Что такое управляющая компания в сфере жкх

Содержание

Управляющая компания ЖКХ – что это такое?

Что такое управляющая компания в сфере жкх

Согласно п.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений многоквартирного дома (МКД) необходимо выбрать одну из форм управления имуществом:

  1. Непосредственное управление возможно в доме с количеством квартир не более 30. В таком случае за состояние и техническое обслуживание отвечают сами жильцы.

  2. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо иной жилищный потребительский кооператив. Способ подразумевает заключение договоров между жильцами и ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями напрямую.

  3. Управляющая компания. В данном случае жильцы передают функции управления МКД специализированной коммерческой организации. Управляющую компанию выбирают на общем собрании собственников. В противном случае муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору УК для управления домом.

На самом деле, управляющая компания – это привычная жилищно-коммунальная служба или ЖЭУ, сменившая форму собственности и название.

В настоящее время жильцы дома нанимают управляющую компанию по договору. Она отвечает перед собственниками за весь перечень жилищно-коммунальных услуг.

Этот список может быть минимальным (который определен законодательством) либо более широким (по условиям договора).

Обязанности управляющей компании прописаны в договоре:

  • содержание общего имущества дома в надлежащем состоянии;
  • создание комфортных и безопасных условий проживания;
  • качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) в объеме, соответствующем нормам потребления;
  • формирование стоимости ЖКУ для жильцов и поиск путей ее снижения.

Основные направления деятельности и функции управляющей компании (УК)

В зависимости от условий соглашения с жильцами определяют следующие направления деятельности УК и соответствующие им функции:

Направления Функции
1. Общее руководство. Направление относится к руководящим должностям (директор УК, главный бухгалтер, главный инженер)
  • координация и контроль за работой подразделений;
  • информирование собственников помещений по вопросам деятельности УК.
2. Планирование и технический контроль.
  • контроль за техническим состоянием жилищного фонда;
  • планирование работ по его содержанию и ремонту;
  • контроль за качеством оказываемых коммунальных услуг;
  • прогнозирование и предотвращение возможных аварий.
3. Финансово-экономическая деятельность предполагает обеспечение текущей деятельности организации в соответствии с финансовой политикой и стратегией развития УК
  • организация сбора платежей;
  • своевременное перечисление средств поставщикам услуг и подрядчикам;
  • ведение лицевых счетов.
4. Договорно-правовая деятельность.
  • правовое сопровождение деятельности организации при заключении договоров, работе по сбору платежей с собственников помещений, защите прав жильцов при предоставлении ЖКУ.
5. Инженерно-техническая деятельность, когда УК самостоятельно выполняет функции по техническому обслуживанию.
  • поддержание в соответствующем состоянии общего имущества;
  • обеспечение бесперебойной работы оборудования;
  • оказание услуг жильцам дома по техническому обслуживанию или изменению коммуникаций внутри квартир.

Функции из разных направлений могут осуществляться одним работником. Например, если директор проводит анализ технического состояния жилищного фонда и планирует работы по текущему ремонту, он выполняет функции главного инженера. Это возможно, если работник обладает достаточной квалификацией, а площадь обслуживаемого жилищного фонда небольшая.

Для оптимизации своей деятельности управляющая компания может использовать различные инструменты автоматизации.

Например, расчет квартплаты и ведение лицевых счетов лучше доверить биллинговой системе 1С ЖКХ (подробнее).

Собирать показания счетчиков и принимать оплаты за коммунальные услуги удобно с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ. Подробнее о преимуществах сайта вы можете прочитать здесь.

Права управляющей организации ЖКХ

Управляющая компания вправе:

  • сообщать о незаконной перепланировке дома в жилищную инспекцию района;
  • заключать договора с ресурсоснабжающими организациями;
  • распоряжаться резервным фондом согласно смете предполагаемых ремонтных и иных работ;
  • взыскивать долги с жильцов и в случае неуплаты ограничивать предоставление коммунальных услуг;
  • обладать иными правами на основании договора или других нормативных документов;
  • подробнее о правах и обязанностях УК вы можете прочитать здесь.

Реализуя свои права, управляющей организации следует учитывать интересы собственников дома и находить компромиссные решения.

При выборе управляющей компании ЖКХ, помните, что хорошая организация станет настоящим помощником для жильцов, которая примет на себя все заботы по управлению домом и его имуществом.

Использование современного программного обеспечения повысит прозрачность деятельности управляющей компании перед жильцами и поможет оптимизировать работу, освобождая время для других важных задач.

Подробнее о программах для ЖКХ.

