Что такое пжск

Чем ЖСК отличается от управляющей компании?

Что такое пжск

Покупаем квартиру в Москве во вторичке. Дом еще в советское время был построен с помощью ЖСК, им же до сих пор и обслуживается.

Раньше мы никогда с ЖСК не взаимодействовали — только с УК. Расскажите, пожалуйста, в чем плюсы и минусы ЖСК, каковы его основные отличия от УК?

Какими законами и прочими актами регулируется их деятельность? Обязан ли я, как новый собственник квартиры в доме, вступать в кооператив? Какие права и обязанности у меня будут, если я не захочу вступать в ЖСК? Можем ли мы, как многодетная семья, рассчитывать на все положенные льготы в части ЖКХ?

Виталий

Органами управления кооператива являются:

  1. Общее собрание членов.
  2. Конференция, если число участников общего собрания членов больше 50 и это предусмотрено уставом кооператива.
  3. Правление и председатель правления.

Получается, что управление домом через ЖСК практически не отличается от управления через ТСЖ. Отличие, к примеру, есть в количестве домов: ЖСК может управлять только одним домом — тем, который строил, а ТСЖ — несколькими домами, чьи собственники решили объединиться в одну организацию.

Все о том, как жить в РоссииИ взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи

Собственники жилья заключают с УК договор управления на условиях, которые определяют в решении общего собрания. Договор подписывают не менее чем на год и не более чем на пять лет.

УК полностью берет на себя управление МКД и делает это на профессиональной основе. Собственникам жилья надо только оплачивать стоимость услуг управляющей компании и участвовать в ежегодных собраниях — обо всем остальном позаботится УК.

ЖСК в отличие от УК — это не команда профессионалов. В случае с ЖСК, как и с ТСЖ, домом управляют собственники своими силами. Хотя бывает, что они делают это гораздо профессиональнее, чем управляющие компании.

Плюсы ЖСК такие:

  1. Все решения по управлению домом принимаются коллективно и утверждаются протоколом общего собрания.
  2. Можно самостоятельно выбирать подрядчиков для разных работ — решение о выборе подрядчика остается за членами кооператива. Неважно, будет оно принято на общем собрании или подрядчика определит правление, ведь в правление все равно входят члены ЖСК.
  3. По решению собственников общее имущество дома можно сдать в аренду, а вырученные деньги пустить на его благоустройство.
  4. Правление ЖСК само решает, какие работы по содержанию и ремонту дома и в каком объеме надо выполнить.
  5. Если правление ЖСК работает плохо, его можно переизбрать.
  6. Можно накопить деньги на капремонт на специальном счете дома и сделать ремонт раньше установленного региональной программой срока, а также самостоятельно выбрать подрядчика и контролировать ход работ.

ЖСК, ТСЖ и УК действуют на основании законодательства, которое регулирует управление многоквартирными домами и распоряжение общим имуществом собственников в таких домах. Это например:

На этот вопрос в законах ответа нет. Законодательство описывает, как вступить в кооператив на этапе строительства дома. А как быть, когда дом уже сдан, но ЖСК остался существовать как способ управления МКД, — нет. Есть два противоположных мнения.

Другие юристы считают, что вы можете стать членом ЖСК, только если подадите заявление об этом и внесете членский взнос. Косвенно это мнение подтверждает решение Кировского районного суда г. Саратова по делу о признании недействительным решения общего собрания ЖСК.

В том деле два жильца многоквартирного дома обратились в суд, чтобы признать недействительным решение общего собрания членов ЖСК.

В ходе рассмотрения дела суд пересчитал количество жильцов, которые приняли участие в ании, но сделал два списка: отдельно перечислил членов кооператива и отдельно — собственников помещений в МКД, кто покупал квартиры уже после ввода дома в эксплуатацию. Получается, что, по мнению суда, покупка квартиры не дает автоматического членства в ЖСК.

Если вы не собираетесь участвовать в жизни ЖСК и вас волнует только возможность получать коммунальные услуги и участвовать в управлении домом, никаких дополнительных действий совершать не нужно. Вы можете это делать, не будучи членом ЖСК, потому что вы собственник квартиры в этом доме.

Мы уже писали про льготы по оплате ЖКХ и льготы для многодетных в Москве — посмотрите. Возможно, вам пригодится эта информация.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/otlichie-zhsk-ot-uk/

Цели и виды деятельности ПЖСК

Что такое пжск

УСТАВ

Потребительский

Жилищно – строительный

Кооператив

г. Новосибирск

2012 год

Общие положения

1.1. Потребительский жилищно-строительный кооператив «Просторный-Квартал 1», далее именуемый «ПЖСК», является добровольным объединением граждан и юридических лиц на основе членства и создан в целях удовлетворения потребностей граждан в жилых помещениях и для управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

1.2. Фирменное наименование ПЖСК на русском языке: полное – Потребительский жилищно-строительный кооператив «Просторный-Квартал 1», сокращенное – ПЖСК «Просторный-Квартал 1».

