Что такое прилегающая территория к зданию

Блог

Что такое прилегающая территория к зданию

В предыдущей части мы дошли до следующих вопросов:

  • Каково содержание понятия «лицо, ответственное за эксплуатацию здания»?
  • Можно ли приравнять «участие в содержании» к «обязанности по содержанию»?
  • Каков объём «участия в содержании» прилегающей территории (ПТ)?

Снова берёмся за Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) и находим ч. 1 ст. 55.25:

«В случае, если иное не предусмотрено федеральным законом, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое) в случае, если соответствующим договором, решением органа государственной власти или органа местного самоуправления установлена ответственность такого лица за эксплуатацию здания, сооружения, либо привлекаемое собственником или таким лицом в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо».

Как видим, по общему правилу лицом, ответственным за эксплуатацию здания, является:

  • собственник здания;
  • законный владелец здания (любое право: аренда, ХВ, ОУ);
  • привлечённое на основании договора в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания иное лицо.

Таким образом, проведено разграничение ответственности за ненадлежащую эксплуатацию здания: если собственник нанял по договору иное лицо, то оно и несёт ответственность.

Но и здесь есть тонкость; в Определении от 28.02.2017 г. № 461-О КС РФ указал, что положения ст. 55.25 ГрК РФ, рассматриваемые во взаимосвязи с положениями ст.

209 и 210 ГК РФ, не означают снятия с собственника здания бремени содержания принадлежащего ему имущества и что ГрК РФ не регулирует правоотношения, связанные с осуществлением государственного контроля (надзора) за соблюдением иного отраслевого законодательства, и не определяет лиц, в отношении которых могут проводиться мероприятия такого государственного контроля (надзора).

А что такое «безопасная эксплуатация здания» (БЭ)? Прямого определения в ГрК РФ не имеется, но из положений ст. 55.24 ГрК РФ, можно выделить признаки БЭ:

  • эксплуатация в соответствии с разрешённым использованием (ч. 1);
  • эксплуатация в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, НПА РФ, НПА субъектов РФ и муниципальных правовых актов (ч. 5).

Из ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ, можно сделать вывод о том, что для достижения БЭ необходимо обеспечить:

  • техническое обслуживание (содержание ТО раскрыто в ч. 8);
  • эксплуатационный контроль (содержание ЭК раскрыто в ч. 7);
  • текущий ремонт.

По сути ТО и ЭК управляющим организациям давно знакомо по Правилам № 491, по Минимальному перечню № 290, Правилам № 170 Госстроя и т.д. А ч. 10 ст. 55.24 ГрК РФ прямо указывает, что эксплуатация МКД осуществляется с учётом требований жилищного законодательства.

Кто может быть нанят для БЭ МКД по договору?

  • управляющие организации, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании договора управления (ст. 162 ЖК РФ);
  • при «непосреде» – организации, работающие на основании договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ МКД (ст. 164 ЖК РФ).

А какова цель упомянутого в ч. 1 ст. 55.25 договора? Цель – именно безопасная эксплуатация. С учётом положений ч.ч. 1, 1.1 ст. 161 ЖК РФ, можно сказать, что управляющие организации обеспечивают БЭ в рамках договора управления, обеспечивая благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание ОИ в МКД и т.д.

Поскольку в отношении эксплуатации МКД действует жилищное законодательство (специальное), можем сказать, что БЭ любого МКД нанятым лицом обеспечивается одним из двух договоров – ДУ (ст. 162 ЖК РФ) или договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ МКД (ст. 164 ЖК РФ), ибо других договоров законом не предусмотрено.

ТСЖ не выбиваются из предлагаемой нами логики, поскольку как юридические лица в силу ч. 2.2 ст.

161 ЖК РФ несут ответственность за содержание ОИ в МКД в соответствии с требованиями технических регламентов и правил содержания ОИ в МКД, то есть обеспечивают ровно то же самое – БЭ МКД. И это укладывается в логику ч. 1 ст. 55.

25 ГрК РФ («В случае, если иное не предусмотрено федеральным законом» – а ТСЖ это и не собственник, и не нанятое по договору лицо).