В случае, если компания выполняет свои обязательства ненадлежащим образом, то, согласно законодательству, ее всегда можно привлечь к ответственности.

Дата публикации материала: сентябрь 2016.

Вам также может быть интересно:

Дополнительные продукты ЖКХ:

Источник: https://vgkh.ru/articles/uk-zhkkh/

Управляющая компания – что это такое

Что такое управляющая компания в сфере жкх

В наше время часто у жителей многоэтажных домов возникают вопросы, касающиеся отопления, водоснабжения. Приобретая квартиру в новом здании, не все жильцы знают даже контакты УК. Часть граждан задается вопросом, что такое управляющая компания в сфере ЖКХ. Собственникам квартир хочется четко представлять функции, которые выполняет УК, ее предназначение, а также отличие от ТСЖ.

Управляющая компания – это специальная организация, которая призвана осуществлять надзор за эксплуатацией многоэтажных домов. Бывает, когда она является также акционерным обществом. Собственники квартир оформляют с фирмой соглашение о сотрудничестве. Стоит подробнее рассмотреть деятельность компании.

Законодательные документы, регламентирующие деятельность УК

Управляющей компанией считается юридическое лицо. Оно выполняет должные функции по контролю за коммуникациями жилых домов на договорной основе. Владельцы квартир платят определенную сумму данной фирме за ведение общего хозяйства дома. Такие выплаты поступают ежемесячно вместе с квартплатой.

В законодательстве Российской Федерации моменты, касающиеся УК, регламентируются Жилищным кодексом РФ. Его берут за основу органы власти, составляют указы. Законодательные акты не должны идти в противовес кодексу.

Также регулирует деятельность управляющих компаний Постановления Правительства. К ним относятся 491 и 354 указы. В Гражданском кодексе присутствуют статьи, касающиеся регулирования деятельности управляющих организаций.

Существует закон «Об управляющих компаниях в сфере ЖКХ». Он является нормативным документом.

Закон со временем был изменен. В 2011 году внесли определенные поправки:

  1. На государственном управлении числился ЖЭК. Было принято решение о его ликвидации.
  2. Произошло разделение на управляющие компании и товарищества. Деятельность таких организаций стала осуществляться только на коммерческой основе. Должно регулярно происходить общее собрание жильцов, которые сами выбирают себе УК, согласовывают все условия. Если жильцы не могут прийти к единогласному решению при выборе организации, проводится внутреннее ание. Побеждает компания, за которую проало больше 50% жильцов.

Основные понятия остались неизменными.

Власти Российской Федерации периодически проводят конкурсы между управляющими компаниями.

Существует система штрафов. Она описывается в Законе РФ. Документ сокращенно именуется КОАП РФ. Если компания не соблюдает договорные условия с заказчиком, она несет ответственность за нарушения.

Санитарные нормы подъездов относятся к пунктам, входящим в проверку работы УК. Если выявляются нарушения, то фирма выплачивает жильцам компенсацию. Минимальный штраф возможен в размере 10000 рублей.

Были зафиксированы случаи штрафных санкций на 100000 рублей и больше.

Если компания не соблюдает нормы, то руководителя по решению суда могут лишить занимаемой должности, а также права работать на аналогичных местах на определенное количество времени. У некоторых забирают лицензию на год, при серьезных нарушениях на три года. Руководить фирмой назначают нового человека.

Что такое управляющая компания, суть, цель и назначение

Чтобы осуществлять контроль за хозяйственной деятельностью многоквартирных домов, были созданы управляющие компании. Они призваны своевременно устранять поломки, проводить проверочные работы.

Собственники имущества сами выбирают подходящую им организацию на собрании жильцов.

Если люди не хотят сами заниматься данным вопросом, то местные власти проводят конкурс на лучшую УК для конкретного дома.

Владельцы квартир составляют договор с выбранной фирмой, подписывают его с двух сторон. УК несет ответственность за оказания всех видов услуг, перечисленных в договоре. Законодательство РФ определяет основной перечень работ. Граждане могут добавлять в договор свои пункты. Расценки выбранной фирмы можно посмотреть на ее сайте. Они не должны выходить за общепринятые рамки

Структура управляющей компании

Так как данные организации принято считать юридическими лицами, у них должна иметься своя организационная структура. Штатное расписание дополняет список обязательных документов.

Структура фирмы напрямую связано с ее размером. Существует общая модель, но ее можно менять исходя из того, сколько домов заключает договора с УК.