1.3. ПЖСК является юридическим лицом – некоммерческой организацией, потребительским кооперативом. Потребительский кооператив вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, если это служит достижению целей, ради которых он создан, и поскольку такая деятельность соответствует указанным целям.

1.4. ПЖСК имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках, круглую печать со своим наименованием, штамп, бланки, фирменное наименование.

1.5. ПЖСК отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. ПЖСК не несет ответственности по обязательствам государства и его органов, а государство и его органы не несут ответственности по обязательствам ПЖСК.

1.6. ПЖСК от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные права и несет обязанности, выступает истцом и ответчиком в суде и арбитражном суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

1.7. Место нахождения ПЖСК «Просторный-Квартал 1»: 630110, г. Новосибирск, ул. Богдана Хмельницкого, 90.

1.8. ПЖСК приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации.

Членство в ПЖСК

3.1.

Членами ПЖСК могут быть физические и юридические лица, дееспособные граждане, достигшие шестнадцати лет, имеющие потребность в жилье, признающие устав и решения органов ПЖСК, участвующие в деятельности ПЖСК, соблюдающие порядок членства в ПЖСК и своевременно уплачивающие паевые, вступительные, членские, целевые (дополнительные) взносы. Юридическое лицо, являющееся членом ПЖСК, должно быть представлено в ПЖСК физическим лицом, уполномоченным надлежащим образом оформленной доверенностью.

Прием в члены ПЖСК производится на основании добровольного волеизъявления путем подачи письменного заявления в Правление ПЖСК.

Уставные права и обязанности новых членов и членов, ранее состоявших в ПЖСК, являются равными. Решение о приеме или отказе в приеме в члены ПЖСК принимается на заседании Правления и утверждается Общим собранием (конференцией) членов ПЖСК.

О принятом решении сообщается заявителю в письменной форме не позднее десяти дней с момента принятия решения.

Каждый член ПЖСК обязан внести вступительный взнос и паевой взнос, размеры которых определяются в соответствии с уставом и внутренним положением ПЖСК, исходя из порядка и способа внесения паевого взноса.

3.2. Члены ПЖСК обязаны вносить паевые взносы за жилье. Паевые взносы делятся на первоначальный паевой взнос и паенакопления. Первоначальный паевой взнос вносится при вступлении в ПЖСК. Порядок внесения паенакоплений определяется Уставом и внутренними положениями ПЖСК.

Паевые взносы могут вноситься как в денежной форме, так и путем передачи в собственность ПЖСК иного имущества: жилых помещений, объектов незавершенного строительства, строительных материалов и иного имущества. Оценка имущественных паевых взносов осуществляется правлением ПЖСК в соответствии с Уставом и внутренними положениями ПЖСК.

3.3. За нарушение членами ПЖСК обязательств по внесению паевого взноса и паенакоплений председатель правления ПЖСК может применять установленные уставом санкции.

3.4. Член ПЖСК имеет право:

3.5.1. участвовать в деятельности ПЖСК, управлении его делами как лично, так и через своего представителя, а также пользоваться ее результатами в соответствии с Уставом ПЖСК;

3.5.2. избирать и быть избранным в органы управления и контроля за его деятельностью в соответствии с Уставом ПЖСК;

3.5.3. иметь один голос независимо от размера его паевого взноса;

3.5.4. в установленном порядке получать информацию, касающуюся деятельности ПЖСК;

3.5.5. вносить предложения по совершенствованию деятельности ПЖСК, устранению недостатков в работе органов ПЖСК и по формированию повестки дня Общего собрания;

3.5.6. осуществлять паенакопления и получать кооперативное жилье;

3.5.7. получать право собственности на жилье после выплаты всей суммы паевого и вступительного взносов в соответствии с Уставом и внутренними положениями ПЖСК;

3.5.8. с письменного согласия Правления уступить свои права и обязанности члена ПЖСК. Уступка прав и обязанностей происходит путем заключения трехстороннего договора между членом ПЖСК, ПЖСК и его правопреемником.

Указанный договор уступки прав и обязанностей заключается по форме, утвержденной Правлением ПЖСК, регистрируется в ПЖСК и вступает в силу с момента с его подписания ПЖСК.

В случае отсутствия на экземплярах договора уступки скрепленной печатью ПЖСК подписи Председателя Правления ПЖСК, ПЖСК считается не уведомленным об уступке прав и обязанностей члена ПЖСК, а правоотношения уступки не возникшими.

