Что такое первичный рынок жилья

Цены и ставки на первичном рынке недвижимости выросли в 2019 г

Какую квар­ти­ру луч­ше выбрать — на пер­вич­ном рын­ке или вто­рич­ном? Этот вопрос сего­дня уже при­вы­чен: боль­шин­ство поку­па­те­лей зна­ет, что это такое — пер­вич­ное жилье.

Это стро­я­щий­ся или недав­но сдан­ный в экс­плу­а­та­цию объ­ект недви­жи­мо­сти, кото­рый даже не успел побы­вать тол­ком в обо­ро­те, а порой даже еще ни разу не был про­дан. Еще лет 20 назад пер­вич­ный рынок жилья пред­став­лял из себя неиз­ве­дан­ную область, куда нога поку­па­те­ля сту­па­ла с опас­кой.

Поваль­но были рас­про­стра­не­ны двой­ные-трой­ные про­да­жи, ситу­а­ции с замо­ро­жен­ны­ми строй­ка­ми, обма­ном доль­щи­ков и банк­рот­ством застрой­щи­ков. Люди часто теря­ли свои день­ги и не полу­ча­ли жела­е­мо­го.

Но сего­дня ситу­а­ция ста­би­ли­зи­ро­ва­лась, стро­и­тель­ные ком­па­нии регу­ли­ру­ют­ся госу­дар­ством, кото­рое само пере­ня­ло опыт у част­ных фирм и зна­чи­тель­но потес­ни­ло их на этом попри­ще. Что пред­став­ля­ет из себя пер­вич­ный рынок сего­дня? И озна­ча­ет ли его раз­ви­тие и рост попу­ляр­но­сти при­го­вор вто­рич­но­му рын­ку?

Что такое первичный и вторичный рынок жилья

Пер­вич­ный и вто­рич­ный рын­ки жилья пред­став­ля­ют собой две обла­сти еди­но­го рын­ка недви­жи­мо­сти.

Под рын­ком недви­жи­мо­сти пони­ма­ют­ся широ­кий круг участ­ни­ков, объ­еди­нен­ных про­да­жа­ми, покуп­ка­ми, най­мом и дру­ги­ми сдел­ка­ми, и сами сдел­ки.

Участ­ни­ка­ми рын­ка явля­ют­ся:

Велик круг пита­ю­щих­ся от одно­го пиро­га.

Различие первичного и вторичного рынка

На пер­вич­ном рын­ке (ПР) обра­ща­ют­ся вновь постро­ен­ные дома и построй­ки, на вто­рич­ном (ВР) — создан­ные и вве­ден­ные в экс­плу­а­та­цию рань­ше. В этом глав­ное отли­чие ПР от ВР, но не един­ствен­ное.

