Что такое преимущественное право покупки доли

Содержание

Преимущественное право покупки доли в квартире 2020

Что такое преимущественное право покупки доли

Порядок продажи доли в квартире
Как известить о продаже доли в квартире
Если нарушено преимущественное право покупки доли
Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

Гражданское законодательство закрепляет за участниками долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой одним из собственников доли, по цене, за которую она продается (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

Это значит, что один из сособственников объекта недвижимости, например квартиры, при принятии решения о продаже своей доли недвижимости, для начала обязан предложить ее выкуп всем (или одному) сособственникам жилья, поскольку в такой ситуации у остальных участников долевой собственности возникает первоочередное право покупки отчуждаемой доли имущества.

Исключение составляет продажа доли с публичных торгов, а также продажа части земли собственником части здания или сооружения, находящегося на участке, или помещения в этом здании.

В Санкт-Петербурге право собственности на отдельную комнату в коммунальной квартире не оформляется как право на отдельное жилое помещение, или отдельный объект недвижимости. Как правило, это доля в общей долевой собственности. Следовательно, факт наличия отдельной комнаты не освобождает собственника от обязанности, в первую очередь, известить соседей о намерении продать свое жилье.

Порядок продажи доли в квартире

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Юрист по жилищным вопросам в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Как известить о продаже доли в квартире

Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.

Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).

Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.

Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.

У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.

Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы: квитанция об отправке, опись вложения с почтовым штампом, уведомление о вручении корреспонденции адресату, либо распечатка почтового идентификатора. Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.

Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф. После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.

Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявления необходимо будет приложить к заявлению о регистрации перехода права собственности при продаже своей доли третьему лицу (ст. 24 ФЗ № 22 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При разрешении вопроса, связанного с продажей доли в недвижимом имуществе, важно иметь ввиду следующее:

  • Право преимущественной покупки является правом материальным, а потому это право может переходить по наследству.
  • Уступить свое преимущественное право покупки нельзя, от всех собственников должен поступить именно письменный отказ от своего законного права.
  • Все указанные правила извещения сособственников также распространяются на мену.

Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности

Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.

Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.

В первом случае доля продается лицу, не являющемуся одним из держателей долей в праве общей долевой собственности, при этом, продавец не делает письменного предложения о выкупе доли остальным собственникам, либо продает долю постороннему лицу, не дождавшись истечения 30-дневного срока после получения предложений соседями.

Случаи могут быть совершенно разными, но суть одна – нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 ГК РФ.

В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.

Ведь о продаже доли соседи могут узнать уже спустя три месяца (например, при получении сведений из ЕГРП и т.д.), поэтому разъяснение высших судебных органов вполне логично.

Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

  • Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
  • Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
  • При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire/

Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество по российскому законодательству. Теория и практика

Что такое преимущественное право покупки доли

Правовые нормы, закреплённые в ст.

250 ГК, недвусмысленно провозглашают, что воспользоваться преимущественным правом на приобретение продаваемой доли могут абсолютно все участники долевых правоотношений, причём в равной мере.

Однако, нельзя забывать о том, что закон делает из этого правила некоторые исключения, о которых крайне желательно помнить. Они прописаны в первой части двести пятидесятой статьи Гражданского кодекса:

  1. Если покупка доли осуществляется путём проведения торгов, осуществляемых в публичном порядке.
  2. Если человек, которому принадлежит часть сооружения либо здания, отчуждает долю участка земли, на котором находятся указанные выше сооружения либо здания.

Этот список не является окончательным. Другими юридическими фактами, отменяющими нормы, установленные ст.250 ГК РФ, являются случаи, когда доля переходит к другому субъекту безвозмездно, например, при помощи заключённого договора дарения, или после оформления наследства.

Другое часто применяемое исключение из закреплённого правовыми нормами общего правила возникает, когда совладелец доли желает отдать её в залог постороннему человеку или организации. Здесь ему, чтобы законно осуществить подобное действие, не нужно учитывать тот факт, что ему могут возразить другие совладельцы.

Однако, если держатель залога решит забрать у должника его долю и продать её, то в данном случае залогодержатель никак не может игнорировать требования статьи двести пятидесятой Гражданского кодекса и сначала предложить иным сособственникам воспользоваться предоставленной им законной возможностью приобрести заложенную долю.

