Что такое аннуитетные платежи по ипотеке

Какой платеж по ипотеке выгоднее: аннуитетный или дифференцированный?

Что такое аннуитетные платежи по ипотеке

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПри изучении условий жилищного кредитования часто встречаются разные названия схем погашения – аннуитетная или дифференцированная ипотека. Это две принципиально отличные друг от друга системы расчета ежемесячного платежа, каждая из которых имеет свои сильные и слабые стороны.

От выбранной схемы погашения будет зависеть конечный размер переплаты. Также в зависимости от системы расчета определяется и сумма платежей по ипотеке. Они бывают двух видов.

Дифференцированный взнос

Этотвидподразумеваетпланомерноепогашениезадолженности, прикоторомтелокредитавыплачиваетсяодинаковымидолями, апроцентыежемесячноуменьшаются. По мере выплат сумма обязательного ежемесячного взноса будет постепенно снижаться.

Пример. Размер кредита – 1 млн рублей, ставка по кредиту – 10%, срок – 60 месяцев.

Первый платеж будет равняться 25 тыс. рублей. По второму остаток задолженности уменьшится, соответственно, начисляется меньше процентов, а сумма взноса снижается и составляет 24,861 тыс. рублей. Аналогичным образом рассчитываются третий и последующие платежи. Последний из них будет минимальным и составит 16,806 тыс. рублей. Общая переплата равна 254,167 тыс. рублей.

Аннуитетный взнос

Этоспособпогашениякредита, прикоторомежемесячныеплатежиостаютсяодинаковыминапротяжениивсегосрокадействияипотечногодоговора. В сумму аннуитета включается основной долг и проценты. Формула расчета сравнительно сложная. Проще рассмотреть условия на примере:

Размер кредита – 1 млн рублей, процентная ставка – 10%, срок – 60 месяцев.

Фиксированный платеж будет равен 21,247 тыс. рублей, при этом в первый месяц проценты максимальные – 8,333 тыс. рублей, а погашение основного долга в сумме взноса составит всего 12,914 тыс. В целом клиент переплатит по кредиту 274,823 тыс.

Сходства и отличия

Обе схемы схожи в том, что в сумму платежа включаются проценты и основной долг. Причем при любом варианте в начале выплат заемщик погашает бóльшую сумму процентов, по сравнению с месяцами перед завершением кредитного договора.

Принципиальные различия между способами погашения заключаются в следующем:

  1. в аннуитетной схеме платеж фиксированный, в дифференцированной – он меняется каждый месяц;
  2. при одинаковых условиях кредитования получается разный размер переплаты;
  3. при аннуитете, в первые годы, в сумму взноса включается меньший объем основного долга;
  4. все банки используют аннуитетную схему, в то время как дифференцированная применяется гораздо реже.

Что выбрать: преимущества и недостатки разных видов платежей

С учетом описанных характеристик и проведенных расчетов, можно составить перечень плюсов и минусов разных схем погашения (см. таблицу).

 Вид платежаПреимуществаНедостатки
Дифференцированныйэкономичность (при равных условиях размер переплаты ниже); уменьшение ежемесячного взноса;простая формула расчета.существенная нагрузка на бюджет заемщика в начальном периоде погашения (из этого следует, что при таком способе клиенту может не хватить дохода, и высока вероятность отказа или снижения суммы кредита); разный размер платежа.
Аннуитетныйфиксированный взнос является более удобным для совершения оплаты (можно оформить автоплатеж); максимально возможный лимит кредита больше.выше переплата по процентам; медленное уменьшение основного долга.

Несмотря на то что при дифференцированной схеме переплата меньше, не всегда данный способ будет существенно выгоднее. Так, финансовые аналитики утверждают, что для сокращения затрат эта схема лучше подойдет для долгосрочных займов, что характерно для ипотеки.

Если кредит оформляется на короткий период или планируется проводить досрочное погашение, то предпочтительнее выбрать аннуитет: ввиду меньшего срока либо сокращения «тела кредита» общая сумма начисленных процентов будет сопоставима дифференцированной схеме.