• Объ­ем вто­рич­но­го рын­ка в РФ пока пре­вы­ша­ет пер­вич­ный, и на нем боль­ший выбор.
• Цена квар­ти­ры ВР в боль­шей сте­пе­ни зави­сит от пре­стиж­но­сти рай­о­на, чем от дру­гих фак­то­ров (пла­ни­ров­ки, дизай­на, клас­са жилья, мате­ри­а­лов и т.д.). Так, квар­ти­ра в цен­тре Моск­вы, Санкт-Петер­бур­га и дру­гих круп­ных горо­дов Рос­сии может на поря­док пре­вы­шать сто­и­мость квар­ти­ры в новострой­ках спаль­ных рай­о­нов.
• Пер­вич­ный рынок недви­жи­мо­сти мед­лен­нее реа­ги­ру­ет на сни­же­ние спро­са на жилье. Несмот­ря на паде­ние спро­са, цены могут дер­жать­ся года­ми или умень­ша­ют­ся незна­чи­тель­но. При­чи­ной застрой­щи­ки назы­ва­ют боль­шие затра­ты на стро­и­тель­ство, на кото­рое порой берут­ся нема­лые кре­ди­ты, и необ­хо­ди­мость вло­же­ния средств в новые про­ек­ты. Луч­ше помед­лить с про­да­жей, чем сни­зить цену и рен­та­бель­ность — счи­та­ют деве­ло­пе­ры. Как след­ствие, кра­си­вые, но пустые неза­се­лен­ные зда­ния ста­ли при­выч­ной город­ской кар­ти­ной. Спо­соб­ству­ет моно­по­лии на цены все еще недо­ста­точ­ный уро­вень и тем­пы раз­ви­тия пер­вич­но­го рын­ка, что при­во­дит к низ­кой кон­ку­рен­ции.
• Вто­рич­ный рынок жилья быст­рее под­стра­и­ва­ет­ся под сни­же­ние спро­са, про­дав­цы здесь охот­нее сни­жа­ют цену, в силу боль­шей кон­ку­рент­но­сти и отсут­ствия необ­хо­ди­мо­сти счи­тать оку­па­е­мость вло­жен­ных средств.
• В то же вре­мя ВР более инер­тен, из-за того, что соб­ствен­ни­ки часто не могут прий­ти к еди­но­му мне­нию, дол­го при­ни­ма­ют реше­ние, не обла­да­ют про­фес­си­о­наль­ны­ми навы­ка­ми и вынуж­де­ны при­бе­гать к посред­ни­кам. Все это так­же затя­ги­ва­ет про­цесс сдел­ки. Очень частый финал такой рас­кач­ки — про­да­жа по гораз­до менее выгод­ной цене, чем по изна­чаль­но пред­ло­жен­ной.
• В отли­чие от вла­дель­цев вто­рич­ных квар­тир, деве­ло­пе­ры про­га­ды­ва­ют реже. Им уда­ет­ся выждать момент, бла­го­при­ят­ный для про­да­жи, понять, что ее необ­хо­ди­мо сде­лать имен­но сей­час. Сдел­ки про­во­дят­ся про­фес­си­о­наль­но и быст­ро.

Что объединяет оба рынка

И пер­вич­ный, и вто­рич­ный рынок недви­жи­мо­сти вли­я­ют друг на дру­га и фор­ми­ру­ют цик­лы дви­же­ния цен.

• Стро­и­те­ли могут ори­ен­ти­ро­вать­ся на цены вто­рич­но­го жилья для рас­че­та рен­та­бель­но­сти: сни­же­ние цены до ниж­не­го поро­га рен­та­бель­но­сти при­во­дит к замед­ле­нию тем­пов стро­и­тель­ства.
• Объ­ек­тов стро­ит­ся мень­ше, так как уже вло­жен­ные сред­ства еще не осво­бож­де­ны, а новые вло­же­ния делать невы­год­но.
• Посте­пен­но воз­ни­ка­ет недо­ста­ток жилья, и стро­и­тель­ство воз­об­нов­ля­ет­ся, цены вновь начи­на­ют рас­ти.
• Повы­ше­ние цены на пер­вич­ном рын­ке вызы­ва­ет цеп­ную реак­цию на вто­рич­ном — там квар­ти­ры тоже начи­на­ют доро­жать.

Плюсы и минусы первичного жилья

Поды­то­жим, что же хоро­ше­го и пло­хо­го есть в новом жилье.

Плю­сы новень­кой квар­ти­ры:

• Жилье в новострой­ке стро­ит­ся по совре­мен­ным про­ек­там:
  • удоб­ная пла­ни­ров­ка с воз­мож­но­стью про­из­ве­сти ее само­сто­я­тель­но (квар­ти­ры часто сда­ют­ся без внут­рен­них пере­го­ро­док);
  • совре­мен­ная инфра­струк­ту­ра дома с обо­ру­до­ван­ной тер­ри­то­ри­ей (нали­чие гара­жей, удоб­ных пар­ко­вок и т.д.);
  • новые ком­му­ни­ка­ции;
  • охран­ная сиг­на­ли­за­ция, кон­сьерж у вхо­да и т.д.
• Цена на жилье может быть мень­ше на 30%, чем квар­ти­ра вто­рич­но­го фон­да (за исклю­че­ни­ем доро­гих высо­ко­класс­ных квар­тир).
• Квар­ти­ру в буду­щем будет лег­че про­дать, чем ста­рое жилье, кото­рое все боль­ше будет вет­шать.
• Нет надоб­но­сти дол­гих поис­ков с уча­сти­ем посред­ни­ков (часто застрой­щи­ка пред­ла­га­ют пря­мо в бан­ке).