Нестандартные ситуации, возникающие при применении ст.250 Кодекса

Как следует поступать продавцу, если его имущество хотят приобрести сразу несколько человек, являющихся сособственниками? Гражданское право в данном случае решает ситуацию чётко и определённо: продавец имеет полное и абсолютное право выбрать себе покупателя, с которым он желает вступить в договорные отношения по отчуждению доли. Причём, если конфликт дойдёт до разбирательства в судебных органах, то сособственнику, который считает себя ущемлённым, не следует праздновать победу преждевременно, потому что даже суд должен учесть пожелания продавца и его мнение о том, как он хочет распорядиться тем имуществом, которое ему принадлежит.

Почему закон в РФ разрешает поступать продавцу именно так? Потому что российское законодательство в области покупки или продажи имущества придерживается двух важных постулатов:

  • Договор по купле-продаже по законам РФ не является публичным по умолчанию, т.е. продавец в таком соглашении не обязан оформлять сделку с каждым, кто желает её заключить.
  • Чтобы договор можно было официально оформить, достаточно наличия согласованной воли, ясно выраженной сторонами будущего соглашения.

Поэтому продавец в рассматриваемом нами случае имеет свободу выбора того, с кем связать себя договорными отношениями.

Есть ещё один вариант решения проблемы, указываемый авторами юридических комментариев к гражданскому законодательству и разрешаемый законом: если у одного совладельца жилья нет достаточных финансовых средств на покупку, то он может предложить другим совладельцам объединиться и выкупить долю.

Имейте в виду, что указанное правило применимо только тогда, когда часть долевой собственности планируется к отчуждению лицу, которое не является сособственником. Если же вы договоритесь, что ваше имущество приобретёт кто-либо из совладельцев квартиры, то положения из ст.250 ГК РФ не будут распространяться на ваши правоотношения.

Документы

К такой сделке предъявляются такие же требования, как и к продаже целого объекта. Но необходимо подготовить и ряд дополнительных документов:

  1. Предоставляется письменное согласие других дольщиков на продажу части общего имущества его собственником.
  2. Если такого документа нет, нужны доказательства того, что дольщики были проинформированы о предстоящей продаже доли, но не выявили желания совершить покупку. Такими доказательствами станет квитанция по оплате заказных писем, уведомление о вручении.
  3. Документ на регистрацию доли жилья.
  4. Бумаги правоустанавливающего характера — это завещание, договор купли-продажи.
  5. Также необходим технический паспорт на недвижимость из БТИ.
  6. Кадастровый паспорт.
  7. Если у продавца есть супруг (супруга), предоставляется их согласие.
  8. Для сделки понадобится выписка из ЕГРН.
  9. При наличии прописанных в квартире несовершеннолетних нужно взять разрешение опекунского совета на проведение сделки.
  10. Прикладываются к документам паспорта участников сделки.
  11. И подготавливается сам договор купли-продажи.

Процедура, по которой осуществляется право преимущественного выкупа

Она достаточно подробно описана в части второй статьи двести пятидесятой Гражданского кодекса и осуществляется следующим образом:

  1. Совладелец, желающий произвести отчуждение своей доли лицу, который не является одним из сособственников, должен обязательно, причём только письменно, предупредить других совладельцев о своём намерении, указав при этом условия и желаемую цену, которую он хочет получить за своё имущество.
  2. После того, как другим долевым совладельцам станет известно о намерениях продавца, т.е. они будут извещены надлежащим образом, начнёт идти срок, до истечения которого им необходимо принять решение. Важно знать, что время, которое отводится на раздумья совладельцам в отношении недвижимости, составляет тридцать суток, а в отношении движимых вещей — всего десять суток.
  3. Если кто-либо из сособственников соглашается с выдвинутыми условиями и готов отдать требуемую сумму денег, между ним и совладельцем, отчуждающим долю, может быть достигнуто соглашение о покупке, в результате которого доля перейдёт к другому сособственнику.
  4. Если же все лица, которым было отправлено уведомление о выставлении доли на продажу, просрочат установленное законодательством время либо письменно заявят о нежелании приобретать продаваемое имущество, то посторонний человек получает возможность купить эту долю сразу же, как только будет получен отказ от последнего сособственника.

