Что такое переуступка прав на квартиру

Содержание

Переуступка права на квартиру. Что такое переуступка и зачем она нужна?

Что такое переуступка прав на квартиру

Переуступка права, как правило, идет рука об руку с новостройками и договорами долевого участия. Она применяется при продаже квартир на последнем этапе строительства, перед сдачей дома в эксплуатацию.

Фактически если вы хотите приобрести новостройку на завершающем этапе строительства, то, скорее всего, вам придется покупать ее по договору переуступки, потому что обычно в этот момент квартир от застройщика уже не остается и купить желанный объект можно только у инвесторов, вложившихся на ранних этапах.

Что такое переуступка?

Пока новостройка не построена и не сдана, дольщики, которые вложились в строительство, вместо свидетельства о собственности имеют на руках договоры участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ).

Эти договоры и являются необходимым и достаточным условием оформления права собственности на квартиру тогда, когда дом будет сдан, и фактически закрепляют это право. Так вот передача этого права другому лицу и называется переуступкой.

То есть договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

Почему продают по переуступке?

В тот период, когда дом, в котором у человека есть долевая собственность, сдается в эксплуатацию, подписывается акт приема-передачи и оформляется свидетельство о собственности, продавать квартиру нельзя.

И этот временной лаг может составлять от одного до нескольких месяцев. Именно поэтому инвесторы, которые не хотят находиться в таком «подвешенном» состоянии стараются реализовать свое имущество до сдачи дома.

Почему покупают по переуступке?

В чем же преимущество покупки квартиры по переуступке права собственности? Конечно же, в цене. Как правило, переуступают права на квартиры профессиональные инвесторы, которые рискуют своими деньгами  и вкладываются в недвижимость на этапе котлована.

Вместе с тем они не любят оформлять свои инвестиционные квартиры в собственность и хотя квартиры со свидетельством и дороже, предпочитают продавать их по переуступке.

Именно поэтому практика покупки готовой квартиры по переуступке на этапе перед самой сдачей дома довольно широко распространена.

Риски при переуступке

Основной риск, который может нести в себе договор переуступки – это признание его недействительным. Причины для этого могут быть разными, однако вне зависимости от их характера защита и покупателя и продавца одна – указывать реальную цену, которая была заплачена. В ином случае при спорных моментах вернуть свои деньги в полном объеме не получится.

Так называемые «двойные» продажи, то есть продажи одной квартиры двум и более лицам происходят по инвестиционным соглашениям или по предварительным договорам купли-продажи. Поэтому избежать «двойной» продажи достаточно просто – нужно пользоваться переуступкой прав только по договору долевого участия с регистрацией, ведь только по ним ведется государственный реестр и учет.

Около 25% сделок с недвижимостью осуществляется по договорам переуступки права. Они вполне безопасны и одобряются банками в случае покупки квартиры через ипотеку.

Риски, которые несут в себе сделки по переуступке, связаны скорее с рисками самого долевого строительства, ведь даже когда квартира построена и готова не факт, что дом будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию.

Поэтому при покупке квартиры по переуступке права, кроме продавца необходимо внимательно проверять и самого застройщика.

Не рекомендуем покупателям связываться с продавцами, которые имеют иные договоры, нежели договор об участии в долевом строительстве с государственной регистрацией. Только такой договор считается защищенным федеральным законом 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

Продажа квартиры по переуступке прав

Договор переуступки права собственности на квартиру или договор цессии работает на основании все того же ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

И хотя в нем не сказано о необходимости получения согласия застройщика на переуступку права, скорее всего, это придется сделать – такие пункты вносятся застройщиками в ДДУ. Конечно федеральный закон выше договора строительной компании.

Тем не менее, продавцу лучше уведомить застройщика о предстоящей сделке и сделать это заранее и в письменной форме. Застройщики с хорошей репутацией и опытом работы не препятствуют продаже квартир по договорам переуступки.

При продаже квартиры, если ее покупка осуществлялась в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку, так как «долевка» является совместно нажитым имуществом. В случае же совместной собственности может потребоваться и личное присутствие.

Покупка квартиры по переуступке прав

Покупая квартиру по договору цессии (переуступке прав) покупатель фактически заменяет продавца в договоре долевого участия в строительстве. При этом у него появляются соответствующие права и обязанности. В случае покупки «долевки» – права и обязанности дольщика.

