Что такое договор коммерческого найма жилого помещения

Содержание

Договор коммерческого найма жилья – описание документа, особенности процедуры, обязанности и права сторон соглашения

Что такое договор коммерческого найма жилого помещения

Правожил.com > Аренда > Договор коммерческого найма жилья – полный разбор порядка его заключения

Договор найма жилья – это вид арендного соглашения, коммерческого или социального характера, суть которого заключается в передаче жилого помещения в пользование от одного лица (его собственника — наймодателя) другому (временному жильцу – нанимателю).

В зависимости от условий, оговоренных в соответствующем договоре, и общих принципов найма он может осуществляться на бесплатной основе, либо на платной.

В первом случае соглашение будет социального характера, а во втором – коммерческого. Именно о таком найме жилплощади пойдет речь в представленном ниже материале. Наш ресурс в полной мере осветит его суть, общие принципы и порядок проведения.

Что такое коммерческий наем жилого помещения?

Как было отмечено ранее, найм жилого помещения – это арендное соглашение, обязующее собственника передать свое жилье в пользование другому лицу, которое заключило с ним соответствующий договор.

Основным отличием коммерческого найма от социального является то, что первый осуществляется на возмездной основе.

Это значит, что наниматель жилья обязуется оплатить период проживания в нем по условиям, оговоренным в договоре.

Наймодателем в коммерческом найме могут выступать все личностные единицы юриспруденции на территории РФ. К таковым относятся:

  • частные лица (обычные граждане);
  • юридические лица (организации, индивидуальные предприниматели);
  • муниципалитет (местное самоуправление конкретного субъекта или прочей территориальной единицы нашей страны);
  • непосредственно государство, представленное полномочными организациями.

По своей сути, понятие «наймодатель» определяет то лицо, которое является собственником сдающегося в жилья или уполномоченного, не являющиеся при этом владельцем квадратных метров.

Нанимателем, в свою очередь, является то лицо, которое по договору получает конкретное жилье в найм. Как правило, таковым выступает отдельный гражданин или их группа.

Договор коммерческого найма – это тот документ, который определяет порядок процедуры и обязанности его сторон. Заключать данное соглашение необходимо в письменной форме, однако его нотариальное заверение необязательно.

В тексте договора стороны должны указать все те требования, которые они выдвигают друг к другу и обязуются соблюдать после заключения соглашения. Стоит понимать, что все условия договора должны удовлетворять желаниям обеих сторон найма, иначе – заключать соглашение не следует.

Рассматривая конкретный случай более подробно, может потребоваться обращаться к разным законодательным актам. Основными из них являются следующие:

  • Гражданский Кодекс РФ (определяет общий порядок найма и заключения договора);
  • Жилищный Кодекс РФ (регламентирует основные принципы найма жилья);
  • Федеральные законы и Постановления правительства РФ разного масштаба (в более глубоком разрезе рассматривают специфичные особенности найма жилья).

В том случае, если ознакомиться с законодательством РФ в полной мере не удается, желательно обратиться за помощью к профессиональному юристу. Не забывайте, что перед заключением любого соглашения необходимо досконально изучить его законодательную базу.

Нюансы процедуры коммерческого найма

Коммерческий найм жилья – не столь сложная процедура в юридическом плане. Осуществляя данную процедуру, достаточно придерживаться основных ее принципов и порядка проведения, которые указаны в ранее упомянутых законодательных актах.

Обобщив информацию из них, можно выделить основные нюансы описанного найма жилого помещения. Общий их перечень таков:

  • Сдавать жилье по такому договору имеют право только его собственник (обладающий соответствующим правом на сдаваемое помещение) или представитель такового (действующий по соответствующей доверенности). В том случае, если собственников сдаваемого жилья несколько, то необходимо получить согласие у них всех. В противном случае, у нанимателя могут возникнуть некоторые проблемы.
  • Объектами коммерческого жилищного найма выступают только жилые помещения, отделенные от близь лежащих строений. Таким образом, наниматель может получить в свое владение квартиру, частный дом и подобные виды жилья. Стоит отметить, что таким договорам муниципалитет или государство имеет право сдавать только то жилье, которое находится в жилищном фонде коммерческого пользования.
  • Срок найма жилья на коммерческой основе определяется двумя сторонами соответствующего соглашения. Законодательно данный срок не может превышать 5 лет. В том случае, если в договоре коммерческого найма не указан срок предоставления жилья, то он автоматически определяется равным 5 годам.
  • Плата за найм жилья и порядок ее выплаты оговаривается в договоре по согласованию между двумя его сторонами. Изменять ее размерность в одностороннем порядке не имеет право ни одна из сторон соглашения.
  • Переход права собственности на сдаваемое жилье от наймодателя другому лицу никак не влияет на договор его найма.
  • Заключать соглашение необходимо в простой письменной форме. Общий формат такового законодательно не закреплен. Он имеет свободную форму. В таком договоре важно указать все условия предоставления жилплощади в найм, права и обязанности его сторон.
  • Расторжение договора возможно как в мирном, так и в судебном порядке. Инициатором данного процесса может выступать и наймодатель, и наниматель, но только в том случае, если его оппонент по сделке нарушает условия договора или же законодательство РФ относительно предмета соглашение или его самого.

