Что такое долевое участие в строительстве дома

Содержание

Что такое долевое участие в строительстве жилья?

Что такое долевое участие в строительстве дома

Вопрос приобретения жилья является одним из самых насущных не только у молодого поколения, но и у людей более старшего возраста.

Один из популярных вариантов решения жилищного вопроса – долевое участие в строительстве жилья. Жилищное право в России до недавнего времени не давало определения понятию долевого строительства. Оно появилось с введением в действие в 2005 году Федерального закона № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов” (Закон о долевом строительстве).

Сегодня мы поговорим о договоре участия в долевом строительстве: что же это такое, как его заключить и что он должен содержать?

1. Что такое договор долевого участия?

Закон № 214-ФЗ – основной нормативный акт, регламентирующий правоотношения в сфере строительства с привлечением средств граждан и определяющий права и обязанности сторон заключаемой при этом сделки. Именно положениями данного закона в правовой оборот была введена особая разновидность договора – договор долевого участия (во многих источниках используется аббревиатура «ДДУ»).

Договор о долевом участии в строительстве жилья – это соглашение, заключаемое между строительной организацией и потенциальным собственником квартиры или помещения, финансирующим их строительство.

При этом обязанность организации, осуществляющей строительство по такому соглашению, заключается в следующем:

  • в оговоренный срок возвести многоквартирный жилой дом (МКД);
  • ввести МКД в эксплуатацию;
  • передать недвижимость другой стороне договора.

В свою очередь, другая сторона договора (дольщик) обязана:

  • уплатить установленную цену;
  • принять недвижимость после ввода МКД в эксплуатацию.

Форма договора, согласно требованиям закона, простая письменная, не требующая нотариального удостоверения. Вместе с тем, установлена обязанность зарегистрировать заключенную сделку в Росреестре.

2. Существенные условия договора долевого участия в строительстве

Законодателем выделены определенные условия, подлежащие обязательному включению в такое соглашение. Последствия несоблюдения указанного требования весьма плачевны – это признание договора незаключенным.

Итак, заключаемое соглашение должно содержать:

  1. Объект долевого строительства – это то недвижимое имущество (квартира, комната, помещение), которое дольщик получит после возведения МКД. Его описание должно быть подробным, соответствовать проектной документации, содержать все характеристики как самого МКД, так и конкретного помещения, подлежащего передаче. Такое описание должно быть сформировано не только в текстовой форме, но и виде схемы, плана, чертежа, на котором наглядно отражено расположение частей строящейся квартиры (помещения).
  2. Срок передачи – на практике обычно оговаривается посредством указания на дату начала и окончания работ по строительству. Очень часто такой срок связывают с вводом дома в эксплуатацию и получением соответствующего документа о его вводе. При этом устанавливается временной период после получения такого документа, по истечении которого строительная организация должна осуществить передачу.

    Несоблюдение или нарушение установленного срока передачи влечет негативные последствия для застройщика в виде неустойки (пени), подлежащей выплате дольщику.

  3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты – по общему правилу, это определенная денежная сумма, подлежащая уплате. Закон разрешает формировать цену по-разному. Первый вариант – произведение цены квадратного метра и площади подлежащей передаче недвижимости. Второй вариант – фиксированный денежный взнос.

    Цена может быть выплачена единовременно в полном размере, либо частями в течение определенного периода времени. Оплата стоимости объекта осуществляется после регистрации сделки в Росреестре.

    Изменение цены после заключения ДДУ возможно только в случае, если стороны согласовали случаи и условия ее изменения в самом соглашении.

  4. Гарантийный срок – это срок возможного предъявления претензий к строительной организации с требованиями об устранении выявленных в процессе эксплуатации объекта недостатков. Минимальный срок гарантии – 5 лет. Исчисление начала его течения осуществляется с момента передачи недвижимости дольщику. Исключение составляет внутриквартирное и общедомовое оборудование (инженерные сети, системы вентиляции, канализации и водоснабжения и пр.), срок гарантии на которое – не менее 3 лет.
  5. Условия возможности привлечения средств дольщиков. В договоре достаточно одного из предусмотренных законом условий привлечения: либо уплата отчислений в компенсационный фонд, либо размещение денежных средств дольщиков на счетах эскроу.

3. Долевое строительство 2020

Норма об эскроу-счетах появилась в 2019 году. Она направлена на максимальную защиту прав и интересов граждан, заключивших договор о долевом участии в строительстве жилья, и сведения к нулю проблем «обманутых дольщиков». Указанная норма заменила существовавшее ранее страхование ответственности застройщика.

Новая схема строительства многоквартирных домов получила название проектного финансирования.

По этой схеме деньги дольщиков поступают на специальные счета эскроу, открытые в том банке, который участвует в системе проектного финансирования.

