Что такое первичное жилье и вторичное

Содержание

Вечный вопрос – новостройка или вторичный рынок? Разбираем плюсы и минусы обоих вариантов

Что такое первичное жилье и вторичное

При приобретении квартиры или жилого дома самое главное – это предпочтение самого человека.

Кто-то хочет купить жилье и сразу в него въехать, другие же готовы подождать пока не достроится дом и не будет сделан ремонт. Именно от этого и зависит выбор жилья при покупке недвижимости.

Однако во всем есть свои плюсы и минусы, и мы рассмотрели все нюансы покупки жилья на первичном или вторичном рынке.

В России каждый год строится огромное количество нового жилья, и многие предпочитают именно его. Причины у всех свои, кто-то хочет жить в квартире, в которой ранее никто не проживал, а кому-то важнее удобная планировка. Но у всего есть свои плюсы и минусы, в том числе и у новостроек:

ДостоинстваНедостатки
  • Низкая стоимость 1 квадратного метра жилплощади. Если покупать жилье на стадии строительства многоквартирного дома, то стоимость жилья намного ниже, чем у уже готового. При условии, что дом будет сдан через полгода-год стоимость может быть занижена почти в 2 раза, чем у квартиры в только что сданном доме.
  • Гарантия на дом и коммуникации. В основном все застройщики предоставляют гарантии своим жильцам на все коммуникации. То есть, если в доме прорвет трубу или заискрит проводка, то на протяжении некоторого времени все ремонтные работы будет выполнять управляющая компания за счет собственных средств. Кроме этого, именно УК заплатит вам или вашим соседям за нанесенный ущерб. Обычно гарантия действует в первые 3-5 лет после сдачи в эксплуатации многоквартирного дома.
  • Квартиру можно будет спроектировать по своему желанию. В новостройках нет обязательной планировки, не считая несущих перекрытий. Это позволяет человеку самостоятельно распланировать площади всех комнат в квартире.
  • У жилья не было собственников. Не придется бояться того, что в квартире ранее были прописаны несовершеннолетние дети или другие критерии люди, из-за которых купли-продажи квартиры может быть признан недействительным.
  • Наличие дополнительных привилегий. При проектировании прилегающей территории к многоквартирному дому всегда отделяются места на парковку, детскую площадку и другие места отдыха. Кроме этого, в большинстве новых домов предусмотрена огороженная территория и наличие охранников.
  • Заселиться можно будет через некоторое время. При покупке квартиры в строящемся доме придется подождать некоторое время до того, как его сдадут в эксплуатацию. Данный пункт можно отнести к основному риску, так как дом может быть сдан не вовремя или же местные власти могут остановить постройку многоэтажного дома.
  • Дополнительные вложения. При покупке жилья в новостройке сдаются голые стены. Перед заселением необходимо будет установить сантехнику и плиту, а также сделать ремонт.
  • Постоянные ремонтные работы. В новостройку будут постоянно заселяться новые соседи, которым необходимо будет делать ремонт. То есть на протяжении года человек будет слышать постоянный шум от ремонтных работ. Стоит обратить внимание, что некоторые ремонтные работы требуют перекрытия воды или отключения электричества.
  • В первое время могут наблюдаться перебои в работе ЖКУ. Это связано с тем, что дом только сдан. Некоторое время может не работать лифт или подача отопления будет дана с опозданием.

Плюсы и минусы недвижимости на вторичном рынке

Вторичное жилье – это не только пятиэтажные «хрущевки», это могут быть дома 90-х или просто дома, которые были закончены и сданы 5 лет назад. За это время районы успели обжить, в них что-то появилось, и проявились все плюсы и минусы:

ДостоинстваНедостатки
  • Не надо ждать заселения. Вы можете въехать сразу после приобретения жилья. Если в квартире «старый» ремонт, то можно его можно сделать постепенно или через некоторое время.
  • Не требует больших вложений в ремонт. В квартире, купленной на вторичном рынке, уже установлены сантехника, газовое оборудование и плита. То есть человеку не придется тратить дополнительные деньги на их приобретение и установку. Кроме этого, во вторичках уже сделан минимальный ремонт (косметический).
  • Развитая инфраструктура. Возле дома уже есть все необходимые магазины, а также школы и детские сады.
  • Типовая планировка. В старых домах нет возможности перепланировать все так, как хочется, так как в квартирах планировка уже узаконена. Если человек захочет изменить площадь какой-либо комнаты, то надо будет вызывать эксперта из жилищной инспекции. Он сможет дать разрешение на снос или установку новых стен. После этого надо будет узаконить перепланировку.
  • Сам дом и его коммуникации старые. В среднем дома, которые продаются на вторичном рынке, были построены в середине ХХ века, то есть дому уже более 50 лет. Скорее всего, прошлый собственник давно не менял проводку и трубы. Кроме этого по дому могли пойти трещины, начать протекать крыша или же просесть балкон. В этом случае новому собственнику придется вложить много денег, чтобы сохранить свою жилплощадь в хорошем состоянии.
  • Стоимость 1 квадратного метра выше, чем у новостроек. При покупке квартиры в строящемся доме стоимость 1 квадратного метра меньше, чем у готового жилья.
  • Скрытые собственники жилья. При оформлении договора купли-продажи квартиры необходимо тщательно проверить всех бывших собственников. Иначе может возникнуть ситуация, что в купленной квартире был прописан несовершеннолетний ребенок или человек, которого выписали незаконно. В этом случае договор купли-продажи жилья может быть аннулирован.
  • Экспертная оценка вторичного жилья. При покупке вторички все банки требуют провести независимую экспертизу. Это необходимо для того, чтобы специалист оценил реальную стоимость жилья, что позволил исключить незаконное завышение цены и определил сумму залога для договора страхования недвижимости.