Учитывать представленные нюансы крайне важно, так как именно от их соблюдения зависит то, насколько сделка коммерческого найма жилья будет удачна для обеих сторон соглашения. Помните об этом.

Обязанности и права сторон соглашения

Завершая рассмотрение сегодняшней темы, не лишним будет определить базовые обязанности и права сторон договора коммерческого найма жилья. Стоит отметить, что все они заключаются в следующем:

  • обязательное соблюдение всех условий договора;
  • обязательное соблюдение всех законодательных норм относительно соглашения коммерческого найма.

Источник: https://PravoZhil.com/arenda/dogovor-kommercheskogo-najma-zhilya.html

Коммерческий найм жилого помещения (условия, особенности, риски и др.)

Что такое договор коммерческого найма жилого помещения

Для того чтобы иметь крышу над головой совсем не обязательно приобретать жилье или становится собственником по иным основаниям. Большое количество граждан, не имеющих средств на приобретение квартиры или дома успешно используют возможность временно вселиться, проживать и пользоваться жилым помещением за соответствующую плату собственнику.

Договоры коммерческого найма и аренды жилого помещения – одни из самых распространенных в гражданско-правовых отношениях, связанных с жилищным законодательством. Имеют общие черты, присущие всем договорам, и особенности, которые следует учитывать, заключая подобный договор.

Специфика договора коммерческого найма жилого помещения

 Известно три типа договоров, которые позволяют оформить временное или постоянное проживание в жилом помещении без оформления права собственности:

  • Договор социального найма;
  • Коммерческого найма;
  • Аренды.

Не смотря на внешнюю схожесть условий этих договоров, они различаются по субъектности: первые два могут быть заключены только между физическими лицами. Договор аренды предусматривает что хотя бы один из участников должен являться юридическим лицом.

Точно так же, отличается от коммерческого социальный найм по субъектам собственников жилья. Собственником должно быть либо государство, либо муниципальное образование.

Таким образом – договор коммерческого найма – в чистом виде коммерческий договор, заключаемый между двумя физическими лицами на основе их свободного волеизъявления.

Но в силу специфики жилищно-правовых отношений, высокой стоимости недвижимости, возможности наступления вредных последствий для обеих сторон к данному виду договоров предъявляется ряд условий, без соблюдения которых он может быть признан незаключенным или недействительным.

Особенности договора коммерческого найма

В Российском законодательстве договор коммерческого найма отличается от схожего договора аренды жилья. Главное отличие заключается в процессе в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации. Причины, по которым законодатель допустил такое послабление частным собственникам до конца не ясны.

 Это допускает возможность ухода от налогообложения в подавляющем большинстве случаев. Физические лица могут частным порядком, в устной форме договорится о сдаче квартиры/комнаты/дома внаем. При этом не ставить в известность о заключенном договоре фискальные органы (налоговую инспекцию).

Этим до сих пор пользуются владельцы излишков жилой площади, успешно уходя от налогов и получая регулярную ренту.

Для обоих участников договора при формальном заключении договора найма существует ряд преимуществ:

  • Значительное снижение стоимости, так как собственнику не приходится платить налог с дохода, получаемого от сдачи внаем недвижимости;
  • Наниматель имеет возможность не афишировать свои персональные данные. Иными словами, нанять жилое помещение на срок до 1 года можно не предоставляя документы удостоверяющие личность нанимателя.

Велик риск таких договоров:

  • Стороны несут риск причинения вреда нанимаемому имуществу. В большей степени это относится к собственнику. Но и наниматель рискует вероятностью расторжения договора в любое время, без объяснения причин. В залоге у собственника при этом может остаться движимое имущество нанимателя. Доказать факт существования договорных отношений при бездокументарной форме заключения коммерческого договора найма жилого помещения бывает сложно.
  • Проживающий в съемном квартире не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства. Тем самым он нарушает установленный порядок паспортного учета. Это влечет административную ответственность в виде штрафа.
  • Кроме административного штрафа, наниматель лишен возможности получать социальное обеспечение по месту проживания: медицинское, пенсионное, страховое. Дети не могут быть устроены в дошкольные или учебные заведения.

