Что такое первичное и вторичное жилье

Содержание

Первичное или вторичное жилье. Какую квартиру выбрать?

Что такое первичное и вторичное жилье

Покупка собственной квартиры – это важное событие в жизни каждого человека или семьи, ведь в ней предстоит жить, растить детей, отмечать праздники, встречать гостей. Именно поэтому выбор квартиры, которую можно назвать своим домом – непростая задача.

 В настоящий момент подобрать и купить квартиру достаточно просто,  специализированные интернет-сайты предлагают различные варианты, помогая понять, что и по какой стоимости есть на рынке.

Портал недвижимости КВАРТАЛ.РУС также готов помочь каждому определиться, предлагая большой выбор квартир и в новостройках и на вторичном рынке под любой бюджет.

Пожалуй, один из главных вопросов, возникающих при рассмотрении вариантов: «Что выбрать: первичное или вторичное жилье»?

Первичный рынок жилья предлагает квартиры в строящихся домах или в только что сданных в эксплуатацию жилых комплексах. Вторичный рынок жилья – квартиры в уже не новых домах.

Однозначного ответа на вопрос, что же лучше – нет! У каждого варианта есть свои плюсы и минусы.

Новостройки. Преимущества

Новая квартира в только что сданном доме – это чистые стены и потолок, современные пластиковые окна и индивидуальные счетчики на коммунальные ресурсы (холодную и горячую воду, электроэнергию и газ, а, возможно, и на отопление), это новые коммуникации, которые не будут нуждаться в ремонте не одно десятилетие, всем этим обычно не могут похвастаться квартиры на вторичном рынке.

В новых квартирах может быть свободная планировка, что открывает большие возможности для будущих владельцев, но даже стандартные планировки в них намного практичнее и удобнее, чем во многих квартирах вторичного рынка. В новых квартирах сейчас чаще можно встретить кухню большего размера, вторичное жилье более старой постройки этим зачастую похвастаться не может.

В качестве плюса следует отметить то, что под покупку квартиры на первичном рынке банки охотнее дают ипотеку, ведь новый дом – это бОльшая залоговая стоимость, не требующая ремонта крыша, не изношенные коммуникации, это еще и гарантия от застройщика на целых 5 лет.

При покупке квартиры в новостройке, застройщики в свою очередь, часто предлагают рассрочку по оплате, позволяя вносить платежи постепенно.

Немаловажным является и то, что при покупке квартиры в новостройке, вы будете уверены, что вашими соседями будут люди примерно вашего уровня жизни и достатка, со схожими ценностями. Однако здесь нужно более тщательно подходить к выбору жилого комплекса или района застройки.

Для многих будущих владельцев большое значение имеет и психологический аспект, так жилье в новостройках – это «чистые» квартиры, «без истории», ведь в них еще никто не жил.

Новостройки. Недостатки

Квартира в строящемся доме – это риск, так как нет 100% гарантии, что дом будет построен и сдан в оговоренные сроки.

Вкладывая деньги в строительство такого жилья, необходимо иметь информацию о застройщике, который осуществляет строительство, о его деятельности по успешной сдаче в эксплуатацию домов, то есть о финансовой и деловой репутации.

Но даже в том случае, когда этот вопрос не вызывает сомнений, существуют риски, что дом, а, соответственно, и ваша квартира не будут сданы в срок. Это может быть связано с различными задержками, например, по подключению дома к общегородским коммуникациям.

Зачастую в квартире в новостройке хорошо, если имеется стяжка на полу и оштукатурены стены, а про сантехнику и другие изыски цивилизации говорить даже не приходится.

То есть, чтобы начать жить в своей новой замечательной квартире, придется дополнительно вкладывать деньги – сделать ремонт, установить сантехнику, потратиться на организационные затраты вместе с другими собственниками, например, на ограждение территории дома, видеонаблюдение, домофон, организацию парковочных мест и т.д.

Из минусов первичного жилья можно отметить не оборудованные пока дворики, практически без зеленых насаждений (хотя и не у всех застройщиков), а если квартиры находятся в новых строящихся районах, то часто инфраструктура таких районов еще недостаточно развита: нет крупных торговых центров, школы, детские сады, поликлиники тоже еще пока строятся, не всегда налажена система общественного транспорта.

Но городские власти и коммерческие структуры достаточно активно реагируют на строительство новых и расширение старых районов, так что развитие инфраструктуры дело времени.

Вторичное жилье. Преимущества

Вторичное жилье представлено на рынке более широко, можно подобрать для себя квартиру, как в историческом центре города, так и в любом из приглянувшихся районов, рядом со своими родственниками, с работой, с парками, школами и детскими садами – все зависит от ваших приоритетных желаний и критериев.

Ценовая политика на вторичном рынке – очень гибкая, на цены влияет как местонахождение, так и состояние дома, самой квартиры, срочность продажи и способы оплаты.

Квартиры на вторичном рынке уже находятся в обжитых районах города с развитой инфраструктурой, общественным транспортом, сами дворы уже обустроены, но, конечно, уровень обустроенности и содержания территории различный.

Пожалуй, одним из основных плюсов вторичного жилья является возможность, практически сразу после проведения сделки, заселяться и жить, так как в квартире есть ремонт, сантехника, электричество, вода и отопление. Переделать что-то под себя можно и в процессе, исключение, конечно, составляют квартиры, которые нуждаются в глобальном капитальном ремонте.