Чем первичное и вторичное жилье отличаются для банков

Банки относятся по-разному к выдаче ипотеки на первичное и вторичное жилье. Некоторые кредитные организации отказывают в выдаче ипотечного кредита на приобретение жилья в строящемся доме. Это связано с тем, что у каждого банка сформирован свой список застройщиков, по которым они могут выдать ипотеку. Некоторые застройщики внесены в «черный список».

В отношении жилья, приобретаемого на вторичном рынке, банки также устанавливают свои критерии в отношении года постройки многоквартирного дома (чтобы люди не брали кредиты на совсем «барачные» дома).

В основном документы и порядок получения ипотеки для жилья на первичном и вторичном рынке не отличается. Так, чтобы получить ипотеку, заемщику нужно обратиться в банк с заявкой, к ней надо приложить копии паспорта (заемщика и созаемщиков при их наличии) и трудовой книжки, а также официально заверенную справку по форме 2-НДФЛ для подтверждения заработка.

Стоит отметить, что ставка по ипотеки на первичное жилье в среднем на 0,5 пункта меньше, то есть, ставка по ипотечному кредитованию на первичку составляет от 7%, а на вторичное жилье – от 7,5% годовых.

Еще нужно помнить, что при приобретении квартиры в готовой новостройке или на вторичном рынке заемщик оформляет пакет документов один раз, потому что купленная квартира сразу оформляется под залог ипотеки.

А при приобретении жилья по договору долевого участия заемщик будет ходить в банк 2 раза. При оформлении договора покупки-продажи квартиры в строящемся доме вначале человек оформляет долевую собственность, именно она будет залогом ипотечного кредитования.

Как только дом, в котором приобретается квартира, будет сдан в эксплуатацию и человек станет собственником квартиры, то ему необходимо будет обратиться в банк во второй раз для изменения условий договора ипотечного кредитования.

Банк меняет объект залога с долевой собственности на квартиру.

Какие льготы предусмотрены при оформлении ипотеки

В России предусмотрены особые льготные условия ипотечного кредитования для некоторых категорий заемщиков:

  • ипотека для молодых семей;
  • ипотека для военнослужащих;
  • ипотека для семей с двумя (и более) детьми или с детьми-инвалидами;
  • социальная ипотека в разных субъектах России;
  • иные льготные условия для приобретения квартиры в ипотеку.

Первая категория льготной ипотеки предусмотрена для молодых семей. Основными условиями являются:

  1. возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не более 35 лет;
  2. молодая семья в установленном законом порядке признана нуждающейся в жилом помещении;
  3. у семьи имеются доходы, позволяющие получить кредит.

Для таких семей предусмотрена социальная выплата на уплату первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку. Размер выплаты определяется в зависимости от наличия или отсутствия детей и составляет 35% или 30% от расчетной стоимости жилья соответственно.

Стоит отметить, что стоимость самого жилья рассчитывается в зависимости от установленного по муниципальному образованию норматива стоимости 1 кв. м жилого помещения площадью. Если семья состоит из 2 человек, то по Правилам, утвержденным. Постановлением Правительства РФ от 17.12.

2010 N 1050, норматив жилого помещения составляет 42 квадратных метра. Если семья состоит из 3 и более человек — по 18 кв. м на одного человека.

На практике часто оказывается так, что денег в местном бюджете на субсидии просто нет, поэтому семьям приходится ждать, иногда – годами. Кстати, необязательно покупать жилье в ипотеку, чтобы получить субсидию – ее могут дать и при обычной покупке.

Следующая льгота предусмотрена для военнослужащих, которые являются участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Тот, кто в течение минимум 3 лет служит в армии по контракту, может получить целевой жилищный заем на приобретение жилья или на уплату первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку.

Размер такого займа не может превышать общую сумму средств, учтенных на именном накопительном счете участника НИС.

Третья категории граждан для получения льготной ипотеки – это семьи с двумя и более детьми.

С начала 2018 года семья, у которой родился второй или последующим ребенок, может воспользоваться льготной ставкой по ипотеке в размере 6% и ниже на протяжении всего оставшегося срока выплаты ипотечного кредитования.

Главные условия – заемщик и его дети должны иметь российское гражданство, а также квартира должна быть куплена на первичном рынке.

С апреля 2019 года семьи, имеющие двух и более детей, могут оформить рефинансирование ранее оформленной ипотеки по ставке 6%. Данные льготы действует до конца 2022 года.

Почти все банки готовы давать такие кредиты даже по ставке ниже 6% годовых, например, Промсвязьбанк все еще держит ставку по «семейной» ипотеке на уровне 4,5% годовых.