Мину­сы пер­вич­но­го жилья:

• Жилье сда­ет­ся в основ­ном в чер­но­вом вари­ан­те, и при­дет­ся рас­ко­ше­ли­вать­ся на завер­ше­ние стро­и­тель­ных работ.
• Вне­се­ние денег по дого­во­ру ДДУ напе­ред.
• Зави­си­мость от доб­ро­со­вест­но­сти застрой­щи­ка, ожи­да­ние, когда дом будет постро­ен.
• Каче­ство стро­и­тель­ных работ часто застав­ля­ет желать луч­ше­го.
• Слож­ность оформ­ле­ния доку­мен­тов, необ­хо­ди­мость вво­да зда­ния в экс­плу­а­та­цию.
• Типич­ные труд­но­сти про­жи­ва­ния в новострой­ке (шум от ремонт­ных работ у всех жиль­цов, отсут­ствие всех необ­хо­ди­мых объ­ек­тов рядом).

Состояние первичного рынка недвижимости в 2019 г.: прогнозы

Про­шед­ший 2018 г. со вто­рой сво­ей поло­ви­ны озна­ме­но­вал­ся ростом поку­па­тель­ской актив­но­сти. В основ­ном, это про­изо­шло бла­го­да­ря уве­ли­че­нию коли­че­ства ипо­теч­ных кре­ди­тов.

В сред­нем рос­си­яне заклю­чи­ли дого­во­ров с бан­ка­ми в 2018 на сум­му свы­ше 2 трлн. руб.

Основ­ной пик актив­но­сти пал на ноябрь-декабрь, когда ста­ло ясно, что цикл пони­же­ния бан­ков­ской клю­че­вой став­ки подо­шел к кон­цу: она вновь ста­ла рас­ти, и в дан­ный момент состав­ля­ет 7.75%. Заем­щи­ки бро­си­лись брать “деше­вые” пока еще кре­ди­ты.

Повы­ше­ние клю­че­вой став­ки при­ве­ло к подо­ро­жа­нию кре­ди­тов на 0.5 — 1.2% в нача­ле 2019. Ипо­те­ка на пер­вич­ном рын­ке сто­ит в сред­нем 10 — 10.5%, на вто­рич­ном — 11% и более.

Таким обра­зом про­гно­зы о ско­ром сни­же­нии ипо­те­ки до 6 — 7% пока не оправ­да­лись.

Одна­ко не забы­ва­ем о цик­ли­че­ском харак­те­ре цен. В нача­ле 2019 г. поку­па­тель­ная и кре­дит­ная актив­ность насе­ле­ния вновь сни­зи­лась.

Ана­ли­ти­ки про­гно­зи­ру­ют, что ситу­а­ция с повы­ше­ни­ем ста­вок — вре­мен­ное явле­ние, про­ис­хо­дя­щее в рам­ках кор­рек­ции и ответ­ной реак­ции на повы­ше­ние ста­вок ФРС США.

Цены же на жилье по-преж­не­му дик­ту­ют­ся рыноч­ным спро­сом, и дно по ипо­те­ке еще не прой­де­но. 2019 г. еще может пре­под­не­сти доста­точ­но сюр­при­зов.

Исчезнет ли вторичный рынок

Мно­гое жилье на вто­рич­ном рын­ке мораль­но и физи­че­ски уста­ре­ло и под­ле­жит сно­су уже сей­час. В Москве, напри­мер, про­во­дит­ся про­грам­ма рено­ва­ции — сно­са ста­рых зда­ний и все­ле­ния жиль­цов в новые квар­ти­ры. Неко­то­рые из них не жела­ют рас­ста­вать­ся со сво­им люби­мым город­ским рай­о­ном.

Сего­дня раз­да­ют­ся про­ро­че­ство, что вто­рич­ный рынок посте­пен­но исчез­нет вовсе. Одна­ко такое невоз­мож­но хотя бы пото­му, что новострой­ки со вре­ме­нем сами пре­вра­тят­ся в ста­рые квар­ти­ры.