Как видим, ст. 55.24 ГрК РФ в совокупности ч. 1 ст. 55.25 ГрК РФ говорят о публичной обязанности указанного законом лица обеспечить безопасную эксплуатацию своего имущества, поскольку право собственности подразумевает бремя содержания имущества.

А что не так с ч. 9 ст. 55.25 ГрК РФ? Во-первых, эта норма установила публичную обязанность в отношении чужого имущества, не принадлежащего лицу, ответственному за БЭ здания.

Высшие судебные инстанции неоднократно подчёркивали, что случаи несения бремени содержания имущества лицом, не являющимся его собственником, могут быть установлены лишь федеральными законами или договором (Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2018 г. № 50-КГ18-6).

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika/prilegayushchaya-territoriya-chast-vtoraya-postaraytes-dochitat-do-kontsa/

Правовой статус прилегающей территории

Что такое прилегающая территория к зданию

       Суть спора, о котором большинство юристов наверняка слышало и который затронул вопрос, до сих пор не урегулированный федеральным законодателем, заключался в следующем.

       ЗАО “Тандер” (тот самый “Магнит”) посчитало, что нормы правил благоустройства г. Брянска (а правила типовые) нарушают их права и возлагают необоснованную обязанность по пресловутой уборке прилегающей территории. Эти нормы признаны несоответствующими ст. 71 Конституции РФ, ст.

210 Гражданского кодекса, ч. 4 ст. 7 и ст. 16 Федерального закона № 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”. Максимально коротко: прилегающая территория – собственность муниципалитета, поэтому в силу ст.

210 ГК РФ бремя ее содержания несет именно он, а в отсутствие федеральной нормы или договора насильно заставить кого-то за ней ухаживать никак нельзя.

На стороне Брянска, кстати, была Генеральная прокуратура, которая после принятия решения судом логичным образом изменила свою позицию и поручила нижестоящим прокурорам “зачищать” местные правила по благоустройству от таких норм.

Ссылочки:

http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70791918/

https://pravo.ru/court_report/view/116543/

       Следом беда пришла, откуда совсем уж не ждали – свинью подложил Минюст РФ в другом деле, добившись признания недействующими Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству Минстроя (которые, к тому же, обладая признаками нормативно-правового акта, не были зарегистрированы в Минюсте):

http://prokhmao.ru/legal-advice/mo-help/4/?ELEMENT_ID=50061

       Таким образом, ВС РФ широким жестом (и формальным подходом\буквальным толкованием норм права) разрешил довольно давний и довольно тонкий вопрос. Пресечена в том числе и соответствующая административная практика. Но, как известно, у любой медали есть две стороны.

       Фактически использование прилегающих (кроме МКД) территорий – это обычай и сформировался он еще в советские времена (о царской России судить не возьмусь).

В меньшей мере это касается городов, в большей – мелких населенных пунктов, так как в городе на счету каждый клочок земли (да и объем таких прилегающих территорий минимален), а вот в поселениях эта территория довольно обширна и активно используется.

       Гражданами, а не муниципалитетом. И если де-юре тот же “Магнит” не виноват в захламлении такой территории, пока не будет доказано обратное в судебном или административном порядке, то де-факто очевидно, что товарные упаковки, коробки и просто мусор на такой территории возникли либо по его прямой вине, либо в связи с массовым посещением гражданами этого магазина.

       Пункт 2 Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г.