Вторичное жилье. Недостатки

Минусами квартир на рынке вторичного жилья часто является изношенность домов, в которых они находятся, состояние общедомовых коммуникаций, подъездов, лифтов, крыш.

Но надо отметить, что за последние несколько лет управляющие компании, ТСЖ, ЖСК активно взялись за наведение порядка; во многих домах проведены капитальные и текущие ремонты, приведены в порядок общедомовые коммуникации, улучшено состояние подъездов и дворов.

Квартиры в уже не новых домах обладают своей «историей» и соседями, но будем надеяться, что с соседями Вам обязательно повезет.

Выводы

В заключении отметим, что плюсы и минусы есть и у вторичного и первичного жилья, сказать уверенно, что лучше – непросто, поэтому выбор остается за покупателем, а определиться с этимВам поможет Портал недвижимости КВАРТАЛ.РУС.

P.S. Используйте фильтр по категории «Новостройка / Вторичка» и проверьте на практике наши полезные советы.

Источник: https://xn--80aae5ai2ao.xn--p1acf/articles/zhile/pervichnoe-ili-vtorichnoe-zhile-kakuyu-kvartiru-vybrat-64849/

Первичный и вторичный рынок недвижимости: что это такое и какой из них лучше

Что такое первичное и вторичное жилье

Когда встает вопрос о приобретении собственного жилья, каждому хочется избежать неприятных ситуаций и стать обладателем квартиры быстро и без лишних проблем. Но что из себя представляет рынок недвижимости и на что следует обращать внимание в первую очередь? Давайте разберемся в нюансах.

Первичное и вторичное жилье – что это такое

Первое, с чем необходимо определиться, – на каком рынке будет приобретаться жилье, как говорят в народе, «первичка» или «вторичка»? Первичный и вторичный рынок недвижимости – это способ совершения сделки.

Под первичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с только что созданными объектами, то есть квартирами в новостройках и строящихся домах. Такое жилье впервые выставляется на продажу, и на него не было установлено права собственности.

Справка. Продавцами таких объектов недвижимости являются строительные компании или государство.

Вторичный рынок жилья – что это такое? Это сделки, совершаемые с уже созданными объектами, которые находятся в эксплуатации несколько лет. Такое жилье имеет владельца, свою историю и могло выставляться на продажу ранее.

И у «первички», и у «вторички» есть достоинства и недостатки, которые нужно учитывать, принимая решение о покупке.

Плюсы и минусы первичного рынка

К плюсам приобретения «первички» относятся следующие моменты:

  1. Цена вопроса. Зачастую этот фактор является важнейшим при выборе, а приобретая квартиру в новостройке, можно сэкономить. Жилье, приобретенное в доме на начальном этапе строительства, к моменту готовности и прохождения госкомиссии вырастает в стоимости на 30-40 %.
  2. Большой выбор квартир в новостройках в рамках одного корпуса. Этажность, площадь, вид из окна и прочие характеристики, среди которых можно выбрать подходящие.
  3. Качество готового жилья. При современном строительстве используются экологичные материалы, новые инженерные системы и вентиляция. Не стоит забывать и о наличии большого количества парковочных мест.
  4. Гарантии на устранение дефектов. Даже в новом доме могут быть проблемные места. В течение гарантийного срока, определяемого застройщиком, собственник жилья может рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.
  5. Наибольший шанс получить ипотеку от банка. На квартиры в новостройках банки оформляют ипотеку охотнее, также застройщики предлагают совершить покупку в рассрочку.

Но даже при таких достоинствах жилье на первичном рынке имеет ряд недостатков:

  1. Долгое ожидание. Желая сэкономить определенную сумму, стоит учитывать, что средняя продолжительность строительства нового корпуса занимает около трех лет. О быстром переезде можно забыть.
  2. Неустойчивые сроки сдачи дома. Покупка жилья на стадии котлована предполагает большой риск: застройщик может сдвинуть сроки сдачи дома или стройка может быть заморожена из-за финансовых сложностей в строительной компании.
  3. Дополнительные средства на ремонт. Основная доля предложений на первичном рынке – квартиры без отделки, что подразумевает вложение дополнительных инвестиций в ремонт. Они могут составлять до трети от стоимости жилья.
  4. Шум от ремонта соседних квартир. Несмотря на то, что в новой квартире можно воплотить любой дизайнерский проект, придется потерпеть шум от ремонта, который ведется в соседних квартирах.
  5. Неразвитая инфраструктура. Стоит забыть о красивых картинках прилегающей к дому территории, которые презентовал застройщик в офисе. В большом жилом комплексе, рассчитанном на несколько корпусов, соседние дома будут возводиться параллельно с вашим переездом, постепенно будет развиваться и инфраструктура микрорайона.

Плюсы и минусы вторичного рынка

Вторичный рынок также имеет ряд преимуществ:

  1. Быстрый переезд. Приобретая «вторичку» в недвижимости, нужно понимать, что это такое жилье, где не придется ждать сдачи дома. Можно сразу въезжать и жить.
  2. Экономия средств на ремонте. Есть шанс подобрать такой вариант, где ремонт будет устраивать новых собственников. Иногда квартиры продаются с полной обстановкой.
  3. Оценка покупки. На «вторичке» квартиру покупатель видит сразу. Это значит, что и сделка будет более прозрачной.
  4. Развитая инфраструктура. В противовес «первичке» жилье на вторичном рынке уже имеет сформировавшуюся инфраструктуру.