3.5.9. передавать свои права и обязанности по паенакоплениям по наследству;

3.5.10. по своему усмотрению в любое время выходить из ПЖСК с соблюдением порядка, установленного Уставом и внутренними положениями ПЖСК;

Источник: https://cyberpedia.su/10x2d68.html

ЖСК: зачем и кому он нужен

Что такое пжск

Хотя долевое строительство сегодня очень популярно, люди боятся связываться с такой возможностью. И чем больше проблемных застройщиков, тем сильнее этот страх.

Альтернативой выступают ЖСК – организации, осуществляющие свою деятельность по подобной схеме, но с некоторыми принципиальными отличиями.

Жилищные кооперативы, между прочим, довольно успешно существовали во времена СССР, однако в 90-е с появлением финансовых рынков и взлета банковского сектора были на время совершенно забыты.

Что такое жилищно-строительный кооператив

ЖСК – добровольное объединение физических и юридических лиц для строительства дома, а в дальнейшем – его благоустройства и обслуживания. Законодательно не запрещено получать прибыль с такой деятельности, но обычного гражданина интересуют именно те организации, которые являются некоммерческими. Это может помочь участникам значительно сэкономить на строительстве.

задача, для которой предполагалось создание ЖСК – это возможность для простых граждан получить жильё дешевле рыночной цены. В отличие от обычного долевого строительства, здесь не нужно вносить всю сумму сразу. Фактически оплата происходит в рассрочку, и нет огромных процентов, как при ипотеке.

Второй, и наиболее частый вариант создания кооператива – последняя попытка построить дом после того, как застройщик отказался от своих обязательств. Создаётся компания ЖСК, куда входят обманутые дольщики, и ими вносится доплата для того, чтобы продолжить и завершить строительство. Таких организаций в стране очень много.

Деятельность, которой занимается любой жилищно-строительный кооператив, регулируется законом ФЗ-214. ЖСК проходит те же проверки, что и любой застройщик, и также отвечает за качество постройки. Поэтому не стоит бояться, что из самостоятельно организованного возведения здания ничего не выйдет.

Списка жилищных кооперативов как такового нет. Можно воспользоваться:

  1. Справочниками города. ЖСК в них можно найти через поисковик по запросу вроде «справочник [город]», либо так же через поисковик набрать что-то вроде «ЖСК [город]», и вылезет несколько справочников. Там бывают оценки со звёздочками, это что-то вроде рейтинга. Но сильно доверять таким оценкам не стоит.
  2. Специальными сайтами наподобие 2gis.ru. Достаточно просто зайти туда, выбрать нужный город и найти ЖСК через поиск. Оценок там меньше, достоверность тоже под вопросом. Ниже выборка из списка на сайте www.zhkh.su — кстати, ЖСК в поисковиках часто объединены с ТСЖ (товариществами собственников жилья, о которых еще будет сказано далее):

Итак, сначала следует выбрать подходящие ЖСК (у многих из них есть сайты), а затем пробовать найти конкретную информацию. Тогда можно выйти уже на темы форумов или группы в соцсетях.

Многие из жилищно строительных кооперативов давно довели постройку до завершения, и, по сути, теперь являются жилищными кооперативами, то есть занимаются только обслуживанием дома.

Не существует точной статистики, на какой стадии сейчас тот или иной кооператив.

Но человек, желающий выбрать для себя ЖСК из уже существующих, где только идёт строительство, может смотреть оценки в справочниках и на форумах.

По поводу достройки незавершённого строительства. Невозможно прийти в уже готовый строительный кооператив и сказать: «Достройте, пожалуйста, наш объект». (Теоретически может и возможно, но маловероятно, что кто-то возьмётся, да и они не заинтересованные лица.

Если только за дополнительную плату, получается, опять будет лишнее посредничество и более высокая стоимость). Для этого как правило нужен новый ЖСК, организуемый теми люди, которым не достроили дом/микрорайон.

Плюс понадобятся какие-то юридические действия, чтобы отобрать у застройщика право на землю и т.д. Это задача организаторов.

Как создаётся и работает ЖСК?

Многие ничего не знают о том, что можно вступить в жилищно-строительный кооператив и получить жильё путём внесения постоянных взносов. Это объясняется тем, что:

  • ЖСК нередко существуют только на энтузиазме добровольцев, и такие организации часто включают в себя всего несколько десятков человек. Это ограниченный круг
  • Они практически никогда и нигде не рекламируются, а если такое и происходит, то масштаб небольшой
  • Стандартные объяснения сложны для большинства граждан, потому что упираются в цитирование законов

На самом деле всё намного проще, чем кажется – по крайней мере, ничуть не сложнее, чем сотрудничество с застройщиками. Единственная трудность: нужна подходящая по всем параметрам управляющая компания ЖСК, и на её поиск может уйти немало времени.