Некоторые субъекты России предусмотрели специальную социальную ипотеку.

Например, жители Москвы в возрасте от 18 до 55 лет, которые нуждаются в жилье, имеют право на приобретение квартир, комнат или домов из жилищного фонда коммерческого использования с использованием собственных или заемных денежных средств. Стоимость подобных жилых помещений намного ниже, чем рыночная стоимость обычного жилья.

Также в некоторых регионах предусмотрена льготная сельская ипотека. Человек, который хочет купить жилую недвижимость в селе или поселке может оформить ипотечный кредит по ставке от 1%. Ставка устанавливается постановлением местного органа власти. Сельская ипотека действует в Московской, Ленинградской, Кировской и других областях.

Еще один вид льготный социальной ипотеки предоставляется на территории Дальневосточного федерального округа.

Жители Дальнего Востока могут приобрести жилье по ставке от 2% при условии, что возраст заемщиков, состоящих в браке, не превышает 35 лет или заемщик, который моложе 35 лет, не состоит в браке и имеет несовершеннолетнего ребенка. Стоит отметить, что стоимость жилья, которое приобретается в ипотеку, не должна превышать 6 миллионов рублей.

Последний вид льготной ипотеки предоставляется для отдельных категорий граждан. К ним относятся:

  • молодые ученные;
  • те, кто был уволенные по определенным основаниям из ОВД, МЧС, органов уголовно-исполнительной системы.

Есть и другие программы, например, «деревянная ипотека» (на домокомплекты для деревянных домов), или особые условия при покупке жилья у определенного застройщика. Обычно это все работает для каких-то отдельных городов, поэтому конкретные условия лучше уточнять на местах.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/vechnyj-vopros-novostrojka-ili-vtorichnyj-rynok-razbiraem-plyusy-i-minusy-oboih-variantov

Какая ипотека выгоднее: на «вторичку» или «первичку»

Что такое первичное жилье и вторичное

Итак, вы решили купить квартиру в ипотеку. Теперь важно определиться: вам нужно вторичное жилье или новостройка.

От этого решения будет зависеть программа кредитования, а значит — ставка по ипотеке. Давайте разберемся, какие сейчас ставки по ипотеке и какую ипотеку выгоднее оформить.

Чем «вторичка» отличается от «первички»

Вторичное жилье — это недвижимость, на которую уже оформлено право собственности. Даже если в ней никто не жил, такая недвижимость всё равно считается вторичной. Приобрести ее можно по договору купли-продажи.

Первичное жилье — это недвижимость, строящаяся или построенная, право собственности на которую еще не оформлено. Купить ее можно, например, по договору долевого участия, уступки прав требования.

Что дороже: «вторичка» или «первичка»

Выбирая между новостройкой и «вторичкой», вы можете обнаружить, что квартиры в строящихся домах стоят дешевле, чем квартиры в давно построенных домах.

Мы запустили сервис «Открытые данные», где вы в режиме реального времени можете сравнить среднюю стоимость «вторички» и «первички» в вашем регионе.

Вторичное жилье — это чаще всего комфортабельные сформированные районы со всей необходимой инфраструктурой и возможность заехать в квартиру сразу после покупки.

Квартиры не нуждаются в отделке, вы сразу сможете там прописаться, однако перед покупкой нужно будет тщательно проверить историю перехода права собственности.

Продавец заинтересован в том, чтобы продать недвижимость как можно дороже. Чаще всего это единственная недвижимость владельца, которую он когда-то с любовью обставлял и в которой делал ремонт. К тому же, часто квартиру продают, чтобы купить себе другое жилье. Всё это увеличивает стоимость квартиры и затягивает процесс.

Назначить адекватную цену за свою квартиру и не затянуть продажу позволит сервис «Анализ цены» от ДомКлик.

Первичное жилье — это современные квартиры с удобными планировками, сделки по которым максимально прозрачны и безопасны, особенно сейчас, при переходе на расчет с использованием эскроу-счетов.

У застройщика в продаже — сразу много квартир, и чаще всего много параллельных проектов в стадии строительства, на каждый из которых требуются деньги. Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы продать как можно больше квартир как можно быстрее. Небольшая наценка на квартиры принесет ему гораздо больше прибыли здесь и сейчас, чем шанс, что те же квартиры купят дороже, но потом.

Если говорить коротко: новостройки чаще всего дешевле вторичного жилья. При этом дешевле всего первичку можно купить на стадии проектирования или начала строительства. А к моменту завершения строительства квартиры стоят почти столько же, сколько и в сданном доме, и ощутимо сэкономить уже не получится.

Ставки по ипотеке Сбербанка на готовое и строящееся жилье

Ниже не только цены на квартиры в новостройках, но и ставки по ипотечным программам на покупку новостройки.

Так, купить новостройку можно по ставке:

  • По программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» — от 1,2% годовых
  • По программе «Господдержка 2020» — от 2,6%
  • По программе «Приобретение строящегося жилья» — от 4,1%

Купить вторичное жилье можно по ставке:

  • По программе «Готовое жилье» — от 7,3% годовых
  • По программе «Дальневосточная ипотека» — от 1,7%, однако программа действует только на территории Дальнего Востока

Сравнить ставки по ипотеке, выбрать программу и подать заявку на ипотеку вы можете онлайн на ДомКлик.