Пер­вич­ный рынок жилья так­же нику­да не про­па­дет и будет суще­ство­вать до тех пор, пока на Зем­ле оста­нут­ся циви­ли­за­ция, вла­де­ю­щая инстру­мен­том, и место для стро­и­тель­ства.

Хотя, воз­мож­но, сло­во “рынок” заме­нит­ся дру­гим.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/pervicnyj-rynok-zila.html

Ипотека на новостройку в 2020 году: эксперт дал полезные советы

Приобрести квартиру сразу в наше время для многих довольно трудно. И если в области это сделать еще возможно, то в центре города цены порой достигают заоблачных отметок. Тогда на помощь людям приходит ипотека.

Мы решили изучить нюансы и разузнать, как же производится получение ипотеки на первичное жилье в России в 2020 году.

На все наши вопросы ответил руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.

Чем отличается «первичка» от «вторички»

По словам эксперта, сейчас на рынке можно найти жилье двух видов:

•      первичное — оно продается в строящихся или только недавно возведенных домах. Стоит сразу отметить, что покупка на стадии строительства выйдет гораздо дешевле. Такое жилье продает непосредственно компания застройщик;

•      вторичное — как вы можете уже догадываться, это те квартиры, в которых уже ранее кто-то жил. Продает такое жилье бывший владелец или компания, которой принадлежит недвижимость.

Но мы предлагаем сконцентрировать внимание именно на «первичке». Хотим сразу обратить внимание на один из ключевых моментов получения ипотеки на первичное жилье — с ней вы получаете свидетельство на право собственности. Сразу после этого квартира считается полностью построенной и приобретает статус вторичного жилья. Внутренняя отделка в этом случае не имеет никакого значения.

Однако этот документ выдается только в том случае, если дом был введен в эксплуатацию, а сам покупатель подписал акт приема передачи квартиры. Случается и такое, что дом уже возведен, акт подписан, но застройщик запаздывает оформлением свидетельства.

В этом случае банки уже не могут кредитовать по программе для новостроек, а дать ипотеку на «вторичке» еще не могут. В связи с этим банки позволяют приобрести квартиру по предварительному договору купли-продажи.

Эту схему применяют многие крупные банки, поэтому бояться ее вовсе не стоит.

Как приобрести первичное жилье

Одной из самых важных бумаг при заключении сделки является подписанный продавцом и покупателем договор. Однако и эти документы при оформлении ипотеки на первичное жилье бывают разными:

•      ДДУ (договор долевого участия) — его используют для покупки всей недвижимости на первичном рынке. Согласно этому документу обязуется вложить деньги в строительство дома, как и другие будущие жильцы. В свою очередь застройщик предоставляет покупателю конкретную квартиру.

В собственность квартиру отдают в тот момент, когда дом полностью вводится в эксплуатацию. Чтобы подтвердить действительность договора, все документы проходят процедуру регистрации в Росреестре.

Как только договор проходит проверку, покупатель может быть спокоен, ведь у застройщика все хорошо с проектными документами, финансами и законом.

•      По договору уступки или по-другому переуступка прав — вполне законный способ.

Стоит отметить, что в России действует программа господдержки застройщиков на ипотеку в новостройках, в связи с этим покупка недвижимости по договору уступки выйдет намного дороже из-за высоких ипотечных процентов.

•      Договор ЖСК — его считают пожалуй самым ненадежным видом приобретения квартир, поскольку покупателям выдается только членская книжка, которая не заменяет договор.

Здесь очень часто происходят различные махинации, подтасовывание и существуют риски двойных продаж (одна квартира регистрируется на две разных семьи). Обычно эту схему предлагают те застройщики, которые не имеют прав на строительство домов на выбранной территории.

Итог, к сожалению, часто бывает таким: дом возведен, квартиры проданы, но ввести здание в эксплуатацию нельзя, поскольку земля не была куплена. Из-за этого люди остаются и без денег и без жилья.

Эксперт также пояснил, что раньше при покупке квартиры на ранних этапах существовал риск заморозки строительство и банкротства самого застройщика. Каждый из нас видел обманутых дольщиков — именно эти люди и вложились в сомнительные проекты. Но теперь ситуация кардинально изменилась благодаря появлению эскроу-счетов.