Как правильно уведомлять сособственников

Авторы юридических комментариев указывают, что в данной процедуре есть некоторые нюансы, которые обязательно нужно учитывать при уведомлении совладельцев.

Так, в реальной жизни извещения обычно посылаются таким образом, чтобы можно было быть уверенным в том, что они дошли до адресата в установленные сроки, поэтому отличным решением будет воспользоваться услугами почтовых работников и переслать всем сособственникам заказные письма с прикреплённым к ним уведомлением, или попросить нотариуса сделать это, хотя его услуга обойдётся вам на порядок дороже.

В этом случае у вас на руках будут необходимые подтверждения того, что вы выполнили возложенную на вас правом обязанность и известили других людей, которые владеют общей с вами долевой собственностью.

Изменение условий договора о продаже доли в квартире

Важные юридические тонкости относятся к вопросу о том, а что если либо сособственник, либо лицо, отчуждающее долю, пытаются поменять условия соглашения или требуют их изменения?

В случае, если требования исходят от сособственника, которого не устраивают некоторые из выдвинутых продавцом условий, то у продавца есть два варианта действий: либо согласиться с предложенными условиями, либо отказаться и подписать соглашение с посторонним человеком.

В случае, если продавец независимо от причины пожелал поменять свои условия, то он должен ещё раз осуществить процедуру извещения всех остальных совладельцев. Если он этого не сделает, то его бездействие будет считаться правонарушением и ущемлением прав других совладельцев на преимущество в приобретении доли перед иными лицами.

Риски при покупке доли

Долевое имущество имеет много недостатков, к которым нужно быть готовым:

  • Даже если совладельцы родственники, у каждого могут быть свои представления об использовании общего имущества. Особенно остро встает вопрос при необходимости продажи квартиры как единого объекта. Кого-то не устраивает цена за жилье, кто-то и вовсе хочет остаться жить на этой жилплощади.
  • Продажа отдельных долей также превращается в проблему, особенно, если другие дольщики не заинтересованы в покупке дополнительных квадратных метров. Они и так могут пользоваться в квартире всеми удобствами, всей площадью, ведь каждая доля не выделяется конкретной территорией.
  • Лицо, приобретающее долю в квартире, как третья сторона, становится полноправным совладельцем жилья, на ряду с остальными дольщиками. Но распоряжаться он может только своей частью.
  • Если в дальнейшем возникнет желание у такого собственника продать имущество, он будет придерживаться той же процедуры, что и предыдущий владелец. Нужно будет получать письменное согласие дольщиков на продажу или писать им письма с извещением, дожидаться месяц ответа.

Согласие других собственников необходимо не только на продажу доли, но и на сдачу ее в аренду. Квартира, находящаяся в долевой собственности, не делится конкретно между хозяевами. Доля может быть определена точно, например, 1/2, но ее никто не выделит территориально.

С этим связаны и многие проблемы даже в обыденной жизни совладельцев. Ситуация усугубляется, если собственники жилья не являются родственниками, совершенно посторонние люди.

Споры, возникающие вокруг права преимущественной покупки

Подавляющее большинство судебных разбирательств относится к случаям, когда один из сособственников не знал о том, что доля будет продаваться, потому что не был надлежащим образом извещён, или продавец нарушил право других совладельцев тем, что передал своё имущество постороннему лицу до того, как закончился срок, предписанный законом.

Вместе с тем, законодатель принимает во внимание тот факт, что нельзя накладывать серьёзные ограничения на продавца касательно его возможности распоряжаться имуществом, владельцем которого он является, поскольку подобное недопустимо в отношении частной собственности.

Поэтому даже если отчуждатель доли не знает того, где в настоящий момент находятся другие совладельцы, но в суде было установлено, что он сделал все от него зависящее, чтобы добиться требуемого по закону уведомления сособственников, его сделка с посторонним лицом в таком случае может быть признана действительной.

Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/preimushchestvennoe-pravo-2.html

Преимущественное право покупки

Что такое преимущественное право покупки доли
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Преимущественное право покупки

Это гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.

Для всех участников долевой собственности законодательство предусматривает такой процесс, как преимущественное право покупки.

Это означает, что в том случае, когда один из собственников решил продать свою часть имущественных ценностей, он обязан в первую очередь поставить об этом в известность своих совладельцев имущества, которые в установленные законом сроки должны принять решение, хотят ли они выкупить долю.