Еще один плюс в пользу аннуитета – большая сумма заемных средств. При равных показателях доходов и расходов заемщика, по такой схеме кредитный лимит будет выше, чем по дифференцированной. Это актуально в тех случаях, когда клиент рассчитывает на максимально возможный объем денежных средств, что тоже характерно для ипотечных займов.

Однако, если доход заемщика высок либо сумма кредита небольшая и банк одобряет ее по любой схеме расчета, переплата по аннуитету будет неоправданной, даже если она невелика.

Изменить схему выплаты в процессе действия договора нельзя. Это возможно сделать только путем рефинансирования, то есть нужно переоформить ипотеку в другом банке и выбрать необходимый способ выплат.

Сегодня среди банковских продуктов можно найти вариант с любым способом расчета. Как правило, кредитор предлагает либо аннуитет, либо обе схемы на выбор. Для сравнения рассмотрим предложения ведущих российских банков.

Ипотека с аннуитетом

Данный порядок расчета применяется всеми банковскими учреждениями, так как он является более выгодным и удобным для кредитора, а выплата равных сумм комфортна для заемщика. Для примера можно сравнить условия с аннуитетной схемой по разным видам ипотеки.

Сбербанк России

Лидер жилищного кредитования в России – Сбербанк – работает только с аннуитетной схемой. В банке действует несколько разных программ, все они предполагают равные платежи на протяжении всего срока выплаты. Например, рассмотрим продукт «Приобретение строящегося жилья», которая позволяет купить квартиру только в аккредитованных новостройках на этапе строительства.

По продукту предусмотрены следующие условия:

  • Ставка от 7,4 (с учетом скидки от застройщика в 2%) до 9,5% годовых. В случае отказа от оформления личного страхования, отсутствия зарплатной карты применяются надбавки.
  • Сумма кредита устанавливается в пределах от 300 тыс. рублей до 85% от стоимости жилья.
  • Максимальный срок – 30 лет (если используется скидка от застройщика, то ипотека выдается на период до 7–12 лет).

Банк ВТБ

ВТБ предлагает специальный ипотечный продукт «Победа над формальностями», в рамках которого можно приобрести имущество на вторичном рынке и в новостройке или рефинансировать жилищный займ. Для оформления заявки заемщику понадобится всего два документа – паспорт и СНИЛС (или ИНН). По программе установлены особые условия:

  1. повышенный первоначальный взнос – от 30% на новостройку, от 40% — на вторичное жилье;
  2. надбавка 0,7 п.п. к базовой ставке (9,1%).

Срок кредитования – от 3 до 20 лет, сумма в диапазоне от 600 тыс. до 60 млн рублей.

 «Альфа-Банк»

В «Альфа-Банке» ипотека на готовое жилье предоставляется на срок до 30 лет. Минимальный первоначальный взнос, оплаченный за счет собственных средств, составляет 15% от стоимости недвижимости.

Сумма кредита может достигать 50 млн рублей. Ставка переплаты устанавливается следующим образом:

  • для участников зарплатного проекта «Альфа-Банка» – 9,29%;
  • 9,59% – стандартные условия;
  • 10,29% – для ипотеки по 2-м документам.

Ипотека по дифференцированной схеме

В 2020 году лишь ограниченное число банковских структур предлагают оформить ипотеку с дифференцированными платежами. При этом по каждой программе у заемщика есть возможность выбрать и аннуитетную систему.

«Газпромбанк»

В «Газпромбанке» заемщику предоставляется два вида схемы выплат – аннуитетная или дифференцированная. Последняя возможна для всех жилищных кредитов за исключением военной ипотеки. Так, заемщик может оформить рефинансирование ипотечного займа другого банка и тем самым перейти с аннуитета на более выгодную систему оплаты.