Застройщик доступ к этим деньгам получит только после завершения строительства и сдачи МКД в эксплуатацию. Строительство же он будет вести за счёт кредитных средств, которые ему выдаст этот банк.

По мнению ряда экспертов, введение в закон вышеуказанных положений означает, что долевое строительство в 2020 году практически прекратит свое существование в прежнем виде и трансформируется по сути в строительство за счет кредитных средств банков.

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/chto-takoe-dolevoe-uchastie-v-stroitelstve-zhilya/

Квартира в долевке: подводные камни долевого строительства

Что такое долевое участие в строительстве дома

Покупка жилья в долевке ассоциируется с опасностями.

Все из-за того, что раньше люди часто сталкивались с мошенничеством: сдача дома затягивалась, одну квартиру пытались продать нескольким людям, а иногда застройщики просто исчезали с деньгами.

С 1 июля 2019 года договоры долевого участия больше не действуют, но возможность купить квартиру подешевле в недостроенном доме сохранилась. Расскажем, как это делают другие.

Долевое строительство в 2019 году

С 1 июля 2019 года квартиры в новостройке выкупаются по-новому.  Для сделок используют эскроу-счета, открытые в аккредитованных банках. Новая схема призвана защитить дольщиков.

Эскроу-счет — это банковский счет, на который покупатель недвижимости перечисляет свои деньги. Они хранятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст жилье в эксплуатацию и покупатель не получит на него право собственности.

Таким образом, в сделке участвует три стороны: банк, застройщик и покупатель. При этом покупатель передает деньги не напрямую застройщику, как это было раньше, а банку. А банк отдает деньги строительной компании только после завершения работ и передачи права собственности на квартиру новому владельцу.

Еще один плюс нововведения в том, что банк будет самостоятельно проверять застройщика. Поэтому недобросовестной или финансово неустойчивой строительной компании получить проектное финансирование вряд ли удастся. Новый алгоритм действует уже сейчас.

Возможность прямой передачи денег от покупателя к застройщику сохранилась только для новостроек, которые почти готовы. Считается, что у дольщика в этом случае минимальные риски.

По старым правилам и без использования эскроу-счета достраивается еще 14,4 млн м².  

Ситуация 1. Покупка квартиры по старым правилам

Владимир решил купить квартиру в доме, который был закончен на 50%. Он уже не попадал под программу с использованием эскроу-счета, поэтому порядок покупки был прежним.

Владимир знал, что долевое строительство связано с рисками, поэтому занялся тщательной проверкой застройщика и его документов:

  • Проверил разрешение на строительство многоквартирного дома — нужно проверить, что разрешение на строительство действительно есть, а также, что оно не замаскированно под благоустройство территории и т.п.;
  • Проверил наличие свидетельства, подтверждающего право собственности или аренды земельного участка под домом;
  • Посмотрел проектную декларацию — в ней можно найти данные о прошлых работах застройщика, а также информацию о его финансовом состоянии;
  • Проверил информацию о застройщике в ЕГРЮЛ, базе судебных исков.
  • Даже строительные компании с десятилетним опытом работы могут неожиданно обанкротиться или пропасть, поэтому проверку необходимо проводить в любом случае. Это забота о собственной безопасности.  

Ситуация 2. Покупка квартиры через эскроу-счет

Мария в начале 2019 года покупала квартиру через эскроу-счет. Она заключила с застройщиком договор о том, что оплата квартиры будет проходить с участием банка, т.е. через эскроу-счет. Предварительно нужно было зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре. На это ушло 7 дней, но иногда процедура затягивается до 10 дней.

После этого между Марией, застройщиком и банком был заключен трехсторонний договор на 1,5 года (срок может изменяться). Он устанавливается исходя из времени, которое необходимо для сдачи дома в эксплуатацию и «передачи ключей» владельцу.

Мария не ходила в банк, а только получила платежку с реквизитами эскроу-счета, на который и перечислила деньги. На оформление сделки ушло еще около двух недель. Итог — квартира успешно куплена и оформлена в собственность.  

Ситуация 3. Покупка квартиры в ипотеку через эскроу-счет

Андрей покупал квартиру в новостройке в ипотеку. Для него все было в новинку, в том числе недавно появившийся порядок покупки долевого жилья через эскроу-счет.

Он тоже заключил с застройщиком ДДУ и зарегистрировал его в Росреестре. После, пришел в банк, в котором у него был открыт зарплатный проект, и взял ипотечный кредит на покупку жилья. Банк перечислил деньги на эскроу-счет за Андрея. А их дальнейшие отношения сложились по обычной ипотечной схеме: Андрей регулярно перечислял в банк деньги за кредит и проценты по нему.

В сделке участвовало 4 стороны: застройщик, банк с эскроу-счетом, банк-кредитор и сам Андрей.