Тем не менее, количество граждан, идущие ради экономии средств на подобные кабальные условия велик.

Юридическое грамотное оформление договора

Чтобы избежать перечисленных выше проблем законом предусмотрено, что договор коммерческого найма, на любой срок, всегда должен заключаться в простой письменной форме.

Эта формулировка допускает изложение условий договора на бумаге и заверение личными подписями участников договора. Нотариального удостоверения договора не требуется. Но, в целях заручится дополнительными гарантиями, он может быть нотариально удостоверен.

В случае возникновения спорных ситуаций проще отстаивать свою позицию в суде.

Правила составления договора коммерческого найма жилья стандартные. Договор должен содержать обязательные пункты:

1. Полное наименование сторон: это фамилия, имя, отчество наймодателя и нанимателя.

2. Предмет договора – описание жилого помещения: его адрес, площадь, состояние жилого строения, наличие в нем мебели, предметов бытовой техники, других существенных элементов обременения. Например: животных, растений, существующих сервитутов – прав пользования помещением третьими лицами.

3. Срок на который заключается договор. В днях, месяцах, годах. Следует помнить, что максимальный срок такого договора – 3 года. По истечение этого срока договор подлежит перезаключению. Если по истечению срока ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть или изменить условия, договор считается заключенным на такой же срок, на тех же условиях.

Это – очень существенная деталь! Если собственник помещения заявит об изменении размера арендной платы или потребует освободить помещение без объявления причин – наниматель может оспорить эти требования в суде.

4. Размер арендной платы. Не смотря на то, что договор именуется коммерческим наймом, платежи по нему называются арендными платежам. Они могут быть периодическими (помесячными, поквартальными) или единовременный платежом за весь срок найма.

Самым выгодным для обеих сторон является единовременный. Владельцу он дает возможность пользоваться денежными средствами, полученными от нанимателя сразу же после заключения договора.

Наниматель значительно экономит, так как цена такого договора всегда ниже, чем при периодических платежах и не зависит от роста инфляции.

5. Особые условия. К ним относятся:

Обязательства по содержанию находящегося в квартире/доме имущества;

Обязанность по внесению коммунальных платежей;

Обязательства по текущему ремонту.

Следует знать, что включение в договор условия о капитальном ремонте помещения недопустимо. Его проведение всегда лежит на собственнике имущества

Оговаривается количество лиц, которые будут проживать в наемной квартире.

Возможность содержать в ней животных;

Использовать в производственных целях. Согласно жилищного законодательства использовать жилые помещения в производственных целях запрещается.

6. Ответственность сторон. В ней оговаривается размер материального возмещения, в случае причинения ущерба или уменьшения стоимости.

7. Форс-мажорные обстоятельства. К ним относятся стихийные бедствия и изменения законодательства при изменении спорных ситуаций. общественно-политического строя или объявления войны. Расширенное толкование форс-мажора, часто применяемое сторонами, обычно не удовлетворяется судами при разрешении конфликтных ситуаций.

8. Договор удостоверяется подписями сторон с указанием паспортных данных.

Обеспечение права на неприкосновенность частной жизни

Часто наниматели сталкиваются с необоснованным вторжением собственника жилья в их частную жизнь. Наймодатель может без их ведома навестить квартиру в отсутствие жильцов. Или появится в неудобное для жильцов время, например, ночью. Может разместить в сданной внаем квартире какое-либо имущество без согласования с нанимателями. Всё это нарушает права на неприкосновенность частной жизни.

В этих случаях на помощь приходит письменный договор. Если в нем четко обозначена периодичность посещения квартиры владельцем (раз в неделю/месяц/квартал), время посещения – обычно в рабочее время, возможность использования находящегося в сданной квартире имущества – проблем обычно не возникает.

Обе стороны готовы к тому, что контроль за состоянием и сохранностью недвижимости будет осуществляться.

Если же договор заключен в устной форме – существует масса нарушений со стороны собственника.

Он может появиться в квартире в любое время мотивируя это право собственности, без согласования с нанимателем осуществлять в сданном жилом помещении какую-либо деятельность, вселить дополнительных жильцов. Во избежание подобных ситуаций время, периодичность посещений следует прописать в тексте договора.

