Что такое перепланировка нежилого помещения определение

Содержание

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27 января 2017 г. № 2146-АГ/08 О квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства

Что такое перепланировка нежилого помещения определение

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело в рамках своей компетенции письмо Минэкономразвития России от 15 декабря 2016 г.

№ Д23и-6099 о квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства, сообщает следующее.

Понятия «перепланировка» и “переустройство)” и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт.

При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные работы, указанные в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее – Кодекс).

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, ею частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г.

№ 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее – Правила) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Правила указывают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

При этом следует отметить, что Правила применяются в часта, не противоречащей Кодексу и ЖК РФ.

Таким образом, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Кодекса, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.

В соответствии с Приказом Горкомархитектуры от 23 ноября 1988 г.

№ 312 (далее – Приказ) при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований – их частичная разборка, повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных), улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Таким образом, если в результате перепланировки нежилого помещения проектно-сметной документацией предусмотрено изменение параметров объекта капитального строительства, то такие виды работ относятся к реконструкции объекта капитального строительства.

На основании изложенного, по мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

В соответствии с частью 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Таким образом, исходя из буквального толкования ЖК РФ «переводом помещения из жилого фонда в нежилой» является изменение функциональной принадлежности помещения, его основной характеристики – предназначения.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

– заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

– правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

– технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

– согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

– заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.

1 указанной статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.

В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Следует отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 52 Кодекса виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Перечень указанных видов работ утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. № 624.

Реконструкция объекта капитального строительства, в том числе нежилого помещения, осуществляется на основании норм Кодекса.

Так, часть 1 статьи 51 Кодекса обязывает застройщика получить разрешения на строительство, и в соответствии с частью 2 статьи 55 Кодекса ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, выдавшего разрешение на строительство.

Дополнительно сообщается, что разъяснения о порядке подготовки технических планов помещений, документов, необходимых для постановки на государственный кадастровый учет изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции даны в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2015 г. № Д23и-1578.

ДиректорДепартамента градостроительнойдеятельности и архитектуры А.В. Гришин

Минстрой России считает, что работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Отмечено, что переводом помещения из жилого фонда в нежилой является изменение функциональной принадлежности объекта, его предназначения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Разъяснена процедура такого согласования.

Также указано, что виды работ по возведению, реконструкции, капремонту объектов капстроительства, которые оказывают влияние на безопасность, должны выполняться только ИП или юрлицами, имеющими свидетельства о допуске к таким видам работ.

Реконструкция объекта, в т. ч. нежилого помещения, возможна на основании норм ГрК РФ. Так, застройщик обязан получить разрешение на строительство и ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения уполномоченного органа.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71548292/

Перепланировка нежилого помещения. Подробности и нюансы

Что такое перепланировка нежилого помещения определение

В нашей статье речь пойдет об этапах перепланировки помещения с нежилым назначением . Это помещения, в которых люди работают, едят, получают услуги. Такие помещения в профессиональной среде принято называть нежилыми.

Для того чтобы избежать путаницы, сразу поясним: нежилые помещения – это помещения, не предназначенные для постоянного проживания, но которые используются в качестве офисов, помещений общего питания, производственных помещений и прочее.

Следующий важный момент, который надо отметить – нежилые помещения могут находиться как в объектах общего жилого назначения, например, в многоквартирном доме, так и в строго нежилых объектах. От того, где находится наше нежилое помещение, будет зависеть весь процесс согласования перепланировки.

Вы можете посмотреть весь переченьуслуг по перепланировке нежилых помещений

  • В нежилых отдельно стоящих домах согласование перепланировки нежилого помещения осуществляется намного легче, чем в жилых помещениях. Для этого необходимо разработать в нежилом отдельно стоящем здании проектную документацию, которая соответствует техническим и юридическим нормам, не увеличивает технико-экономических показателей здания. Далее, уже на основании готовой проектной документации, вносятся изменения в БТИ. Многие собственники пренебрегают последним пунктом, ограничиваясь внесением изменений только в базу ЕГРН (Росреестр). Мы, как практикующая компания, советуем не упускать стадию внесения изменений в БТИ, так как при необходимости любой сделки с квартирой, при подготовке и запросе документов из соответствующих органов может произойти казус – БТИ и ЕГРН могут представить документы с различающейся информацией о доме.
  • Что касается нежилых помещений в жилом доме, то тут мы работаем в рамках Постановления № 508. Для упрощения восприятия информации по перепланировке нежилого помещения в жилом помещении, пойдем по порядку, рассматривая каждый этап согласования.

