Что такое соразмерная плата за сервитут

Плата за сервитут на земельный участок по соглашению об установлении обремнения

Что такое соразмерная плата за сервитут

Сервитут в действующем законодательстве считается особая форма права пользования чужим земельным участком, за которое должна быть установлена соответствующая оплата.

Установление такого право может быть осуществлено только после проведения оценки стоимости возникшего обременения.

Соразмерная плата за сервитут

В действующем гражданском законодательстве понятие стоимости сервитута не существует, так как этот термин считается термином экономического происхождения.

Вместо него нормами гражданского законодательства Российской Федерации используется понятие соразмерной платы за сервитут.

Под соразмерной платой за сервитут необходимо понимать такую форму материального или денежного вознаграждения, которая осуществляется лицами, установившими обременение на конкретный земельный участок с целью обеспечения лучшего положения своим участкам, выплачиваемую владельцу обременённого участка.

Если говорить о возможностях изменения размера соразмерной платы за сервитут, то такие возможности предусмотрены в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Понятие соразмерной платы за сервитут используется не только в гражданском законодательстве, но и во всех отчетах о формировании стоимости такого обременения, которые готовятся соответствующими оценочными организациями.

Этот термин считается более правильным с точки зрения юриспруденции, так как может полном объеме отразить именно те затраты, а также убытки, которые несет владелец обремененного участка. Логичность использования такого понятия не подвергается сомнению.

Соразмерная плата за сервитут складывается из трех основных показателей, которые учитываются при формировании итоговой суммы:

  • Размер реального ущерба, который получил владелец обремененного участка из-за установленного сервитута;
  • Упущенная выгода, так как наложение обременения на участок влечет за собой реальное ограничение использования недвижимого имущества;
  • Учёт тех реальных убытков, которые были понесены владельцем обремененного участка (в том числе, и те убытки, которые возникли из-за досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами).

Соразмерная плата за сервитут представляет собой достаточно сложную по расчетам величину, которая может изменяться, если происходит изменение какой-либо одной из составляющих, принимающих участие в ее расчете.

Изменение величины соразмерной платы за сервитут может происходить в таких случаях:

  • Если изменяется степень обременения, установленного на земельный участок;
  • Если изменению подвергается срок использования сервитута (этот показатель напрямую заложен в расчет стоимости установленного сервитута);
  • Изменение соразмерной платы за сервитут может произойти в том случае, если стороны по своему обоюдному согласию высказали такое желание ввиду необходимости изменения установленного сервитута как в сторону увеличения обременения, так и в сторону уменьшения;
  • Соразмерная плата за публичный сервитут может быть изменена только в одном случае: если изменению подвергается тот нормативный акт, который этот сервитут установил. Если таких изменений нет, то и плату за сервитут изменять нельзя, независимо от того, в какую сторону происходит такое изменение.

Порядок изменения установленной соразмерной платы за сервитут вносится в текст соглашения, заключаемого по итогам установления такого сервитута, как один из обязательных для исполнения (в случае необходимости) пунктов соглашения.

Как происходит установление соразмерной платы за сервитут

Эта величина может быть установлена только в строгом соответствии с условиями и положениями действующего гражданского законодательства, так как выплата вознаграждения за пользование чужим имуществом предусмотрена именно нормами этого законодательства.

Плата за использование сервитута может быть зафиксирована как изначально в тексте договора об установлении сервитута, так и в тексте специально составленного дополнительного соглашения.

Если речь идёт о формировании оплаты за использование такого обременения в тексте договора, то величина этой стоимости указывается в специальном разделе, посвящённом установленной стоимости сервитута, а также порядку взаиморасчетов между сторонами соглашения.

Режим выплат также определяется в тексте договора или специально оформленном дополнительном соглашении на основе некоторого перечня данных:

  • Срока действия обременения в зависимости от возможностей достижения целей, ради которых он был установлен;
  • Степени обременения, которое оказывает непосредственное влияние на возможности использования земельного участка в полном объеме;
  • Общей стоимости установленного сервитута, определённого по результатам оценки установленного обременения.