Весь процесс, начиная от создания и до завершения, выглядит так:

  1. Граждане, желающие построить многоквартирный дом своими силами, ищут единомышленников, которые были бы готовы делать взносы на строительство раз в месяц или другой определённый срок.
  2. Высчитывается необходимая (предполагаемая) сумма. Затем, исходя из неё – размер взносов, срок возведения жилья, нужное количество дольщиков.
  3. Проводится поиск компании, которая могла бы заняться строительством. В некоторых случаях управляющий ЖСК готов сам браться за поиск отдельных специалистов: архитектора, рабочих и т.д. Но далеко не всегда это выгоднее сотрудничества со строительной компанией.
  4. Организация оформляется как юридическое лицо. Разрабатывается проект будущего дома. Выдаётся разрешение на строительство. При этом участники могут совсем не интересоваться процессом, а только делать взносы. Все обязанности ложатся на плечи главных организаторов.
  5. Далее на протяжении запланированного времени происходит процесс возведения здания.
  6. Впоследствии все члены кооператива получают свою долю жилплощади.
  7. В дальнейшем председатель ЖСК берёт на себя обязательство заниматься сбором средств на обслуживание, текущий ремонт и благоустройство дома. Фактически в таких кооперативах жильцы сами следят за своим имуществом, что во многих случаях позволяет значительно экономить на коммунальных расходах.

Кто владелец такого дома на этапах строительства?

Преимуществом является то, что в ЖСК собственники жилья – это изначально те, кто финансово участвует в строительстве, то есть дольщики. С момента учреждения юридического лица каждому положена та часть, которую он оплатил.

Вступительный взнос законом не регулируется и зависит от конкретного кооператива — обычно он составляет несколько тысяч рублей, что под силу практически каждому. Однако кроме вступительного, может быть и паевой взнос — например, в размере 20% от стоимости квартиры.

Этот залог ЖСК может требоваться для выкупа земли под строящийся объект.

Вообще в создании ЖСК очень важен устав. Он формируется ещё до того, как будет зарегистрирована организация. В его составлении может принять участие любой из дольщиков, также он вправе выступить против каких-то его пунктов.

Особенности составления устава ЖСК

Устав утверждается в том случае, если с ним согласны более 50 % участников. Не стоит соглашаться на условия, если что-то явно не устраивает. Когда какие-то пункты вызывают сомнения, лучше проконсультироваться у юриста. Если вы против каких-то моментов, освещённых в уставе, но остальные – за, оптимальный выход – отказаться от участия.

Это важно потому, что в дальнейшем любая «мелочь» может превратиться в проблему для любого из участников. Если почитать форумы, можно многое узнать о том, как люди, изначально не предусмотревшие что-либо, в дальнейшем сильно об этом пожалели. В уставе кооператива указываются:

  1. Полная юридическая информация по будущему объекту. В частности, адрес, местоположение, по которому в итоге и идентифицируется дом.
  2. Возможность вступления в ЖСК или отказа от участия уже в процессе строительства. Это очень важная часть, потому что именно здесь прописывается право выхода из жилищно-строительного кооператива и его условия. Здесь указывается и возврат средств: будет ли он? И если да, то в каком количестве? Не стоит забывать, что ситуация может измениться. И не обязательно в худшую сторону. Возможно, станет удобнее купить новую квартиру в готовом доме.
  3. Размер вступительного и дальнейших паевых взносов. Эти суммы обязательно должны быть указаны, иначе любой участник может просто не справиться с выплатами.
  4. Ответственность за нарушение со стороны любого из участников. Здесь прописываются не только просрочки платежей простых дольщиков, но и обязанности тех, кто берёт на себя организацию строительства. Это крайне важный момент, и от него зависит, кто и как будет отвечать за ситуацию в случае форс-мажора.

«Незначительные детали» крайне важны. Проблемы возникают тогда, когда участники, воодушевлённые проектом, подписывают всё подряд. Через какое-то время ситуация меняется, и устав устраивает уже далеко не всех. Поэтому на самом начальном этапе нужно присмотреться к каждому документу и вразумить единомышленников, если в том есть необходимость.

Жск и жнк

Помимо жилищно-строительного кооператива существует и другой вид – жилищно-накопительный кооператив.

К такой разновидности правительство более лояльно, поскольку законы о ЖНК более строгие (основной закон 215-ФЗ). Вступивший в такую организацию участник лучше защищён от возможного мошенничества.