Как можно заметить, количество программ на покупку первичного жилья больше, а ставки по ним — ниже.

Почему ставки на новостройки ниже

Застройщики и банки заинтересованы в сотрудничестве. Застройщику это позволяет получать кредитные средства и продавать как можно больше квартир. Банку это позволяет привлекать как можно больше клиентов. Этот союз помогает стимулировать продажи жилья.

Государство со своей стороны также стимулирует рынок первичной недвижимости, так как это позволяет поддерживать строительную отрасль и экономику в целом. Новые стройки создают новые рабочие места и пополняет бюджет за счет налоговых отчислений.

Банк не может самостоятельно предложить клиентам слишком низкую ставку — она зависит от ключевой ставки Центробанка и должна покрывать расходы на выдачу и обслуживание кредитов.

А кроме того, кредитные средства, которые банк выдает клиентам — это фактически деньги вкладчиков, которые банк также должен вернуть с процентами.

Государство же, создавая льготные программы кредитования, компенсирует банку часть недополученных доходов, что позволяет банку предложить клиенту ипотеку с низкой ставкой.

Почему ставки на вторичном рынке выше

Со вторичной недвижимостью ситуация иная. Здесь каждая сделка — уникальна. Государство практически не субсидирует подобные программы кредитования.

Однако банк стремится сделать программу доступной для большего числа клиентов. Например, снижает ставку по ипотеке на покупку готового жилья вслед за снижением ключевой ставки — в этом году Сбербанк снижал ставки на готовое жилье дважды.

Кроме того, ДомКлик предлагает клиентам уникальные возможности для снижения ставки: скидку на ставку 0,3 п.п. при использовании сервиса «Электронная регистрация», 0,3 п.п. при покупке квартиры на ДомКлик, 1 п.п. при условии страхования жизни и здоровья заемщика.

Какая ипотека всё же дешевле

Кажется, что вывод однозначен — покупать новостройку в ипотеку выгоднее. Но это так лишь отчасти.

С продавцом вторичного жилья можно торговаться, а значит есть шанс купить понравившуюся квартиру дешевле. О том, как делать это эффективно, читайте в статье «Как получить скидку от продавца квартиры». У новостройки же, как правило, фиксированная стоимость.

При покупке готового жилья вы получаете вполне реальную недвижимость, которую можете, например, сразу же сдавать в аренду, а не недвижимость, существующую пока лишь в проекте.

Помните также о том, что до завершения строительства вам нужно будет не только платить ипотеку, но и арендовать другое жилье. Кроме того, отделка, ремонт и покупка мебели и техники в новую квартиру — значительные статьи расходов, при этом стоимость материалов за время строительства тоже наверняка вырастет.

Кроме того, строительство инфраструктуры в новых районах может отставать на несколько лет, а значит рядом может не быть детского сада, школы и поликлиники, что в конечном счете тоже приведет к новым расходам.

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/kakaya-ipoteka-vygodnee-na-vtorichku-ili-pervichku

Новостройка или вторичное жилье

Что такое первичное жилье и вторичное

Итак, вы решили приобрести собственное жилье и, первым делом, занялись поиском подходящего варианта.

Интересные статьи:

Ипотечный кредит, или как не потерять квартиру и деньги

Правила выгодной продажи недвижимости

Продажа квартиры: оцениваем ликвидность

Риски в сделках по доверенности

Сложности при продаже комнаты в коммунальной квартире

На рынке недвижимости представлен огромный спектр как первичного, так и вторичного жилья. Так что же выбрать? В чем состоит их отличие?

Отличия первичного и вторичного жилья

Первичным жильем называют те квартиры, на которых права собственности еще нет. То есть фактически этот объект есть только на бумагах, даже если дом уже начался строиться.

Первичное жилье продается согласно ФЗ-214, который обязывает застройщика возвести многоквартирный дом, затем ввести его в эксплуатацию, а после передать покупателю.

После этого покупатель регистрирует свое право собственности, и как только свидетельство о государственной регистрации будет получено, первичное жилье становится вторичным. Может быть и такое, что в период строительства застройщик не успеет продать все квартиры в доме.

В этом случае, как только объект будет введен в эксплуатацию, застройщику необходимо будет на себя оформить оставшиеся не проданные квартиры, которые он сможет после реализовать как вторичку.

Вторичное жилье представляет собой квартиры, которые находятся в чьей-то собственности. Она может быть частной на основании соответствующего свидетельства, или же муниципальной, где люди живут по договору социального найма. Если квартира не была приватизированной, то она является государственной собственностью и продаже не подлежит.

Критерии выбора

Выбор между объектом на первичном рынке и вторичным фондом зависит от того, что именно хочется покупателю от будущего жилья. Вот некоторые критерии, которые многие покупатели предъявляют при выборе жилого объекта.

Стоимость. Самый бюджетный вариант – покупка квартиры в доме на стадии строительства, особенно, если объект даже не начался строиться. Вторичное жилье обойдется гораздо дороже. Стоимость зависит и от региона, например, вторичное жилье и новостройки в Москве стоят гораздо дороже, чем в любом другом регионе России.