Обеспечение права собственности

Наниматель не вправе препятствовать собственнику-наймодателю посещать и в разумных пределах, не нарушающих права нанимателя, распоряжаться его собственностью. Нельзя заменять входные двери, устанавливать решетки на окна, менять замки и ключи от входных дверей без согласования с наймодателем.

Препятствовать проведению планового или косметического ремонта в помещении. Устранению аварий или ликвидации чрезвычайных происшествий. Так же как запрещать доступ в помещение сотрудников специальных оперативных служб при исполнении профессиональных обязанностей.

Расторжение договора найма

У обеих сторон существует свобода волеизъявления. Это значит, что договор может быть расторгнут в любое время по инициативе любой из сторон при взаимном согласии. В договоре найма, заключенном с соблюдением условий большей свободой обладает наниматель. Ему не требуется соблюдать формальных условий для того, чтобы заявить о желании расторгнуть договор.

Единственным условием может быть срок уведомления о расторжении.

У наймодателя, заключившего письменный договор меньше свободы для расторжения договора.

Должны быть веские основания для этого:

  • Нарушение сроков внесения платежей;
  • Несоблюдение условий договора;
  • Причинение ущерба имуществу нанимателем;
  • Истечение срока договора и нежелание пролонгации;
  • Изменение законодательства или материального положения наймодателя.

При расторжении договора наймодатель обязан вернуть нанимателю внесенные авансовые платежи, из расчета фактически прожитых дней.

Одностороннее удержание в счет возмещения арендной платы имущества или денежных средств нанимателя не допускаются. Это является самоуправством.

В любом случае, конфликтная ситуация с возмещением материального ущерба должна решаться по взаимной договоренности или через суд.

 Договор коммерческого найма жилого помещения хорошо разработан в практике гражданско-правовых и жилищных отношений. Существует обширная практика разрешения споров в судах и обобщение этой практики Пленумами ВС РФ. Возникающие споры обычно быстро разрешаются в мировых судах.

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Источник: https://jilishnik.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/item/145-kommercheskij-najm-zhilogo-pomeshcheniya-usloviya-osobennosti-riski-i-dr

Что значит коммерческий найм жилого помещения: виды, с правом выкупа

Что такое договор коммерческого найма жилого помещения

Последние изменения: Январь 2020

Коммерческий найм жилого помещения не содержит определённого понятия, а характеризуется общими признаками, которые указаны в п.1 ст. 671 ГК РФ. Потому для полного ознакомления с сутью этого типа договора, разложим по признакам его основные отличительные черты.

Характерные признаки:

  • срочность;
  • возмездность;
  • широкий круг лиц, которые могут выступать в роли наймодателя (частники, юр. лица, муниципалитет, гос-во);
  • Консенсуальность.

Участники договорных отношений

Этот договор отличается от социального найма тем, что наймодателем недвижимости может выступить как физическое, так и юридическое лицо, включая государственные органы кроме муниципалитета. Рассмотрим особенности сторон правоотношений.

Обязательное условие для арендодателя при сдаче жилого помещения в съём — наличие прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Иногда собственники жилья сдаваемого в коммерческий найм состоят в жилищных фондах, исходя из общего правила такое жильё также входит в этот частный фонд.

Исходя из этого следует, что лица, которые не покрывают паевый взнос, вынуждены выплачивать его посредством сдачи квартиры в найм. В роли заключающей договор стороны будет выступать не сам владелец, а лицо, управляющее этим фондом (представитель, управляющий), которое и будет выступать в роли одной из сторон правовых отношений.

Арендатор в коммерческом найме

Обычно в данной роли участвует одно физическое лицо, но ГК РФ также допускает условие множественности лиц участвующих в сделке со стороны наймодателя, не только нанимателя.

К примеру, лица, которые вели совместное хозяйство (сожительствовали) с арендатором, имеют правовую обоснованность на заключение подобной сделки с условием о солидарности ответственности арендатора и лиц сожительствующих с ним перед арендодателем.

В данном случае люди, включенные в договор, приобретают и статус сонанимателя, и аналогичные права и обязанности, как и у нанимателя. Во время заключения коммерческих договорных отношений арендатор самостоятельно решает и указывает перечень граждан, с которыми будет жить в снимаемой квартире, потому в число сонанимателей не обязательно включать даже детей или супругов.

Закон не определяет и не упоминает, о каких-либо семейных отношениях, он указывает на наличие лиц, которые сожительствуют.

Законодательство определяет факт наличия задокументированного списка граждан сожительствующих с нанимателем, так как чрезмерное количество жильцов в сдаваемой квартире быстро бы ухудшило её состояние.