Важно! Ипотеку можно получить в любом банке, а не только в том, с которым заключил договор застройщик. При этом условия обслуживания будут одинаковы. При желании во время строительства дома кредит можно рефинансировать в другом банке, если появятся более привлекательные условия.

Подведем итоги

Если строительство на 1 июля уже идет, а в доме продано несколько квартир по старой схеме, то с покупателем могут заключить договор по новой или по старой схеме. Заключая сделку без эскроу-счета, стоит в два раза ответственнее подойти к проверке застройщика.

Если строительство началось после 1 июля, купить жилье можно только по новым правилам. Это гораздо безопаснее и не многим сложнее старого порядка.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kvartira-v-dolevke-podvodnye-kamni-dolevogo-stroitelstva

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов

Что такое долевое участие в строительстве дома

На сегодня долевое участие в строительстве многоквартирных домов является одной из лучших возможностей получить жилье по низкой цене еще на этапе котлована или возведения объекта. Каждый из участников договора получают свою выгоду.

Застройщик — необходимые средства для завершения строительства, а покупатель — квартиру с меньшей нагрузкой для кошелька.

Ниже рассмотрим, что такое долевое участие при возведении многоэтажных домов, как это работает, и каким образом заключается типовой договор.

Что такое долевое участие в строительстве многоквартирных домов?

Принцип долевого участия в строительстве прост и заключается в привлечении денег граждан для возведения многоэтажных домов путем продажи квартир еще с момента рытья котлована.

Главной целью является устранение жилищных проблем граждан и исключение сложностей в процессе возведения сооружения. Для дольщика такая сделка несет определенные риски, но является финансово привлекательной.

Так, при участии в программе стоимость квартиры будет на 30-50% ниже, чем после сдачи дома в эксплуатацию.

Важный момент — выбор застройщика, занимающегося возведением жилых домов. Дольщик вкладывает деньги, поэтому должен быть уверен в выполнении строительной компанией взятых обязательств. Как правило, деньги за квартиру предоставляет банк под процент и на продолжительный срок.

Чтобы избежать сложностей в будущем и не попасть на неблагополучного застройщика, важно обращать внимание на его репутацию, вытягивать всю доступную информацию из Сети, в том числе через официальный сайт. Хороший способ узнать больше о строительной компании — переговорить с людьми, которые ранее сотрудничали с ней и получили жилье.

Перед оформлением договора стоит потребовать разрешение на строительство на определенной территории, выяснить дату выдачи документа, а также период его действия. Часто застройщики приступают к возведению жилых и иных объектов без одобрения властей, что впоследствии выливается в проблемы для дольщиков.

Способы покупки жилья

Для многих граждан долевое участие в строительстве чуть ли не единственный шанс получить жилплощадь в многоквартирном доме.

Чем раньше человек инвестирует средства в строительство объекта и заключает договор, тем выгоднее для него покупка. Наиболее низкие цены квартиры имеют, когда застройщик только роет котлован под возведение нового объекта.

С появлением каждого нового этажа цена растет. С другой стороны, минус ранней покупки заключается в высоком риске для дольщика.

Закон «говорит», что приобретение жилья по договору долевого участия представляет собой сделку покупки недвижимости по предоплате. Человек платит деньги, но квартиры не получает. Сущность сделки заключается в привлечении застройщиком граждан к процессу строительства. Переданные средства используются в качестве гарантии своевременного возведения объекта.

Определенную сумму инвестирует и строительная компания в расчете на то, что средства вернутся после возведения дома и продажи квартир. В основе взаимодействия между дольщиками и застройщиком лежит типовой договор.

Такой способ покупки квартиры имеет ряд положительных и отрицательных качеств.

Преимущества для покупателя (инвестора, дольщика) очевидны:

  • Возможность получения квартиры по более низкой стоимости, чем во вновь возведенной новостройке или на вторичном рынке.
  • Поэтапное внесение средств, что разгружает семейный бюджет.
  • Получение жилья повышенной комфортности с большей площадью.

Несмотря на ряд положительных моментов, долевое участие в строительстве имеет ряд негативных черт:

  • Всегда присутствует риск сотрудничества с недобросовестной строительной компанией, которая не выполняет обязательств.
  • При заключении договора дольщик получает не квартиру, а право требовать жилье у застройщика.
  • В большинстве случае многоэтажный дом сдается позже намеченного срока из-за проблем, возникающих в процессе строительства.

Определенную защиту дольщикам обеспечивает Федеральный закон о долевом строительстве, но он не способен исключить случаев мошенничества. По законодательству покупатель вправе вернуть вложенные средства при появлении проблем у застройщика, но только при условии правильного оформления сделки.