Этапы согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме:

1. Для начала, как и в согласовании перепланировки квартиры, нам надо разработать проектную документацию. Тут опять же две ситуации:

  • если несущие конструкции не затронуты, то проектную документацию разрабатывает любая организация, у которой есть допуск к СРО. Далее она разрабатывает архитектурный проект, он же проект перепланировки, с учетом того, как будет использоваться это помещение.

Пример.Возьмем в качестве примера нежилого помещения кафе. Под архитектурный проект помещения общего питания у нас должны быть разработаны отдельные дополнительные разделы архитектурного решения:

  • проект технологического решения, который показывает все технологические составляющие: процесс получения продуктов, порядок их хранения, готовки, процесс переработки и выброса отходов;
  • проект вентиляции. В некоторых жилых помещениях вентиляция выведена и не требует дополнительного согласования, а в некоторых вентиляционный канал может вовсе отсутствовать. В таком случае потребуется дополнительно разработать раздел проекта реконструктивных работ и вывода вентиляции. На перепланировку должны дать согласие все собственники жилья. Специально по этому вопросу проходит собрание собственников жилья: перепланировка возможна, если 2/3 собственников дадут на нее согласие;

проект вентиляции

  • Проекта будущего водопровода и канализации. Эту часть может выполнить организация с допуском к СРО без разрешения собственников.

Проект водопровода и канализации

  • Если несущие конструкции затронуты, то проект перепланировки разрабатывает непосредственно автор проекта дома, либо ГБУ экспертный центр – отобранная правительством Москвы организация.

2. Согласование проектной документации. Согласующей организацией является Роспотребнадзор.

Он выдает эпидемиологическое заключение и акт о соответствии того, что нарушений в проекте материалах по использованию этого помещения нет.

3. Подача документов в Жилинспекцию

На этом этапе к согласованию может присоединиться Управляющая компания. Например, если не хватает технических условий или мы их меняем. В таком случае до подачи документов в Жилинспекцию, нам надо согласовать проектную документацию с управляющей компанией.

4. Получение распоряжения Жилинспекцией. Здесь опять же две ситуации:

  • Если фасад дома не изменяется, распоряжение выдается непосредственно Жилинспекцией.

распоряжение Мосжилинспнекции

  • Если же у нас происходит расширение входной группы или требуется дополнительный вход разгрузки-погрузки продуктов, тогда нам необходимо дополнительно разработать проект по изменению архитектурного облика и получить на него согласие собственников жилья (по аналогии с проектом вентиляции). Проект подается в Жилнспекцию, а уже оттуда она сама отправляет пакет документов в архитектуру. Архитектура делает фотофиксацию нашего объекта, и по полученным фото и документам дает заключение о допустимости перепланировки. Если замечаний нет, то заключение положительное. Архитектура направляет это заключение в Жилинспекцию, а она непосредственно уже нам.

5. Ремонтно-строительные работы

После получения положительного распоряжения от Жилинспекции о перепланировке дается один год на выполнение ремонтно-строительных работ. Важно выполнить работы именно в этот срок, по истечении этого срока распоряжение теряет свою силу. Продлить его можно одноразово на полгода.

6. Оформление Акта выполненного переустройства

Акт выполненного переустройства утверждается Жилинспекцией. Акты на скрытые работы должны быть подписаны всеми участниками процесса: разработчиками проектной документации, строительными подрядчиками и заказчиком.

акт о произведенном переустройствк и (или) перепланировке

7. Внесение изменений в БТИ

Этот и следующий пункты носят формальный характер в согласовании перепланировки. Но мы считаем, что лучше выполнять их сразу, чтобы в дальнейшем, при выполнении операций с собственностью, не возобновлять этот процесс заново.

Для внесения изменений в БТИ собственник заказывает выход техника на объект, предоставляет ему копию проектной документации. Специалист закрепляет изменения и вносит их в архив. Подробнее в статье «Внесение изменений в ЕГРН».