Однако при проживании в жилье лица, которое не было указано в перечне,  оно подлежит выселению или внесению в список с согласия арендодателя согласно ст. 679 ГК РФ.

Исключением являются несовершеннолетние дети как самого жильца, так и его соседей, они могут быть внесены в список сонанимателей без разрешения арендодателя согласно ч.2 ст. 679 ГК РФ.

Объект договорных отношений может быть в виде квартиры или её доли, дома. Размер предоставляемой недвижимости не регламентирован, потому о нём договариваются заранее.

Также законодательством не установлены требования к качеству жилого помещения, это опять таки решается участниками правоотношений они самостоятельно решают, что соответствует нормам для проживания, а что нет. Законодательно нормы закреплены п.1 ст. 673 ГК РФ.

Но, даже оперируя этой статьёй, объектом найма может стать что угодно, главное, чтобы оно соответствовало санпинам и не представляло угрозы для жизни и здоровья человека.

Стоит отметить, что конкретным предметом договорных отношений не могут быть какие-либо подсобные помещения. Они могут использоваться на общих началах всеми жильцами, если же в найм была сдана доля жилого помещения, дома.

Также общие объекты — не только подсобные помещения, но и имущество, находящееся непосредственно в квартире или за её пределами (территория многоквартирного дома).

Таким имуществом выступает  санитарное, техническое, электрическое и другое оборудование, необходимое для постоянного проживания.

Срок договора

 

Он ограничен. Согласно с п. 1 ст. 683 ГК РФ эта сделка может быть заключена сроком составляющим до 5 лет.

Если срок сделки не предусмотрен заранее (не регламентирован), то он автоматически определяется в 5 лет.

По окончанию действия договора, арендатор, который до этого проживал в жилом помещении имеет преимущество перед другими нанимателями, а значит может первым заключать договор.

Для того, чтобы продолжить нанимателю проживать в том же самом жилье, ему необходимо предложить заключение сделки на тех же основаниях. С отказом о продлении та же ситуация, чтобы ГПД не был автоматически продлён, необходимо обратиться по этому поводу к наймодателю за 3 месяца до окончания действия договора.

Если наймодатель изъявил отказ о продлении срока найма, из-за того, что передумал сдавать квартиру в коммерческий съём, но было выявлено, что жильё  предоставлено новому жильцу, и с момента отказа не прошло года, то бывший арендатор вправе в судебном порядке истребовать признание сделки мнимой (недействительной) и потребовать возмещение убытков, понёсенных из-за этого решения. Также при подаче иска в суд он также может истребовать возобновление прошлого договора.

Как было оговорено выше — ГПД является возмездным. Размер взносов на уплату жилья устанавливается обоюдно. Максимальный размер платы может быть установлен муниципальным органом, при отсутствии ограничения — это решается между участниками правоотношений.

Стоит учесть, что любое изменение оплаты в одностороннем порядке будет нарушением законных оснований сделки.

Сделка заключается обязательно в письменной форме. Договорные отношения  останавливаются только при условии окончания срока, или об отказе от продления или досрочного расторжения.

Арендатор вправе досрочно расторгнуть документ, если заранее получил письменное согласие от всех соседей при нарушении арендодателем его прав или неисполнением своих обязанностей. Потому подробнее разберём этот пункт договора.

Права и обязанности участников правоотношений

Для начала разберём обязанности каждой из сторон, которые включаются в договор.

Арендодатель обязуется:

  • Осуществить передачу арендатору недвижимости либо её доли в не аварийном и пригодном состоянии для пользования.
  • Обеспечить включение в сделку эксплуатацию многоквартирного дома, где объект договора является его составляющей.
  • Предоставить арендатору за плату необходимые, требуемые коммунальные услуги.
  • Организовать капремонт квартиры, если это требуется. Стоит заметить, что арендодатель вправе возложить эту обязанность на жильцов, проживающих в жилом помещении.
  • Обеспечить ремонт оборудования, которое используется для непосредственного предоставления коммунальных услуг в жилье нанимателями.

Права у наймодателя типичные с подобными сделками сдачи жилого помещения в найм (аренду), то есть может требовать своевременную плату за пользование квартирой, возможное  переоборудование (реконструкция) проводится с согласия собственника, если значительно изменяет условия проживания).