Параметры рефинансирования:

  • ставка от 8,8%;
  • срок – от 42 до 360 месяцев;
  • кредитный лимит – от 500 тыс. до 45 млн рублей.

Для незарплатных клиентов действует надбавка к ставке в размере 0,5 п.п.

«Россельхозбанк»

Ипотечное жилищное кредитование от «Россельхозбанка» позволяет приобрести следующие виды недвижимости:

  • квартиру и апартаменты (первичный и вторичный рынок);
  • частный дом вместе с земельным участком или таунхаус;
  • участок земли.

Сумма кредита выдается в пределах от 100 тыс. до 60 млн рублей, процентные ставки начинаются от 8,95%. При оформлении клиент самостоятельно может выбрать порядок выплат.

«КубаньКредит»

Банк кредитует приобретение объектов недвижимости по программе «Готовое жилье», которая включает квартиры, в том числе с земельным участком, и частные дома. Финансирование осуществляется как по аннуитетной, так и по дифференцированной схеме.

Ипотека выдается под 10,99% годовых, на период от 1 до 30 лет. Минимальный размер кредита – 300 тыс. до 7 миллионов рублей. Для держателей зарплатных карт ставка снижается до 10,49%.

Жилищные займы предоставляются только на территории присутствия банка (Ростовская область, Краснодарский край, республика Адыгея). При этом заемщик – физическое лицо, может иметь прописку в любом регионе РФ.

Таким образом, наряду с огромным количеством предложений банков по ипотеке с аннуитетными платежами, выбор продуктов с дифференцированной схемой ограничен. Однако однозначно нельзя ответить на вопрос, какой вариант выплат лучше. Во-первых, условия выдачи средств по разным системам отличаются незначительно и причина тому – лишь внутренняя политика банка.

В подтверждение можно привести любую программу, где предусмотрен выбор схемы расчета ежемесячных выплат: ставки, суммы и сроки не меняются. Во-вторых, необходимо учесть разные факторы: собственные возможности и цели кредитования.

В некоторых случаях выгоднее взять квартиру у ключевого застройщика Сбербанка и получить ставку 7,9%, чем обратиться в «КубаньКредит» за дифференцированным платежом и процентом переплаты в 10,99% годовых.

Ознакомившись с плюсами и минусами каждой из схем, каждый заемщик сможет самостоятельно определиться с выбором.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/ipoteki-annuitetnaya-i-differentsirovannaya.html

Что такое аннуитетные платежи?

Что такое аннуитетные платежи по ипотеке

Смысл аннуитетного платежа в том, что каждый месяц заемщик выплачивает банку одинаковую сумму.

Выплаты являются равными на протяжении всего периода действия договорных отношений и вносятся через равные промежутки времени (чаще всего ежемесячно).

Соответственно аннуитетный платеж – это регулярный, фиксированный взнос, включающий оплату основного кредита и процентов.

Сумма такого платежа постоянна, но пропорции процентов и «тела» в течение периода кредитования меняются. Вначале заемщик выплачивает по большей части проценты, а в конце периода – основной долг.

На сегодняшний день эта схема является наиболее распространенной, так как выгодна как для банков, так и для клиентов. Первые по итогу получают большее вознаграждение, а последний – возможность взять большую сумму займа при меньшем бюджете.

Плюсы такой системы:

  1. Ясность в вопросе суммы ежемесячных выплат, так как они устанавливаются в начале кредитных отношений и остаются одинаковыми до их окончания.
  2. Возможность получить более крупный налоговый вычет. В случае с ипотечным кредитом это может стать весьма существенным критерием. В соответствии со ст. 220 налогового кодекса РФ по такому кредиту проценты возвращаются по мере их уплаты банку каждый год. В первые годы это очень уместно, учитывая, что сумма процентных выплат будет значительно превышать сумму выплат по телу кредита. Для получения такого налогового вычета необходимо подать документы в налоговую инспекцию в соответствии с законодательством.
  3. Приемлемые условия и низкие критерии для получения больших сумм кредита. Аннуитетные платежи равномерно распределяются небольшими суммами и идеально подходят людям с ограниченным доходом. Именно по этой причине такая система чаще всего применяется для ипотечного и образовательного кредитования.