Понятие преимущественного права покупки

Законодатель устанавливает, что в случае, когда имущественная масса разделена между несколькими владельцами на правах долевого участия, то в такой ситуации между ними устанавливаются особые взаимоотношения.

И если какой-то из владельцев решает избавиться от своей доли, он предварительно обязан уведомить об этом всех совладельцев.

Это необходимо для того, что они могли реализовать свое право на преимущественную покупку доли.

Под преимущественным правом покупки понимают гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.

Таким образом, данный субъект получает преимущество перед возможностями других лиц.

особенность такого вида права, как преимущественное право покупки заключается в том, что оно не может существовать самостоятельно без применения других абсолютных прав. В отечественном законодательстве все вопросы, которые касаются этого процесса подчиняются действиям ст.250 ГК РФ.

Преимущественное право покупки доли

В той ситуации, когда собственниками определенного имущества выступают сразу несколько граждан, которые реализовывают свои права в соответствии с договоренностями о долевом владении имущественными ресурсами, законодательство тщательно регулирует отношения между ними.

В ст.

250 ГК РФ указано, что в том случае, когда один из совладельцев решает продать свою долю имущества, он обязан поставить об этом в известность других совладельцев, которые в установленные сроки примут решение относительно выкупа доли. Это делается для того, чтобы не допускать появления в долевом праве собственности новых участников, которые могут своими действиями спровоцировать конфликтные ситуации.

О том, что собственник принял решение о продаже, должно быть уведомлено в установленный срок и в определенном порядке. Если совладельцы отказываются от своих прав на преимущественный выкуп доли, то в таком случае имущество может быть продано любому человеку, который выразит желание его приобрести.

Извещение о намерении продать долю

В том случае, когда участник долевого владения решает избавиться от принадлежащей ему имущественной массы, он обязан учитывать интересы и права других граждан, которые выступают совладельцами. В ст.

250 ГК РФ указано, что перед тем, как принять решение о продаже своей доли, он обязан уведомить об этом всех собственников конкретного имущества.

Таким образом, в их отношении будет реализовано право преимущественной покупки.

Для того чтобы соблюсти все формальные моменты, продавец должен направить всем совладельцам письменное извещение, в котором должна содержаться информация относительно объекта продажи, его стоимости и прочих особенностей.

Данное извещение может быть совершено любым способом, который предельно удобен для продавца. Среди способов извещения, наиболее популярными считаются:

  • личное вручение совладельцам писем с извещением о намерении продать свою долю;
  • отправка уведомления при помощи заказной телеграммы с уведомлением о получении. Здесь отправка может быть осуществлена как самим продавцом, так и риелтором, который помогает ему оформить сделку. Причем в последнем случае у риелтора на руках должно быть письменное разрешение от собственника на проведение подобной операции;
  • проведение процедуры при активном участии нотариальных контор.

В ст.

250, ГК РФ указано, что извещение в обязательном порядке должно иметь письменную форму, но при этом уведомление по электронной почте, с использованием соцсетей или по СМС не будет считаться надлежащим образом выполненным.

Преимущественное право покупки продаваемой доли акционерного общества предусматривает, что все совладельцы конкретного имущественного объекта должны принять решение о целесообразности данной покупки.

В том случае, если имеет место отказ от преимущественного права покупки, владелец продаваемой части имущества получает право передать его в собственность постороннему лицу, не являющемуся одним из участников долевых соглашений.

Срок преимущественного права покупки

У многих пользователей возникает вопрос: «Как обойти преимущественное право покупки, и можно ли это сделать в законном порядке?». Наиболее исчерпывающий ответ на эту проблему предоставляют положения ст.250 ГК РФ. Здесь указано, что преимущественное право собственников на конкретное имущество, принадлежащее им в равных долях, является приоритетным.

И единственной возможностью для продавца реализовать свое право на распоряжение имуществом относительно третьего лица, это полный отказ от преимущественного права покупки со стороны всех совладельцев.

Что касается конкретных сроков для реализации приоритетного права на покупку долевой собственности, то закон устанавливает конкретный срок на уровне в 3 месяца. Если продавец отправил извещения, и не получил вразумительного ответа в течении 3-месячного срока, он имеет право продать свою долю посторонним лицам.