Для большей наглядности в качестве приложения к договору может быть сформирован специальный график платежей, в котором будет отражена вся периодичность совершаемых выплат в зависимости от срока использования участка.

Порядок внесения платы за сервитут

Эта статья регулирует не только вопросы установления такой оплаты, но и то, как должны происходить выплаты за использование обремененных земель.

В частности, п.3 этой статьи говорит, что если соглашение об установлении сервитута и назначении порядка выплат за его использование не подписано в течение года, инициатор установления сервитута вносит всю сумму в депозит нотариуса по месту нахождения обремененного участка и приступает к использованию своего права.

Владелец участка, в отношении которого установлен сервитут, может в любой момент обратиться к нотариусу за этими средствами (но уже за вычетом комиссии, которую нотариус вправе взимать за хранение средств), но для получения суммы он должен обязательно предъявить подписанное с инициатором сервитута соглашение об установлении такого обременения.

В том случае, если соглашение было подписано, и в его тексте есть информация о том, как будет происходить выплата всей суммы, все платежи должны происходить в строгом соответствии с таким графиком.

В случае подписания договора сервитута существуют два варианта, в соответствии с которыми могут происходить выплаты:

  • Единовременный, когда на момент начала эксплуатации земельного участка инициатор обременения выплачивает всю сумму владельцу участка. В этом случае изменение соразмерной платы будет происходить несколько сложнее, так как вся сумма уже выплачена, и необходимо будет либо делать доплату (если стоимость увеличивается), либо владелец участка должен будет вернуть то часть средств, на которую происходит уменьшение стоимости сервитута.
  • Ежемесячными платежами. В этом случае выплаты будут происходить один раз в месяц на протяжении всего срока использования сервитута. Корректировка в этом случае может осуществляться путем изменения количества платежей или ежемесячной суммы.

В обоих случаях для изменения итоговой суммы необходимо будет подготовить специальное дополнительное соглашение, в тексте которого будет содержаться не только информация об изменении суммы, но и сведения о том, на основании чего произошло изменение соразмерной платы за сервитут.

Как платить налоги

В случае, если рассматривается вопрос об обложении налогом владельца земельного участка, то здесь речь идет о налоге на добавленную стоимость (так как такой налог устанавливается на продаваемые или передаваемые в пользование товары, работы или услуги – в конкретном случае речь идет об услугах), так и о втором налоге (в случае, если владелец участка — физическое лицо — речь идет о налоге на доходы физических лиц, а если юридическое – налог на прибыль организации).

В том же случае, если речь идет об инициаторе установления сервитута, то физическое лицо платить не будет ничего, а юридическое будет действовать в соответствии со своим режимом налогообложения.
В целом, в российской налоговой системе выделяют два вида налогообложения:

  • Стандартный, когда расчет налоговой базы происходит с учетом всех понесенных расходов и, соответственно, облагаться налогом будет та прибыль, которая остается после подсчета всех понесенных расходов;
  • Упрощенный, когда в перечень расходов включаются только те расходы, которые находятся в закрытом списке расходов для налогообложения организаций с упрощенной формой налогов.

Если речь идёт о стандартной форме налогообложения, то здесь необходимо будет произвести признание расходов на оплату пользования сервитутом в качестве прочих оправданных и документально подтвержденных расходов (в соответствии с требованиями пп.49 п.1 ст.264 Налогового Кодекса Российской Федерации). Признать такие расходы будет необходимо в целях формирования базы обложения прибыли.

При упрощенной системе налогообложения учитывать соразмерную плату за сервитут в качестве расходов не придется, так как она не включена в тот перечень оправданных и подтвержденных затрат, которые можно учитывать при формировании базы налогообложения на прибыль.

Порядок осуществления выплат также регулируется заключенным соглашением.