Эти счета открываются в банке для того, чтобы продавец и покупатель совершили сделку, в которой банк выступает гарантом. Для начала нужно заключить договор о покупке квартиры в строящемся доме, после чего продавец и покупатель обращаются в банк, открывают счет и будущий владелец квартиры вносит на него необходимую сумму.

Так что же дает этот счет? Все просто — застройщик получит свои деньги только в том случае, если в полном объеме выполнит свои обязательства, а именно, построит дом, введет его в эксплуатацию и обустроит территорию. В случае банкротства строительной компании покупатель сможет вернуть ранее внесенные средства в полном объеме.

Требования к заемщику

Ипотека — это своего рода крупный кредит, поэтому в этом случае без участия банка не обойтись. Не всегда люди получают ипотеку, поскольку они не соответствуют определенным требования кредитной организации:

•      хорошая кредитная история, отсутствие непогашенных долгов и просрочек по другим кредитам;

•      гражданство России;

•      возраст не менее 18 лет и не более 75 на момент полного погашения ипотеки;

•      хороший трудовой стаж — одни банки рассматривают в качестве заемщиков только тех граждан, чей трудовой стаж начинается от года, другим же вполне достаточно и трех месяцев;

•      стабильный и высокий доход, который хотя бы на 40% превышает сумму ежемесячных выплат.

Как нам рассказал эксперт, заемщику необходимо предоставить первоначальный взнос по ипотеке. Для банков, по его словам, это определенный показатель платежеспособности клиента.

Самым оптимальным вариантом можно назвать 20% от стоимости жилья. Эта цифра взята не с потолка — ее рекомендовал Центробанк России как самую выгодную и удобную для заемщика.

А вот ипотека в новостройке без первоначального взноса сейчас будет вряд ли возможна.

Но если ипотека в новостройке нужна молодой семье с маленьким ребенком? Не проблема, сейчас в России существует возможность использовать материнский капитал. С помощью него можно сделать первоначальный взнос или же наоборот погасить оставшийся ипотечный долг. Все подробности можно узнать в материале про ипотеку с материнским капиталом.

Плюсы и минусы ипотеки в новостройке

После того как нам стали известны нюансы оформления договоров и требования к заемщикам предлагаем изучить существующие достоинства и недостатки ипотеки на первичное жилье. Как оказалось, их тут немаленькое количество. Начнем с плюсов:

•      сравнительно низкие цены на недвижимость;

•      возможность приобрести квартиру в новом современном доме;

•      застройщик предоставляет весьма низкие ставки.

На минусы тоже стоит обратить внимание:

•      существует риск банкротства застройщика. В том случае, если не был открыт эскроу-счет, заемщику

•      если строительство дома еще не завершено, то придется потратиться не только на выплаты по новой квартире, но и на съем временного жилья;

•      невозможность взять ипотеку при отсутствии первоначального взноса.

Поэтому советуем тщательно изучить рынок недвижимости, узнать об условиях ипотеки в 2020 году у разных банков, обратиться к хорошему риэлтору, который посоветует надежного застройщика и начать поиск жилья своей мечты. Главное соблюдать все установленные банком правила и не допускать просрочек по платежам

Источник: https://riafan.ru/1320578-oformlyaem-ipoteku-na-novostroiku-nyuansy-plyusy-i-minusy-pokupki-pervichnogo-zhilya

Первичный рынок недвижимости: особенности развития и структура

Первичный рынок недвижимости – это сегмент стройиндустрии, где недвижимость в товарном качестве впервые оказывается в ситуации купли-продажи. Основными продавцами здесь являются: государство с представительством федеральных, региональных или местных властей, либо коммерческие частные строительные компании, строящие жилые и нежилые объекты.

Характеристика недвижимости по параметрам

Предлагаемая недвижимость на первичном рынке формируется из вновь созданных объектов. Взаимодействие со вторичным рынком способствует понижению уровня издержек для создания новых объектов, обеспечивая рентабельность и развитие рынка в целом.

Так как недвижимость в качестве объекта купли-продажи носит стационарный характер, ее присутствие на рынке связано с определенным местом/географическим положением:

• региональным;
• районным;
• микрорайонным.