Что касается совладельцев имущественной массы, то они имеют право в течении 3-х месяцев обдумывать предложение и принять соответствующее решение. Этот срок выделяется в законодательном порядке для того, чтобы владелец долевой части имущества оценил целесообразность сделки и принял окончательное решение.

При этом стоит обратить внимание, что срок может быть откорректирован. В законодательном порядке определено, что если продавец изменяет условия покупки, то новый 3-месячный срок начинает свой отсчет с того момента, как было уведомлено об изменении.

Отказ от преимущественного права покупки

Если совладельцы не считают целесообразным выкупать долю имущества общества, то в таком случае они обязаны оформить отказ от реализации преимущественного права покупки. Он оформляется в обязательном порядке в письменной форме и заверяется нотариально.

Законодатель устанавливает, что все собственники долевых паев на конкретное имущество могут отказаться от исполнения своих приоритетных прав на выкуп имущественных ценностей.

Однако для этого, им необходимо в письменной форме ответить на извещение и указать, что они отказываются от осуществления своих прав и не имеют никаких возражений относительно свободной реализации доли.

Если же несколько сособственников решают выкупить долю продавца, то выбор между ними он совершает самостоятельно, или же между ними заключается уступка преимущественного права покупки доли в отношении конкретного гражданина.

Нарушение преимущественного права покупки

П.3 ст.250 ГК РФ утверждает, что процесс реализации приоритетных прав на выкуп доли акционерного общества должен проходить по тем нормам, которые установлены законом. В противном случае все нарушения будет отмечены в законодательном порядке и в отношении нарушителей будет определена мера ответственности за игнорирование норм закона.

Нарушением преимущественного права покупки может выступать игнорирование законодательно установленных принципов совершения сделок относительно имущества, находящегося в долевой собственности. Также в качестве нарушения выступает игнорирование 3-месячного срока, в течении которого совладельцы принимают окончательное решение.

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/preimushhestvennoe-pravo-pokupki.html

Преимущественное право покупки доли в ООО

Что такое преимущественное право покупки доли

Институт преимущественного права выполняет важную функцию: он обеспечивает сохранение определенного состава участников. Если участник не желает делить бизнес с новым потенциальным участником или стремится увеличить свою долю в уставном капитале общества, он может сам выкупить долю другого участника.

Федеральный закон «Об ООО» гарантирует участникам обществ преимущественное право на покупку доли или части доли другого участника общества.

Когда один из участников желает продать свою долю в ООО третьему лицу, у оставшихся участников возникает преимущественное право покупки этой доли. Такое правило предусмотрено в пункте 4 статьи 21 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Преимущественное право участников выражается в том, что «в очереди» за долей они «стоят» перед третьими лицами.

Такое право могут иметь не только участники, но и само общество. Однако это право возникает лишь в случае, если это прямо предусматривает устав (абз. 2 п. 4 ст. 21 Закона об ООО). В такой ситуации «в очереди» за долей общество «стоит» после участников, но перед третьими лицами.

Уступать или передавать кому-либо свое преимущественное право запрещено.

Используя преимущественное право, участники могут приобрести продаваемую долю по цене предложения третьему лицу или по другой цене, когда она заранее была определена в уставе. Причем установленная заранее цена должна быть одинаковой для всех участников.

Пример: как заранее определить цену доли в ООО на случай покупки ее с использованием преимущественного права

Прежде всего, в устав нужно внести соответствующие положения.

Это происходит только в случае единогласного решению участников, принятому на общем собрании.

Цену покупки доли в уставе можно установить:

  • в твердой денежной сумме;
  • на основании одного из критериев, которые определяют стоимость доли (стоимость чистых активов общества, балансовая стоимость активов общества на отчетную дату, чистая прибыль общества и т. п.).

Когда цена будет установлена в уставе, купить долю участникам (и обществу) можно будет только по этой цене. По цене предложения доли третьему лицу купить ее будет уже нельзя. Когда любой из участников решит продать свою долю третьему лицу, установленная цена будет равна для всех оставшихся участников. Для общества можно установить цену выше, чем для участников.