Правовые акты

Особенности долевого участия в строительстве, а также права дольщиков оговариваются в ФЗ №214, разработанном еще в 2004 году. В этом законе прописаны следующие моменты:

  • Права и обязательства участников — застройщика и дольщика.
  • Ответственность каждого из подписантов договора долевого участия при возведении многоэтажного дома.
  • Порядок оформления и расторжения соглашения, а также варианты внесения правок в документ.
  • Пути обеспечения обязательств, а также иные способы защиты прав каждого из участников договора.

Из ФЗ №214 понятно, что главным документом во взаимодействии застройщика и дольщика является договор, который оформляется в письменном виде и содержит в себе нормы, отраженные в ст. 4 Закона, а именно:

  • Точную дату передачи готового объекта в пользование дольщику.
  • Обязательство регистрации документа в Росреестре, после чего договор начинает действовать (до этого бумага не имеет законной силы).
  • Информацию об объекте, его цене, особенностях и порядке выплаты средств, а также варианты обеспечения выполнения застройщиком обязательств.

В ФЗ №214 (статья 7) сказано, что строительная компания обязуется передать инвестору (покупателю) недвижимость в срок, отраженный в договоре между сторонами, а также соответствующий условиям проекта на строительство объекта, градостроительному и техническому регламенту (в том числе положениям действующих законов).

Как правильно заключить договор?

Первое, что должен усвоить дольщик — срок начала действия договора, который вступает в силу после прохождения госрегистрации. Это объясняется тем фактом, что объектом сделки является недвижимость. Это правило отражено в ФЗ №214, о котором упоминалось выше.

Типовой договор должен содержать следующую информацию (стандартный образец):

  • Максимальное точное и правдивое описание объекта сделки, который подлежит передаче (квартира, дом и так далее).
  • Стоимость договора, которая прописывается с учетом курсовой цены. Если выплаты производятся в зарубежной валюте, необходимо указать курс, по которому дольщик будет производить выплату.
  • Время и порядок осуществления платежей. Во многих случаях застройщики позволяют оформить рассрочку, поэтому в качестве приложения к договору должен идти график выплат.
  • Срок передачи квартиры во владение дольщика. Точная дата в договоре указывается редко, а вот квартал (месяц) и год должны быть прописаны.
  • Информация о гарантийном периоде, действующем в отношении передаваемого объекта.
  • Данные о вариантах обеспечения строительной компанией взятых на себя обязательств.
  • Ответственность дольщика и застройщика за невыполнение условий, прописанных в договоре.
  • Права и обязательства упомянутых выше сторон.

Если приведенной информации в договоре нет, документ не имеет законной силы.

Возможные трудности

На практике случаются ситуации, когда строительная компания сдает объект с просрочкой, то есть нарушает условия, прописанные в договоре. В ФЗ №214 указано, что в такой ситуации застройщик должен покрыть затраты дольщика. Естественно, что на такой шаг никто не пойдет добровольно. Строительные компании находят множество уважительных причин, чтобы перенести дату сдачи объекта.

Существуют и иные моменты:

  • Появление форс-мажора, при котором с застройщика снимается ответственность за невыполнение обязательств.
  • Банкротство. Если дольщик заключил договор со строительной компанией, которая впоследствии потеряла платежеспособность (обанкротилась), это может привести к полной потере средств.

Если дольщик нарвался на недобросовестную строительную компанию, которая не выполняет возложенных на себя обязательств, покупатель вправе требовать:

  • Устранения недостатков, которые были выявлены в процессе осмотра. При этом строительная компания может привлечь независимое лицо для принятия объекта. Именно на его предписания и будет ориентироваться застройщик.
  • Снижения цены на квартиру в ситуации, если реальная площадь недвижимость меньше той, что заявлена в договоре.
  • Скидки на готовый объект в случае, если его качество идет в разрез с действующими стандартами и нормами.
  • Покрытия убытков до суда или путем обращения в судебный орган.

  Какой штраф полагается за незаконное подключение воды?

Одним из вариантов компенсации является неустойка, которая выплачивается за каждый день просрочки при сдаче объекта. Подобные условия находят отражение в договоре. Здесь же прописывается и размер штрафных платежей. Саму неустойку можно истребовать:

  • До суда путем переговоров с представителями строительной компании. Для этого покупатель оформляет требование и направляет его застройщику.
  • Через суд. Такой вариант неизбежен, если решить проблему в досудебном порядке не удалось. В этом случае дольщик должен составить исковое заявление по установленному образцу.

Как правило, величина неустойки не должна быть больше 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, от стоимости договора на момент появления просрочки. Из-за того, что в роли дольщика выступает физлицо, размер неустойки увеличивается вдвое.

Как подать иск?

