенные обязательства.

Застройщик обязуется:

  • принять от дольщика денежные средства и направить их на возведение дома и на другие цели, разрешенные законодательством;
  • провести необходимые процедуры по оформлению и регистрации ДДУ;
  • построить объект, по качеству соответствующий условиям договора, и в строго отведенные сроки передать его дольщику;
  • удовлетворять претензии участников по качеству объекта в пределах гарантийного срока, установленного законодательством.

Основная обязанность дольщика – вовремя и без задержек вносить платежи за квартиру. Оплата может осуществляться как единовременно, так и по частям в соответствии с графиком, прописанным в договоре. Участник также обязан в установленный законом и договором срок принять квартиру.

За неисполнение обязательств стороны несут ответственность друг перед другом. За нарушение сроков строительства и передачу некачественного жилья, застройщик обязан выплатить участнику неустойку, установленную законом. При существенных нарушениях со стороны строителей дольщик может по своей инициативе расторгнуть договор.

В свою очередь застройщик также имеет право взыскать неустойку с участника, если последний более чем на два месяца просрочит оплату.

Долевое строительство в Москве и Подмосковье сегодня развивается очень бурно. Основными инвесторами строительства жилого сектора являются граждане, их вклад составляет 98% всех инвестиционных вложений.

Жители столичного региона принимают активное долевое участие в строительстве, в 2106 году в два раза возросло количество заключенных ДДУ по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Вместе с тем, ограниченная платежеспособность и растущий объем предложений вынуждает девелоперов в большей мере ориентироваться на покупателя со средним уровнем доходов.

Появляется все больше жилья эконом класса, а в элитном сегменте заметно возрастает качество новостроек.

В столице и Московской области работает более ста девелоперских компаний. Крупнейшим застройщиком является группа компаний «ПИК», в которую в конце 2016 года влилась компания «Мортон». На общем счету этих застройщиков более 5 млн. кв.м. построенного жилья.

В настоящее время среди множества предложений от застройщика, можно выбрать квартиры разной ценовой категории. Для продажи доступно как жилье эконом класса по цене от 1.7 до 5 млн. рублей, так и элитные новостройки, стоимость квартир в которых начинается от 10 млн.

руб.

Еще один молодой, но уже известный игрок на строительном рынке жилья –  «Самолет Девелопмент». Компания образовалась в 2012 году, но уже имеет хорошую репутацию и активно застраивает Подмосковье жилыми комплексами эконом класса. Ценовые предложения застройщика входят в диапазон от 62 до 126 руб. за кв. м.

Концерн Крост – один из старейших девелоперов столичного региона, основанный в начале девяностых годов прошлого века. На его счету – более 450 построенных объектов. В настоящее время застройщик предлагает новостройки эконом, бизнес и элитного класса. Диапазон цен: от 74 до 210 руб. за кв. м.

Мы привели лишь несколько самых крупных и надежных девелоперов, на самом деле их намного больше. Вступить в долевое строительство в Москве несложно, сегодня нет проблем с предложениями. Но очень важно, прежде чем принять решение, тщательно изучить информацию о застройщике, проверить его документы и репутацию.

Общество защиты прав дольщиков окажет вам всяческую помощь и поддержку, чтобы вы смогли максимально безопасно принять участие в долевом строительстве. На странице «Контакты» вы найдете все наше координаты.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/dolevoe-stroitelstvo

Как вступить в долевое строительство?

Что нужно для долевого строительства

Долевое строительство считается одним из самых доступных вариантов покупки жилья в новостройках.

Сэкономить определенную сумму помогает специальная схема, по которой будущий обладатель недвижимости вносит средства за квартиру еще на этапе строительства дома.

Конечно, сразу же заселиться не получится, однако разница в стоимости, по сравнению с полностью готовой квартирой, способна скрасить ожидание.

Вступление в долевое строительство (ДС) нельзя назвать простой процедурой, так как на рынке работает множество недобросовестных компаний. Конечно, с ужесточением законодательства о ДС обманутых дольщиков должно стать меньше.

Но при вложении крупных денежных сумм все риски исключить практически невозможно.

Если вы планируете вступить в долевое строительство, лучше обратиться за поддержкой к юристу: специалист проанализирует договор и обеспечит правовое сопровождение на всех этапах.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 50 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Что изменилось в долевом строительстве с 2019 года: новые правила покупки жилья

О проблеме обманутых дольщиков слышал, наверное, каждый. Поэтому у многих покупка квартиры через ДС вызывает вполне обоснованные опасения. Но есть и хорошая новость: с июля 2019 года введены новые правила, которые направлены на защиту дольщиков.

В первую очередь, полностью изменился сам процесс передачи средств на строительство. Раньше любой человек, который хотел вступить в ДС, перечислял деньги непосредственно застройщику (девелоперу). Теперь деньги дольщиков будут зачисляться на целевой эскроу-счет в банке, и снять их застройщик сможет только после того, как дом будет достроен, а дольщик получит свою квартиру.