Поэтажный план БТИЭкслпликация Рассматривая вопрос более широко, можно увидеть, что лишь небольшая часть собственников имеют «чистые» документы на свою собственность подтверждением являются проблемы при перерегистрации в Росреестре и внесении изменений в БТИ. Примерно 80 % всех помещений и зданий имеют значительные отклонения документов на недвижимость и фактическое состояние объектов недвижимости.
Последствия для собственника помещения при несогласованной перепланировке или реконструкции проявляются в финансовых затратах и возможных судебных разбирательствах. Если заняться решением проблемы своевременно, то времени, средств и усилий уйдет меньше. При игнорировании проблемы для собственника может наступить уголовная ответственность.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ca454d815bac500b33f8624/pereplanirovka-nejilogo-pomesceniia-podrobnosti-i-niuansy-5d6378d62f4ad700ac2ed6b0

Перепланировка нежилого помещения в 2020 году: особенности согласования

Что такое перепланировка нежилого помещения определение

Перепланировка нежилого помещения – это изменение его планировки (конфигурации). Это можно сделать путем выполнения работ, на которые оформляется проект.

Механизм для согласования зависит от того, где находится помещение. Практически все работы в МКД, кроме текущего ремонта, подлежат согласованию в жилинспекции.

Для строений, не используемых для проживания людей, обращаться в МЖИ не нужно.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

Читайте в материале, чем регламентируется согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании и МКД, с каким перечнем документов собственник может пройти процедуру, что входит в алгоритм действий.

Особенности перепланировки в нежилых помещениях

Помещения, чье функциональное назначение определяется как “нежилое”, используются под торговлю, под офисы, для размещения производства или общественных учреждений. Они могут входить в состав нежилых строений или МКД. От того, в каком типе строения находится помещение, зависит алгоритм согласований. Выделим самые важные правила проведения и согласования перепланировок:

  • под перепланировку подпадает любое изменение планировки (конфигурации) – сюда входит смена местоположения стен и конструкций, возведение и демонтаж внутренних элементов, другие работы;
  • законодательство позволяет одновременно провести переустройство и перепланировку, т.е. разрешено объединить их в едином проекте;
  • о необходимости выполнения работ решение принимает правообладателем, тогда как арендатор вправе сделать их только с согласия арендодателя.

Хотя согласование или узаконивание перепланировки нежилого помещения отличается для нежилых зданий и МКД, у них есть ряд общих черт.

Работы допускается проводить только после подготовки проектной документации, которую может изготовить компания, входящая в СРО. Одинаковой будет и последний этап процедуры – оформляется тех.

план под измененную планировку, осуществляется кадастровый учет и корректировка ЕГРН.

Мнение эксперта. Согласование реконструкции отличается от такой же процедуры на перепланировочные работы. При реконструкции меняются базовые характеристики строения, либо работы проводятся на несущих элементах, узлах, конструкциях. Поэтому необходимо пройти экспертизу проекта, оформить разрешительный документ в Госстройнадзоре.

В ходе перепланировки можно изменить конфигурацию помещения, в том числе снести или возвести стены, изменить габариты оконных и дверных проемов. Эти работы описываются в проекте.

Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения

Согласование перепланировки в жилом доме – это обязательное требование закона. Исходя из перечня и вида запланированных работ, процесс согласования может включать:

  • получение согласия от владельцев других помещений МКД (если запланированные работы будут проводится на общем имуществе);
  • оформление техзаключения на несущие конструкции;
  • передача документации в Мосжилинспекцию (МЖИ), которая должна согласовать проект;
  • обращение в БТИ после завершения работ, чтобы внести корректировки в техпаспорт.

Специального разрешения на перепланировку нежилого помещения в нежилом здании получать не требуется. В данной ситуации проект утверждает сам правообладатель объекта, после чего можно самостоятельно приступать к проведению работ, либо нанимать подрядчика.

Если провести работы не заказав проект, либо нарушив другие предписания закона, может грозить административный штраф.

Самовольная перепланировка нежилого помещения обычно выявляется в ходе плановых и внеочередных инспекций МЖИ, Госинспекции по недвижимости, других органов. Также о нарушениях вправе сообщать владельцы соседних помещений, другие заинтересованные лица.

Если вы не хотите столкнуться с такими проблемами, закажите в нашей компании сопровождение согласования переустройства и перепланировки нежилого помещения.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

Чем отличается перепланировка нежилого здания

Конфигурацию и компоновку строения также можно изменить в ходе перепланировочных работ. Например, таким способом можно образовать несколько новых помещений из общего объема строения, поставить их на учет. Согласование перепланировки в нежилом здании имеет ряд особенностей:

  • решение должны принять все правообладатели строения (обычно это делается в письменной форме);
  • необходимо заказать проект, где будут описаны все виды работ и планировочных решений, предписания к мерам безопасности;
  • после утверждения документации собственником, можно начинать строительные работы на объекте;
  • после получения акта о приемке работ необходимо заключить договор с кадастровым инженером, получить техплан;
  • на финальной стадии документы подаются в Росреестр, чтобы внести новые данные в ЕГРН, получить выписку.