Количество первичной недвижимости напрямую будет зависеть от следующих факторов:

• от объемов;
• от темпов строительства;
• от времени введения новостроек в эксплуатацию.

Среди прочих видов первичного жилья особое место занимает элитная недвижимость. По утверждению специалистов вторичный рынок элитного жилья – это практически редкость (за исключением единичных случаев). Поэтому реализация новых проектов, включая строительство и реконструкцию, обеспечивает значительное число поступления на рынок первичного жилья качественных объектов недвижимости.

Новостройки: жилая недвижимость

Первичный рынок жилой недвижимости — это строящееся или недавно построенное жилье, на которое еще не оформлялось право собственности.

Преимущества первичной недвижимости:

• при приобретении во время строительства стоимость объекта на порядок ниже, чем на вторичном рынке;
• квартира без истории, то есть юридически чистая;
• новая инженерная структура и сети;
• современные рациональные планировки и возможность выбора нужного метража;
• возможность создания ТСЖ и поддерживание дома в надлежащем состоянии.

Цены на жилье первичного рынка

Стоимость жилья будет зависеть от выбранного варианта. Критериев ценообразования здесь может быть множество, например, жилье во время строительства будет на порядок меньше, чем уже сданное.

Среди основных характеристик будут учитываться:

• район, его инфраструктура;
• метраж жилплощади;
• наличие/отсутствие отделки помещения.

По способу финансового участия сделки первичного рынка недвижимости могут быть различными, например:

Как правило, на квартиры в строящихся домах банки охотно оформляют ипотеку. Компании-застройщики практикуют продажи в рассрочку или с системой скидок при определенных условиях.

Период оформления сделки

Период сделки по покупке первичной недвижимости будет зависеть от выбранного варианта:

• Если это будет квартира в возводящемся объекте, тогда после оформления первичного пакета документов вам придется подождать, пока достроят дом, чтобы получить документы на построенную квартиру.
• Если вы хотите приобрести помещение в построенном и сданном доме, тогда сделка будет достаточно быстрой и практически аналогичной покупке объекта вторичного рынка.

Все время строительства и период сдачи здания в эксплуатацию должен быть прописан в соответствующих документах компании-застройщика. При форс-мажорных обстоятельствах или при «заморозке» строительства дата сдачи жилья может отложиться на некоторое время. В народе такие квартиры называют «долгостроем».

Совет! Чтобы этого избежать, нужно обязательно проверить у застройщика все необходимые документы и разрешение на строительство. Оптимально приобретать жилье у проверенных компаний с хорошей репутацией.

Расходы по ремонту первичного жилья

Одно из преимуществ покупки жилья в новостройке в том, что в большинстве случаев там нет необходимости делать ремонт, во всяком случае, в первое время. Большинство застройщиков сдают жилье с качественной отделкой и в только что построенную и сданную квартиру можно сразу заселяться.

Но есть ситуации, когда жилье сдают без отделочных работ. В таком случае все затраты на ремонт придется делать самостоятельно. Но в этой ситуации могут быть и плюсы, так как вы сами по своему желанию и вкусу можете обустроить пространство. Как правило, в новых домах многие соседи начинают делать ремонт, поэтому нужно быть готовым к такому явлению.

Внимание! Покупая квартиру без отделки, лучше сразу рассчитать бюджет на ремонт.

Необходимые документы

В документном отношении с новостройками дело обстоит несколько проще, чем с оформлением сделки на вторичном рынке, так как такие квартиры не имеют «истории». Период сбора и оформления документов стандартный и он будет зависеть от конкретной ситуации.

Квартира первичный рынок: оформление

Расположение первичного жилья/инфраструктура

Как правило, при строительстве первичного жилья планируется в развитии вся необходимая инфраструктура: дороги, детские площадки, различные учреждения, магазины и т.д.

В настоящее время новостройки могут охватывать целый район с различными вариантами застройки, материала домов, этажности и т.д. В таком случае вы можете выбрать самый оптимальный вариант для себя.

Возможные риски при покупке недвижимости

Каждый объект недвижимости включает набор параметров, поэтому каждая сделка здесь осуществляется в рамках конкретной территории с необходимыми административными нормами.