Директор должен осуществлять общее руководство компанией, предлагать методы оптимизации работы. Если компания считается крупной, и у нее есть филиалы, то должно быть несколько заместителей директора на местах. Иногда их обозначают, как начальники подразделений или участков. За каждой территорией закрепляется диспетчер и аварийная экстренная служба.

Руководители участков должны контактировать с владельцами квартир, выяснять возможные неполадки, принимать пожелания.

Обязательным пунктом в их должностной инструкции идет соблюдение техники безопасности, а также соблюдение норм охраны труда. Немаловажная задача – контроль над служащими, находящимися на этом участке.

Сотрудничество с властями также подразумевается в функциях руководителя участка.

Штатное расписание компании закрепляет все обязанности по каждой из должностей. Также оно распределяет трудовую нагрузку, соблюдение рабочего времени. В нем содержится информация об окладах работников, возможных премиях и надбавках.

В структуре УК должен быть ряд подразделений, которые отвечают за определенные функции:

  1. Обеспечение технического надзора. Диспетчер – прием заявок от жителей дома о проблемах; сантехник – контроль и исправление возможных неполадок в тепловой системе, а также водоснабжения; электрик – обеспечение исправной работы электросети, обеспечение безопасности, ремонт поломок; дворник – поддержание двора в чистоте
  2. Финансовые вопросы. Экономист – проводит расчеты по использованию ресурсов, устанавливает общую стоимость ремонтных услуг; бухгалтер – ведет базу данных, составляет отчетные документы внутренние, а также для налоговой инспекции.
  3. Правовые вопросы: юрист – контролирует работу со сторонними организациями, решает вопросы по должникам, проверяет правильность оформления договоров. В его обязанности входит консультация жителей по возникающим правовым вопросам.

В функции технического надзора входят также:

  1. Анализ проведенных работ по техническим поломкам.
  2. Планирование будущих обязательных работ, например, сезонных.
  3. Прием и учет заявок жителей домов.
  4. Внутренняя проверка качества оказываемых услуг.
  5. Ведение документации.

Обычно принимают на должность главного инженера человека, который грамотно разбирается в технических моментах. Ему поручают контроль за отделом.

Задачи для финансового отдела:

  1. Полный анализ финансовых вопросов компании.
  2. Расчет тарифов на услуги жильцам.
  3. Работа с лицами, имеющими долг за услуги.
  4. Начисление зарплаты работника.
  5. Привлечение инвесторов, а также создание счетов для граждан, проживающих в доме.

Юридический отдел ведет работу с договорами, проверяет правильность заполнения. Он должен вовремя выявлять нарушения, защищать интересы жильцов. В его функции входит работа с судебными исками, жалобами жителей дома. Управлять компанией без помощи грамотного консультанта по правовым вопросам сложно.

Чаще всего управляющая компания не принимает на работу юриста, ей проще заключить договор на работу с квалифицированной юридической фирмой.

Делопроизводством занимается в УК обычно помощник директора.

Паспортный стол – еще одна ветвь управляющей организации. В ее работу входит замена паспортов жителей дома. Сотрудники готовят пакеты документов на прописку новых граждан, покупающих квартиры в доме, а также новорожденных детей. Работник должен выдавать бумаги с информацией домовой книги.

Права и обязанности

Основные обязанности управляющей организации – содержание общего имущества в целостности, а также обеспечение своевременного ремонта.

Существуют дополнительные обязательства. К ним можно отнести:

  1. Другие работы по эксплуатации жилого знания.
  2. Ремонт и замена отопительных систем, вентиляционных.
  3. Поддержание общего имущества в надлежащем виде.
  4. Обеспечение безопасных условий для жильцов, создания комфорта.
  5. Выполнение услуг должно быть качественным, работы следует проводить в нужном объеме. Обязательно соблюдать все нормы.
  6. Ценовая политика не должна быть завышенной. Следует искать пути оптимизации цен.

За свою работу фирма получает денежное вознаграждение. Оно регламентируется в договоре с заказчиком.

Какие виды и типы УК бывают

УК делятся по форме своего правления:

  1. Жилищные.
  2. Частные компании.
  3. Государственные, они делятся на ГУП и ДЕЗ.
  4. Собственники сами осуществляют управление.

Специализация управляющей фирмы зависит от решения владельцев. Одни только осуществляют контроль и управление, другие фирмы оказывают услуги по обслуживанию домов. В наше время чаще встречаются фирмы, которые осуществляют сразу две функции: управление и ремонт. Собственникам недвижимости гораздо удобнее иметь дела с фирмой, которая оказывает все услуги по содержанию домов в надлежащем виде.