Перепланировка в отдельно стоящих зданиях нередко включает фасадные работы, которые требуют специального разрешения. Например, для фасадных работ на территории столицы проект подается в Москомархитектуру, чтобы подтвердить соответствие художественно- архитектурному облику. Аналогичные требования действуют и в других населенных пунктах и субъектах РФ.

Источник: https://xn----8sbnaobhgmnivvj0c8a.xn--80adxhks/2020/08/13/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshhenija-osobennosti-soglasovanija/

Как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020? Разбор

Что такое перепланировка нежилого помещения определение

Прежде всего дадим определение. Узаконивание перепланировки нежилого помещения- это или получение разрешительных документов из Жилинспекции для помещений, встроенно-пристроенных к жилому дому, или сразу получение планов БТИ для помещений, расположенных в нежилом здании.

Акт о завершенной перепланировке. (говорит о том, что перепланировка узаконена).

Такое помещение может быть встроено-пристроенным к жилому зданию, а может располагаться и в нежилом доме. Это сильно влияет на стоимость узаконивания перепланировки нежилого помещения и саму процедуру.

Также цена формируется от вида произведенных мероприятий, метража объекта и других факторов. Для уточнения стоимости Вашего случая и получения коммерческого предложения позвоните нам по номеру 8-495-507-74-67 или вышлете на наш электронный адрес mail@resog.

ru любой план рассматриваемого помещения до и после переустройства. Мы обязательно Вам ответим!

1. Как узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве? Многоквартирный дом

Узаконенная планировка из технического заключения.

Здесь мы разберём процесс узаконивания перепланировки нежилого помещения, встроенного в жилое здание или пристроенного к нему, если переустройство уже выполнено. Если ремонт только планируется, то процесс его согласования мы рассматривали в данной статье.

Ранее, если ремонт уже был произведен, но не был зафиксирован красными линиями в документах БТИ, то можно было попробовать согласовать его, как планируемый. Так выполненное изменение планировки не отслеживалось ни по каким документам.

При этом не должны были быть затронуты фасады, изменение которых необходимо согласовать с Москомархитектурой, а оттуда выходит специалист и сразу фиксирует текущее положение: изменены они были или ещё нет, и выполненная перепланировка сразу «засвечивалась».

Теперь стало также- даже если перепланировка не отмечена в БТИ и фасады не затрагивались, на объект выборочно может выйти инспектор из Жилищной инспекции, куда подаются документы на согласование, и проверить выполнена ли перепланировка или нет.

Поэтому такая «лазейка», которая позволяла избежать штрафа и ряда других неприятностей, о которых мы не будем здесь писать, становится всё призрачнее.

Шаг 1

План БТИ нежилого помещения в красных линиях.

Итак, если переустройство уже произведено, то первым делом необходимо получить планы БТИ и экспликацию в красных линиях. Эти линии показывают, какие элементы изменены были в помещении. Однако демонтированные конструкции в них не показываются, а потому, чтобы понять, какая планировка была в помещении до ремонта, надо заказать ещё план и экспликацию БТИ до перепланировки.

Заказать их можно в любом отделении Бюро технической инвентаризации (БТИ). Подробнее о планах БТИ мы писали здесь. На объект выйдет техник и заново обмерит помещение.

Перед вызовом техника настоятельно рекомендуем проконсультироваться у специалистов (можно у нас) по выполненным работам, чтобы узнать не нарушили ли они какие-либо нормы, коих бывает не мало.

Иначе техник БТИ отметит их красными линиями на поэтажном плане и нарушения нельзя будет потом узаконить. Чтобы избежать этого, надо подготовить помещение к приходу техника,

Шаг 2

Пункт 18 Прилож. №1 Постановления Прав-ва Москвы № 508 допускает уже проведенный ремонт нежилого помещения узаконивать по техническому заключению (ТЗК), разработанному фирмой, владеющей необходимым допуском Саморегулируемой организации на данный тип работ.

Поэтому необходимо заказать такое техзаключение в специализированной компании (можно у нас). Отметим, что если при ремонте были затронуты несущие элементы здания, то заказывать такое техзаключение необходимо в фирме, являющейся разработчиком проекта данного дома.