В связи с этими характеристиками можно выделить основные источники рисков:

• экономические;
• юридические;
• архитектурно-строительные;
• административные.

Естественно, все перечисленные виды рисков непосредственно связаны с финансовым эквивалентом, так как затраты на проект или сделку могут быть увеличены или снижены, либо увеличен период запланированного времени инвестирования. Как минимизировать риски первичного рынка недвижимости?

Здесь нужно знать, что иногда полностью обойтись без рисков невозможно, а вот существенно снизить их – вполне:

• Первый шаг – выявление возможных проблем при сделках и операциях с недвижимостью;
• Второй шаг – определение качества и количества рисков (выяснение причинно- факторной связи их возникновения, возможность их наступления, анализ ситуаций во время сделки, при которых могут возникнуть проблемы; выяснение возможного объема риска);
• Третий шаг – анализ возможных финансовых затрат для погашения риска;
• Четвертый шаг – выработка стратегии и осуществление мероприятий по предотвращению рисков, снижение вероятности их наступления и расчет возможного объема финансовых трат;
• Пятый шаг – контроль проведения нужных мероприятий, при необходимости – внесение актуальных корректив в механизм их реализации.

Таким образом, при выборе квартиры на первичном рынке недвижимости необходимо четко формулировать свои потребности, соизмерять возможности и текущую ситуацию. При грамотном учете всех факторов вы сможете выбрать самую оптимальную для вас квартиру.

Источник: http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/498-pervichnyiy-ryinok-nedvizhimosti.html

Первичный рынок жилья – это… Особенности, плюсы и минусы

Первичный рынок жилья – это такие помещения, которые впервые выступают в качестве товара. Другими словами – это частные дома и квартиры, на которые еще ни разу не устанавливалось право собственности. Продавцы на первичном рынке жилья – это государство и различные строительные компании.

Основные понятия

Первичным жильем именуется жилое помещение, которое в качестве товара выставлено впервые. Первичное жилье приобретаться либо посредством участия в строительстве во время возведения дома, либо же в готовых новостройках с наличием квартир, которые в государственном реестре собственности зарегистрированы не были.

Что касается цен на квадратные метры подобного жилья, то на первых этапах строительства стоимость является минимальной и увеличивается пропорционально прогрессу возведения конкретного дома.

Целесообразность приобретения недвижимости на первичном рынке зависит непосредственно от сроков строительства, последующих денежных инвестиций в благоустройство этого жилья и степени риска при участии в долевом строительстве.

Проведем анализ первичного рынка жилья.

Есть ли смысл приобретать такое жилье?

В приобретении жилья первичного типа есть смысл только в том случае, если получение прописки и места проживания не являются первостепенными проблемами и могут быть отложены на определенный промежуток времени до окончания строительства дома. В противном случае, подобный вариант можно смело отбрасывать. Следует учитывать, что получив такое жилье, сразу въехать в него не получится. В квартире нужно будет проводить ремонт, причем делать это, как говорится, «с нуля».

Тем не менее, приобретение жилья на первичном рынке обладает некоторыми преимуществами: от прежних владельцев переделывать не нужно будет ничего, ввиду отсутствия проблем с ремонтом. Однако вряд ли он может перекрыть минус в форме существенных дополнительных затрат времени и денежных средств.

Риски

В целом долевое участие в строительстве является процессом, который, несмотря на все привлекательные стороны и юридическую «чистоту», сопряжен с целым рядом рисков. Основными из них являются высокая сложность прогнозирования даты окончания строительства дома, возможность банкротства застройщика, возникновение социальных и экономических изменений внутри государства.

https://www.youtube.com/watch?v=VJfDW7nViKY\u0026list=PLK0-K-pNw7xmqPlDX_nuxS1fC2T4pMwMK

Привлекает при этом только один момент: если строительство пройдет без проблем, можно получить дорогостоящий и юридически «чистый» объект недвижимости.