Среди недостатков можно выделить следующие факторы:

  1. История квартиры. Перед заключением сделки лучше провести юридическую проверку объекта: изучить правоустанавливающие документы, документы о возникновении и переходе прав собственности, выяснить, были ли произведены в квартире перепланировки, которые невозможно узаконить.
  2. Устаревшие отделка и коммуникации. Со временем нарушается водонепроницаемость отделочных материалов, а инженерные коммуникации необходимо обновлять. Как понять и выявить во вторичном жилье подобные проблемы – вопрос сложный, зачастую это выясняется уже после покупки.

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/rynok-nedvizhimosti-pervichnyy-ili-vtorichnyy.html

Вторичный и первичный рынок жилья: особенности покупки квартиры

Что такое первичное и вторичное жилье

Предложений на рынке недвижимости множество. Это касается квартир первичного и вторичного рынка. Порой покупатели теряются в их разнообразии, не могут понять, какое жилье выгоднее.

Разобраться в этом поможет риэлтор, специалист, сопровождающий сделку купли-продажи. Обращение к нему при желании приобрести квартиру является насущной необходимостью настоящего времени.

Рынок таит в себе много рисков, как при приобретении новой квартиры, так и при покупке вторички.

Первичный рынок жилья

Представлен новыми квартирами, которые реализует государство в виде уполномоченных им органов, компании – застройщики, граждане, по доверенности на продажу жилья. То есть, новая квартира не имеет собственности: это право передается покупателю в процессе сделки.

Преимущества новых квартир перед вторичным рынком

  1. Стоимость. В основном, в ближайшем Подмосковье можно увидеть массовые застройки в любом из направлений от МКАД. И для покупателей решающее значение приобретает цена. Она значительно ниже, чем на аналогичное жилье вторичного рынка. Это объясняется тем, что при проведении сделки объекта недвижимости еще нет (покупка с котлована).

    Либо дом построен, но отсутствует разрешение на сдачу в эксплуатацию. Таким образом, получается, что фактически приобретатель первички платит за то, чего еще нет в природе. Застройщик компенсирует это неудобство сниженной стоимостью. Но если дом готов, но не сдан, стоимость жилого объекта выше, приближена к вторичному рынку.

  2. Большой выбор.

    Предложений много, покупатель имеет возможность рассмотреть различные варианты, как в черте города, так и за его пределами (в непосредственной близости к МКАДу, на удаленности и т.д.)

  3. Выбор объекта первичного рынка проще вторичного. Во многих случаях жилую недвижимость посмотреть невозможно, так как она существует только в документах.

    Покупатель может посмотреть на схему будущей квартиры, оценить ее месторасположение, выбрать этаж.

  4. Кроме того, потенциальный приобретатель при выборе жилой недвижимости должен оценить для себя, какая из них ему предпочтительна. Застройщик предлагает панельные, монолитные, бетонные и кирпичные дома.

    Это в первую очередь оговаривается при приобретении.

Монолитные – выше по стоимости, так как создаются по проектам архитекторов. Эти проекты эксклюзивны, квартиры в домах со свободной планировкой. Монолит хорош тем, что обладает повышенной звука и теплоизоляцией.

Кроме того, обладает качеством долговечности, если сравнивать его с панелью. В массовой застройке монолит встречается не так часто.

Панельные – типовые дома, планировка квартир задана заранее. Эти дома строятся быстрее монолитных, они дешевле.

Особенности

Рассматривая первичный рынок, потенциальный приобретатель сталкивается с различными рисками, принципиально отличающимися от вторички:

  • долгострой;
  • риски: технологический, маркетинговый;
  • двойные продажи.

Рассмотрим каждый из них подробнее.

Долгострой – самый распространенный. Застройщик ставит один срок, в реальности сдает квартиру намного позже. Крайний вариант развития негативной ситуации – обман дольщиков. Это возникает в случае, если застройщик не может полностью профинансировать стройку, например, при падении курса национальной валюты.

Также распространены ситуации, когда он же не может разрешить возникающие организационные вопросы, например, получение разрешения на ввод дома в работу. Экономическая нестабильность 2008 года подтвердила, что не все застройщики выдержали испытание и многие из них ушли с рынка. В основном, это коснулось небольших компаний.

Крупные остались на плаву и до сих пор предлагают варианты застроек.

Технологический риск заключается в том, что при строительстве допускаются недоделки. Они видны сразу. Семья вселяется в квартиру, через определенный период времени начинаются проблемы: некачественная кровля, обнаруживается промерзание стены в холодное время года.

Эти ситуации – результат некачественной работы. И от этого не застрахован никто. Обезопасить себя возможно: например, почитать отзывы о застройщике от людей, которые уже въехали в его жилье. Обычно они охотно делятся как проблемами, так и радостными событиями.

Маркетинговый – заключается в том, что человек купил то, чего не ожидал, то есть обманулся в своих надеждах. Основные параметры квартиры застройщик показывает потенциальному покупателю, но мелочи не учитываются. Сюда можно включить плохую звукоизоляцию дома, слабый напор воды, общую площадь квартиры, которая может не совпасть с готовым жильем.

Инфраструктура также играет роль. Например, приобретателю было обещано строительство объектов торговли, здравоохранения, но на деле этого не происходит.