Оперативность. При покупке новостройки вселиться в собственную квартиру можно не сразу, обычно на это уходит несколько месяцев, а то и лет, если квадратные метры приобретены на этапе котлована. Во вторичное жилье можно въехать сразу же, как будет оформлена сделка.

Затраты. Как правило, первичное жилье передается покупателю, так сказать, под черновую отделку. Чтобы сделать ремонт в такой квартире понадобятся серьезные вложения. Затраты на ремонт во вторичной квартире будут гораздо ниже, даже если речь идет о существенном ремонте.

Выбор. Самые бюджетные и ликвидные квартиры в строящемся доме расходятся на ранних этапах. К завершению строительства остаются в основном дорогостоящие квартиры больших площадей или же жилье с различными недостатками, например с непривлекательным видом из окна. Что касается вторичного рынка, то тут выбор доступных квартир больше.

Риск. При покупке вторичного жилье риски связаны с утратой права собственности ввиду некоторых обстоятельств, например, в ней прописаны несовершеннолетние, отбывающие в местах лишения свободы и пр.

Если провести грамотный анализ квартиры, то эти риски можно предупредить. Риск при приобретении первичного жилья связан с деятельностью застройщика.

И совершенно нельзя предвидеть то, что застройщик может, например, обанкротиться.

Прописка. В новостройку прописаться нельзя, в то время, как во вторичное жилье можно прописаться и самому и родственникам, если оно не обременено, например, ипотечным договором.

Возможность ипотечного кредитования. На первичное жилье ипотеку предоставляют далеко не все банки. Очень часто застройщик свой объект аккредитовывает максимум в 3-х банках, что для покупателя не всегда является удобным. В среднем ставка по ипотечным кредитам для приобретения первичного жилья на 1,5-2% выше ставки, чем на вторичные объекты.

Конечный эффект. Безусловно, проживать в квартире, где никто никогда не спал и не жил – это огромное наслаждение.

Более того, в новых домах все коммуникации и системы тоже новые, а в старых домах довольно часто встречаются ржавые трубы, непригодная канализация и т.д.

Жить по соседству с алкоголиком-наркоманом в новостройке – шанс крайне редкий, а вот в старом фонде эта вероятность существенно увеличивается.

На основании всего вышеперечисленного вы сможете составить иерархию собственных критериев и сделать правильный выбор.

Источник: http://zembr.ru/index.php/stati/nedvizhimost/373-novostroyka-ili-vtorichnoe-zhiljo

Новостройки недорого. Или квартира на вторичке в центре Москвы

Что такое первичное жилье и вторичное

На выбор жилья влияет множество разных параметров: стоимость, расположение, количество квадратных метров, наличие инфраструктуры и транспортная доступность, а также многое другое.

Бывают случаи, когда по большинству ключевых параметров новостройка и вторичное жилье совпадают, тогда выбор становится совсем непростым.

Как определиться расскажет в статье специалист агентства недвижимости Владис.

Почему разница в стоимости квартир в новостройке и на вторичном рынке почти сравнялась

Чтобы разобраться в вопросе, сначала следует определиться, что такое первичное и вторичное жилье. Под первичной подразумевается недвижимость, на которую еще не было оформлено право собственности, то есть дом еще не был возведен, а квартира существует лишь на плане.

Как только дом будет построен и владелец зарегистрирует свое право собственности на квартиру, как она становится вторичной, даже если хозяин ни дня в ней не жил.

Также к вторичному относится жилье, которое реализуется собственно застройщиком, оформившим на себя право собственности на нераспроданные в процессе строительства квартиры.

В последние несколько лет наблюдается тенденция к уравниванию стоимости на первичное и вторичное жилье. Это явление обусловлено снижением цен на вторичку в силу падения доходов и, как следствие, платежеспособности населения. Также свою лепту внесли растущие темпы строительства первичного жилья и усиливающаяся конкуренция между первичкой и вторичкой.

Одновременно стоимость квартиры в новостройке  возрастает в ходе строительства, и к моменту его окончания она может быть выше на 15-17%, чем у аналогичного вторичного жилья. И это при том, что всего пару лет назад эта разница составляла не более 2%. Тем не менее, в целом и на новостроечном рынке наблюдается снижение стоимости.

Ценообразование жилья в 2019 году

Стоимость квартиры зависит от множества факторов. Вот основные из них:

  • Расположение недвижимости – оно играет очень важную роль. Например, в городе-миллионнике и маленьком городе аналогичные по квадратуре квартиры будут стоить по-разному, что объясняется более высоким уровнем зарплат и жизни в целом в мегаполисе. В пределах одного города жилье в центре обычно стоит дороже, чем на окраинах, поскольку обычно в центре имеется развитая инфраструктура: административные здания, магазины, парки и другие важные объекты.
  • Немаловажным фактором является транспортная доступность жилья. Чем ближе транспортная развязка и богаче выбор транспорта, тем жилье будет дороже.
  • Имеет значение также материал, из которого возведено здание и его возраст. В настоящее время в приоритете находятся относительно новые кирпичные дома, а панельные хрущевки и более старые здания не пользуются спросом и стоят недорого.
  • Не в последнюю очередь покупатели обращают внимание на площадь и планировку помещений. Современные удобные квартиры со свободной планировкой ценятся гораздо выше малосемеек и тесных хрущевок.
  • Также на стоимость оказывает влияние этаж, лучшими считаются нижние этажи, за исключением первого. Дополнительным плюсом становится наличие лифта.