ЖНК может быть застройщиком или сам заключать договор ДДУ. Кооператив должен иметь не менее 50 и не более 5000 участников.

Несмотря на это, ЖНК вызывает меньше интереса со стороны граждан. В нём предполагается совместное накопление денег на последующую покупку жилья, и цена, как правило, получается существенно выше. Фактически кооператив кредитует пайщиков на тот или иной срок и процент. Досрочный выход ведет к потере всех взносов, кроме паевого (который могут отдать не сразу).

К тому же до момента полной выплаты стоимости квартиры она принадлежит кооперативу, а не платящему взносы участнику. Общее в обоих случаях то, что полноценным собственником жилья с правом получения налогового вычета участник кооператива может стать лишь после последней выплаты по паям.

Отличие ЖСК от ТСЖ

Некоторые люди путают жилищно-строительные кооперативы с товариществом собственников жилья. Хотя они и похожи по смыслу, это разные организации.

  1. ЖСК создаётся с целью возведения дома или завершения строительства долевого объекта, когда застройщик не выполнил обязательства.
  2. ТСЖ к строительству отношения не имеет — такая организация создаётся собственниками с целью обслуживания и благоустройства дома. Нередко ЖСК впоследствии преобразуются в ТСЖ.

Стоит ли вступать в ЖСК?

Данный вопрос спорный. С одной стороны, это выгоднее обращения к обычному застройщику – как было сказано выше, не придётся переплачивать. С другой – нет гарантии, что среди организаторов не объявится подобный аферист, который также всех обманет.

Получение квартиры ЖСК может быть связано с многочисленными проблемами так же, как и участие в долевом строительстве.

Могут быть сложности с возвратом денег при досрочном выходе, дополнительные затраты при затянувшемся строительстве; трудно быть полностью уверенным, что квартиру вместе с вами не приобрел кто-то другой (нет государственной регистрации договора, как при долевом участии).

Поэтому ЖСК нередко организует и сам застройщик — вне зависимости от своих целей, более свободная форма договора ЖСК предполагает меньше конечной ответственности. Для участия в крупных, известных ЖСК можно попробовать получить ипотечный кредит.

Для принятия решения стоит почитать отзывы о ЖСК, причём лучше о тех, которые уже существуют, а не только-только формируются. Из них иногда выходят участники, например, по причине невозможности платить взносы, и тогда освобождаются места. Так можно вступить в хороший кооператив на этапе строительства.

Источником отзывов должен быть не сайт ЖСК, а сторонние ресурсы, лучше – форумы. Чем достовернее отклики, тем лучше, а в идеале нужно встретиться с несколькими участниками конкретного кооператива и поговорить с ними.

Если сравнивать ЖСК с ДДУ, то ЖСК привлекателен главным образом низкой (не факт, что окончательной) ценой, в остальном неся больше рисков, чем договор долевого участия. К тому же проверить финансовую бухгалтерию ЖСК очень непросто.

Поэтому это скорее вариант лишь для тех, кто уверен, что ознакомлен с деятельностью кооператива «на все 100».

Источник: https://investprofit.info/building-society/

Жилищная кооперация в России: перспективы развития

Что такое пжск

Спрос рождает предложение — эта известная любому экономисту фраза сегодня как никогда актуальна в отношении дальнейшей судьбы жилищной кооперации в России. Объяснить это довольно просто — рост процентов по ипотечным кредитам, сокращение их сроков и ужесточение требований к заемщикам приводят к увеличению числа лиц, “отвергнутых” банковской системой.

В итоге такие “заградительные” условия “выливаются” в 20-23 процента годовых, зачастую под залог уже имеющегося жилья, и это без учета комиссионных за рассмотрение заявки, страхование жизни, здоровья, титула собственности и т. д., а если говорить об ипотечном кредитовании новостроек, то сейчас такой ипотеки практически нет. В результате растет популярность альтернативных систем финансирования сделок по приобретению жилья.

В чем же основные отличия так называемой “небанковской” ипотеки от банковской? В качестве “небанковской” ипотеки выступают различные виды кооперативов, отличающиеся как накопительными схемами, так и правовым статусом. Дословно кооперация означает “совместная деятельность”, в более широком смысле слово “кооперация” есть объединение совместных усилий отдельных лиц или их групп для достижения какой-либо определенной цели.

История появления кооперации

В более конкретном и узком смысле термин “кооперация” используется для обозначения определенного типа социально-экономической организации. Кооперация получила свое развитие с середины XIX века.

Основоположниками кооперативной философии являются Роберт Оуэн, Шарль Фурье, Луи Блан. Они объясняли экономические преимущества кооперации как хозяйственной формы и считали ее организацией будущего, лишенной противоречий и недостатков в отличие от капиталистической (рыночной) конкуренции.