Заранее установленная цена дает участникам и обществу реальное преимущество в покупке доли — продавец не сможет «обойти» преимущественное право участников, установив для них чрезмерно высокую цену.

Цена продажи доли третьему лицу не должна быть ниже цены, установленной в уставе (если для участников и общества установлена разная цена, то исходной будет цена, установленная для общества).

Участники вправе пробрести долю только в части, пропорциональной размерам их долей.

Не соблюдать это правило можно, только когда это разрешает устав. Включить такое положение в устав участники могут по единогласному решению.

Дополнительно в уставе можно предусмотреть, что участники или общество могут использовать преимущественное право частично и приобрести только часть от положенной им части доли. Включить такое положение в устав участники могут по единогласному решению. Однако, как показывает практика, участники могут использовать свое право частично только при согласии продавца продать долю частично.

Устав может предусматривать и иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли.

Необходимо отметить, что преимущественное право не возникает при продаже доли одному из участников общества, а не третьему лицу.

Если участнику не принципиально, кому продать долю (третьему лицу или остальным участникам ООО), то преимущественное право лучше соблюсти. Это позволит избежать излишних рисков, в частности, риска оспаривания сделки как притворной.

Продавать долю с соблюдением преимущественного права нужно в следующем порядке.

1. Участник, который намерен продать свою долю, должен известить об этом остальных участников и само общество.

Для этого нужно совершить следующие действия:

  • составить оферту о продаже доли (т. е. письменное уведомление о том, что участник намерен продать свою долю). В документе необходимо перечислить адресатов оферты (т. е. указать всех остальных участников ООО, кроме продавца, и само общество, если устав наделяет его преимущественным правом). Также нужно предусмотреть цену и другие условия, на которых участник намерен продать долю.
  • заверить оферту у нотариуса.
  • подать ее в общество — вручить под расписку генеральному директору либо направить по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Оферта считается полученной всеми участниками в момент ее получения обществом.

Оферта считается неполученной, если до ее получения обществом участнику поступило извещение о ее отзыве. После того как оферта поступила в общество, отозвать ее можно только с согласия всех участников, если иное не предусмотрено уставом.

2. В течение 30 дней с даты получения оферты обществом участники акцептуют оферту. Устав может предусматривать более продолжительный срок для использования преимущественного права.

Сделку по отчуждению доли между участниками необходимо оформить в виде единого документа (договора купли-продажи), подписанного сторонами, и заверить у нотариуса.

Ранее (до 1 января 2016 года) закон: прямо разрешал не заверять у нотариуса сделку по отчуждению доли с использованием преимущественного права (абз. 2 п. 11 ст. 21 Закона об ООО);

С 1 января 2016 года такую сделку исключили из перечня случаев, не требующих нотариального удостоверения.

Это значит, что теперь на нее распространяются общие правила пункта 11 статьи 21 Закона об ООО, в том числе обязанность по нотариальному заверению сделки.

Если срок для акцепта истек либо все участники отказались приобретать долю, то ее может купить само общество, обладающее преимущественным правом. Сделать это общество вправе в течение семи дней. Устав может предусматривать более продолжительный срок.

Если отдельные участники отказались от использования преимущественного права или приобрели лишь часть от положенной им части доли, другие участники могут купить оставшуюся долю. Такую долю участники могут приобрести пропорционально размерам их долей.

Устав может устанавливать иной порядок приобретения оставшейся доли.

3. Преимущественное право участников (и общества) прекращается, когда истекает срок использования ими такого права.

Преимущественное право прекращается также в том случае, когда до истечения срока от участников (потенциальных покупателей доли) в общество поступили нотариально заверенные заявления об отказе от использования преимущественного права, а от общества (если ему предоставлено преимущественное право) аналогичное заявление поступило самому участнику — продавцу доли.

4. Если участники или само общество не приобрели долю в течение установленного срока, ее можно продать третьему лицу.

Цена продажи доли не может быть ниже той, что была указана в оферте (или установленной уставом цены, при этом если для участников и общества уставом установлена разная цена, то ориентироваться нужно на цену, предусмотренную для общества).

Условия продажи также должны соответствовать тем, которые указывались в оферте.

Источник: https://www.documentoved.ru/instructions/ooo/prodazga-doli-ooo/notarialnaya-kuplya-prodaja/preimushchestvennoe-pravo

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.