Не лишним будет проверить застройщика, посмотреть платежные документы продавца, удостовериться, что взаимные обязательства застройщика и дольщика выполнены в полном объеме. Необходимо убедиться, что продавец квартиры полностью выплатил сумму по договору долевого участия.

Информацию о квартире можно получить и у продавца и у застройщика, после чего сравнить ее на предмет соответствия.

Договор переуступки права собственности на квартиру

Сам договор переуступки права собственности от продавца к покупателю должен включать в себя приложение документа, по которому у продавца возникло право, которое теперь переходит к покупателю (ДДУ), а также сумму сделки и порядок расчета. Кроме того должно иметься согласие застройщика на эту переуступку, а также присутствовать полная информация об объекте. Оформление договора переуступки возможно только до сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Налоги при переуступке права

Согласно налоговому кодексу РФ любой доход, полученный гражданином России должен облагаться налогом. В том числе и если он получен от продажи квартиры по договору переуступки.

Таким образом, вне зависимости от того, осуществлена продажа квартиры, находящаяся в собственности или продажа долевой собственности, доход налогом облагается. Однако сама налоговая база может быть уменьшена на величину произведенных расходов.

Фактически налог необходимо заплатить лишь с разницы суммы продажи по договору переуступки и суммы покупки «долевки» у застройщика.

Пример: квартира, купленная у застройщика, стоила 2 000 000 рублей и через год была продана по договору переуступки за 2 500 000 рублей. Налог составит 13% от 500 000 рублей, то есть 65 000 рублей.

Очевидно, что если суммы одинаковы, то налог равен нулю. Однако и в случае, когда налог платить нужно, и в случае, когда налог равен нулю, необходимо подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе вам могут прислать уведомление на всю сумму продажи или оштрафовать за отсутствие декларации.

Источник: http://investorschool.ru/pereustupka-prava-na-kvartiru

Все, что нужно знать о переуступке права собственности

Что такое переуступка прав на квартиру

Сегодня сделки, совершаемые при помощи переуступки прав достаточно распространены. Они абсолютно законны и полностью безопасны.

В случае, если вас интересуют квартиры в Сочи без переуступки прав, и вы желаете приобрести недвижимость напрямую от застройщика, обращайтесь к сотрудникам компании «Винсент Недвижимость»! Мы будем искренне рады помочь вам в вопросах поиска и выбора самого лучшего варианта, устраивающего по всем параметрам!

Что такое переуступка прав на квартиру?

Прежде чем рассказать вам о видах и особенностях, предлагаем начать с элементарных азов и разобраться с терминологией. Переуступка прав на квартиру в жилом комплексе или в новостройке – это сделка, которая подразумевает передачу прав собственности на объект недвижимого имущества. Иногда переуступку называют цессией – это юридический термин, но своей сути он от этого не теряет.

Когда человек приобретает недвижимость в строящемся жилом комплексе, он заключает с застройщиком договор долевого участия. Полноценным собственником он станет только после ввода дома в эксплуатацию.

Ситуации бывают разные: кто-то решает переехать в другой город, а кто-то находит более интересный для себя вариант.

Ввиду того, что до окончания строительных работ, продать квартиру дольщик не может, осуществляется переуступка прав собственности на квартиру в новостройке.

Сразу бы хотелось обратить ваше внимание на то, что такие сделки абсолютно законны и встречаются достаточно часто. Они регламентируются Федеральным Законом № 214 «Об участии в долевом строительстве». Более того, к ним часто прибегают в тех случаях, когда человек приобретает квартиру на стадии котлована с целью инвестирования и решает продать жилье после повышения стоимости.

Назад к содержанию

Виды переуступок

Переуступка права требования на квартиру бывает следующих видов:

  • Объект принадлежит физическому лицу;
  • Квартира оформлена на организацию или юридическое лицо.

В первом случае все предельно просто и понятно. Выше мы приводили примеры. Сюда относятся ситуации, когда покупатель решает продать свою квартиру до конца строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. В этом случае действие текущего договора долевого участия не прекращается и в нем меняется только ФИО и паспортные данные дольщика.

Недостатком можно выделить только то, что невозможно внести коррективы, касающиеся договорных отношений. Если человека, решающего купить квартиру по переуступке, в договоре что-то не устраивает, то остается два варианта развития событий: соглашаться на условия или искать другую квартиру.