Арендатор обязуется:

  • Пользоваться квартирой только по прямому назначению. Если жилое помещение будет использовано под ведение предпринимательской деятельности, то жильцы будут немедленно выселены в одностороннем судебном порядке.
  • Обеспечение первоначального состояния жилья с последующим поддержанием в исходном состоянии (косметический ремонт разрешён, реконструкция с разрешения владельца недвижимости).
  • Своевременное внесение платы за квартиру. Выплаты регламентированы, если договор краткосрочный, то они производятся в установленном количестве (двукратно, трёхкратно), если долгосрочный, то определяется дата оплаты.
  • Организовывать мелкий или капремонт помещения, если данное условие предусмотрено в договорных обязательствах.

Права у нанимателя довольно ограничены, как и другой подобный договор, он больше защищает собственника, сдающего в съем жилое помещение. Жильцы имеют право на включение в перечень сонаниматели людей постоянно живущих с ними, да это хорошо, но это возможно с письменного согласия владельца собственности.

  • При вселении новых жильцов учитывается площадь, которая выделяется каждому постояльцу, норма по количеству квадратных метров на человека регламентируется индивидуально каждым муниципалитетом. Нет единых общегосударственных норм.
  • Бывают жизненные ситуации, при которых в жилое помещение могут въехать временные постояльцы (сроком до 6 месяцев), кажется, возьми разрешение у всех своих соседей и на этом всё. Но на этом всё не заканчивается, нужно об этом заранее уведомить наймодателя, и если общая площадь приходящаяся на всех в жилом помещении, включая временного жильца, свыше нормы по общей площади квартиры, владелец недвижимости может запретить проживание посторонних лиц.

В коммерческом найме, также как и в аренде есть понятие поднайма идентичное субаренде, когда арендатор может также сдавать помещение, в котором он проживает, иным лицам на возмездной основе и на определенный срок. Это осуществляется с согласия собственника, но снова упирается в нормы площади на человека.

Также наниматель имеет право на найм с правом выкупа. По истечению срока действия сделки, есть несколько путей дальнейшего развития событий: расторжение, пролонгация (продление), выкуп у собственника снятого жилого помещения.

Коммерческий найм с последующим выкупом

Принято думать, что при найме жилья из фондов последующий выкуп невозможен, так как собственниками жилья, как правило, является либо муниципалитет, либо государство. Но это не так, потому что действует резолютивная основа, на которую опирается законодательство —  ГК РФ. Согласно которой возможна и покупка муниципального жилья, и приватизация.

Но только следует учесть одно, эти сделки слабо распространены. Потому не имеют юридической практики, особенно, когда собственником выступает орган исполнительной власти.

Больше всего озадачены не люди, которые хотят выкупить эту недвижимость, а сама администрация.  Как им поступить в таком случае? Обычно, они обращаются к административным актам и гос. Положениям с допуском или запретом на выкуп.

Как правило, таковая информация заранее предоставлена отдельным пунктом в договорных отношениях.

Чем обоснована неопределенность выкупа жилья по коммерческому найму?

Эта процедура (последующего выкупа) регламентирована ст. 606 ГК РФ. Но вот, если обратиться к п. 2 ст. 170 ГК РФ, то законодательная часть сделки может быть сочтена неправомочной и недействительной. Чтобы избежать подобной ситуации, заключается сделка купли-продажи или иное дополнительное соглашение, которое будет определять порядок и условия перехода недвижимости новому собственнику.

Так как юридической практики ничтожное количество, то также мало и судебной. При разборе подобных дел судьи либо дают разрешение на проведений подобной сделки согласно ст. 624 ГК РФ (регламентирует выкуп съемного (арендуемого) имущества, либо отказывают, так как противоречий много не в самой форме найма, а в ГК РФ.

Заключение

Чтобы правильно оформить договорные отношения между участниками правоотношений, нет необходимости обращаться к специалистами, которые помогут в оформлении договора.  Перечень «прав и обязанностей», которые должны быть прописаны, указаны выше.

Если же решено снимать с последующим правом покупки, то тут без помощи грамотного юриста не обойтись, так как правила составления договора гибки, а регистрация прав собственника  отличается от привычной.

Обращение к юристу избавит от возможных судебных разбирательств.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/kommercheskij-najm-zhilogo-pomeshheniya/

Что такое коммерческий найм жилого помещения?

Что такое договор коммерческого найма жилого помещения

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Коммерческий найм жилого помещения является одним из законных вариантов предоставления недвижимости для временного проживания. Указание на коммерческий характер данного вида договора не подразумевает наличие между сторонами предпринимательских отношений, а свидетельствует о возможности устанавливать возмездный характер проживания для временных жильцов.