Что касается ремонта, остекления, наличия мусоропровода – эти факторы практически не влияют на цену жилья.

Преимущества и недостатки первичного жилья

Плюсы первички очевидны:

  • Современные, высокотехнологичные, новые материалы, используемые для строительства;
  • Удобная планировка помещений, соответствующая действующим нормативам;
  • Предустановленные стеклопакеты, счетчики на воду и газ;
  • Наличие лифтов и парковок;
  • Имеется пятилетняя гарантия, если в течение этого срока владельцами будут выявлены некие недостатки, застройщик исправит их за свой счет;
  • Юридическая чистота жилья и отсутствие «истории».

Недостатки тоже лежат на поверхности:

  • В большинстве случаев – черновая отделка, соответственно, потребуются немалые вложения в ремонт;
  • Отсутствие развитой инфраструктуры и плохая транспортная доступность;
  • На поздних этапах строительства – мало вариантов и высокая стоимость;
  • Не всегда выгодные условия ипотечного кредитования.
  • Необходимость еще пару лет мириться с шумом ремонта от соседей и пылью от строек вокруг.

Преимущества и недостатки вторичной недвижимости

Не трудно просчитать плюсы вторички:

  • Возможность заселиться практически после покупки;
  • Возможность выбирать из бесконечного количества вариантов;
  • Возможность заранее осмотреть планировку «вживую», а не на плане и узнать, кто будет соседями;
  • Широкая линейка ипотечных предложений;
  • Возможность быстро прописаться;
  • Благоустроенная территория, инфраструктура и наличие транспорта.

Основная часть минусов относится к старым домам, еще не дожившим до капремонта, но некоторые характерны для вторички в целом:

  • Запутанная юридическая история;
  • Старые коммуникации и износ здания в целом;
  • Неудобная планировка;
  • Отсутствие парковок.

Интересно, что риски при покупке жилья примерно равны. Приобретая первичку, есть риск наткнуться на неблагонадежного застройщика, который затянет сроки сдачи и построит дом из некачественных материалов. В случае вторички вероятно появление неучтенных наследников и прочих собственников.

Поэтому перед покупкой жилья стоит провести тщательное «расследование»: выяснить информацию о застройщике, когда речь идет о первичке, и проверить юридическую историю квартиры в случае вторички. А затем уже решаться на дорогостоящую покупку.

Агентство недвижимости «Владис» поможет вам найти квартиру вашей мечты, минимизировать риски при покупке и быстро оформить сделку.

Источник: https://msk.vladis.ru/news/1717

Первичка VS вторичка: кто кого на рынке жилья

Что такое первичное жилье и вторичное

Подбираем квартиру для родителей. Менеджер одного из тюменских застройщиков, услышав, что кроме новостроек мы смотрим вторичку, выдала заученную фразу: «Старый жилой фонд, плохие коммуникации, зачем вам это нужно…» Действительно, конкурент ли вторичка? Ищите ответы в статье.

К сожалению, этот менеджер даже не узнала, что наша семья имела в виду новые дома, построенные не позднее 2010 года, с хорошим благоустройством двора и приличным ремонтом квартиры от предыдущих собственников.

Несколько лет назад в российской действительности средняя стоимость квадратного метра жилья вторичного рынка была выше, чем первичного. Разница в цене как бы компенсировала покупателю первички срок ожидания завершения строительства и страх получения некачественного продукта.

Сейчас во многих городах ситуация с ценами выровнялась, везде по разным причинам.

Итак, в некоторых городах вторичка стала ценовым конкурентом первичке. Рынок новостроек стал разнообразнее за счет появления жилья разных форматов и ценовых категорий. Вторичный рынок пополнился предложением нового жилья за счет сданных застройщиками домов.

Так, например, в Екатеринбурге, жилой фонд, построенный за последние 10 лет, в 2 раза превышает долю хрущевок и сопоставим с объемом жилья, построенным за весь брежневский период.

Сегодня мы наблюдаем на разных территориях рынки, где доля жилья современной постройки занимает более 30%.

Новостройки больше не строятся на окраинах (за счет чего на них была более низкая цена), есть реновации территорий, строительство не только в спальных районах, но и в центре.

В предложении первичного рынка появились малогабаритные квартиры, которые составили конкуренцию хрущевкам и брежневкам.

Ситуация прямого противостояния первичного и вторичного жилья в локации типична для больших районов застройки, когда твой основной конкурент не соседняя новостройка, а свой же, построенный ранее жилой комплекс.

Пример из Тюмени, ЖК «Олимпия».

Бывает и обратная ситуация: когда на фоне стабильного вторичного рынка наблюдается дефицит первичного жилья.

С такой картиной мы столкнулись в Волгограде. С помощью метода «по аналогии» выяснили, что коэффициент соотношения сделок на первичном и вторичном рынках показывает диспропорцию на рынке вторичного.