Большой вклад в разработку общей теории кооперативного движения и становления кредитной кооперации в России внесли известные российские теоретики кооперативного движения:

  • П. А. Кропоткин,
  • М. И. Туган-Барановский,
  • А. В. Чаянов,
  • Н. Д. Кондратьев.

Родиной кооперативного движения является Великобритания, где кооперативы появились в 1844 году в городе Рочдейл. Там был создан первый потребительский кооператив “Общество справедливых рочдейлских пионеров”, члены которого могли покупать товары по так называемым “справедливым ценам” в кооперативном магазине и получать долю прибыли пропорционально паю.

В 1850 году в Германии Герман Шульце в прусской деревне Делич создал “ссудную ассоциацию”. В 1849 году Фридрих Вильгельм фон Райффайзен организовал первый кооператив, а в 1864 году, будучи мэром Хеддесдорфа, открыл “Хеддесдорфское общество благосостояния”.

В середине XIX века кредитная потребительская кооперация стала развиваться во многих странах, например в Австрии, Италии, Норвегии, Швеции, Швейцарии и других странах, а в конце XIX века — в Японии.В 1900–1920 годах кредитные союзы создавались в Канаде.

В США первый кредитный союз — Кооперативная кредитная ассоциация Святой Марии — был основан в 1909 году.

Первыми среди организаций потребительской кооперации в России в 60-е годы XIX века появились прообразы современных строительно-сберегательных кооперативов — общества взаимного поземельного кредита, общества взаимного кредита, общества взаимного страхования, крестьянские товарищества для покупки земли с содействием Крестьянского поземельного банка.

Виды кооперативов

Уже в советское время появились специализированные потребительские кооперативы — жилищно-строительные, дачно-строительные, гаражно-строительные.

Особенностью этих потребительских сообществ было то, что они имели явно выраженную специализацию — строительство и последующая эксплуатация какого-либо объекта недвижимости или комплекса таких объектов.

Российское законодательство выделяет три вида кооперативов:

  • жилищно-строительные кооперативы (ЖСК);
  • жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК);
  • потребительские кооперативы (ПК): потребительские ипотечные кооперативы (ПИК), кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ).

По правовой природе все виды кооперативов осуществляют свою деятельность как некоммерческие организации, то есть главная цель их деятельности — удовлетворение потребностей участников кооператива, в данном случае в жилье.

Преимущества и недостатки

Если сравнить названные формы кооперации, то можно заключить, что все они имеют преимущества и недостатки. Прародителями современных жилищностроительных кооперативов являются некогда популярные в СССР ЖСК, которые были реальной альтернативой государственной очереди.

Деятельность современных ЖСК регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Если говорить о дальнейших перспективах этой формы жилищной кооперации, то без соответствующей финансовой поддержки государственных или муниципальных органов ее развитие будет затруднено, так как в соответствии с существующим законодательством количество участников кооператива не может превышать количество квартир в строящемся доме, что существенно ограничивает финансовые возможности.

Сложности, с которыми сталкивается рассматриваемая форма кооперации, заключаются и в том, что на плечи участников кооператива ложится покупка земельных участков для строительства, которые в настоящее время могут продаваться только посредством тендеров, а также заключение договора подряда, покупка строительных материалов и т. д. В этих условиях ЖСК не смогут конкурировать с банковской ипотекой.

В этом отношении жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) имеют значительно больше преимуществ. Создание и деятельность ЖНК осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 215 “О жилищно-накопительных кооперативах” (с изменениями и дополнениями) (далее — Закон № 215-ФЗ).

С одной стороны, законодательство жестко регулирует деятельность ЖНК (контроль осуществляет Федеральная служба по финансовым рынкам в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 20 марта 2006 года № 317 “Об утверждении положения о Федеральной службе по финансовым рынкам”), поэтому участники таких кооперативов формально более защищены, но, с другой стороны, если разобраться, это не совсем так. Дело в том, что приобретение недвижимости возможно не ранее через два года после вступления в кооператив и когда сумма накопленных средств составит не менее 50 процентов от стоимости жилья, а в условиях постоянно меняющейся рыночной конъюнктуры спрогнозировать цены на жилье достаточно трудно.

Если же учесть экономический кризис, то спрогнозировать свои доходы еще труднее. Но более опасным является положение указанного Федерального закона о том, что ЖНК предоставляет квартиру в собственность пайщику лишь после того, как он полностью выплатит паевой взнос.