В качестве недостатков можно отметить следующие моменты:

  1. Сравнительно высокая сумма переплаты за счет процентов.
  2. Неравномерность пропорций выплат процентов и тела займа. Это может стать проблемой при досрочном погашении кредита, так фактически основная сумма займа начинает выплачиваться только с середины кредитного периода. Это приводит к тому, что если заемщик решит в первые годы досрочно погасить кредит ему придется вносить практически всю взятую в кредит сумму целиком, так как вносимые до этого суммы уходили на погашение процентов.

Аннуитет

Аннуитет – это широкий общий термин описывающий график погашения кредита.

Под ним могут подразумеваться следующие финансовые элементы:

  1. Вид срочного займа, при котором с условленной периодичностью выплачивается равная сумма, включающая как тело, так и проценты этого займа.
  2. Сами денежные выплаты равные друг другу и выплачиваемые через равные установленные договором промежутки времени в счет кредита.
  3. Договор со страховой компанией, в соответствии с которым устанавливается получение физическим лицом определенных сумм начиная с условленного времени. Примером такого аннуитета может быть договор пенсионного страхования, когда с выходом на пенсию человеку начинают ежемесячно начисляться равные денежные суммы.

Формула расчета аннуитетных платежей

Рассчитать аннуитет довольно легко и это вполне можно сделать заранее, до заключения договора. Стоит произвести предварительный расчет ежемесячных выплат, общей их суммы к концу кредитования и сумму переплаты.

Величина ежемесячных платежей рассчитывается исходя из трех показателей:

  • Сумма займа;
  • Срок кредита;
  • Коэффициента аннуитета.

Коэффициент аннуитета – это величина, которая позволяет рассчитать сумму ежемесячного платежа с учетом процентной ставки.

Для его расчета пользуются следующей формулой:

K = i * (1+i)n / ((1+i)n-1).

K – это коэффициент аннуитета,

i – процентная ставка за один расчетный период (например, месяц),

n – количество таких периодов.

Однако, здесь может пригодиться еще одна формула. Обычно заемщик знает величину годовой ставки, а для получения суммы ежемесячного платежа нужно знать ставку за расчетный период, то есть за месяц.

Для расчета этой величины нужна формула:

i = (1+r)1/12 – 1.

r в этой формуле – величина годовой ставки в сотых долях.

После расчета коэффициента аннуитета легко рассчитать сумму ежемесячного платежа, умножив коэффициент на всю сумму займа.

Формула расчета выглядит так:

P = K*S,

где P – размер ежемесячного взноса,

S – сумма кредита.

Общая сумма всех выплат (S1) вместе с процентами рассчитывается по формуле:

S1 = n*K*S.

То есть необходимо перемножить между собой количество расчетных периодов, коэффициент аннуитета и сумму кредита.

Для исчисления суммы переплаты (Ov) нужно из общей суммы всех выплат (S1) вычесть сумму кредита (S), то есть:

Ov = S1 – S.

Пример расчета аннуитетных платежей по кредиту

Для лучшего понимания формул можно взять пример ипотечного кредита на 15 лет суммой 3 000 000 р. с процентной ставкой 8% годовых и ежемесячными платежами.

Чтобы рассчитать коэффициент аннуитета нужно перевести количество лет в месяцы и вычислить ежемесячную процентную ставку (i).

15 лет – это 180 месяцев (15*12=180),

т. е. это срок кредита для расчета, n.

i = (1+0,08)1/12 – 1 = 0,0064.

Коэффициент аннуитета:

K = 0,0064*(1+0,064)180/((1+0,064)180-1) = 0,0093.

Величина ежемесячных платежей:

P = 0,0093*3 000 000 = 28 118,12.