Плюсы и минусы

Вопрос первичного жилья имеет некоторые аспекты:

1. Денежный аспект. Здесь существует подтвержденная временем и практикой закономерность: чем раньше подписать договор о согласии на долевое строительство, тем более низкой будет стоимость 1 м кв. первичного жилья.
2. Сроки. Если договор был подписан в момент, когда дом находится еще на стадии котлована, сроки ввода в эксплуатацию и получения права собственности могут затянуться на довольно длительный срок (иногда до 2 лет). В этой ситуации более привлекательной выглядит жилье на вторичном рынке, поскольку в него можно въехать практически и сразу после заключения сделки.
3. Дополнительные затраты.
4. Квартира на первичном рынке жилья передается собственнику не только в юридическом смысле «чистой», но и буквальном. То есть отделка там будет черновая, что предполагает существенные траты на ремонт. В случае со вторичным жильем, ситуация обстоит намного проще. Но плюс первичного жилья в этом смысле заключается в возможности сделать ремонт так, как хочется именно собственнику. То есть, обустроить квартиру в соответствии с личными предпочтениями в плане стиля, цветовой гаммы, стоимости строительных материалов и их качественных характеристик. Что важнее – экономия на ремонте или первичное жилье, естественно, решать каждому конкретному покупателю самостоятельно.
5. Ипотека на первичном рынке жилья. С этим на практике часто возникают значительные сложности. Далеко не каждое финансовое учреждение станет кредитовать долевое строительство. Даже если какой-либо банк на это и согласится, то процентные ставки будут довольно высоки. Это обусловлено тем, что банки не желают брать на себя риск, поскольку в случае банкротства застройщика, они превращаются во владельцев неликвидных объектов.
6. Риск быть обманутым застройщиками высок только в том случае, если человек доверили свои средства строительной компании, имеющий низкий авторитет и плохую репутацию. Застройщик с солидным имиджем никогда не станет так рисковать. Поэтому сделки с подобными компаниями являются весьма выгодной процедурой с низкой вероятностью появления споров.

Итак, основные преимущества первичного рынка жилья – это:

• психологический комфорт собственника, обусловленный «эффектом первого хозяина»;
• юридическая «чистота»;
• возможность получения сверхрыночной прибыли до 30 %, в случае инвестирования на ранних этапах строительства.

Не все знают, что такое первичный и вторичный рынок жилья. Разберемся. Под вторичным рынком жилья понимается жилая недвижимость, которая зарегистрирована как собственность муниципалитета или частных лиц.

Продажа подобных объектов проходит от собственника, право собственности в ходе сделки переходит покупателю от продавца.

Само понятие указывает на то, что вторичное жилье – это объекты, находящиеся в собственности.

Положительные и отрицательные стороны

Плюсами вторичного рынка являются:

• доступная цена;
• быстрое оформление сделки;
• развитая инфраструктура;
• дополнительные скидки.

Минусами, как правило, выступают:

• износ объекта;
• низкое качество;
• затраты на ремонт и содержание;
• возможные юридические проблемы.

Стоимость вторичных объектов зависит от:

• года постройки;
• площади и особенностей планировки;
• качества отделки и коммуникаций.

Если спрос на вторичное жилье падает, рынок достаточно гибко реагирует на изменения и средняя цена объектов падает. Стоимость продажи будет зависеть от того, насколько срочно собственник хочет реализовать жилье и как планирует потратить полученные средства.

Например, если владелец продает квартиру, чтобы улучшить свои жилищные условия, он будет удерживать цену в надежде получить более выгодное предложение. Если продажа связана с переездом, собственник заинтересован реализовать недвижимость в короткий срок, и может дать скидку. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

Первичный рынок жилья в Москве

Сегодня на рынке первичной недвижимости Москвы можно заметить беспрецедентно высокий объем предложений. Это примерно 2,2 млн м2, и в сравнении с мартом прошлого года такой показатель вырос на целых 69,2 %.

Сейчас на первично рынке Москвы представлено приблизительно 35 000 квартир и апартаментов. В реализации находится 28 683 квартир, из них 53 % относится к массовому сегменту, 42 % – к бизнес-классу, и к категории элитного жилья примерно 5 % квартир в новостройках. Мы рассмотрели, что это – первичный рынок жилья.

Источник: https://FB.ru/article/465022/pervichnyiy-ryinok-jilya---eto-osobennosti-plyusyi-i-minusyi