Важно! Если дом не будет сдан, денежные средства возвратятся дольщику. Благодаря нововведениям можно не бояться, что после вступления покупателя в долевое строительство застройщик исчезнет вместе с деньгами.

Что нужно сделать до внесения денег?

Вступление в ДС всегда сопровождается вложением крупных сумм, поэтому прежде чем подписать договор, нужно собрать максимум информации о выбранной компании и объекте. В частности, покупателям рекомендуется:

  • отдавать предпочтение только тем компаниям, которые хорошо известны на рынке и уже завершили не один проект;
  • запрашивать подробные сведения об объекте у застройщика (это позволит получить данные о доме, земельном участке, наличии разрешительной документации и т.д.);
  • обращаться в органы власти, занимающиеся контролем в сфере долевого строительства, для получения достоверных сведений о законности строительства, наличии жалоб на застройщика и т.д.

Также нужно обязательно ознакомиться с проектом договора, который застройщик предлагает подписать участникам долевого строительства. Иногда в подобных документах присутствуют противоречащие закону условия, которые нарушают права граждан. Если вы сами не обладаете достаточными юридическими знаниями, проверку договора на участие в строительстве лучше доверить юристу.

Как происходит оформление сделки?

После того как вы определись с компанией, домом и квартирой, можно приступать к оформлению документации и внесению средств.

До появления новых правил сторонами всех документов являлись только застройщик и покупатель квартиры.

С лета 2019 года появляется еще одна сторона — банк (но договор долевого участия — ДДУ — по-прежнему подписывается между застройщиком и покупателем). Для того чтобы вступить в долевое строительство, нужно:

  • подписать ДДУ с застройщиком;
  • зарегистрировать соглашение в Росреестре;
  • подписать трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в банке;
  • внести деньги на счет.

После того как все документы будут подписаны, останется только ждать, когда дом будет введен в эксплуатацию и застройщик передаст ключи от квартир жильцам. Деньги покупателей недвижимости будут переведены застройщику после сдачи дома (до этого момента они все время будут находиться на эскроу-счете).

Важно! Покупатель квартиры может получить деньги обратно до сдачи дома только при расторжении договора долевого участия. Расторгнуть ДДУ можно при ликвидации девелопера или при признании застройщика банкротом.

Какие гарантии есть у покупателя при банкротстве застройщика или банка?

Если застройщик будет признан банкротом, покупатель может не опасаться потери средств: они в любом случае заморожены на счете в банке. По своему усмотрению можно или снять деньги со счета, или же (если дом уже практически достроен) потребовать передать квартиру. Также в случае банкротства застройщика дольщики могут найти другую компанию, которая завершит строительство объекта.

Если же покупатель решил вступить в долевое строительство и выбрал надежную компанию, но обанкротился банк, получится получить обратно сумму до 10 млн рублей (в зависимости от стоимости квартиры, за строительство которой было заплачено). Такой размер выплаты предусмотрен программой страхования (государство страхует средства на счетах в банке на сумму до 10 млн рублей).

А можно ли вступить в долевое строительство по старым правилам?

Несмотря на все нововведения, в некоторых новостройках купить квартиру можно по старой схеме. Продолжать продавать квартиры без эскроу-счета могут те девелоперы, объекты которых уже готовы не менее чем на 30%.

Также обязательным условием для того, чтобы покупатель мог вступить в ДС по старой схеме, является наличие у девелопера заключенных ДДУ не менее чем на 10% общей площади помещений.

На практике, тем не менее, большая часть застройщиков будет работать именно в соответствии с принятыми изменениями.

Подведем итоги. Теперь большинство покупателей квартир в новостройках может вступить в долевое строительство только по новым правилам.

Для того чтобы стать участником ДС, необходимо заключать договор не только с самим застройщиком, но и с банком. Изменения направлены в первую очередь на то, чтобы защитить покупателей недвижимости от недобросовестных компаний.

Однако процесс покупки квартиры через долевое строительство все равно остается очень ответственным решением, поэтому мы рекомендуем обращаться за профессиональной юридической поддержкой к специалистам.

Помощь квалифицированного юриста позволяет избежать нарушения ваших прав при подписании договора с застройщиком и банком, а в случае возникновения сложностей — своевременно получить юридическую защиту.

Источники:

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

Договор участия в долевом строительстве

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/kak-vstupit-v-dolevoe-stroitelstvo/

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика — Справочник Недвижимости

Что нужно для долевого строительства

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе.

Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая.

— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком.

ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д.

 Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут.

По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок.

«Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“.

 — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов).

Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади.

Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками.

«Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая.

— Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова.

— Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона.

Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу.

Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи).

Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая.

— Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами.

Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры.

Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.

Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая.

— Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги.

Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-takoe-ddu-i-na-chto-obraschat-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-u-zastroyschika

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.