В случае, когда договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом, нужно очень внимательно изучить первоначальный договор, а также проверить – точно ли он оплачен. Обращаем ваше внимание на то, что оплата по такому договору осуществляется исключительно путем безналичного расчета и только после регистрации договора в Росреестре!

Еще один важный момент, касающийся переуступки – это согласование с застройщиком. Обычно этого делать не нужно, кроме тех случаев, когда это прописано в ДДУ. Однако, в интересах покупателя стоит уведомление, поскольку собственником квартиры по итогу станет он. Отдельные компании могут взимать плату за переоформление договора. Это важно уточнить заблаговременно.

Назад к содержанию

Особенности и возможные риски

В целом, право переуступки квартиры в строящемся доме – это в каком-то смысле более безопасная сделка, чем покупка квартиры по договору долевого участия. Практика показывает, что с договором цессии продают квартиры в домах, которые уже почти построены, соответственно – риски сводятся к минимуму.

Еще одним важным преимуществом переуступки является возможность купить квартиру на более выгодных условиях чем тогда, когда жилой комплекс будет уже введен в эксплуатацию. Часто по переуступке покупают квартиры для инвестирования, чтобы перепродать их дороже после сдачи дома.

Что касается сложностей в такой сделке, то здесь нужно учитывать тот факт, что помимо продавца и покупателя в сделке присутствуют третьи лица – застройщик и, если квартира приобреталась в ипотеку, то банк.

В момент продажи первый покупатель снимает с себя абсолютно всю ответственность и, если вдруг, застройщик окажется недобросовестным или же обанкротится, то все судебные тяжбы лягут на плечи того, кто покупает квартиру по переуступке. Поэтому перед покупкой нужно узнать о цели продажи, а также проверить застройщика.

В ситуации, если квартира куплена в ипотеку, объект недвижимости не может быть передан покупателю без согласия банка.

Здесь сначала нужно решить вопрос с финансовой организацией, в которой вы получали кредит, а затем уже искать покупателей и заниматься переоформлением.

Обращаем ваше внимание на то, что переуступка прав собственности в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в Росреестре!

Назад к содержанию

Как продать квартиру по переуступке?

Сделка с договором цессии не представляет ничего сложного, но к ней нужно подойти максимально ответственно. Можно выделить следующие этапы данной процедуры:

  1. Подготовка;
  2. Составление и подписание договора;
  3. Регистрация в Росреестре или МФЦ.

На этапе подготовки покупателям нужно запросить у продавца договор долевого участия и изучить его самым внимательным образом. Кроме договора, запросите дополнительные соглашения (если они есть), техническую документацию.

Особое внимание уделите таким пунктам как оплата, срок ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Лучше всего привлечь к сделке специалиста по недвижимости, имеющего за спиной опыт работы с продажей квартир по переуступке.

Продавцам на данном этапе лучше всего получить у застройщика справку об оплате и согласие на переуступку прав собственности (если договор подразумевает оповещение). Важно! Если квартира была куплена в браке, то дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

Если в ДДУ вас все устроило, то переходим ко второму этапу – составлению договора цессии (переуступки, передачи права). Иногда застройщик может предложить свои услуги и предоставить уже готовый образец договора. Еще раз внимательно с ним ознакомьтесь и уделите должное внимание каждому из пунктов.

Если долг продавца перед застройщиком покрыт не в полном объеме, то условия перевода долга на покупателей указываются в одном из первых пунктов договора цессии. При таких обстоятельствах застройщика нужно оповестить в обязательном порядке.

Опять же, лучшим решением в данном случае станет обращение к юристу, который поможет составить все максимально грамотно, учтет интересы сторон и не упустит ничего из виду.

Третий этап – это регистрация сделки. Для этого сторонам нужно обратиться в Росреестр или МФЦ, оплатить государственную пошлину и сдать документы:

  • Копии паспортов продавца и покупателя;
  • Подписанный договор цессии;
  • ДДУ между продавцом и застройщиком.

Дополнительно может потребоваться согласие супруга на покупку (если квартира покупается с привлечением ипотечных средств), письменное согласие застройщика. Перечень всех необходимых документов лучше уточнить заблаговременно. В среднем, регистрация переуступки занимает от 7 до 10 дней. По истечению срока, сторонам нужно будет вновь посетить МФЦ для того, чтобы забрать новые документы.