Если разработчик неизвестен, то заключение следует заказывать в ГБУ «Экспертный центр».

Самые простые работы, не перечисленные в пунктах 2 и 3 Прил.1 ППМ №508, по перепланировке без затрагивания фасадов, несущих стен, мокрых зон, входных групп и т. д.

, допускается согласовывать по эскизу в соответствии с п. 21 Прилож. №1 ППМ № 508, но такие перепланировки встречаются крайне редко.

Шаг 3

Пункты 1.3 и 2.5.1.1.2 Прилож. №2 ППМ № 508 говорят, что в МосЖилинспекцию, чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве, на Портале городских услуг сдаются в электронной форме необходимые документы:

  • запрос. Он оформляется прямо на Портале Госуслуг.;
  • техзаключение (или эскиз). Необходимо, чтобы оно было заверено электронной подписью выполнявшей его организации
  • в соответствии с п. 1.6 Прил. 3 ППМ № 508 заключение «Центра гигиены и эпидемиологии» на ТЗК;
  • выписка из ЕГРН;
  • ОГРН;
  • документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица;
  • устав юридического лица;приказ об утверждении руководителя юридического лица;
  • банковские реквизиты;план БТИ до и после переустройства, а также экспликации;
  • формы 1а и 5 из БТИ;
  • акты освидетельствования скрытых работ;
  • журнал работ, если затрагивались несущие элементы;

Заключение Центра гигиены и эпидемиологии.

Иногда надо подавать и дополнительные документы:- к примеру, протокол общего собрания жильцов дома, если при ремонте было затронуто общедомовое имущество;- оформление заключение Отдела подземных сооружений, если затрагивается придомовая площадь с углублением в землю более чем на 30 см.;- и т.д.

Все возможные случаи рассмотреть в одной статье невозможно.Если документы подаются от физического лица, а не юридического, то необходимо предоставлять те же документы за исключением тех, что относятся к юридическим лицам.

Если при ремонте были затронуты фасады, то техническое заключение дополняется их фотомонтажами и чертежами до и после перепланировки, которые МосЖилинспекция отправляет на согласование в Москомархитектуру. До недавнего времени п. 19 (1) Прилож.

№1 к ППМ № 508 не разрешал согласовывать уже выполненную перепланировку фасадов. Сейчас с выходом 19 августа 2020 года пункта 20 того же Приложения это делать разрешили до 1 января 2021 г.

Шаг 4

На объект по озвученному запросу выходит инспектор Жилищной инспекции и сверяет реальную планировку с указанной в техзаключении. Далее в соответствии с п. 18 Прил. № 1 ППМ № 508 он составляет протокол об административном правонарушении, так как переустройство выполнено без полученного разрешения, и устанавливает штраф. Согласно пункту 9.12 КоАП г.

Москвы физическим лицам необходимо заплатить 2000-2500 руб., а юридическим- 300-350 000 руб. Чтобы избежать такого большого штрафа во втором случае, можно заключить договор аренды с физическим лицом и подавать документы от него. После уплаты штрафа, если переустройство не нарушило никаких норм и совпадает с техзаключением, то инспектор выдает акт о завершенной перепланировке.

Один экземпляр он отправляет в БТИ.

Шаг 5

Теперь с актом на руках необходимо обратиться повторно в БТИ, чтобы вызвать техника на обмеры помещения. Он обмеряет помещение и подготавливает план БТИ и экспликацию без красных линий.

Шаг 6

На основании полученных документов заказывается у кадастрового инженера техплан и сдается в МФЦ для Росреестра, чтобы их сотрудники исправили данные по помещению в ЕГРН.

2. Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения? Нежилое здание

Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.

Поэтому в проектной фирме с допуском СРО подготавливаются техзаключение и проект перепланировки. Их сдают в БТИ для заказа плана и экспликации с обмерами. Из БТИ выезжает техник и обмеряет объект. Если планировка совпадает с той, что указана в проекте, то выдаются планы БТИ с новой планировкой без красных линий.Однако есть одна загвоздка.

Раньше в Москве изменение фасадов отдельно стоящих нежилых зданий, как и для многоквартирных домов, согласовывалось в Москомархитектуре. Затем с них эти полномочия сняли, а новую организацию не назначили. Теперь получается, что изменение фасада такого здания узаконить невозможно. Росреестр в такой ситуации дает отказ на внесение новых данных в ЕГРН.