Чтобы повысить шансы выиграть в суде, важно правильно составить исковое заявление и прописать в нем основания для выплаты неустойки. В документе должны быть отражены:

  • Реквизиты акта приема и договора.
  • Недостатки, обнаруженные в квартире.
  • Размер неустойки, которую должен выплатить застройщик (необходимо привести точный расчет).
  • Сроки просрочки (следите, чтобы даты в иске и договоре совпадали).
  • Меры, которые истец принял для досудебного урегулирования ситуации.
  • Действия, которые были предприняты для устранения недостатков, а также общая сумма затрат. Если такой факт имел место, необходимо приложить квитанции и чеки, подтверждающие затраты.
  • Другие убытки. Например, при просрочке сдачи объекта дольщик арендовал квартиру. Следовательно, он вправе требовать компенсации убытков.
  • Просьба о взыскании средств.

Итоги

Долевое участие — шанс для человека получить жилье в многоквартирном доме по более низкой цене, а для застройщика — необходимую сумму для своевременного возведения объекта. Но при заключении договора покупатель должен учесть риски, помнить о своих правах по закону и внимательно читать типовой договор.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/dolevoe-uchastie-v-stroitelstve-mnogokvartirnyx-domov/

Что необходимо знать дольщику, прежде чем вступить в долевое строительство – ЮК

Что такое долевое участие в строительстве дома

Сегодня купить недорогую квартиру в мегаполисе можно только одним способом – приняв участие в долевом строительстве на самом раннем этапе проекта. По прогнозам специалистов к концу 2017 года общая доля средств, вложенных частными инвесторами в жилищное строительство Москвы, составит порядка одного триллиона рублей.

Этому немало способствуют многочисленные поправки в 214 ФЗ, вступившие в действие с начала года. Граждане почувствовали себя более защищенными и перестали бояться отдавать свои деньги застройщикам.

Что представляет собой долевое строительство в свете последних изменений законодательства, каковы ближайшие перспективы развития этого рынка в Москве и Московской области? Будем разбираться.

Долевое строительство – это один из видов инвестиционной деятельности, суть которой заключается в строительстве многоквартирного объекта на средства частных инвесторов. Главными действующими лицами в этом процессе выступают застройщик – правообладатель или арендатор участка земли, на котором предполагается возведение дома, и дольщик – гражданин, предоставляющий свои деньги на строительство.

От этого сотрудничества выигрывают обе стороны: девелопер получает в пользование «дешевые» деньги, а инвестор приобретает жилье в новостройке на порядок ниже его рыночной стоимости.

Правда здесь есть нюансы: строительство квартиры, как правило, длится несколько лет, на протяжении которых дольщик вынужден мужественно дожидаться новоселья.

Собственно поэтому предлагаемые за долевое участие в строительстве цены имеют такие низкие показатели.

Вместе с тем, в этой сфере присутствуют определенные риски. Граждане могут столкнуться с необязательностью и различными нарушениями со стороны застройщика, нельзя сбрасывать со счетов возможное банкротство компании.

Поэтому, прежде чем стать участником долевого проекта, необходимо получить максимально полную информацию о строительной организации, изучить ее репутацию, поинтересоваться об уже завершенных стройках.

Следует также учесть, что участник не может просто так по своей инициативе разорвать отношения с застройщиком и покинуть проект.

Для этого должны быть веские основания, предусмотренные 214 ФЗ. Однако закон позволяет дольщику в течение действия договора переуступить свои права другому участнику.

Долевое строительство жилья включает в себя ряд последовательных этапов. Если коротко, то этот процесс выглядит следующим образом:

  1. Застройщик получает разрешение на возведение объекта.
  2. Публикует на своем сайте информацию и проектные документы на стройку.
  3. Привлекает к своему проекту частных инвесторов.
  4. Заключает с дольщиками договоры и регистрирует их в Росреестре.
  5. Возводит в соответствии с установленными в документах сроками многоквартирный дом.
  6. Вводит его в эксплуатацию и передает участникам.

На строительном рынке работают сотни застройщиков, но далеко не каждый может организовать долевое строительство многоквартирных домов. Закон предъявляет очень жесткие требования к застройщикам, привлекающим средства граждан.

  • На счету организации должно находиться минимум 2.5 млн. рублей, при условии, что общий объем возводимых площадей не превышает 1.5 тыс. кв. м. (сумма возрастает пропорционально увеличению объема площадей);
  • У компании отсутствует задолженность по налоговым платежам;
  • Застройщик не числится в реестрах недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников земельных аукционов;
  • Компания не находится в стадии ликвидации, и в ее отношении не проводится процедура банкротства.

Застройщик, соответствующий перечисленным выше требованиям, может начинать строительство после получения разрешения на возведение объекта. Оно выдается после проверки строительной и проектной документации компании.

В Москве его выдает Мосгосстройнадзор, в Подмосковье – МСК.