Что должна делать УК: заключение договора с собственниками, предоставление отчета

Не должны взиматься отдельная плата за:

  1. Контроль за состоянием здания. Фирма должна ремонтировать возникающие трещины и заделывать швы.
  2. Должны очищаться дворы, чиститься снег и лед. В обязанности УК входит уборка подъездов (мытье окон, стен и лифта).
  3. Каждодневная уборка мусора со двора, полив лужаек.
  4. Ремонт общих коммуникаций; не должна начисляться доплата к коммунальным платежам.
  5. При аварийном случае бесплатная помощь жильцам.

При заключении договора с жильцами дома УК должна опираться на 162 статью ЖК РФ.

Должны быть пункты, отражающие:

  • общее имущество дома, что в него входит;
  • список работ, которые следует выполнять на постоянной основе;
  • размер платы за услуги, не должны постоянно повышаться тарифы;
  • стороны несут ответственность;
  • периоды отчетности.

Актуальным пунктом является цена услуг. Заказчик и УК должны прийти к цене, устраивающую обе стороны.

В отчете должны отражаться основные моменты деятельности компании, список ремонтных работ, а также чеки на оплату.

Разъяснение важных моментов, можно ли сменить УК

Важным моментом является вопрос о смене управляющей компании. По закону ее можно заменить при условии, что она нарушает договор. Несоблюдение условий – это грубое нарушение. За него полагаются штрафные санкции. Подробнее разъясняет этот вопрос Жилищный кодекс РФ.

Сменить компанию можно по решению собрания жителей дома. Если большинство на ании поддерживают данную идею, то она принята. Следует оформить решение письменно с указанием причин. Не позднее чем 5 дней после собрания следует отправить бумагу в управляющую компанию, а также в органы исполнительной власти в вашем городе.

В заявлении указывается полное название организации, ее фактический адрес. Также следует указать подробно причину отказа от услуг данной фирмы. Важно написать название новой фирмы, ее контактные данные. Через месяц управляющая компания должна передать дела выбранной жильцами организации.

Если жильцы сразу с жалобой обращаются к местным властям, то не позднее чем 5 дней высылается проверка на несоответствие занимаемой должности к директору компании. Досконально проверяются отчетности, выявляются нарушения.

УК в некоторых случаях является внегосударственным пенсионным фондом. Она имеет возможность принимать перечисления для накопительной части пенсии граждан, быть посредником между гражданами и государством. Пенсионерам предоставляются скидки на обслуживания квартир. Фондовые отчисления идут в казну государства.

Некоторые крупные управляющие компании организовывают бизнес по строительству. Существуют инвестиционные фонды, управляемые такими компаниями.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/upravlyayushchie-organizacii/chto-eto.html

Чем отличается управляющая компания от обслуживающей?

Что такое управляющая компания в сфере жкх

Если мы говорим про управление, то оно предусматривает полное участие каждого собственника в процессе управления многоквартирным домом, а также в принятии любого решения.

В связи с этим ответственность за управление домом будет лежать на самих собственниках. Сама же обслуживающая организация, которую необходимо будет нанять, отвечает только за качество заказанных и выполненных ею работ.

Стоит отметить, что финансирование работ также определяется собственниками.

Управление управляющей организацией не требует активности всех собственников многоквартирного дома. Управляющая компания должна самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и контролировать, а также производить текущий ремонт дома.

Кроме того, управляющая компания полностью ответственна перед собственниками за все коммунальные услуги и ежегодно обязана отчитываться за проведенную работу.

Сами собственники должны проводить ежегодное собрание, в рамках которого могут перезаключить договор управления, подачу заявок по текущим проблемам.

Как решать проблемы с управляющей компанией?

Как рассчитать плату ТСЖ за разные виды услуг?

Если говорить про различия, то управляющая компания ответственна за содержание многоквартирного дома, предотвращение и устранение аварийных ситуаций, а обслуживающая организация нет. За уборку территории, обслуживание и текущий ремонт, подготовку отопительного сезона управляющая компания ответственна, а обслуживающая организация – только если эти услуги предусмотрены договором подряда.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Жители многоквартирных домов самостоятельно могут выбрать способ управления хозяйством жилого фонда. Один из самых распространенных способов – это управляющая компания, которая занимается обслуживанием и эксплуатацией домов.

Это единый центр по решению бытовых проблем жителей, будь то желание владельца квартиры оформить жилье в наследство родственникам или плохо работающая розетка. В УК собраны специалисты разных профессий, которые могут понадобиться жильцам: консьержи, дворники, сантехники, юристы, экономисты и так далее.