Да и БТИ сейчас стало рисовать затрагивание фасадов красными линиями. Скоро должно выйти Постановление Прав-ва Москвы, которое назначит организацию и определит процедуру для узаконивания фасадов отдельных нежилых зданий, но пока получить черные линии БТИ можно только на внутреннюю перепланировку.

Здесь также важно, чтобы выполнялись мероприятия только по перепланировке, а не реконструкции. Иначе придется получать разрешение на строительство согласно Градостроительному кодексу РФ. Список работ, не относящихся к реконструкции, приведен в ППМ № 432.

Если в нежилом помещении произведена только внутренняя перепланировка без реконструкции, то после получения БТИ в черных линиях кадастровый инженер составляет техплан, который подается на фиксацию изменений в ЕГРН.

3.1. Узаконенная перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме

План БТИ нежилого помещения в красных линиях.

Согласованная планировка из технического заключения.

В данном примере продоволльственного магазина были узаконенны устройство входной группы, тамбура; демонтаж и монтаж ненесущих перегородок, в том числе с устройством мокрых зон.

3.2. Узаконенная перепланировка нежилого помещения в нежилом здании

Планы БТИ подвала и 1 этажа в красных линиях.

Планы БТИ подвала и 1 этажа в черных линиях.

В данном случае была узаконена внутренняя перепланировка помещения, в том числе с устройством мокрых зон и кухни с газовой плитой.

Надеемся, наша статья оказалась для Вас полезной.

Источник: https://resog.ru/uzakonit-pereplanirovku-nezhilogo-pomeshcheniya/

Чем является перепланировкой нежилого помещения

Что такое перепланировка нежилого помещения определение

Чем является перепланировкой нежилого помещения

Что такое перепланировка в нежилых помещениях?

В соответствии с современными правилами, перепланировка нежилых помещений может быть инициирована только их собственниками либо арендаторами, имеющими полное право использовать объект по своему усмотрению. Целью капитального ремонта обычно выступает необходимость улучшить функциональные и эксплуатационные качества объекта, сделать его максимально соответствующим назначению и правилам использования.

В настоящее время самыми ответственными, сложными и важными работами, которые только могут выполняться в здании является перепланировка нежилого помещения. Такие объекты в течение рабочего дня посещаются большим количеством людей, покупающих товары и услуги, потому очень важно для всех посетителей обеспечить удобные и безопасные условия эксплуатации сооружения.

Понятия и правила перепланировки

Работы, называемые перепланировкой и переоборудованием нежилых помещений, классифицируются современными законодательными нормативами и правительственными постановлениями.

Так, к перепланировке принято относить любые изменения, вносимые в конфигурацию и конструкцию объекта, такие мероприятия могут включать в себя: демонтаж и перенос установленных перегородок, монтаж новых стен, создание дверных и оконных проемов в конструктивных элементах объекта и т. д.

Переоборудование затрагивает инженерные характеристики объекта, оно может предполагать изменение установленных коммуникаций, замену их отдельных элементов, санитарного и электрического оборудования.

Процедура перепланировки нежилых помещений предполагает первоначальную подготовку квалифицированными специалистами технической документации на капитальный ремонт.

Профессиональный проект должен детально описывать все запланированные в здании работы, чтобы на его основе можно было без труда провести согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме и выполнить строительно-монтажные работы.

Статьи 22-24 Жилищного кодекса описывают все необходимые документы, которые должен собрать собственник, чтобы получить разрешение на перепланировку.

Для согласования владелец нежилого здания должен будет подготовить заявку и направить ее в ответственный государственный орган.

Чтобы специалисты могли определить, можно ли реализовать идеи заказчика, ему нужно будет приложить к заявке следующие документы:

  • проект;
  • согласие собственников;
  • документ, подтверждающий право заявителя выполнять капремонт в здании;
  • техпаспорт объекта из БТИ;
  • поэтажные чертежи здания.

Данных из этих документов должно быть достаточно, чтобы сотрудники уполномоченного органа могли принять решение о возможности перепланировки объекта и реализации всех принятых в проекте решений.

После того как собственник получит разрешение на капремонт и организует в здании профессиональные монтажные работы, ему нужно будет вызвать на объект сотрудников межведомственной комиссии, которые изучат проведенный ремонт, проверят его соответствие положениям проекта и сделают вывод о возможности передачи нежилых помещений в эксплуатацию. Если с документами все в порядке, то по результатам проверки владелец получит акт о завершении переустройства и перепланировки жилого помещения или нежилого объекта, который используется для внесения изменений в техпаспорт сооружения.