Общая сумма кредита составит:

S1 = 180*0,0093*3 000 000 = 5 022 000.

Переплата при таком кредите будет равна:

Ov = 5 022 000-3 000 000 = 2 022 000.

Способы автоматизации аннуитетных расчетов

Производить такие расчеты вручную может показаться занятием утомительным. Поэтому возникает естественное желание автоматизировать процесс.

Сделать это можно двумя способами:

  1. Использовать формулу в табличном процессоре Exel;
  2. Воспользоваться кредитным калькулятором.

Ассортимент калькуляторов для расчета платежей в интернете велик, поэтому можно выбрать любой понравившийся. Это удобные программы, которые помимо суммы ежемесячных взносов могут рассчитать общую сумму переплаты, учесть в расчете различные комиссии, отобразить график платежей на протяжении всего периода кредитования.

Поэтому такой метод автоматизации аннуитетных расчетов наиболее простой и эффективный.

Но при желании или по необходимости можно воспользоваться и Excel. Для подобных расчетов в этой программе есть специальная функция ПЛТ (в английском интерфейсе PMT).

Она содержит 3 основных параметра:

  • ставка (rate) – процентная ставка кредита,
  • кпер (nper) – период кредитования;
  • пс (pv) – общая сумма займа.

Так как задача – узнать сумму ежемесячных выплат, указывать все значения нужно в расчете на месяц. В соответствии с примером выше формула будет выглядеть следующим образом: = ПЛТ(8%/12;15*12;3000000). После ввода получаем сумму -28 669,56.

Стоит обратить внимание, что Excel чаще всего несколько округляет расчеты и они становятся более приближенными к реальным суммам выплат, т.к. в банках также принято округлять суммы. В связи с этим самостоятельные расчеты могут немного отличаться от полученных с помощью формулы.

Виды досрочного погашения при аннуитете

Вопрос о том, как можно сократить срок выплаты кредита – итоговый, после разбора основных терминов, связанных с услугами кредитования, изучения особенностей разных типов этих услуг и расчета конкретных сумм, связанных с оплатой займа.

Банки предлагают два варианта такого досрочного погашения кредита:

  • сокращение срока кредитования;
  • сокращение ежемесячной платы.

В первом случае сумма досрочного погашения должна быть не меньше суммы ежемесячного платежа. Во втором – в зависимости от размера взноса будет пересчитан график выплат.

Для осуществления процедуры досрочного погашения необходимо:

  1. Предоставить заявление о желании осуществить досрочный платеж.
  2. Внести необходимую сумму на счет.
  3. Получить подтверждение прохождения операции и новый график гашения кредита.

Важно учесть тот момент, что для банка ни один из этих вариантов невыгоден, соответственно существует много подводных камней, препятствующих досрочному погашению займа.

Основные возможные преграды для осуществления этой процедуры следующие:

  • Запрет на полное или частичное досрочное погашение. В договорах редко запрещается оба варианта, но сама практика существует.
  • Взимание дополнительной комиссии при досрочном погашении.

На сайтах многих банков можно воспользоваться услугой расчета досрочного погашения с помощью онлайн-калькулятора. Там же можно подробно изучить процедуру, которая в каждом банке имеет свои особенности.

Типы погашения кредита

Тип погашения кредита – значительный критерий при принятии решения воспользоваться услугами кредитования. Именно он определяет способ расчета стоимости кредита и суть процесса его погашения.

Существует два таких типа:

  • Дифференцированный, при котором сумма взноса за период каждый раз меняется, так как заемщик выплачивает основную сумму долга плюс проценты на остаток займа. При этом тело кредита делится на равные доли на весь период кредитования, а проценты каждый раз снижаются.
  • Аннуитетный – тип погашения кредита, подразумевающий выплату одинаковой фиксированной суммы каждый установленный период (месяц). В этом случае, несмотря на кажущуюся простоту расчета кредитного взноса, стоит учитывать неравномерность распределения этой суммы между телом займа и процентами.