Для кого-то социальная инфраструктура не так важна, но для переселения семьей с детьми она имеет значение. В этом вопросе предугадать ничего нельзя.

Поэтому стоит опираться на порядочность застройщика в отношении подачи информации о будущем Жилого Комплекса.

Двойные продажи говорят сами за себя. Объект может быть продан нескольким лицам. Ситуация стандартная: обычно она возникает не только в силу злого умысла покупателя, а скорее — по халатности, проявленной со стороны соинвесторов. Каждый из них реализует право требования на один и тот же объект.

Этот риск нейтрализуется при приобретении квартиры по договору долевого участия. Этот документ утвержден №214-ФЗ. Договор подлежит регистрации в государственном реестре. И это исключает двойную продажу.

Вторичный рынок жилья

Это квартиры, имеющие собственника или нескольких. Вторичный рынок представлен многочисленными предложениями, начиная от панельных домов, заканчивая кирпичными. На этом рынке существуют определенные риски в покупке. Обойтись без риэлтора, который проведет сделку, сложно.

Условно покупку вторичной квартиры делят на несколько этапов. Основное состоит в том, что все они требуют массу времени от потенциального покупателя, внимательности, а также минимальных юридических знаний.

  1. Поиск подходящего жилья. С этим вопросом человек может справиться самостоятельно. Найти район с развитой инфраструктурой, подходящий дом. Дальше лучше обратиться к риэлтору, чтобы избежать развития негативной ситуации.
  2. Осмотр жилья. На этом этапе обязательно обращаем внимание на документы, предоставленные продавцом.
  3. Проверка продавца. Существует риск, что продавец не является собственником жилого помещения, а значит – не имеет права его реализовывать.
  4. Переговоры. Покупатель, продавец обсуждают вопрос стоимости жилого помещения, сроки проведения сделки, а также иные нюансы.
  5. Заключение договора.
  6. Регистрация сделки в Росреестре.

Что такое иные нюансы проводимой сделки? Например, это решение вопроса о том, когда продавец, а также живущие вместе с ним люди, планируют выписаться из квартиры. Если они проживают в ней, когда освободят помещение, вывезут мебель и иные вещи. Что в квартире продавец сможет оставить?

«Подводные камни» продаж:

  1. Доверенность. Покупка квартиры у человека, продающего ее по доверенности, должна быть тщательно проверена.
  2. Продавец – организация. Это всегда настораживающий покупателя факт.
  3. Материнский капитал.

    Если жилье приобретено на средства того государственного пособия, то в нем обязательно прописываются доли несовершеннолетних. При продаже такой квартиры, доли детей должны быть оформлены в другом объекте жилой недвижимости, полностью пригодном для проживания. Таким образом, закон защищает права детей.

  4. Социальный статус владельца квартиры.

    Если человек страдает алкогольной или наркотической зависимостью, он, конечно, может заключить сделку. Но при возникновении вопросов к договору купли-продажи, состояние здоровья этого человека может стать основанием признания недействительной сделки. Важно, что покупатель в этой ситуации почти не защищен законом.

  5. Квартиру продают муж и жена, обладающие равными правами на недвижимость (по долям). В этом случае необходимо согласие одного из них на реализацию объекта. Оно берется у нотариуса.
  6. Обременение: например, квартира может находиться в залоге у банка.

    Либо в ней может быть прописан человек, не являющейся собственником, но он «передается» вместе с объектом потенциальному покупателю. Ради справедливости скажем, что цена на такие квартиры ниже стандартной стоимости. Если собственник честный и в объявлении, при переговорах сразу же указывает на это обстоятельство.

  7. Перепланировка, совершенная незаконно.

    Интересно, но если этот факт был проигнорирован покупателем, устранять последствия этого действия придется ему.

  8. Квартира разделена на доли. Отметим, что по закону у дольщиков существует преимущественное право выкупа. Только после отказа от покупки продаваемой доли в квартиры, продавец имеет право выйти на сделку.

    Если этот факт будет проигнорирован, совладельцев могут подать иск в суд. И главное — судебный орган останется на их стороне, продавец понесет убытки.

Таким образом, у вторичного рынка отсутствуют определенные риски, присущие первичке. Зато возникают другие, обусловленные законностью получения объекта недвижимости в свое владение.

А также процесса передачи права от собственника к покупателю. Также, не стоит забывать, что право пользования и проживания во вторичке никто не отменял. Речь идет о так называемом обременении на квартиру. Конечно, риски вторички ниже тех, которые присущи первички – например, долгострой. Но вторичному рынку свойственны определенные нюансы, которые отсутствуют у первички, и их больше по количеству.

При покупке вторичной квартиры следует обратить особое внимание на количество собственников.

Чем их больше, тем вероятнее возникновение различных проблем, правовых коллизий, связанных с правом собственности на объект, а также пользования им.

Риэлторы подскажут, что перепродаваемое неоднократно жилье (в течение трех лет), постоянно меняющее собственников, выступает высокорисковым объектом покупки для приобретателя.

В проводимой сделке по купле-продаже Росреестр регистрирует переход права от бывшего к настоящему собственнику. С 2013 года договор не регистрируют, он обязательно должен быть передан государственному регистратору в составе пакета документов.