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/vse-chto-nuzhno-znat-o-pereustupke-prava-sobstvennosti/

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Что такое переуступка прав на квартиру

Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются.

Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном.

Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!

Что это такое?

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности.

Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится.

Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия.

Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности.

То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать.

Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость.

Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?…

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик.

А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк.

Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

В чём плюсы переуступки для продавца?

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция.

Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам.

Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры.

Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика.

Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

В чём минусы переуступки для продавца?

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов.

Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто.

Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку.

Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%).

Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки.

Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену.

Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет.

Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить.

Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются.

Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз.

ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние.

Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу.

На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения.

И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны.

На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить.

Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Дом или квартира – что лучше?

Приемка квартиры в новостройке без отделки. На что обратить внимание?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostroike--chto-eto-5e380627feb8b677a6d4f9fe

Переуступка прав на квартиру в новостройке: особенности и риски при заключении сделки

Что такое переуступка прав на квартиру

Приобрести квартиру в строящемся доме можно не только напрямую у застройщика, популярной практикой также является продажа такого жилья другими юрлицами или первыми дольщиками. Фактически в этом случае они продают не саму недвижимость, а переуступают свои права на неё…

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил порядок и особенности заключения таких сделок, а также какие риски при этом несёт покупатель.

Что такое переуступка прав

Это сделка по приобретению в незавершенном доме квартиры, ранее купленной у застройщика. Как поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, грубо говоря, в этом случае в договоре долевого участия (ДДУ) один дольщик сменяется другим.

Стоит отметить, что в недостроенном доме самого жилого помещения пока еще нет физически, он не имеет точного почтового адреса.

Фактически есть только заключенный ДДУ с правами на квартиру, которые можно переуступить.

То есть дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, передает покупателю право требовать у него передачу жилья после того, как дом достроят, и другие права и обязанности, которые предусмотрены ДДУ.

Кто обычно выступает в роли продавца в таких сделках

Первая группа – оптовые инвесторы. Зачастую это юрлица, которые покупают по ДДУ пару десятков квартир в проекте. Заработок здесь возможен за счет того, что на начальных этапах строительства квартиры стоят дешевле, чем накануне сдачи дома в эксплуатацию.

Второй тип – подрядчики, участвовавшие в строительстве дома. Часто застройщики рассчитываются за выполненную работу жильем, которое компании хотят перевести в денежный эквивалент.

Третья категория продавцов – частные инвесторы (физлица), которые купили жильё по дешевке на стадии котлована, а почти готовую квартиру продают по более высокой цене.

Четвертая группа – дольщики, которые вынуждены продать квартиру по неожиданно сложившимся обстоятельствам. К примеру, пока дом строился, у человека появились деньги, чтобы приобрести жилье получше, которое он давно хотел.

По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, нередки случаи, когда человек покупает «однушку» на начальных стадиях строительства, затем ближе к завершению строительства продает ее по более высокой цене, а взамен покупает большую по площади квартиру в следующей очереди в этом же проекте.

Требуется ли разрешение застройщика для переуступки

Не всегда. Но многие застройщики взымают комиссию за выдачу разрешения на переуступку. Чтобы это понять, необходимо изучить ДДУ: одним из условий договора может быть обязательное согласование такой сделки с застройщиком.

Если такой пункт есть, необходимо брать разрешение.

При этом размер комиссии может быть фиксированным (порядка 30-60 тысяч рублей за квартиру) либо процентным (до 4%), отмечает руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Кроме того, застройщик может запретить переуступку прав на квартиры, чтобы предотвратить массовое появление на рынке предложений о перепродаже от дольщиков. Однако если ДДУ не ограничивает переуступку, то после заключения сделки новому дольщику необходимо лишь сообщить об этом застройщику, направив ему письмо с копией зарегистрированного договора и своими контактными данными.

Почему застройщики берут комиссию за переуступку

Это способ регулировать деятельность инвесторов, которые покупают много квартир на этапе котлована, а потом выходят на рынок с большим объемом предложения по ценам ниже, чем у застройщика. Зачастую стоимость квартир у таких инвесторов на 5-10% ниже, чем у аналогичных объектов от застройщика.