Что это такое

Законодательство не содержит специальных норм, регламентирующих порядок оформления договора коммерческого найма. По этой причине контрагентам необходимо использовать требования, установленные в главе 35 ГК РФ, за исключением нормативных правил, прямо относящихся к найму жилфонда социального использования.

Под наймом статья 671 ГК РФ подразумевает предоставление нанимателю и членам его семьи недвижимого объекта во временное пользование. Договор коммерческого найма жилого помещения носит возмездный характер, на это прямо указывает ст. 671 ГК РФ. Можно выделить особенности данного вида соглашений:

  • наймодателем может выступать законный владелец (собственник) или уполномоченное им лицо;
  • нанимателем жилья по договорам данного типа может являться только физическое лицо, так как организациям любых форм собственности такие объекты могут передаваться во временное пользование на основании аренды;
  • целевым назначением данного вида правоотношений является использование недвижимости только для проживания граждан, ведение предпринимательской или производственной деятельности в жилых помещениях не допускается.

Наличие права собственности на жилую недвижимость предоставляет весь комплекс полномочий по распоряжению недвижимостью, в том числе путем оформления договора найма. Иные владельцы жилья (например, наниматели) не обладают правом распоряжения, поэтому лишены возможности использовать квартиру для найма сторонним лицам.

Как заключить договор

Для оформления договорных отношений сторонам необходимо соблюдать требования, регламентированные гражданским законодательством. Прежде всего, нужно установить, какие объекты недвижимости могут передаваться во временное пользование на условиях коммерческого найма.

Согласно статье 673 ГК РФ объект, передаваемый на условиях найма, должен отвечать следующим требованиям:

  1. изолированность – помещение для проживания должно быть огорожено строительными конструкциями и иметь самостоятельный вход (выход) к общему имуществу дома иди квартиры, либо прямой выход на улицу;
  2. помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать правилам и стандартам, предусмотренным жилищным законодательством;
  3. в найм может передаваться не только целый объект, но и его изолированная часть (например, изолированная комната в квартире).

Таким образом, в состав помещений, которые будут выступать предметом коммерческого найма, входят: квартира, частный дом, часть квартиры или дома.

Для заключения договора контрагентам необходимо согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав будут входить:

  • предмет сделки – передача во временное пользование конкретно оговоренного жилого помещения;
  • срок найма – максимальный период действия договора не может превышать пять лет, такое правило установлено в ст. 683 ГК РФ (если срок вообще не указан в соглашении, будет применяться пятилетний срок);
  • размер регулярных платежей за пользование жилым помещением – определяется по соглашению сторон (плата за коммунальные услуги будет оплачиваться отдельно, в зависимости от фактического потребления ресурсов или количества проживающих жильцов);
  • состав лиц, которые могут быть вселены временным жильцом на весь срок найма (для вселения и регистрации несовершеннолетних граждан это условие не нужно специально оговаривать, такое правило предусмотрено законом);
  • состав имущества, которое находится в жилом помещении и передается на весь срок найма;
  • иные условия, которые согласуют стороны (в том числе порядок выполнения текущего ремонта и т.д.).

Для составления договора подобного рода необходимо соблюдать письменную форму документа, нотариальное удостоверение не требуется.

Также нужно учитывать, что в результате заключения найма возникает ограничение (обременение) права собственности, которое подлежит обязательной государственной регистрации в службе Росреестра.

Правило о регистрации должно соблюдаться только при заключении договора более чем на один год, на краткосрочные договоры это условие не распространяется.

Скачать образец договора коммерческого найма жилого помещения

Для оформления договора сторонам потребуются следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность обеих сторон (общегражданские паспорта, свидетельство о рождении детей и т.д.);
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.);
  • договор коммерческого найма и акт приема передачи.

При обращении за регистрацией обременения в службе Росреестра потребуется представить платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Использование жилья

В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение.

Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:

  • использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;
  • обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;
  • своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.

Помимо этого, установлен прямой запрет на проведение строительных работ по перепланировке и переустройству жилья, это можно сделать только с согласия наймодателя.

Поскольку в содержании договора найма обязательно указывается перечень субъектов, приобретающих возможность пользования жилой недвижимостью, они имеют легальную возможность вселиться и зарегистрироваться в местном отделе ФМС.

Регистрация является обязательным требованием миграционного законодательства, отсутствие прописки повлечет административную ответственность.

Для оформления регистрации нужно предъявить оригинал договора найма, прописка будет оформлена на весь срок действия соглашения.

Если обе стороны надлежащим образом исполняют свои обязательства, договор будет прекращен только по завершении его срока действия. При этом законодательство предусматривает для нанимателя преимущественную возможность на продление соглашения о найме на новый срок на прежних условиях, если у наймодателя отсутствует более выгодное предложение от третьих лиц.