Почему перепланировкой должны заниматься профессионалы?

Необходимость в перепланировке офисов, магазинов и других нежилых объектов возникает достаточно часто. Описанная в действующем законодательстве процедура отличается высокой сложностью и ответственностью, любая допущенная при проектировании или при выполнении монтажных работ ошибка может привести к возникновению различных проблем с контролирующими службами.

Нарушать описанную выше процедуру планирования и реализации перепланировки нельзя. В действующих нормативах предусмотрены достаточно неприятные наказания за незаконную и самовольную перепланировку.

Если выполнить ремонт без получения всех необходимых разрешений в лучшем случае придется заплатить штраф, а в худшем, если новые характеристики и особенности объекта нарушают строительные, противопожарные и санитарные нормы, собственника могут заставить устранить последствия ремонта и вернуть объекту первоначальные характеристики.

Таким образом, собственник сам заинтересован в том, чтобы перепланировкой в его нежилом объекте на всех этапах занимались квалифицированные и опытные специалисты. Экономить при выборе проектных и строительных организаций не стоит, каждый сохраненный рубль может привести к потере десятков, а то и сотен рублей в будущем.

Для определения стоимости профессиональных услуг в сфере перепланировки необходимо воспользоваться калькулятором.

15.12.2016

Источник: https://energy-systems.ru/main-articles/pereplanirovka-i-soglasovanie/8650-chem-yavlyaetsya-pereplanirovkoy-nezhilogo-pomescheniya

Отличие переустройства и перепланировки нежилого помещения

Что такое перепланировка нежилого помещения определение
В данной статье мы разберем отличия и особенности проведения и согласования перепланировки и переустройства в нежилых помещениях. Обязательно ознакомьтесь с этой статьей, ведь мы собрали в ней всю необходимую информацию по данному вопросу:

Что такое переустройство нежилого помещения?

Переустройство нежилого помещения — это процесс проведения мероприятий по установке, замене или изменения местоположения инженерных сетей, сантехнического оборудования, а также другого инженерного, технического или электрического оборудования.

Причем, переустройством считают лишь те работы, которые требуют изменений в техническом паспорте помещения.

Примеры переустройства помещений:

  • Замена газовой плиты на электрическую;
  • Демонтаж ванной и замена ее на душевую кабину;
  • Установка в квартире “теплого пола”;
  • Переустановка сантехнических и газовых приборов;
  • Перестановка газовых приборов с установкой дополнительных труб в пределах кухни.

Выделяют 3 основных типа переустройства нежилого помещения:

  • Установка нового оборудования;
  • Замена оборудования с одного типа на другой (например, газовой плиты на электрическую);
  • Изменение местоположения сетей или оборудования.

Обратите внимание, что замена оборудования одного типа с аналогичными параметрами не считается переустройством, ведь не меняется функциональная составляющая помещения. Разумеется, если при этом не требуется перестановка оборудования. Также, не считается переустройством перемещение бытовых напольных электроплит в пределах кухни нежилых помещений.

Что такое перепланировка нежилого помещения?

Перепланировка жилых и нежилых помещений — это изменение их конфигурации, которое требует обязательного внесения этих изменений в техпаспорт помещения. Здесь уже речь идет не про оборудование, а именно про конструктивные и ограждающие элементы помещения. Любое изменение планировки помещения (внезапно) является перепланировкой!

К этой категории изменений относятся:

  • Изменения размеров помещений, их формы, функционального назначения;
  • Расположение перегородок, окон, дверей;
  • Организация новых проемов для окон и дверей;
  • Ликвидация перегородок;
  • Расширение помещения с увеличением его площади.

Отличия между перепланировкой и переустройством

В первую очередь, отличие между переустройством и перепланировкой заключается в том, что при переустройстве вы изменяете инженерное, техническое и электрическое оборудование, а при выполнении перепланировки — производите установку или разрушение новых стен для объединения комнат, расположения перегородок, окон или дверей.

Как правило, переустройство затрагивает мокрые зоны помещения — санузлы, кухни. Называют их так, вследствие того, что на этих зонах присутствуют системы водоснабжения и водоотведения. Логично, что именно в этих зонах существует максимальная концентрация инженерного и технического оборудования.

Перепланировка таких зон предполагает, чаще всего, лишь несколько вариантов:

  • Объединение санузлов;
  • Увеличение площади санузла за счет кухни (или наоборот);
  • Присоединение к “мокрой зоне” части нежилого помещения.