Ступеньков говорит, что в некоторых проектах заключение сделок по переуступке никак не влияет на темпы продажи квартир застройщиком. Как правило, это масштабные жилые комплексы, которые и так популярны у покупателей. Но если говорить о точечных проектах, где застройщик планирует продать не более 1 тыс. кв.м жилья в месяц, потерянная выгода более заметна, поясняет эксперт.

Какую выгоду получает покупатель при переуступке

При переуступке прав покупатель может приобрести квартиру в недостроенном доме по цене ниже, чем предлагает сам застройщик, который по мере готовности проекта просит все больше и больше денег за квадратные метры. Кроме того, если основная часть квартир в выбранном проекте уже продана, вполне возможно, что подходящий вариант можно будет приобрести у первоначальных дольщиков.

Какие существуют ограничения при заключении сделки переуступки

Переуступить право требования на квартиру можно только в определенный период времени: с момента госрегистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи объекта между дольщиком и застройщиком. Если квартира уже оформлена в собственность, можно заключить только договор купли-продажи.

Дольщик не может заключить договор переуступки, если еще не рассчитался по первоначальному ДДУ. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, такое возможно, например, если квартира покупалась в рассрочку.

В таком случае переуступка возможна только при одобрении застройщиком.

Если согласие получено, долг переводится новому дольщику, а в текст соглашения включается пункт о том, что первый дольщик передает второму дольщику долг перед застройщиком в указанном размере.

Как заключается сделка переуступки

Между первоначальным дольщиком и покупателем заключается договор уступки прав требования (ДУПТ). Покупатель получает оригинал такого документа и ДДУ. При этом в ДУПТ обязательно делается ссылка на ДДУ, указываются основные данные о квартире, ее характеристики и стоимость.

Также в новом документе должно быть подтверждение того, что финансовые обязательства первоначального дольщика перед застройщиком исполнены в полном объеме. Прежде всего, застройщик передает новому дольщику документы об оплате.

Если квартира приобреталась в ипотеку, новому покупателю необходимо взять справку о снятии обременения.

Затем составляется акт приема-передачи всех вышеупомянутых документов, который подписывается каждой из сторон ДУПТ.

Далее этот пакет документов передается в многофункциональный центр, и ДУПТ регистрируется в Росреестре, после чего между покупателем и продавцом производится расчет.

Когда все документы зарегистрированы и находятся на руках у покупателя, он получает законное право требования на квартиру.

Какие существуют риски при переуступке прав

Как и в случае с любым ДДУ, существует риск, что сдача дома в эксплуатацию будет перенесена на более поздний срок, поэтому покупателю также рекомендуется проверить надежность застройщика.

К примеру, можно оценить, сколько квартир выставлено на продажу первыми дольщиками.

Если количество таких предложений от физлиц большое, это может говорить о том, что у застройщика возникли проблемы и строительство дома может затянуться, говорит гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Также существует риск, что сделку признают недействительной. Это может произойти по ряду причин, в том числе, если первоначального дольщика признают банкротом в течение года после заключения сделки переуступки, либо если не уведомить застройщика о переходе прав требования.

Мария Литинецкая добавляет, что здесь также сохраняются многие риски, которые существуют при покупке вторичной квартиры.

Эксперт рекомендует заранее убедиться, что в числе собственников по ДДУ нет детей, не достигших 18 лет, а если такие собственники есть, то куплено ли для них большее по площади жилье взамен этому.

Кроме того, покупателю нужно узнать, приобретал ли продавец квартиру, будучи в браке, и если да, то получил ли письменное согласие супруга на продажу, с использованием материнского капитала или без него.

Наталья Шаталина рекомендует покупателю проконтролировать, чтобы ему передали оригинал ДДУ (или нотариально заверенную копию документа, если договор заключен на пул квартир). Также нужны подлинные документы, подтверждающие оплату ДДУ (справка от застройщика об исполнении обязательств, оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений).

Безопаснее ли заключать сделку переуступки с подрядчиком

Здесь также нужно знать о некоторых рисках. Генподрядчик может договориться с застройщиком на взаимозачет на работы. В этом случае назначается цена за 1 кв.м.

По словам Олега Ступенькова, между застройщиком и подрядчиком одновременно заключаются ДДУ и договор подряда с указанием условий взаимозачетов. ДДУ сразу подается на регистрацию, но к моменту заключения сделки переуступки он может быть еще не оплачен, поскольку привязан к договору подряда.