Однако, если такой договор подписать не удаётся, инициатор обременения может всю необходимую сумму внести на депозит нотариуса и приступить к началу необходимых работ, так как свою часть обязательств он выполнил. Внесение платы может производиться как единовременно, так и ежемесячными платежами, а сама сумма может изменяться в зависимости от того, как меняются условия использования сервитута.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ispolzovanie-vladenie/pravo/servitut/ustanovlenie-platy.html

Плата за сервитут, к вопросу установления соразмерности

Что такое соразмерная плата за сервитут

Текст аннотации: Установление сервитута — это, казалось бы, повседневная реальность, к сожалению, в настоящее время институт сервитута не развивается и одна из причин: это нерешенность вопроса с оплатой за сервитут. В статье проводится анализ законодательства в области установления соразмерной платы, показывающий острую необходимость комплексного решения проблемы определения платы за сервитут на законодательном уровне.

Ключевые слова:сервитут, плата за сервитут, соразмерная плата за сервитут

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ [1] к числу существенных условий о предмете договора относятся те, которые названы в законе как существенные или необходимые для договора данного вида.

Таким образом, при возникновении сервитутных отношений к числу существенных условий договора о сервитуте принято относить предмет договора, должны быть четко описаны признаки, позволяющие индивидуализировать объект, в отношении которого устанавливается сервитут.

Иные условия существенные для договоров, например, поставки, такие как — срок действия и оплата, не указываются, как существенные по отношению к установлению сервитута, в нормах статей 274–277 ГК РФ [1].

Следуя пункту пятому статьи 274 ГК РФ [1], конструкция о возмездности сервитута не свидетельствует о том, что положение о цене является обязательным условием, поскольку собственник обремененного имущества обладает диспозитивной возможностью требовать соразмерной платы.

В данном случае, не говорится об императивной обязанности сервитуария платить за осуществляемое пользование, если иное не предусмотрено законом. Плата за пользование сервитутом — дополнительное условие к договору и включается по усмотрению сервитутодателя.

Аналогичная норма предусмотрена в пункте 6 статьи 23 Земельного кодекса [2] РФ в отношении установления частного сервитута.

Так же, в Земельном кодексе пунктом 7 статьи 23 [2] предусмотрена возможность требования соразмерной платы при условии, что установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка.

Однако, ни Гражданский кодекс, ни Земельный кодекс не дает определения или уточнения «соразмерности платы».

Стоит обратиться к иным правовым актам, например, в 2009 году Министерством экономического развития РФ было подготовлено письмо, в котором указывалось, что соразмерность платы «за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута» [3]. И это письмо отсылает к правилам, предусмотренным Федеральным законом № -135-ФЗ [4] «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Однако, оценка земельного участка, как объекта недвижимости — дело весьма затратное. Для начала, необходимо определить его рыночную стоимость исходя из ресурсных параметров участка, местоположения, положением дел на рынке земли в момент покупки.

Существуют классические методы подхода к оценке земельных участков, рассмотрим те из них, которые можно использовать по отношению к сервитуту [5]:

1.                  Затратный — то есть, предполагаемый инвестор не заплатит за земельный объект большую цену, чем за аналогичный участок (не учитывается возможность использования доли земельного участка с обременением).

2.                  Сравнительный — за основу берутся имеющиеся на рынке аналоги с учетом обременений, при прочих равных условиях. Сложности — не корректное оформление участков с обременениями; выделение доли сервитута, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

3.                  Доходный — то есть, соотношение между будущими доходами от земельного участка и расходами от него.

Для оценки земельного участка с обременением наиболее целесообразно использовать два последних подхода, хотя, стоит отметить, что при третьем подходе так же есть сложность в выделении той части, которая будет или не будет приносить доход.

Иначе говоря, вопрос определения соразмерности платы за сервитут, при использовании письма министерства экономического развития, с его рекомендацией обращения к 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» упирается в ряд сложностей при проведении оценки всего земельного участка с обременением: неразвитость института сервитутов; сложность в оценке рыночной стоимости земельных участков с обременением; сложность в выделении доли сервитута.

Следовательно, вопрос о соразмерности платы за сервитут не может быть полностью решен посредством использования 135-ФЗ.