Таким образом, регистрационный процесс Росреестра юридически представляет собой только передачу права собственности и внесение новых данных в единую базу. Запись в ЕГРП является прямым, но единственным доказательством существования права собственности человека на определенную квартиру.

А как же свидетельство о собственности? Действительно, у большинства собственников оно присутствует в составе документов на квартиру, иное помещение. Но Росреестр волевым решением заявил, что с лета 2016 года они не будут выдавать населению доказательства прав на объект недвижимости в бумажном варианте.

Единственное, что остается на руках у сторон после регистрации перехода права собственности, это сам договор купли-продажи с отметками регистрирующего органа, печатью и штампом. Кроме того, акт приема-передачи объекта недвижимости с подписями сторон, расписка в получении денежных средств, выписка из ЕГРН.

У первичного рынка список документа несколько иной:

  • выписка из ЕГРН;
  • документы, подтверждающие оплату квартиры: справка, выданная застройщиком, расписка дольщика о том, что состоялась переуступка прав;
  • договор: долевого участия, либо уступка права требования.

Сделка на любом из рынков недвижимости: первичном, вторичном требует от потенциальных приобретателей много времени, порой – нервов.

Но самое главное – знаний российского законодательства, отдельных нюансов покупки и продажи недвижимости.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич.

Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Источник: https://brosalin.ru/vtorichnyiy-i-pervichnyiy-ryinok-zhilya-osobennosti-pokupki-kvartiryi/

Первичный и вторичный рынок жилья — в чём разница?

Что такое первичное и вторичное жилье

Практически каждый человек хоть единожды в жизни сталкивался с вопросом покупки жилья. Традиционно, основным фактором такой сделки является стоимость недвижимости, которая ограничивает возможности и диктует приоритеты в выборе.

Самое большое влияние на цену квартиры оказывают: ее местоположение (конкретный населенный пункт и удаленность от его центра), комнатность и квадратура, строительный материал, а также первичный это или вторичный рынок жилья. Последний фактор в определении цены часто становится решающим.

А чем же отличны между собой жильё «с историей» и новое?  На данный момент этот вопрос весьма актуален, так как разница в стоимости «первички» и «вторички» в течение последних лет сокращается.

Определение исходных понятий

Первичным называют то жилье, на которое еще не оформлялось право собственности. Иначе – квартира существует только на проектных и строительных документах, даже при уже начавшемся строительстве дома.

Первичная недвижимость подлежит продаже согласно ФЗ-214, обязывающем застройщика возвести, ввести в эксплуатацию, а затем продать жилые помещения в многоквартирном доме.

Далее покупателю необходимо зарегистрировать свое право собственности на квартиру, которая с момента получения соответствующего свидетельства переходит в ранг вторичного жилья.

Также имеют место случаи, когда к моменту окончания строительства не все квартиры в доме куплены. Тогда, после ввода объекта в эксплуатацию, застройщик оформляет на себя право собственности на непроданное жилье, а затем реализует его как вторичное.

Так, вторичной называется та недвижимость, которая находится в чьей-либо собственности: частного либо юридического лица или муниципальной (где проживают люди по договору соцнайма).

Если жилое помещение не приватизировано, то его собственником является государство.

Как видно, «вторичкой» могут быть как помещения старой советской постройки, так и новые, – рассказывает генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru Алексей Шмонов.

Основные тенденции сближения цен первичной и вторичной недвижимости

Уменьшение разницы между стоимостью первичных и вторичных квартир в последние несколько лет обусловлено падением цен на «вторичку» из-за снижения платежеспособности населения.

Так, продавцы предпочитают уступать покупателям с целью скорейшей продажи помещения (в течение полугода).

Еще удешевление происходит ввиду высокой конкуренции с первичными жилыми помещениями, возведение которых в последнее время приобрело массовый характер.

С другой стороны, стоимость «первички» растет к окончанию сроков строительства, а на этапе сдачи дома в эксплуатацию может превышать на 15-17% аналогичное вторичное жилье.

Хотя еще два года назад разница составляла 1,5-2%.

Но в целом на рынке новостроек наблюдается спад цен, что обусловлено увеличением конкуренции между застройщиками и продажей недорогих помещений на ранних этапах строительства.

Основные ценообразующие факторы

Чтобы определиться, отчего ценовая разница между новостроем и «вторичкой» стремится к нулю, нужно проанализировать основные факторы, определяющие стоимость квартир:

1. Местоположение жилья является основополагающим ценообразующим фактором. Так, высокая стоимость квартиры в крупном мегаполисе по сравнению с небольшими городками обусловлена более высоким качеством жизни и размером заработной платы.

А расположение жилья в близости к центру предполагает развитость инфраструктуры, относительную близость значимых объектов (торговых и развлекательных центров, административных зданий, магазинов, парков, делового центра и так далее), что значительно увеличивает его цену.

2. Влияет на стоимость также наличие рядом (в 5-10 минутной доступности) транспортной развязки. Интенсивность транспортного движения повысит цену на 2-3 тыс. долларов США.

3. Год дома и материал, из которого он строился, также важны для определения цены квартиры. Большим спросом пользуются кирпичные относительно новые дома, а наименее популярными являются помещения в панельных строениях советских (и старше) времен;

4. Квартирность, квадратура и планировка важные аспекты образования цены квартиры. Большая площадь и индивидуальная планировка оцениваются выше малогабаритных «хрущевок».