Пример из Волгограда

Причины возникновения этого явления:

  1. Неразвитый уровень первичного рынка (мало застройщиков, слабый маркетинг и т. п.).
  2. Много обманутых дольщиков. Как следствие — недоверие к застройщикам в частности и ко всему рынку новостроек в целом.
  3. Невысокий уровень жизни населения, не позволяющий многим ждать окончания строительства дома.

Под воздействием рынка новостроек, даже со стороны одного застройщика, эта ситуация должна исправиться и дисбаланс будет не таким очевидным.

Разговор о противостоянии первичного и вторичного рынков будет интересней, если его построить на информации о потребительском поведении при выборе. Благо, у нас накопилось много количественных исследований, о результатах которых хочется рассказать.

Структура потенциальных покупателей неоднозначна – на рынке жилья мало категорически настроенных клиентов в пользу первичного или вторичного рынка. Многофакторная модель выбора места проживания усложняет эту задачу для покупателя.

Клиент находится в раздумьях:

  • Что выбрать: более низкий % по ипотеке в новостройке или заехать и жить во вторичку.
  • Из этой новостройки мне дольше ехать на работу, но квартира стоит дешевле, и я смогу купить машину.
  • На ремонт в новостройке нужны деньги, силы и время. Может, купить квартиру на вторичке и первое время ее сдавать?

Среди покупателей новостроек Казани в 2015 году только 62% рассматривали разные жилые комплексы от застройщика, остальные – вторичное жилье или оба вида (вторичное и первичное).

Надо ли говорить о важности анализа ситуации на вторичном рынке, когда больше трети ваших потенциальных клиентов могут променять вас на вторичку еще до принятия решения о покупке конкретной квартиры?

В Ростове-на-Дону для класса стандарт основными аргументами в пользу вторичного рынка являются развитость инфраструктуры района и готовое, сданное жилье с необходимыми документами (!).

Поэтому важно повышать доверие аудитории к застройщикам, уделять больше внимания развитию инфраструктурной обеспеченности в микрорайоне (либо хотя бы ее доступности), информировать об этом, думать над сбалансированностью портфеля по стадиям срока строительства, возможно, выходить на продажу готового жилья.

В классе комфорт в первую очередь среди преимуществ вторички отмечают предложения с качественным ремонтом, возможность знакомства с окружением/соседями, возможность выбора тихого района/более низкой этажности.

В первом случае потенциальных покупателей сегмента комфорт вряд ли устроит типичный ремонт от застройщика, но организовать демоофис в строящихся домах, чтобы клиенты смогли оценить материалы и технологии строительства, можно.

Чтобы смягчить второй фактор, застройщики устраивают встречи с дольщиками, знакомства в сети (создание групп в соцсетях, публикации отзывов и т. п.).

Жилой фонд, в том числе и вторичный рынок, в каждом городе разный, соответственно, и покупательское поведение тоже.

Один мой знакомый купил небольшую 3-комнатную квартиру в центре Тюмени в старом доме (80-х годов постройки), хотя новостройки ему больше нравятся. Он привык к удобству центра, пока снимал там квартиру.

Изучайте, какие ценности для себя видит покупатель в местной вторичке, и ищите, как превратить их в точки роста.

В этом вам поможет список основных потребностей, из-за которых происходит выбор в сторону того или иного вида жилья. Конечно, здесь мы не говорим о таких вещах, как стоимость квартиры, планировка и подобные им, характерные для обоих рынков.

Почему предпочитают вторичку в сравнении с первичкой

#1. Лояльность к району.

С лояльностью к району сложно что-то сделать, конкурировать в таком случае тяжело. Вы не предложите такого продукта покупателю, ради которого он променяет знакомые с детства улочки, соседей и свои бытовые устоявшиеся привычки.

Изучите, насколько сильна приверженность к району среди местных жителей, можете ли вы ее использовать в своих целях.

Бывают ситуации, когда высокая лояльность к локации ввиду отсутствия предложения новостроек играет на руку застройщикам, которые выходят с новыми проектами в этот район.

Мой любимый пример – жилой район Уралмаш в Екатеринбурге. Долгое время он не застраивался новым жильем и первые проекты от застройщиков могли «снимать сливки» за счет широкой популярности среди местных жителей, не желающих покидать любимый район.

Пример из Екатеринбурга, район Уралмаш

#2. Определенное местоположение.

В это понятие покупатель часто закладывает и инфраструктуру района, и транспортную доступность. В отдельных случаях возникает привязанность к району из-за проживания в нем детей/родителей/других родственниковили длительного проживания в нем.


#3. Нет желания/возможности ждать окончания строительства дома.

С отсутствием желания можно работать с помощью доводов и аргументов, акценте на выгодах, а вот с отсутствием возможности вряд ли что-то можно сделать. Как правило, такие клиенты не имеют собственного жилья (снимают), не имеют возможности платить ипотеку и за арендную квартиру.

В этом вопросе города-миллионникиотличны от столиц – Москвы и Санкт-Петербурга. Большинство арендующих жилье не относятся к категории покупателей, которые способны приобрести новую квартиру за наличные средства (могут обойтись без ипотеки). Поэтому оставьте этих клиентов вторичному рынку.

 Или можете развивать для них комплекс стимулирующих мер, например, ипотечные каникулы. 