После вступления в кооператив у пайщика остается лишь договор. Также проблемы у члена кооператива могут возникнуть если он по каким-либо причинам не сможет оплачивать оставшуюся часть паевого взноса, так как в соответствии с законодательством (ст.

32 Закона № 215-ФЗ) получить обратно свои паенакопления можно по истечении 6 месяцев после окончания финансового года, поскольку стоимость пая как раз рассчитывается по окончании финансового года.

Причем пай ему вернут не в полном объеме, а за вычетом расходов на продажу ранее приобретенного для пайщика жилья.

В соответствии со статьей 6 Закона № 215-ФЗ государство не несет ответственность за финансовые результаты деятельности любых кооперативов, ЖНК не является исключением.

В то же время руководители многих ЖНК понимая, что указанные недостатки могут отпугнуть потенциальных вкладчиков, предлагают дополнительные бонусы в случае, если срок накопления превышает два-три года, создают резервный фонд, позволяющий придерживаться заранее оговоренных сроков выкупа квартир в случае возникновения так называемых “кассовых разрывов”.

Потребительские ЖК

Рассмотрим более подробно потребительские кооперативы в жилищной сфере, которые со временем, при условии пересмотра существующего законодательства, могут перерасти в структуры небанковского заимствования, организованные по принципу немецких строительных сберегательных касс (стройсберкассы). В связи с этим необходимо отметить, что внесенный в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации проект закона “О строительных сберегательных кассах” явно недоработан: согласно положениям этого законопроекта стройсберкассы мало чем отличаются от специализированных ипотечных банков.

Существующие сегодня в России потребительские кооперативы и кредитные союзы в подавляющем большинстве образованы в виде специализированных кредитных потребительских кооперативов граждан, они созданы как добровольные объединения граждан (физических лиц). Несмотря на то, что в соответствии с законодательством до 1 марта 2006 года все кооперативы жилищной сферы должны быть перерегистрированы в ЖСК или ЖНК, говорить о том, что положение потребительских кооперативов неправомерно, нельзя.

Исходной правовой базой существования жилищных потребительских кооперативов являются следующие положения Конституции Российской Федерации:

  1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
  2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Главным актом гражданского законодательства, в соответствии с которым строится деятельность потребительских кооперативов, в том числе в жилищной сфере, является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ).

В соответствии со статьей 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

В настоящее время закона о потребительских жилищных или ипотечных кооперативах не существует, поэтому потребительские ипотечные кооперативы руководствуются статьей 6 ГК РФ, определяющей, что в случаях, когда подлежащие закреплению и регулированию гражданским правом общественные отношения прямо не закреплены и не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Важно отметить, что применение закона по аналогии возможно только тогда, когда существует пробел в соглашении сторон.

При внешнем сходстве с банковскими операциями, в частности с операциями по ипотечному кредитованию, деятельность потребительских жилищных кооперативов имеет серьезные отличия, начиная с правовой базы и заканчивая кредитной политикой.

Согласно статье 1 закона РСФСР от 2 декабря 1990 года № 395-1 “О банках и банковской деятельности в РСФСР” (в редакции Федерального закона от 3 февраля 1996 года № 17-ФЗ) банки и иные кредитные организации являются организациями коммерческими, тогда как кредитные потребительские кооперативы граждан строят свою деятельность на некоммерческой основе.

Деятельность банков и иных кредитных организаций осуществляется в отношении неопределенного числа лиц, число членов кооператива ограничено.

Банки и кредитные организации действуют в ситуации неопределенности спроса и предложения на жилищном рынке, кредитные потребительские кооперативы граждан всегда имеют точные данные о потребностях их пайщиков в займах и возможностях их предоставления.

Проценты по займам и сбережениям в кредитных потребительских кооперативах граждан также рассчитываются иначе, чем в банках, разница между процентом по займу и процентом по сбережениям здесь, как правило, меньше банковской — за счет того, что нет необходимости производить страхование займа высокими процентами.

Кредитную политику потребительского кооператива определяют сами пайщики. В каждом пайщике соединяется член кооператива, собственник, управленец, должник и кредитор.

Перспективы в рыночной экономике

Возникает вопрос, есть ли перспектива у жилищной кооперации вообще и потребительской, в частности, в современных не легких экономических условиях. На наш взгляд, именно кредитная кооперация (при условии доработки законодательной базы) имеет наиболее широкие перспективы развития.

Объясняется это прежде всего тем, что текущий финансовый кризис сказался на рынке жилья в сторону некоторого снижения цен и спроса, поскольку жилье перестает выглядеть как перспективный инструмент для инвестирования, а это, безусловно, положительный момент для развития жилищной кооперации.