5. Нижние этажи пользуются приоритетом перед высокими (исключая первый), что отражается увеличением цены. Также важно наличие лифта.

Малозначительными ценообразующими факторами являются бытовые условия: телефон, мусоропровод, лоджия (либо балкон), водопровод, стеклопакеты, автономное отопление и так далее.

В выборе жилья немаловажно непосредственное окружение в доме, репутация района, экологическая обстановка.

А наличие/отсутствие ремонта в последние годы на стоимость квартиры не влияет, за исключением технического состояния потолка, пола и окон с коммуникациями.

Преимущества первичной недвижимости

Отталкиваясь от вышеперечисленных ценообразующих факторов, можно определить достоинства покупки первичного жилья:

  • использование при строительстве современных домов высокотехнологичных, долговечных и надежных материалов, соблюдение новых требований безопасности;
  • проектировка просторных помещений с удобной планировкой, согласно новым нормативам;
  • наличие стеклопакетов и счетчиков на воду и газ;
  • обязательны лифты (иногда и грузовые) с подземными и наземными парковками;
  • гарантийный период эксплуатации помещений (5 лет), а именно – на потолки, инженерные сооружения и стены с окнами, что обязует застройщика при появлении проблем в это время устранить неполадки и компенсировать убытки жильцам.

Но есть и свои недостатки, это:

  • черновая отделка квартиры (просто стены – без ремонта и коммуникаций), что предполагает значительные дополнительные траты для покупателя перед заселением;
  • новостройки, как правило, возводятся в местах, удаленных от транспортных артерий и не имеют развитой инфраструктуры;
  • отсутствует широкий выбор вариантов, так как ликвидное и бюджетное жилье разбирают на ранних этапах строительства, а ближе к завершению остаётся дорогое жилье (с большой площадью), на первом и/или последнем этаже, а также с плохим обзором из окна;
  • нет возможности прописаться самому и родственникам;
  • неудовлетворительные условия ипотечного кредитования, что связано с аккредитацией застройщиком объекта в 2-3 банках, условия которых зачастую не выгодны, а ставки выше на 1-2%.

Но со временем жилые микрорайоны обрастают необходимыми торговыми центрами, социальными и другими объектами инфраструктуры. А стоит ли возможность первым жить в квартире, в которой никогда никто не спал, и отсутствие алкоголиков и наркоманов среди соседей (они вряд ли приобретут жилье в новостройке) всех вышеперечисленных неудобств – решает каждый для себя сам.

Преимущества вторичной недвижимости

Для вторичного жилья характерны следующие бесспорные преимущества:

  • возможностью скорейшего заселения, так как уже имеются коммуникации с ремонтом;
  • широким выбором вариантов (включая этаж, вид из окна, близость остановок и так далее);
  • большим количеством предложений по ипотечному кредитованию;
  • моментальной пропиской себя и семьи;
  • благоустроенной инфраструктурой (если дому более 5 лет).

Но существует немало и недостатков, которые относятся зачастую к «вторичке» советской постройки, где долго не было капитального ремонта:

  • износ несущих стен из-за длительной эксплуатации и воздействия окружающей среды;
  • риск разрушения старых инженерных коммуникаций;
  • маленькая площадь и старая планировка.

Но ради справедливости следует отметить, что ненадежные стены с коммуникациями могут быть и в новых домах, так как безответственные застройщики с целью обогащения экономят на материале и не придерживаются норм строительства, а также техники безопасности. Поэтому при покупке недвижимости на первичном или вторичном рынке необходимо нанимать эксперта и проверять безопасность жилья. Иногда средства, которые потребуется дополнительно вкладывать в квартиру, составляют до половины ее стоимости.

Какое жилье выгоднее покупать

Если сравнивать между собой преимущества с недостатками первичного и вторичного жилья, то основным приоритетным фактором должен стать минимальный риск такой сделки.

Так, при приобретении недостроенной квартиры в новостройке, велика вероятность перенесения времени сдачи дома в эксплуатацию из-за несоблюдения застройщиком сроков строительства.

К сожалению, в последние годы зачастили случаи банкротства строительных компаний до сдачи дома, что чревато потерей вложенных средств.

Правительство, обязуя застройщиков страховать свою ответственность, пытается минимизировать банкротство компаний, но случаи продолжают случаться. Штрафование подрядчиков также не особенно влияет на соблюдение сроков. Поэтому строительную компанию нужно тщательно проверить перед таким дорогостоящим приобретением, как квартира.

Покупка вторичного жилья связана с риском возникновения дополнительных собственников квартиры или несовершеннолетних/нетрудоспособных жильцов, претендующих на площадь, после завершения сделки.

В этом случае такие лица (их представители) могут через суд признать продажу недействительной, что также лишает покупателя вложенных средств.

Для минимизации/исключения этого риска необходимо нанять опытного юриста для проверки чистоты сделки, – делится мнением Алексей Шмонов.

Источник: Move.ru

О рынке недвижимости Крыма и Севастополя — здесь

*Все используемые изображения и видео являются собственностью правообладателей.

Источник: https://crimeapress.info/pervichnyiy-i-vtorichnyiy-ryinok-zhilya-v-chyom-raznitsa/

Первичка vs вторичка. Плюсы и минусы покупки нового и готового жилья

Что такое первичное и вторичное жилье

Кризис — не причина отказа от покупки квартиры. Чем бы ни «болела» российская экономика, жизнь россиян продолжается. Спрос на рынке недвижимости есть. Однако срок принятия решений удлинился: люди ведут себя гораздо осторожнее и избирательнее, чем в «жирные» времена.