Только проведя все обязательные организационные процедуры и закончив юридическое оформление документов, застройщик может приступать к привлечению инвестиций в долевое строительство.

Основным документом строительной компании является проектная декларация, которая содержит сведения о самой фирме, возводимом объекте, этапах строительства. Каждый квартал застройщик обязан вносить в нее изменения, связанные с ведением финансовой деятельности за отчетный период.

Все документы публикуются на официальном сайте строительной организации. Дольщики, прежде чем принимать решение о покупке квартиры в долевое строительство, должны внимательно с ними ознакомиться.

Помимо этого, при личной встрече с застройщиком, они имеют законное право потребовать у него для ознакомления учредительные и иные документы компании. 

Отношения между застройщиком и участником проекта регулирует ДДУ, заключаемый в строгом соответствии с 214 ФЗ.

Единая форма документа не предусмотрена, каждая компания разрабатывает свой договор. Однако есть обязательные положения, при отсутствии которых договор считается незаключенным.

Документ должен содержать:

  • подробное описание передаваемого объекта;
  • точный срок передачи жилья дольщику;
  • цену договора, способ и сроки ее уплаты;
  • гарантии на объект строительства;
  • способ обеспечения обязательств застройщиком.

Это лишь основные положения ДДУ. Существует еще ряд важных пунктов, которые должны быть отражены в договоре. Боле подробно узнать, как должен выглядеть документ, можно в статье «Как правильно оформить договор долевого строительства».

Застройщик обязан побеспокоиться об обеспечении своих обязательств перед участником. Для этого ему необходимо либо получить поручительство банка, либо заключить договор страхования. В ДДУ включаются данные о страхователе или поручителе, которым может выставить счет дольщик, если строительная фирма не выполнит перед ним своих обязательств.

ДДУ приобретает юридическую силу только после прохождения обязательной регистрации в Росреестре.

Гражданам, которые решили принять долевое участие в строительстве жилья, нужно знать, что делать какие-либо платежи по договору нужно только после того, как он будет зарегистрирован.

Действия застройщика, требующего деньги ранее этого срока, незаконны. 

Подписывая договор, стороны принимают на себя определенные обязательства.

Застройщик обязуется:

  • принять от дольщика денежные средства и направить их на возведение дома и на другие цели, разрешенные законодательством;
  • провести необходимые процедуры по оформлению и регистрации ДДУ;
  • построить объект, по качеству соответствующий условиям договора, и в строго отведенные сроки передать его дольщику;
  • удовлетворять претензии участников по качеству объекта в пределах гарантийного срока, установленного законодательством.

Основная обязанность дольщика – вовремя и без задержек вносить платежи за квартиру. Оплата может осуществляться как единовременно, так и по частям в соответствии с графиком, прописанным в договоре. Участник также обязан в установленный законом и договором срок принять квартиру.

За неисполнение обязательств стороны несут ответственность друг перед другом. За нарушение сроков строительства и передачу некачественного жилья, застройщик обязан выплатить участнику неустойку, установленную законом. При существенных нарушениях со стороны строителей дольщик может по своей инициативе расторгнуть договор.

В свою очередь застройщик также имеет право взыскать неустойку с участника, если последний более чем на два месяца просрочит оплату.

Долевое строительство в Москве и Подмосковье сегодня развивается очень бурно. Основными инвесторами строительства жилого сектора являются граждане, их вклад составляет 98% всех инвестиционных вложений.

Жители столичного региона принимают активное долевое участие в строительстве, в 2106 году в два раза возросло количество заключенных ДДУ по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Вместе с тем, ограниченная платежеспособность и растущий объем предложений вынуждает девелоперов в большей мере ориентироваться на покупателя со средним уровнем доходов.

Появляется все больше жилья эконом класса, а в элитном сегменте заметно возрастает качество новостроек.

В столице и Московской области работает более ста девелоперских компаний. Крупнейшим застройщиком является группа компаний «ПИК», в которую в конце 2016 года влилась компания «Мортон». На общем счету этих застройщиков более 5 млн. кв.м. построенного жилья.

В настоящее время среди множества предложений от застройщика, можно выбрать квартиры разной ценовой категории. Для продажи доступно как жилье эконом класса по цене от 1.7 до 5 млн. рублей, так и элитные новостройки, стоимость квартир в которых начинается от 10 млн.

руб.

Еще один молодой, но уже известный игрок на строительном рынке жилья –  «Самолет Девелопмент». Компания образовалась в 2012 году, но уже имеет хорошую репутацию и активно застраивает Подмосковье жилыми комплексами эконом класса. Ценовые предложения застройщика входят в диапазон от 62 до 126 руб. за кв. м.

Концерн Крост – один из старейших девелоперов столичного региона, основанный в начале девяностых годов прошлого века. На его счету – более 450 построенных объектов. В настоящее время застройщик предлагает новостройки эконом, бизнес и элитного класса. Диапазон цен: от 74 до 210 руб. за кв. м.