В 2004 году были разработаны Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут [6], суды при установлении платы за сервитут принимали во внимание рекомендации и ссылались на них [7], тем самым, признавая их обязательными.

А в некоторых случаях, Методические рекомендации выступали основным руководством при установлении стоимости за сервитут, следует привести в пример дело, приведшее в итоге к отмене Методических рекомендаций.

Обратимся к материалам дела, садоводческие некоммерческие товарищества «Лесок» и «Орион» обратились в суд с просьбой установить частный сервитут на часть дороги, принадлежащей садоводческому некоммерческому товариществу «Луч».

Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08–10–2013 была установлена ежемесячная плата за сервитут в размере 62 рубля 41 копейка с каждого садоводческого некоммерческого товарищества «Орион» и «Лесок» в пользу «Луч».

При вынесении решения по размеру оплаты суд руководствовался величиной земельного налога с площади дороги, на которую просили установить сервитут.

В мотивировочной части суд сослался на тот факт, что «порядок определения величины платы за сервитут установлен Временными методическими рекомендациями» [8], тем самым подтверждая их обязательный характер.

СНТ «Луч» заявило, что в размер платы за сервитут должны так же включаться расходы по содержанию дороги, такие как: уборка мусора и снега, ремонт дорожного полотна. С точки зрения логики и здравого смысла данное требование СНТ «Луч» вполне обоснованно, ведь, как говорится, любишь кататься, люби и саночки возить.

Однако, суд признал требование СНТ «Луч» несостоятельными вследствие того, что «собственник земельного участка не лишен права решить вопрос о возмещении реально понесенных расходов по упомянутым статьям в самостоятельном порядке» [8]. Получается, что ссылаясь на Методические рекомендации, величина платы определяется по пункту 2.

2 сложением размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами [6], то есть, по мнению суда единственный реальный ущерб СНТ «Луч» — это земельный налог, а ремонт дорожного полотна вполне может быть осуществлен собственником самостоятельно и разделу между реальными пользователями участка дороги не подлежит. Хотя, это представляется весьма абсурдно: с одной стороны — пользуются участком дороги три садоводческих товарищества, а, с другой стороны — обязанности по ремонту и содержанию дороги лежат только на одном товариществе. Где же соразмерность?

В 2014 году СНТ «Луч» обратилось в Верховный суд Российской Федерации с заявлением о признании недействующими Методические рекомендации [8], в связи с тем, что акт содержит все признаки нормативного акта, затрагивая права, обязанности и свободы граждан, однако не прошел обязательной государственной регистрации в Мин.юсте РФ и не был официально опубликован, то есть не может быть использован, как основание для расчета соразмерной платы за сервитут. Решение суда было в пользу заявителя и с 18 декабря 2014 Временные Методические рекомендации признаны недействующими.

Вот так, отсутствие желания договориться между несколькими заинтересованными лицами по эксплуатации и обслуживанию дороги во Владимирской области в 2012 году, в декабре 2014 года приводит к отмене единственного документа, который объяснял каким именно образом можно произвести расчет стоимости платы за сервитут.

На настоящий момент какой-либо документ, регламентирующий алгоритм расчета соразмерности платы за сервитут в Российской Федерации, отсутствует.

Стоит обратить внимание, что в свете изменения Гражданского кодекса РФ и подготовки Проекта изменений к нему, глава о сервитуте, подготовленная в 2012 году, вычеркивается уже из четвертой редакции документа, тем самым, оставляя те же самые вопросы по применению статей об установлении сервитута.

Таким образом, вопрос о соразмерной плате за сервитут в настоящее время ставится гораздо острее. Для Калининградской области сервитут не используется в качестве активного урегулирования вопросов связанных с земельно-правовыми отношениями, судебная практика по сервитутам в 2014 и 2015 годах отсутствует.

В гражданском законодательстве в целом институт сервитута не поощряется к развитию в связи с ограниченным числом статей и нерешенностью основных вопросов, один из которых — это плата за сервитут.

Ведь ограничение частной собственности или ее обременение не может быть бесплатным, так как это противоречит самым основам частной собственности.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/88/17248/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.