Основное различие между этими типами состоит в последовательности погашения основного тела кредита и разницей сумм регулярных выплат. При дифференцированных платежах заемщик в первую половину срока кредитования выплачивает в основном тело кредита, а в аннуитетных – проценты.

При этом первый тип погашения кредита подразумевает взнос крупных сумм вначале и существенное их снижение к концу периода кредитования. А второй – внесение всегда равных сум на всем протяжении займа.

При выборе типа погашения кредита следует ориентироваться по таким параметрам:

  1. Уровень доходов. Если бюджет семьи невысок и нет возможности вносить разом крупные суммы, наилучшим выбором станут аннуитетные платежи. В этом случае человек имеет возможность взять в кредит крупную сумму на приемлемый срок без необходимости брать вначале невыполнимые обязательства по выплатам, а погашать кредит небольшими равными долями в течение всего срока кредитования.
  2. Возможность досрочного погашения кредита. Если вероятность появления такой возможности высока и, скорее всего, на середине срока кредитования заемщик решит внести всю оставшуюся сумму долга, то лучше выбрать дифференцированную систему платежей.
  3. Финансовая стабильность. При неустойчивом экономическом положении долгосрочный кредит лучше брать по дифференцированной системе, так как сумма выплат со временем будет уменьшаться. Но при кредитовании на короткие сроки и в случае, если человек уверен в своей финансовой устойчивости, лучшим выходом станет аннуитет.

Дифференцированный платеж

Итак, в некоторых случаях кредитование на условиях дифференцированного платежа может стать более подходящим.

Но тут есть свои особенности:

  1. Большую часть кредита (приблизительно две трети) необходимо будет погасить в первую половину срока кредитования. А это значит, что на первых порах такой займ станет довольно обременительным для бюджета.
  2. Общая сумма переплаты окажется ниже, чем при аннуитетных платежах, а суммы выплат будут постепенно снижаться, так как проценты начисляются при таком типе кредитования лишь на невыплаченную часть займа.
  3. Такой тип кредитования получить значительно сложнее, в связи с тем, что банк должен быть полностью уверен в платежеспособности клиента в первую часть периода договора.

Эти особенности обуславливают плюсы и минусы дифференцированных платежей.

В качестве достоинств можно отметить лишь два момента:

  • Хорошие условия досрочного погашения.
  • Менее обременительная система начисления процентов.

Недостатки такой системы следующие:

  • Сравнительно непростая процедура получения такого кредита.
  • Высокие размеры выплат в первую половину срока кредитования.
  • Необходимость каждый установленный для взносов период уточнять сумму выплаты, что является причиной риска просрочить платеж из-за невнимательности заемщика или случайной ошибки сотрудника банка (в случае если последний назовет ошибочную сумму следующего взноса).

Принятие решения о взятии кредита требует ответственного и взвешенного подхода и прогнозирования всех возможных вариантов развития финансовой ситуации.

Безусловно, аннуитетные платежи – удобная система при совершении крупных покупок или оплате долговременных и дорогостоящих услуг, но всегда нужно помнить о ее особенностях и осознанно подходить к принятию на себя таких кредитных обязательств.

Источник: https://property911.ru/ipoteka/annuitetnye-platezhi.html

Погашение кредита аннуитетными и дифференцированными платежами: что это?

Что такое аннуитетные платежи по ипотеке

В погоне за заемщиками банки сегодня предлагают самые разнообразные условия кредитования.

Начиная от максимального срока погашения выданного займа и заканчивая выбором способа и графика погашения ссудной задолженности.

В мировой практике наиболее распространенными способами погашения займа признаны внесение дифференцированных (коммерческих) или аннуитетных (рентных) платежей.

Разберемся, что это за платежи и какой из них выгоднее.

Дифференцированный

Это платеж, при выборе которого заемщик должен оплачивать тело займа равными частями, а ссудный процент начисляется на остаток долга.