Мы привели лишь несколько самых крупных и надежных девелоперов, на самом деле их намного больше. Вступить в долевое строительство в Москве несложно, сегодня нет проблем с предложениями. Но очень важно, прежде чем принять решение, тщательно изучить информацию о застройщике, проверить его документы и репутацию.

Общество защиты прав дольщиков окажет вам всяческую помощь и поддержку, чтобы вы смогли максимально безопасно принять участие в долевом строительстве. На странице «Контакты» вы найдете все наше координаты.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/dolevoe-stroitelstvo

Долевое участие – что это такое, в строительстве, дома, квартир

Что такое долевое участие в строительстве дома

ДУ — это способ решить жилищные проблемы граждан с помощью финансирования строительства за счёт собственных средств.

Таким образом можно купить квартиру примерно на 1/3 дешевле, чем аналогичную, но уже готовую.

Долевое участие в России

В упрощённом виде процесс выглядит следующим образом:

  Строительная компания покупает или арендует участок землина котором будет вестись строительство. Если оформляется договор аренды, то он заключается на длительный срок (до 99 лет) с последующим правом оформления на него собственности
 Застройщикзаключает с дольщиками ДДУ
 Дольщики в рассрочку выплачиваютстроительной компании всю сумму
 После сдачи объекта недвижимости в эксплуатациюзастройщик передаёт право собственности на предмет договора дольщику

Если несколько вариантов замены долевого участия другими, менее рискованными способами покупки жилья.

Это:

  Жилищно-строительный кооперативэто объединение граждан (реже организаций), которые и руководят процессом строительства объекта. При ДДУ этим занимается застройщик, поэтому есть шанс попасть в «серые» схемы
 Получить жильё от государства на основании договора соцнаймаэтот процесс довольно длительный, но абсолютно не затратный, так как государство предоставляет нуждающимся жильё на безвозмездной основе. Потом его можно оформить в собственность путём приватизации
 Участие в постройке малоэтажного дома или таунхаусаплюс в том, что процесс строительства довольно быстрый

В строительстве дома

Участие может осуществляться по следующим принципам:

  100% предоплатацена купленной квартиры не может быть изменена застройщиком в случае инфляции или других экономических катаклизмов. Как правило, всю сумму вносит банк, а дольщик выплачивает банку ипотечный кредит. За покупателем закреплена определенная квартира конкретной площади
 Поэтапная выплатаобычно кредит предоставляет сам застройщик. Это выгоднее, чем брать ипотеку в банке. Но стоимость жилья может измениться в ту или иную сторону. За клиентом закреплена неопределённая квартира конкретной площади
 Зачетом имеющейся у дольщика собственностив соглашении указывается, что у дольщика есть недвижимость определённой стоимости (определяется оценщиком). Также будет указана часть цены купленного жилья, которая оплачивается не деньгами, а имеющейся недвижимостью. Оставшаяся часть погашается дольщиком либо полностью, либо по частям

Заключение договора

В ст. 4 Закона № 214-ФЗ сказано, что ДДУ вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соглашении обязательно должна содержаться следующая информация:

  Предельно точноеи достоверное описание объекта недвижимости, который следует передать
 Цена договораона должна быть указана с учётом валюты. Если она указывается в иностранной валюте, то необходимо обратить внимание на курс, по которому будет выплачиваться
 Сроки и порядок уплатыесли происходит выплата в рассрочку, то должен прилагаться график платежей
 Точный срок, когда объект будет передан в собственность дольщикане обязательно указывать конкретное число, но месяц и год должны быть определены точно
 Сведения о гарантийном срокена данный возводящийся объект недвижимости
 Информация о томкак застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств по данному договору
 Права и обязанностикаждой стороны
 Ответственностьза неисполнение условий соглашения

Без этой обязательной информации ДДУ считается недействительным.

Государственная регистрация

Такие полномочия возложены на Росреестр.

Для оформления и дольщик, и застройщик должны предоставить документы.

От дольщика требуются:

  1. Заявление на госрегистрацию.
  2. Сам договор.
  3. Паспорт заявителя и копии нескольких страниц.
  4. Договор залога права требования. Этот документ представляется только в том случае, если жильё покупается с помощью кредитных средств.
  5. Согласие супруга заявителя на совершение сделки.
  6. Брачный договор. Он может потребоваться в некоторых случаях.
  7. Документы с подробным описанием покупаемого объекта недвижимости. Этот документ нужно взять у застройщика.
  8. Квитанция об оплате пошлины.

Застройщик представляет:

  • такое же заявление;
  • свидетельство о регистрации застройщика в качестве юрлица;
  • учредительные документы;
  • действующее разрешение на строительство;
  • проектная декларация;
  • план объекта недвижимости, который будет создаваться (или уже строится) совместно с инвестициями граждан.