#4. Нет желания/возможности связываться с ремонтом (грязь, проблемы, нервы и уходит много денег и времени).

Сюда же относится нежелание слушать шум от ремонта соседей, который будет долго. Это психологический барьер, который можно отработать в коммуникациях.

#5. Так легче и проще (не нужно ждать окончания строительства дома, принцип «заехал и живи»).

То же самое – работа с убеждениями.

#6. Покупатель не может найти нужного предложения среди первички.

Здесь сложно что-то изменить – проблема касается всего рынка. Это и места застройки, и архитектура, и качество строительства, и размеры, и планировки квартир, и цены… Качественная проработка продукта под целевую аудиторию, соответствие ожиданиям – вот что привлечет внимание к новостройке.

#7. Покупатель хочет выбрать определенное соседское окружение.

Докажите, что ваше окружение не хуже. Работайте с дольщиками. Последнее время все чаще застройщики стали устраивать мероприятия для дольщиков: день дольщика с экскурсией на объект, праздник по поводу выдачи ключей, съемка реальных видеоотзывов и т. п. Показывайте, кто купил у вас квартиры и как хорошо им живется в новых домах.

Почему предпочитают первичку в сравнении с вторичкой

#1. В квартире никто не жил.

#2. Возможность все сделать для себя, по своему вкусу (ремонт, дизайн, эргономика пространства).

#3. Надежнее делать ремонт самому.

#4. Новый жилой фонд и его окружение.

#5. Покупатель хочет избежать определенного соседского окружения.

Наша шпаргалка поможет сориентироваться, когда считать вторичный рынок конкурентом.

#1. Когда первичное жилье сосредоточено в определенных районах, непропорционально распределено по городу.
Например, по генплану идет застройка города только на окраинах. Такая ситуация формирует определенное предложение по удаленности от центра и по цене, ограничивает разнообразие покупательского выбора.

Анализируйте генплан, районы застройки, предложение новостроек, смотрите, какие выгоды получит клиент (в плане цены и продукта), ищите точки роста и соответствующие аргументы для покупателей.

Многие застройщики лоббируют строительство социальной инфраструктуры (школы, детсады), некоторые строят сами, другие – ставят остановочные комплексы и способствуют появлению общественного транспорта.


Изучение нужно проводить точечно, в соответствии с локациями жилых комплексов.

#2. Когда строительство идет в сформированном жилом районе.

Рассчитывайте, где клиент получит большую выгоду, проанализируйте состояние жилого фонда, квартирографию, выявите свободные ниши.

Если район относительно новый, наверняка его населяют потенциальные покупатели, которые составляют ядро целевой аудитории для рынка жилья – от 20 до 45 лет.

Возможно, в окружении вашей новостройки много 1-комнатных квартир, обратите внимание, можно ли их владельцев сориентировать на покупку квартир большей площади в новом ЖК.

#3. Когда есть недоверие к застройщикам.
Недоверие могут вызвать разные причины: долгострои, низкое качество построенных домов на рынке, предубеждения и страхи потенциальных покупателей.

На вторичном рынке покупатель сразу видит продукт. На первичном застройщикам придется еще побороться за его доверие и в итоге оправдать ожидания.

Даже если у вас есть положительный предыдущий опыт, он не поможет, если совершать системные ошибки в настоящем.

Что делаем? В первую очередь работаем над продуктом и бизнес-процессами, ведь построить имидж надежной компании с задержкой сроков строительства 40% домов невозможно. Далее — улучшаем имидж, налаживаем коммуникации, строим образ открытой и прозрачной компании. 

#4. Когда строительство ЖК растянуто на несколько лет, есть сданные дома, которые формируют предложение на вторичном рынке.

Следим за предложением и темпами продаж в сданных домах ЖК, особенно за ценами. Рассчитываем выгоду покупателей для новых домов, которую он найдет на вторичном рынке. С помощью трейд-ин привлекаем новых клиентов со своего же жилого комплекса. 

В любом случае, прежде чем делать выводы о конкурентности вторичного рынка, нужно его изучить по ряду параметров:

  1. Степень его влияния на локацию, в котором строится ЖК.
  2. Размер и динамика сделок.
  3. Соотношение сделок на первичном и вторичном рынках.
  4. Соотношение и динамика цен.
  5. Характеристика предложения: жилой фонд, размер и планировка квартир, размер коммунальных платежей и т. п.
  6. Выгоды, которые получит клиент от того или иного предложения.

Вторичный рынок всегда будет конкурентом первичному, так как этот вид жилья имеет ряд преимуществ для покупателя, которые он не найдет в первичном.

Степень этой конкуренции будет разной – иногда слабой, иногда сильной. Это зависит от природы застройки города, структуры и состояния жилого фонда, изменения цен, амбиций продавцов вторички и др.

P.S.: В конкурентной борьбе для нашей семьи выиграла новостройка. Для родителей не стали выбирать вторичное жилье, нашли проект и квартиру, которые по большинству параметров нам подошли: район, размер квартиры, планировка, цена, стадия строительства и бонус для мамы – южная сторона и высокие потолки.

Источник: https://gmk.ru/blog/2019/03/26/pervichka_vs_vtorichka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.