У первичного и вторичного жилья есть свои плюсы и минусы. GiperNN поставил себя на место покупателя и выяснил, какие аспекты покупки квартир строящихся и уже обжитых, готовых связаны с риском. А также какие условия этот риск оправдывают.

«История» квартиры

Очевидно, что квартира в строящемся доме не имеет большой истории владения. Как правило, человек заключает с застройщиком договор долевого участия в строительстве на низкой стадии реализации проекта, а по его завершении вступает в права. Бывают случаи, когда человек перекупает это право. Но по окончании строительства он, фактически, становится первым владельцем жилплощади.

С квартирами на вторичном рынке всё не так просто. В зависимости от срока эксплуатации список тех, кто владел и пользовался жилплощадью, может быть довольно длинным. В таком случае процедура установления всех владельцев квартиры бывает довольно сложной — возрастает риск мошенничества.

По данным агентства «ИНКОМ-Недвижимость», в 2015–2016 годах резко возросло количество сделок с отрицательными отзывами юристов. Стало на 20% больше случаев, когда квартиры продавались с применением мошеннических схем.

В частности, с использованием поддельных документов, подставных лиц (как бы собственников), по доверенности, оформленной на умершего человека, с оспариванием завещаний.

Чтобы установить собственника готовой квартиры и узнать о возможном обременении (жилплощадь арендована, куплена в кредит, который не погашен, фигурирует в судебном споре), нужно запросить в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним (ЕГРП).

Нередки случаи, когда действия продавца квартиры оспаривает её предыдущий собственник. С таком случае не лишним будет запросить также сведения о переходе прав на объект собственности. Если квартиру часто продавали, это подозрительно. Подробную инструкцию о том, как купить квартиру, чтобы не обманули, можно изучить по ссылке  //www.gipernn.

ru/poleznye-instrukcii/kak-kupit-kvartiru.

При покупке квартиры в строящемся доме вероятность оспаривания договора купли-продажи предыдущим владельцем существенно ниже. Просто потому, что дом новый.

Этап строительства

Готовое жильё хорошо тем, что в него можно заселиться сразу, не ожидая, пока оно достроится (через год-два, как это бывает с новыми домами).

В кризис готовые квартиры предпочитают новостройкам и потому, что владельцы нередко продают их вместе с мебелью, сантехникой, хорошим ремонтом — можно жить, не тратя дополнительных денег на отделку и обустройство.

Кроме того, дом построен, давно заселён, район сформирован и известен. Информацию о жилье с 20-50-летней историей легко найти в интернете. К примеру, в СМИ и на различных форумах.

Очевидно, что главным риском при покупке жилья в строящемся доме является неплатёжеспособность, банкротство застройщика и другие обстоятельства, которые удлиняют срок завершения строительства или вообще делают его невозможным.

В Нижнем Новгороде свыше 20 долгостроев, число обманутых дольщиков — тысячи человек. Каждая история долгостроя уникальна, однако итог, как правило, один. Люди берут кредиты, вкладывают в строительство последние деньги, рассчитывая на скорую сдачу дома — и внезапно оказываются ни с чем.

К примеру, в Советском районе Нижнего Новгорода есть заброшенный жилой комплекс «Столичный». Каменный микрогород должны были сдать в эксплуатацию в 2011 году. Однако он так и не был достроен из-за иска о банкротстве девелопера.

Многие дольщики ЖК «Столичный» до сих пор живут в съёмных квартирах и платят кредиты за жильё, которое они так и не обрели.

1 января 2017 года вступили в силу очередные поправки в закон о долевом строительстве. Они ужесточают требования к застройщикам.

В частности, девелоперы обязаны публиковать основную информацию о себе, своих проектах в интернете и регулярно отчитываться о ходе строительства. Сделана привязка уставного капитала к масштабности проекта.

К примеру, если площадь всех проектов долевого строительства составляет до 100 тысяч кв. м, уставный капитал должен быть не менее 150 млн рублей.

Второе важное изменение — это создание Фонда защиты прав дольщиков, который наполняется из кармана застройщика (1% от стоимости проекта). Формально это неплохо: если один из сотен застройщиков по каким-то причинам не сможет завершить проект, его профинансирует фонд.

Но что, если так произойдёт не с одним, а с несколькими застройщиками — лидерами рынка, каким, к примеру, являлась ГК «СУ-155»? В таком случае сила «страховки» существенно снижается. Есть и ещё одно сомнительное обстоятельство. Сам фонд может инвестировать собранные средства, к примеру, в покупку государственных ценных бумаг.

В случае если инвестирование окажется неудачным, это негативно скажется на размере капитала фонда.

Таким образом, покупка квартиры в построенном доме меньше похожа на кота в мешке. Может не повезти с соседями по подъезду или парковке, но главное есть: заселённый дом с готовой, рабочей инфраструктурой.

Качество жизни

Рынок новостроек Нижнего Новгорода является высококонкурентным (при сравнительно небольшом количестве застройщиков).

Девелоперы соревнуются не только в цене, сроках строительства, условиях продажи квартир, но и качестве проработки проектов.

Каждый застройщик стремится привлечь покупателей какой-то «изюминкой», начиная с готовой отделки квартир до собственной лодочной станции, парка, вида на реку и так далее.