N 25 разъяснил, что под обычаем, который в силу статьи 5 ГК РФ может быть применен судом при разрешении гражданско-правового спора, следует понимать не предусмотренное законодательством, но сложившееся, то есть достаточно определенное в своем содержании, широко применяемое правило поведения при установлении и осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей не только в предпринимательской, но и иной деятельности, например, определение гражданами порядка пользования общим имуществом, исполнение тех или иных обязательств.
Подлежит применению обычай как зафиксированный в каком-либо документе (опубликованный в печати, изложенный в решении суда по конкретному делу, содержащему сходные обстоятельства, засвидетельствованный Торгово-промышленной палатой Российской Федерации), так и существующий независимо от такой фиксации. Доказать существование обычая должна сторона, которая на него ссылается (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).
       Но с оговоркой, что согласно пункту 2 статьи 5 ГК РФ обычаи, противоречащие основным началам гражданского законодательства, а также обязательным для участников соответствующего отношения положениям законов, иных правовых актов или договору, не применяются.
       К сожалению, ВС РФ (с молчаливого попустительства Брянска и Генпрокуратуры) вопрос отнесения спорной нормы к обычаю и, соответственно, вопрос противоречия ее основным началам гражданского законодательства (к которым, мне кажется, можно отнести и принцип распределения бремени содержания имущества), не рассмотрел. А жаль.
       В какой-то мере формализм был верным выходом, так как правовые механизмы недопущения использования прилегающих территорий (которые являются при этом ведь и территориями и землями общего пользования) есть. Но это нарушает тот тонкий баланс, который достигался годами: ты вправе использовать прилегающую территорию без договора, на основании одного лишь владения смежным участком, а взамен ты осуществляешь его благоустройство. Потому что при формальном причислении такой территории к землям общего пользования (предназначенных, как известно, для беспрепятственного доступа неопределенного круга лиц), фактически эту территорию использует исключительно собственник домовладения\иного объекта. Более того (с известной долей допущения), ст. 304 и 209 ГК РФ защищает такого собственника соответствующего участка (и одновременно – формально владеющего несобственника) от посягательств в виде какого-либо занятия этой территории, так как она обеспечивает проход и проезд от дома к дороге, улице. Или позволяет выгнать машину из гаража, использовать ее как т.н. гостевую стоянку.
       Сработал также классический принцип, согласно которому недостаточность бюджета не освобождает муниципалитет от исполнения каких-либо обязанностей, при том что объективно ни одно поселение не в состоянии обеспечить надлежащее содержание всех территорий общего пользования.
       Да, запрещена стоянка и хранение машин. Да, запрещено самовольное занятие земельного участка. И мусорить запрещено. И цветочки сажать. Но проигнорировав принцип разумной сдержанности, так любимый Конституционным Судом, ВС РФ не подумал о последствиях. Ведь не имея законной возможности повлиять на людей, муниципалитету, как собственнику земель общего пользования, остается только путь запрещения.
       Между тем, Минстрой в данной ситуации смиренно принял судебные акты и разрабатывает новые методические рекомендации (во многом аналогичные старым). К федеральному законодателю с довольно очевидным предложением определить наконец особый правовой статус прилегающих территорий, никто не обращается.
       Муниципалитеты находят выход в принятии нормативных актов, согласно которым прилегающие территории использовать запрещено без заключения соответствующего договора пользования\аренды, при этом сталкиваясь с проблемой, вытекающей из того, что такие территории необходимо как-то индивидуализировать, причем с большой долей вероятности – путем кадастрового учета. При этом такая земля не занята соответствующим объектом недвижимости, что вызывает и вопросы возможности предоставления ее в таких общеполезных, казалось бы, целях, без проведения торгов (хотя опять же, проведение торгов здесь объективно неуместно по причине крепкой связи домовладения и прилегающей к нему территории).
       Логично предположить, что платность такого пользования для физических лиц практически исключена – это породит социальную напряженность и банальный отказ граждан от принятия на себя такого бремени – ведь проще будет обратиться в суд или к прокурору, который обяжет администрацию, к примеру, покосить соответствующую территорию.
       В любом случае, как и до принятия этих неоднозначных решений, в целом вопрос соблюдения банальной чистоты остается на совести самих жителей, как и раньше. Кто убирал за собой – продолжит убирать, ему не нужны для этого нормы права. Кто был замарахой и соседом, которого никто не любит – им и останется.

       А вот “Магнитам” в Брянске, я думаю, теперь намного труднее будет объяснить, почему их фуры разгружаются на территории муниципалитета, равно как и выпросить разрешить там же размещение стоянок для клиентов.

Источник: https://zakon.ru/blog/2017/08/18/pravovoj_status_prilegayuschej_territorii

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.