Все эти перепланировки предполагают не изменение технической конфигурации оборудования в помещениях, а операции, направленные на изменение их площадки или дополнительное зонирование. Переустройство и перепланировка нежилого помещения — отличаются не только по характеру изменений в помещении. Также, разница присутствует и в механике согласования данных работ.

Согласование перепланировки нежилого помещения

Перепланировка нежилого помещения начинается с оценки исходного состояния объекта:

  • Его местоположения и расположения в доме;
  • Достаточности инженерных сетей и возможности их дополнительного подключения;
  • Других характеристик, важных для осуществления той или иной деятельности.

В зависимости от состояния помещения, необходимого объема и вида работ по перепланировке, ее узаконивание потребует наличия различных документов:

  • Выписка из ЕГРН;
  • Документы, подтверждающие владение помещением или согласие на проведение работ от собственника помещения, если Вы арендатор;
  • Актуальные планы БТИ помещения;
  • Проект перепланировки и техническое заключение о ее допустимости.

После этого, необходимо получить положительное заключение от санэпидемстанции и направить всю документацию в МЖИ — МосЖилИнспекцию (конечно, если помещение находится в жилом доме).

После этого достаточно получить акт о проведенном переустройстве и внести изменения в планы БТИ (проводится это, собственно, в самом БТИ) и в ЕГРН (в кадастровой палате).

Согласование переустройства нежилого помещения

Как правило, при оформлении проектной документации для переустройства помещения подготавливается следующий пакет документов:

  • Запись руководителя проекта с техническим заключением о допустимости и безопасности проведения переустройства, а также договор на осуществление авторского надзора;

  • Пояснительная записка, включающая в себя описание технических характеристик здания и помещения, состав инженерного оборудования, коммуникаций, перечень требуемых противопожарных мероприятий и необходимых шумовых работ в ходе реализации проекта;

  • План помещения до переустройства из БТИ, план помещения после проведения работ по переустройству. Также, готовится схема расположения сетей и оборудования в нежилом помещении и схема их изменений, при необходимости;
  • Сведения о наличии допуска СРО.

Непосредственно для согласования переустройства нежилого помещения потребуется также:

  • Получить положительное заключение в Центре гигиены и эпидемиологии города Москвы;
  • Отправить всю документацию в МосЖилИнспекцию (если помещение в жилом доме) для получения акта о завершенном переустройстве помещения;

  • Внести изменения в техпланы БТИ и ЕГРН (Росреестр, Кадастровая Палата).

Сразу стоит оговориться, что не все работы по переустройству возможно согласовать. Например, чаще всего в согласовании отказывают проектам, которые основаны на:

  • Оборудовании уборной и ванной (или душевой) непосред­ственно над кухней;

  • Переносе систем отопления на лоджии и балконы, если они обеспечиваются из общедомовой системы водоснабжения;

  • Устройстве полов с подогревом от общедомовых систем го­рячего водоснабжения и отопления;

  • Объединении газифицированного помещения с основной частью нежилого помещения или жилой комнатой.

Подведем итоги: основное различие между переустройством и перепланировкой заключается в том, что при переустройстве изменяется инженерное, техническое и электрическое оборудование, а при перепланировке — установка или разрушение стен, перегородок, окон или дверей.

Тем ни менее, у них есть кое-что общее — и то и то требует обязательного согласования!

И, несмотря на то, что механика узаконивания данных работ отличается, подходить к данному вопросу необходимо ответственно, а при необходимости — обращаться к профессионалам.

Переустройство и перепланировка нежилого помещения, их согласование и оформление — сложная процедура, требующая наличия специальных знаний в области юриспруденции, проектного дела, строительства и согласования.

Поэтому для первоначальной консультации, а часто и для ведения последующих работ лучше обратиться к профессионалам, которые не только обеспечат выполнение работ в соответствии со всеми требованиями, но и помогут узаконить перепланировку нежилого помещения.

Олег Поддубных

20.01.2020

Следует отметить, что для того, чтобы согласовать перепланировку, проектная документация обязательно должна быть подготовлена организацией, являющейся действующим членом СРО. Только такой комплект документов может быть рассмотрен и согласован государственными органами.

АКБ-Проект — разработка и согласование проектной документации в г. Москве

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Источник: https://akb-project.ru/razlichiya-pereplanirovki-pereustroistva

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.