Следовательно, покупателю квартиры, который собирается заключить договор переуступки с подрядчиком, кроме ДДУ, необходимо проверить счета-фактуры, акты взаиморасчетов и договор подряда, где фигурирует квартира, которую он собирается приобрести. Если сделка переуступки заключается с физическим лицом, необходимо также проверить акт сверки и платежки, убедившись в факте оплаты по ДДУ.

Поэтому Ступеньков настоятельно рекомендует подписывать договор переуступки только в офисе продаж застройщика.

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку

Еще несколькими годами ранее банки крайне неохотно выдавали ипотечные кредиты на покупку квартир по ДУПТ. Но сейчас они все чаще идут на такие сделки в отношении аккредитованных объектов недвижимости.

Эксперты отмечают, что это свидетельствует о неплохой проработке механизма переуступки прав. Ипотеку на таких условиях готовы выдать в Сбербанке, DeltaCredit, Банке Москвы, ВТБ24 и других кредитных организациях.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11673/

Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, разновидности и риски

Что такое переуступка прав на квартиру

Ради получения выгоды многие дольщики продают квартиры на завершающей стадии строительства, когда стоимость жилья увеличилась (и не единожды) со старта проекта, а квартир от застройщика не осталось.

Совершить такую сделку можно только путем переуступки прав собственности на квартиру в новостройке, что это означает и о каких нюансах следует знать, чтобы обезопасить себя от наиболее вероятных рисков – читайте в этой статье.

Что такое переуступка прав собственности

Прежде чем узнать, насколько безопасна покупка недвижимости по такой схеме, нужно понять, что такое переуступка квартиры в новостройке, уточнить юридически значимые аспекты, связанные с данным видом сделки.

Переуступка прав собственности – это единственный способ для дольщика продать квартиру в недостроенном доме до его сдачи в эксплуатацию.

Поэтому о переуступке речь заходит только тогда, когда продавцом выступает не застройщик, а физическое (дольщик, купивший жилье у застройщика) или юридическое лицо (компания-подрядчик, организация-инвестор).

Такой способ передачи прав на квартиру предусмотрен федеральным законом «Об участии в долевом строительстве». И возможен с момента государственной регистрации договора участия в строительстве (ДДУ) до момента сдачи дома.

Под переуступкой квартиры понимается сделка, результатом которой является передача имущественных прав на жилое помещение. Но, поскольку речь идет о квартире в строящемся доме, вместе с правами на неё передаются и обязанности дольщика. По факту объектом продажи выступает не само жилье, а договор, по которому покупатель сможет стать собственником в будущем (ДДУ).

До этого момента квартира не является фактически существующим объектом, а лишь условным, с условными данными и нумерацией (почтовый адрес, точная площадь и номер квартиры становятся известны только после ввода дома в эксплуатацию).

Фактическая передача квартиры новому собственнику осуществляется по передаточному акту и только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Вместо слова «переуступка» в официальных документах часто значится юридический термин – цессия. Договор переуступки прав и обязанностей по ДДУ подлежит государственной регистрации.

Важно! Не соблюдение любого из юридически значимых условий может привести к признанию сделки недействительной.

Виды переуступки

Сделки по переуступке разделяются на два типа, в зависимости от того, кто выступает продавцом – физическое лицо или организация (юрлицо).

1. В первом случае чаще всего речь идет о получении выгоды за счет разницы между ценами на стадии котлована и на завершающем этапе строительства (за пару месяцев до сдачи дома). Также продавцом движет желание избежать уплаты налога.

Пока дольщик не стал собственником, он обязан платить налог на доход при продаже квартиры (НДФЛ), но при этом сэкономить существенную часть (налог будет рассчитываться не по кадастровой стоимости, а значит без увеличения на коэффициент 0,7).

Но зарегистрировав жилье в собственность, владелец обязан оплатить 13%-ый налог от стоимости при продаже (если владеет квартирой менее пяти лет). Какие риски могут возникнуть при передаче прав от дольщика другому физическому лицу?

При оформлении договора переуступки, в действующем ДДУ меняется дольщик.

При этом новому дольщику приходиться соглашаться на те условия застройщика, которые были согласованы с предыдущим участником долевого строительства. Внести изменения в ДДУ уже нет возможности.

Но в этом есть и свой плюс. Все обязанности застройщика остаются прежними – новый дольщик получит указанную квартиру по оговоренной цене и в оговоренный срок.