Договор должен быть зарегистрирован в сроки, установленные п. 2. 1 ст. 25. 1 Закона № 122-ФЗ:

С самым первым дольщикомне более 18 календарных дней
 С последующимине более 5

Страхование ответственности

В ст. 15. 2 Закона № 214-ФЗ сказано, что застройщик может привлечь страховую компанию для заключения договора страхования его гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий ДДУ.

Сделать это можно следующими способами:

 Посредством участия в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиковтакое общество создано исключительно для осуществления данного вида страхования. Оно должно иметь соответствующую лицензию
 Заключение договора страхования со страховой компаниейона должна соответствовать следующим требованиям:

  1. Иметь соответствующую лицензию.
  2. Успешно вести деятельность на рынке не менее 5 лет.
  3. Иметь собственные средства в размере не менее 1 млрд. рублей, включающие уставный капитал в размере не менее 120 млн. рублей.
  4. Не должно иметь предписаний от ЦБ РФ.
  5. К ней не применялись меры банкротства.
  6. Не должно быть решения ЦБ РФ о назначении временной администрации.

Если полис страхования заключён, то он должен быть представлен дольщику для ознакомления.

Цена документа

Для регистрации договора ДУ в органах Росреестра, необходимо заплатить государственную пошлину. Её размер определён пп. 30 п. 1 ст. 333. 33 НК РФ. Для граждан — 350 рублей, а для организаций — 6 000 рублей.

Возникающие сложности

Как правило, застройщик нарушает сроки сдачи построенного объекта недвижимости.

Согласно Закону № 214-ФЗ, он должен компенсировать дольщику расходы, но он находит веские и уважительные причины для переноса сроков.

Есть и другие нюансы:

 Возникновение форс-мажорных обстоятельствза которые застройщик ответственности не несёт
 Банкротство строительной компанииэто может привести к потере вложенных дольщиком средств

Налоговый вычет

Гражданин, который участвует в долевом строительстве, имеет право на получение налогового вычета с суммы потраченных средств, а также с процентов по ипотечному кредиту.

Покупатель может получить возврат максимум с 2 млн. рублей, потраченных на покупку жилья.

Если жильё приобретается с помощью заёмных средств, то можно получить также вычет и с начисленных банком процентов, но не более чем с 3 млн. рублей.

Для его оформления дольщик должен предоставить в налоговую инспекцию акт приёмки помещения.

Недобросовестный застройщик

В соответствии с действующим законодательством, если девелопер не выполняет свои обязательства, то дольщик может:

 Требовать устранения выявленных в ходе приёмки объекта недвижимостинедостатков, в разумные сроки. Имеет право пригласить независимого приёмщика, и ориентироваться на его предписания
 Требования уменьшения стоимости объекта долевого участияесли его площадь не соответствует заявленной в договоре
 Требовать уменьшения стоимости купленного объекта ДУесли качество работ не соответствует действующим нормам и стандартам
 Возмещения убытковв досудебном и судебном порядке

Начисление неустойки

Она может быть стребована с застройщика:

 В досудебном порядке путём ведения переговоровдля этого необходимо направить строительной компании уведомление с требованиями о выплате
 В судебном порядкек такому способу нужно прибегать, если не удалось уладить конфликт в досудебном порядке. Взыскание производится путём подачи искового заявления

Размер неустойки за каждый день просрочки не может превышать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора на день возникновения просрочки.

А так как стороной по соглушению выступает физическое лицо, размер неустойки удваивается.

Подача искового заявления

В иске нужно подробно изложить основания для взыскания неустойки.

Истец должен отразить:

 РеквизитыДДУ и реквизиты акта приёмки
 Срок просрочкидаты должны соответствовать, указанным в договоре и акте
 Сумма неустойки, которую требует дольщикнеобходимо произвести точный расчёт и приложить его к иску
  Обнаруженные недостатки в квартиреорган, который осуществляет управление данным домом
 Мерыкоторые были приняты истцом для досудебного урегулирования конфликта
  Устранял ли истец самостоятельно недостаткии в какую сумму ему это обошлось. Если да, то он имеет право требовать возмещения этих сумм, если все чеки и квитанции на оплату будут приложены к иску
 Суммы других убытков, которые были понесены по вине застройщиканапример, так как застройщик не сдал объект недвижимости в указанные в ДДУ сроки, а дольщик вынужден был проживать в арендованной квартире, то дольщик может требовать с застройщика возмещения ему и этих убытков. Но договор аренды должен быть приложен к иску
 Просьбу к суду о взысканиис застройщика неустойки и других расходов

Источник: http://domdomoff.ru/dolevoe-uchastie

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.