Помимо стандартной ситуации с истечением срока действия договора, он может быть досрочно расторгнут сторонами по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ.

Как расторгнуть

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется по правилам, регламентированным ст. 687 ГК РФ. Для одностороннего прекращения договора нанимателю нет необходимости указывать на какие-либо причины или обстоятельства, достаточно письменно уведомить наймодателя за три месяца.

Принудительное прекращение договорных отношений по требованию наймодателя потребует подтверждения следующих обстоятельств:

  • просрочка по внесению платы за жилое помещение на протяжении шести месяцев подряд (при краткосрочном найме для расторжения договора достаточно доказать два месяца просрочки подряд);
  • порча или разрушение жилого помещения, переданного по условиям найма.

Если указанные основания возникли и достоверно подтверждены, наймодатель вправе предъявить требование об освобождении жилого помещения. Если такое требование не исполняется в добровольном порядке, принудительное выселение будет осуществляться через суд.

Для судебного порядка расторжения договора найма предусмотрены специальные особенности:

  1. суд имеет право предоставить нанимателю срок (не более одного года) для устранения нарушений, которые послужили основанием для принудительного выселения (например, погашение задолженности или ремонт жилого помещения);
  2. если за предоставленный судом срок нарушения не устранены, повторное обращение наймодателя повлечет безусловное выселение в принудительном порядке;
  3. при вынесении решения о расторжении договора, суд по ходатайству нанимателя имеет право предоставить отсрочку о выселении (как правило, это связано с необходимостью поиска нового жилья или на зимний период).

Если доказывание нарушения условий оплаты не вызывает сложностей, то для расторжения договора по причине ухудшения состояния объекта недвижимости потребуется представить в суд надлежащие доказательства.

Для этих целей важное значение будет иметь передаточный акт, который стороны подписывали при заключении договора.

В содержании акта обе стороны должны фиксировать фактическое состояние жилья, передаваемого в пользование нанимателю.

В случае, если происходит существенное ухудшение состояния жилья, наймодатель обязан это доказать суду путем сравнения передаточного акта и документа о текущем состоянии помещения.

Составление акта о текущем состоянии может осуществляться самим наймодателем с участием жильцов, либо по его просьбе уполномоченными органами жилищного контроля и надзора (например, Государственной жилищной инспекцией).

Закон не содержит точных формулировок по определению степени повреждений, которые порождают право на досрочное расторжение договора. В каждом конкретном случае эти обстоятельства будет оценивать суд на основании представленных доказательств. Если на стадии судебного процесса наниматель устраняет претензии к сохранности качества жилья, иск будет оставлен без удовлетворения.

Также закон устанавливает основания, при которых договор может досрочно расторгаться по требованию любой стороны:

  • возникновение обстоятельств, вызывающих непригодность жилого помещения для постоянного проживания;
  • аварийное состояние жилья;
  • иные основания, указанные в нормах жилищного законодательства.

Обратите внимание! Указанные основания не обязательно могут быть вызваны неправомерными действиями нанимателей или наймодателя.

Нередко к такому состоянию приводит естественный физический износ многоквартирного дома или непредвиденные обстоятельства (например, стихийное бедствие, противоправные действия соседей смежных квартир и т.д.).

В этом случае, при отказе второй стороны добровольно расторгнуть соглашение, также необходимо обратиться в судебные органы.

При расторжении договорных отношений должны быть выполнены следующие действия:

  1. наниматель, а также иные лица, указанные в договоре, должны освободить жилое помещение в срок, указанный в судебном решении;
  2. по обращению собственника объекта недвижимости орган ФМС досрочно аннулирует регистрацию членов семьи нанимателя;
  3. наниматель обязан полностью выполнить денежные обязательства на момент освобождения жилого помещения (оплатить коммунальные услуги и погасить задолженность по платежам перед наймодателем).

Также при досрочном расторжении договора наниматель обязан фактически передать жилое помещение обратно собственнику. Для этого должен составляться двусторонний передаточный акт, в котором указывается фактические состояние объекта недвижимости на момент возврата.

В случае, если наниматель выселяется принудительно судебными приставами, акт об освобождении жилого помещения будет составлен должностным лицом ФССП. Необходимо учитывать, что наниматель будет обязан возместить все расходы, связанные с ремонтно-восстановительными работами (если за период найма состояние объекта ухудшилось).

Источник: https://law03.ru/finance/article/kommercheskij-najm-zhilya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.