Ведь в этих условиях некоторые застройщики могут пойти на создание на базе своих объектов различных форм жилищных кооперативов (преимущественно потребительских, так как для них законом не оговорен срок накопления) под необременительные для населения проценты для ускорения процесса реализации построенного или строящегося жилья.

В этом случае взаимовыгодное сотрудничество между застройщиками и гражданами, желающими улучшить свои жилищные условия, очевидно: создавая жилищный кооператив, застройщик решает проблему реализации и тем самым получает возможность начать новое строительство (так как получить кредит даже достаточно крупным из них становится все тяжелее), а члены вновь созданного кооператива могут рассчитывать на получение нового качественного жилья под невысокие проценты.

Таким образом, несмотря на экономический кризис, у различных форм жилищной кооперации есть достаточные основания для дальнейшего развития, обусловленные практически полной прозрачностью финансовых схем, поскольку в соответствии с существующим законодательством активные операции для подобных организаций — это только выдача кредитов своим членам, и более лояльными условиями для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия.

Татьяна ЗАЙНУЛЛИНА, кандидат экономических наук

(Републикуется с сокращениями, первоисточник —cyberleninka.ru/article/n/zhilischnaya-kooperatsiya-v-rossii-perspektivy-razvitiya/viewer)

Источник: https://www.pravda.ru/realty/1476823-housing_cooperation/

Кооперативы по-новому: что такое ЖСК с господдержкой | Новости ДОМ.РФ

Что такое пжск

«РБК-Недвижимость» разбирается в тонкостях нового закона о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). Поправки призваны упростить механизмы создания кооперативов с господдержкой и в разы увеличить количество граждан, которые смогут построить себе жилье.

С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой. Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья.

В настоящее время в России, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), пресс-служба которого предоставила «РБК-Недвижимости» информационные справки о новом законе, около 10 тыс. человек зарегистрировано в подобных кооперативах. Закон позволит существенно увеличить количество потенциальных пайщиков ЖСК, следует из материалов агентства.

Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с законом № 161-ФЗ, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками, рассказали «РБК-Недвижимости» в АИЖК.

По оценке экспертов агентства, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления АИЖК бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее).

В ЖСК с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве.

 ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.

Жилищные кооперативы в СССР

Первые жилищные кооперативы появились Советском Союзе в 1921 году, после нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок «Сокол» в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930.

Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения.

На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману.

К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.

Что изменится в ЖСК с господдержкой

Одно из главных нововведений — упрощение процедуры передачи земельного участка кооперативу (отменено условие о передаче земельного участка после уплаты 20% паевых взносов), а также исключение риска появления обманутых дольщиков. Данные поправки, по оценке АИЖК, позволят строить доступное жилье на землях, переданных агентством в безвозмездное пользование кооперативам, что улучшит жилищные условия россиян соответствующих категорий.

Помимо изменений в № 161-ФЗ, подготовлены поправки в Жилищный кодекс РФ, которые дают возможность членам кооперативов с господдержкой привлекать кредитные средства на оплату паевого взноса под залога пая (по аналогии с ипотекой под залог договоров долевого участия — ДДУ).

Также планируются новые поправки в постановления Правительства РФ, которые расширят круг участников в ЖСК с господдержкой:

Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.

При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам АИЖК, вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.

Как организовать ЖСК

Решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, на котором также утверждается устав ЖСК, соответствующий установленной типовой форме.

В уставе определяется порядок формирования имущества кооператива, приема в члены кооператива и исключение из кооператива, порядок проведения общих собраний кооператива, компетенция правления, председателя, ревизионной комиссии, порядок выплаты стоимости паев в случае выхода из состава кооператива.

Количество членов ЖСК должно составлять не менее пяти, но не более чем количество квартир в строящемся доме / индивидуальных жилых домов.

В рамках оказываемой поддержки АИЖК осуществляет передачу в безвозмездное пользование ЖСК земельных участков, находящихся в федеральной или муниципальной собственности, для строительства на таких участках многоквартирных домов, домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства и инженерной инфраструктуры.

Также ЖСК могут быть безвозмездно переданы архитектурные проекты и документация на объекты жилищного строительства. Такие документы может выдать Минстрой России, власти субъектов РФ и местные муниципалитеты на основании письменного запроса кооператива.

Следует отметить, что АИЖК в целях предоставления жилищно-строительным кооперативам вовлекает в оборот земельные участки из федеральной собственности, в том числе находящиеся в пользовании у государственных органов власти и учреждений. При этом возможности АИЖК по предоставлению земельных участков под строительство напрямую зависят от активного содействия правообладателей федеральных земельных участков в процессе их вовлечения.

Источник: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/media/news/kooperativy_po_novomu_chto_takoe_zhsk_s_gospodderzhkoy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.