Новое жильё — это и определённый социум. Как правило, в новых микрорайонах уровень культуры, достатка населения примерно одинаков. Покупка квартиры в престижном районе снижает риск краж, неблагополучного соседства и так далее.

В сложившихся районах состав жителей дома может быть довольно разным.

Выбирая зелёный район, можно получить не самых приятных соседей, дом с протекающей крышей, ленивую управляющую компанию и так далее — то есть привыкать к существующим условиям, а не создавать свои.

Преимущество существующего, а не вновь создаваемого микрорайона заключается в существующей инфраструктуре: больницах, садиках, школах, магазинах, ФОКах и так далее.

Как известно, жителям новостроек приходится ждать строительства садиков, появления удобных автобусных маршрутов годами. Минус вторичного жилья в том, что выбор довольно однообразен.

Основу составляют квартиры с небольшой кухней и ограниченным числом планировок. Хорошие квартиры продают очень быстро.

Плюс вторичного жилья в том, что практически все преимущества и недостатки вы видите сразу, невооружённым глазом. Как известно, при заключении договоров долевого участия в строительстве застройщики часто лукавят. К примеру, предлагают детский сад во дворе, а вместо него строят ещё одну высотку.

Цена вопроса

В 2016 году на рынке недвижимости Нижнего Новгорода впервые за долгое время цены на жильё в строящихся и готовых домах практически сравнялись. В такой ситуации цена не является ключевым аргументом в пользу покупки квартиры на первичном, вторичном рынке. Правда, этот баланс в скором времени может быть нарушен.

По данным сайта «Новостройки Нижнего Новгорода», в декабре на рынке строящегося жилья наблюдалось повышение цен. Средневзвешенная цена квартир в новостройках составила 62793 рублей за квадратный метр. По сравнению с данными за ноябрь, цена повысилась на 505 рублей за квадратный метр или на 0.81%.

По данным портала «Гипермаркет недвижимости Нижнего Новгорода», на рынке готового жилья в декабре наблюдалось повышение цен. Средневзвешенная по городу цена предложения готового жилья составила 62173 рублей за квадратный метр. По сравнению с данными за ноябрь, средневзвешенная цена на готовое жильё в Нижнем Новгороде повысилась на 89 рублей за квадратный метр или на 0.14%.

Генеральный директор агентства недвижимости «Золотой ключик» Ольга Бердюгина отмечает, что в этом году количество сделок, проведённых агентством на вторичном рынке, увеличилось. Это связано с существенным снижением цен на рынке.

«В заречной части можно приобрести квартиру по цене 35–40 тысяч рублей за 1 кв. м. В верхней части города сделки идут порой по цене 50 тысяч рублей за 1 кв. м, — отмечает она.

— Такая ценовая политики сегодня очень выгодна тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия, имея 600–700 тысяч рублей доплаты. Такие покупатели очень активны сегодня».

Покупатели новостроек платят за новизну квартиры, которая также означает крупные расходы на первый ремонт. «Вторичка» хороша тем, что в квартиру, как правило, можно заезжать сразу, а обновлять её впоследствии.

От первого лица. «Продуманный авантюризм»

Наталья Зорина вместе с мужем вложилась в строящееся жильё. Решение о покупке квартиры в новостройке она называет «оправданным авантюризмом».

«Мы решили купить квартиру в кризис, потому что десять лет жили в чужом доме: то на съёмном жилье, то у родственников, — рассказывает она. — Когда тебе тридцать, не иметь собственной квартиры как-то не комильфо.

Мы решили, что аренда — это путь в никуда».

Как отмечает нижегородка, в покупке квартиры в кризис есть элемент авантюризма: если долго думать, никогда не решишься брать ипотеку. «Надо, как в омут, с головой, — рассуждает она. — Но, правда, с ограничением.

Мы не рискнули взять „двушку“, потому что кредит придётся платить дольше. Купили однокомнатную квартиру с ежемесячным платежом 18 тысяч рублей при первоначальном взносе 40%.

Кредит рассчитан на 10 лет — довольно комфортные условия»

Наталья Зорина добавляет, что выбрали самого надёжного застройщика, с большим опытом строительства — таким и банки быстрее оформляют кредит. «Мы купили квартиру незадолго до сдачи дома. Выиграли и во времени, и в цене.

После сдачи дом подорожал примерно на 10%», — добавила она, отметив, что в случае проблем с кредитом они с мужем могли вернуться на съёмное жильё или к родне. «Большую роль сыграла и программа „Ипотека с господдержкой“.

Кредит под 11% на вторичку не давали», — добавляет она.

ПО ТЕМЕ:

В ЦИФРАХ. По данным опроса в сетевом сообществе «Гипермаркет Нижнего Новгорода», большинство респондентов приветствуют покупку вторичного, а не первичного жилья.

51,6% респондентов поддержали «спокойной» покупки квартиры в «хрущёвке» с последующим ремонтом. 29,2% высказались за жильё в готовом современном доме: «долгострои пугают».

В меньшинстве оказались сторонники долевого строительства: 19,2%. Всего в ании приняли участие 218 человек.

Источник: https://www.GiperNN.ru/zhurnal/zhile/stati/pervichka-vs-vtorichka-plyusy-i-minusy-pokupki-novogo-i-gotovogo-zhilya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.