Ежемесячно предстоит оплачивать:

  1. Ссудную задолженность, равную сумме займа, поделенного на количество месяцев пользования кредитными средствами,
  2. Доход банка в виде процентов по займу.

Выплачиваемая ежемесячно часть основного долга не меняется, а вот проценты, подлежащие выплате, будут сокращаться по мере погашения ссуды.

В результате в начале срока действия кредитного договора на плечи заемщика ложится повышенная платежная нагрузка – оплачивать надо и сумму основного долга, и проценты, на нее начисленные.

По мере погашения тела кредита ежемесячно убывают и суммы процентов, и в последней четверти срока кредитования общий платеж будет существенно ниже.

Определить самостоятельно, какую сумму нужно платить каждый месяц при погашении кредита дифференцированными платежами, совсем не сложно.

Первым делом вычисляется платеж по телу займа. Это частное от деления суммы ссудной задолженности и срока действия кредитного договора в месяцах:

где:

B – выплата фиксированной части основного долга,

S – ссудная задолженность,

N – срок, на который выданы кредитные средства (мес).

Затем рассчитывается процентный платеж путем умножения ссудного процента по займу на остаток задолженности. Полученное значение делится на 12 (количество месяцев в году):

где:

p – начисленные к уплате в текущем месяце проценты,

Sn – остаток ссудной задолженности,

P – ссудный процент.

Остаток основного долга вычисляется путем вычитания из суммы кредита ранее уплаченных основных платежей:

где:

n – оплаченные месяцы.

Ежемесячный платеж – это сумма платежа по покрытию ссудной задолженности и начисленного за месяц процент банка.

Например, для кредита суммой 500 тыс. рублей, взятого под 15% годовых на 5 лет, первый платеж составит 14583,33 рубля:

Выплаты по телу кредита:

500 000 руб. / 60 мес. = 8333,33 руб.

Сумма начисленных процентов:

500 000 руб. × 15% / 12 мес. = 6250 руб.

Общий платеж:

8333,33 руб./мес. + 6250 руб./мес. = 14583,33 руб.

Для расчета всех последующих платежей потребуется лишь скорректировать сумму остатка основного долга, отняв от нее ранее уплаченные основные платежи.

Так, ежемесячный платеж по прошествии 4 лет (48 месяцев пользования кредитом) составит уже 9583,33 рубля:

Остаток ссудной задолженности:

500 000 руб. – (8333,33 руб. × 48 мес.) = 100 000,16 руб.

Сумма начисленных на остаток процентов:

100 000,16 руб. × 15% / 12 мес. = 1250 руб.

Общий платеж:

8333,33 руб. + 1250 руб. = 9583,33 руб.

Сумма переплаты по кредиту при способе погашения дифференцированными платежами рассчитывается как:

где:

I – доход банка в виде процентов за пользование кредитом,

S – ссудная задолженность,

N – срок, на который выданы кредитные средства (мес).

В нашем примере сумма, уплаченная банку за пользование кредитом – 190625 рублей:

500 000 руб.×15%×(60+1)/2400=190625 руб.

Аннуитетный

Еще одно название – рентный платеж.

Представляет собой фиксированные выплаты по кредиту и так же состоит из оплаты тела долга и выплат ссудного процента.

Однако, изначально заемщику по большей части приходится оплачивать процентные платежи, а оплата непосредственно самой ссуды сдвигается на последнюю треть графика платежей.

Такой платеж, по сложившейся банковской практике, исчисляется как:

где:

P1 – размер транша,

S – ссудная задолженность,

P – ссудный процент,

T – срок кредитования (мес).

Если рассматривать пример со ссудной задолженностью в размере 500 тыс. руб., выданной на 5 лет под 15% годовых, то размер ежемесячного платежа в данном случае будет равен:

Эту сумму заемщик обязан платить ежемесячно, будут изменяться составляющие: обязательства перед кредитором по возврату выданных средств и процент.

Первый платеж включает в себя оплату процентов в размере 6250 руб.