2. Во втором случае – если права и обязанности по ДДУ передаёт юрлицо, процедура оформления сделки не слишком отличается от предыдущего варианта. Единственное требование к организации – расчет с застройщиком обязательно должен быть произведен в безналичной форме и только после госрегистрации ДДУ.

Отношение застройщиков к переуступке и согласование

Согласно действующему законодательству РФ (а именно федеральному закону №214) согласовывать сделку нет необходимости, если цена договора переуступки полностью оплачена.

Если оплата произведена лишь частично, то согласие застройщика – обязательное условие для проведения сделки по передаче прав на квартиру. Это общее правило, из которого бывают исключения.

Если застройщик в ДДУ прописал прямое требование: «уступка прав без согласования с застройщиком невозможна» – то дольщик обязан соблюдать условия договора, под которым он поставил свою подпись.

Не все застройщики приветствуют сделки по уступке прав. Одни просто прописывают в ДДУ необходимость согласования сделки по переуступке. Другие предпочитают получать выгоду: назначают плату за возможность передачи требований другому лицу в размере 1-15% от стоимости квартиры.

Кто именно должен нести эти расходы, в законодательстве четко не прописано, все зависит от договоренности между сторонами. Чаще всего данные расходы покрывает первый дольщик, который согласился на условия застройщика.

Однако на практике продавец часто завышает цену квартиры, чтобы покрыть разницу.

А третьи прописывают в ДДУ прямой запрет на совершение данной сделки. Что, кстати, не совсем законно и может быть оспорено в суде (если раньше практика показывала бессмысленность подобных обращений дольщиков, то сейчас наблюдается позитивная тенденция – судьи все чаще занимают сторону участника долевого строительства).

Важно! Даже если пункта о запрете или обязательном согласовании в ДДУ нет, стороны обязаны уведомить застройщика о смене дольщика.

Ипотека: порядок действий

Простая, хоть и не понятная на первый взгляд, сделка по переуступке осложняется, когда оплата производиться за счет ипотечных средств. Рассмотрим три разных ситуации и порядок действий в каждой из них.

1. Продавец покупал квартиру за счет ипотечных средств. Главный вопрос – как передать права на недвижимость, если банком наложено обременение?

Если продавец приобрел квартиру в ипотеку, сделка по переуступке будет возможна только после полного погашения долга. Погасить заём можно за счет средств покупателя в несколько шагов (но только при условии, что покупатель располагает наличными):

  • продавцу и покупателю следует оформить договор займа или расписку (не подлежит регистрации, но составляется в письменной форме в двух экземплярах, храниться длительное время, на случай возникновения претензий) и только после этого осуществить передачу денег для погашения кредита и снятия «обременения»;
  • оформление сделки по договору переуступки прав.

2. Покупатель приобретает квартиру в ипотеку – как провести сделку и снизить расходы?

Кредит на объект, готовый к сдаче и реализующийся путем уступки прав, предоставляется далеко не во всех банках и под немаленький процент (не то, что на начальном этапе строительства – вместо 9,5% годовых – 11-13%).

В связи с данным обстоятельством, покупатель вправе требовать от продавца существенной скидки. Если желающих приобрести квартиру по договору переуступки не так уж и много, другая сторона будет вынуждена пойти навстречу.

Для оформления кредита банк открывает клиенту специальный счет, на который заемщик обязан положить первоначальный взнос. Туда же поступают кредитные средства. Процедура завершается переводом всей суммы на счет продавца, который производиться лишь после государственной регистрации договора переуступки (в регпалате).

3. Обе стороны совершают покупку за счет ипотечных средств

Если сторонами в сделке выступают два «ипотечника», произвести переуступку прав всё же возможно, если первый дольщик получит согласие от своего банка-кредитодателя.

Безусловно, сделка по переуступке прав на жилье сложна и требует соблюдения ряда юридических нюансов, а также максимальной внимательности и осторожности, как со стороны продавца, так и покупателя.

Но теперь вы знаете, как избежать наиболее вероятных рисков и оформить договор.

Не забывайте также и о стандартных рисках, связанных с любой операцией с недвижимостью (претензии третьих лиц, родственников, продажа недееспособным продавцом, доверенным лицом, не имеющим право заниматься реализацией объекта и т.д.).

Источник: https://srbu.ru/stroitelnye-raboty/492-pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-chto-eto.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.