То есть на погашение основного долга пойдет менее половины всей суммы.

Расчет процентной составляющей платежа производят по той же формуле, что и для дифференцированных платежей.

В нашем примере это:

(500 000 руб.×15%)/12 мес. = 6250 руб.

Соответственно, первый платеж погасит 5644,98 рублей основного долга.

А вот спустя четыре года очередной платеж будет включать в себя 10271,68 руб. выплаты по основному долгу и 1623,60 руб. погашения процентов.

Размер переплаты по кредиту, погашаемому аннуитетными платежами, легко вычислить, если перемножить сумму ежемесячного платежа с количеством месяцев пользования займом и вычесть из полученного значения тело кредита:

(11894,98 руб.×60 мес.) – 500 000 руб. = 213 698,80 руб.

В целом, отличия между дифференцированным и аннуитетными платежами довольно существенны.

ДифференцированныйАннуитетный
Сумма платежаУбывающаяПостоянная
Структура платежаДоля основного долга постоянна, проценты на невыплаченный остаток изменяютсяПлавающие значения доли основного долга и начисляемых процентов
Распределение платежной нагрузкиПовышенная в первой четверти графика платежей, минимальная – в последней ее четвертиРавномерная в течение всего срока действия кредитного договора
Переплата по кредиту по отношению друг к другуМеньшеБольше

Заемщик между двух огней

Вопрос, как же платить по кредиту, не имеет однозначного ответа.

С одной стороны, выгода погашения кредита дифференцированными платежами очевидна – заемщик попросту заплатит банку меньше процентов.

Однако, банки весьма неохотно одобряют заявки на получение крупных займов при выборе такого способа погашения.

Это связано с риском возникновения просрочек по оплате кредита в начальный период пользования им, когда на плечи заемщика ложится повышенная платежная нагрузка.

Вероятность получения займа при согласии погашать его аннуитетными взносами выше, да и размер ссуды, которую одобрит банк, будет больше. Дело в том, что подавляющее большинство кредитных организаций оценивают заемщиков с применением систем скоринга.

Она работает на основании сведений заемщика о его доходах и расходах, и затем автоматически вычисляется размер взноса, который тот в состоянии уплачивать.

Дифференцированные платежи изначально высоки, и часть заемщиков просто не проходит этот отбор.

Выбор дифференцированного платежа целесообразен для тех заемщиков, которые планируют погасить кредит досрочно.

По такому графику оплаты быстрее сокращается тело долга, а в случае его досрочного погашения – и размер ежемесячного платежа.

Впрочем, ряд банков предлагает сокращение размера платежа и при выборе погашения кредита аннуитетными платежами.

Как погасить ипотеку досрочно? Узнайте из нашей статьи.

Приятным бонусом в случае получения ипотечного кредита может стать имущественный налоговый вычет, предоставляемый в рамках п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Заемщик сможет вернуть сумму, уплаченную банку в виде процентов по ипотеке, но не более 13% своего официального дохода.

Казалось бы, поскольку при погашении кредита способом аннуитетных платежей сумма начисленных процентов больше, то выгоднее платить именно так.

Но при этом надо учитывать, что платежи по кредиту вносятся в текущем году, а вернуть их сможет в лучшем случае в середине следующего.

Универсального совета, какой способ погашения кредита выбрать, не существует, каждый случай следует рассматривать обособленно.

При наличии возможности вносить крупные суммы в начале срока кредитования и отсутствии планов досрочного погашения, ссуду целесообразно выплачивать дифференцированными платежами.

Ведь так сокращается сумма переплаты банку.

Разница между переплатой по кредиту в зависимости от способа погашения особенно заметна при обслуживании долгосрочных займов, например ипотеки, и может достигать 15%.

Источник: https://domosite.ru/ipoteka/annuitetnyiy-i-differentsirovannyiy-platezh-v-ipoteke-chto-eto-i-chem-otlichayutsya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.