Это сделано для того, чтобы дом мог нормально функционировать. Управляющая компания также рассматривает все предложения по благоустройству окружающей среды дома. Мудрые застройщики часто приглашают управляющую компанию еще на этапе строительства в качестве «технадзора» за генподрядчиком, чтобы заранее учитывать интересы жильцов будущего дома.

Тогда и людям в этом доме будет жить комфортно, и у застройщика не возникнет потом необходимости что-то переделывать и отбиваться от претензий разочарованных жителей.

Любая управляющая компания должна понимать, что основная ее задача – это благополучие жильцов дома, их бытовые проблемы. Только тогда она будет успешна во всех смыслах. Все текущие расходы УК являются плановыми. При этом жильцы дома не должны оплачивать долги соседей.

Текущий или капитальный ремонт, уборку территории, вывоз мусора осуществляют нанятые подрядные организации. Компания покрывает все существующие долги за счет накопленных резервных средств. В случае возникновения конфликтных ситуаций с поставщиком специалисты УК решают возникшие вопросы.

Но экономия средств жильцов не всегда является целью работы компании, так как это коммерческая организация.

7 главных фактов об общем собрании жильцов

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Другой вариант управляющей организации – товарищество собственников жилья (ТСЖ). Это некоммерческое объединение. Жители более заинтересованы в экономии своих средств, поскольку сами оплачивают содержание консьержей, комендантов, ремонтников и т. п.

За счет их грамотного распределения жильцы могут сэкономить, но за все свои долги сообщество отвечает самостоятельно. ТСЖ вправе распоряжаться собственным имуществом.

Все решения принимаются общественностью на общем жилищном собрании, где осуществляется полный контроль за оплатой коммунальных услуг. ТСЖ более заинтересовано в урегулировании жилищных вопросов.

С другой стороны, ТСЖ могут возглавлять некомпетентные люди, которые не всегда способны вести дела грамотно. Управленческие решения в ТСЖ принимаются только на общем собрании жильцов. В УК решения принимает ограниченное количество уполномоченных лиц.

Функции по обслуживанию многоквартирного дома могут исполнять различные обслуживающие организации. Одна может заниматься содержанием и обслуживанием коммуникаций, другая уборкой помещений, третья вывозом твердых бытовых отходов, четвертая содержанием и обслуживанием механизмов (лифтов) и т. д.

Помещения, которые не являются частями квартир в многоквартирном доме, принадлежат собственникам помещений. К ним относятся несущие и ненесущие конструкции, лестничные клетки, подвалы и т. д. Поэтому решения принимаются на общем собрании.

Право на выполнение работ по содержанию и обслуживанию организация (в том числе и ООО) получает на основании договора с управляющей организацией. Органом управления многоквартирного дома является общее собрание собственников данного дома, а не группа жильцов, которая хочет провести интернет.

УК тоже не имеет права автоматически, лишь по праву управления, распоряжаться общим имуществом дома.

Таким образом, без проведенного и оформленного надлежащим образом общего собрания собственников вход посторонних лиц для установки какого-либо оборудования невозможен, и ООО не может требовать наряд на работы в подъезде по подключению абонентов к интернету.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

УК ликвидирована, домом управляет новое юрлицо с тем же названием. Это законно?

15 статей об управляющих компаниях в сфере ЖКХ

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chem_otlichaetsya_upravlyayuschaya_kompaniya_ot_obsluzhivayuschey/7208

Управляющая компания ЖКХ – функции и задачи

Что такое управляющая компания в сфере жкх

Управляющая компания – это организация, которая занимается “ведением дел”. Если быть точнее, то производит: обслуживание, ремонт, организацию оплаты за тепло и свет, а также проводит проверки.

Может «заниматься» одним или несколькими жилыми домами, все зависит от уровня престижности компании. Причем с недавнего времени предприятия ЖКХ должны быть официально лицензированы, в обязательном порядке. УК содержит структуру, которая зависит от того, насколько крупно предприятие.

По законодательству они должны соблюдать перечень обязанностей, а также выполнять некоторые предписания.

Обязанности УК по законодательству

Управляющая компания ЖКХ имеет некоторые права и обязанности, которые должны соблюдаться в обязательном порядке. Те, обязанности в доме, которые на себя возьмет та или иная управляющая организация при заключении договора, будут в нем прописаны. В таком случае договор может содержать следующие виды обязанностей:

  • Проведение подготовки дома к новому сезону, будь то зима или лето.
  • Коммунальные услуги, их тарификация, ремонт или замена систем водоснабжения: труб, счетчиков, а также систем электросетей.
  • Как капитальный, так и косметический сезонный ремонт.
  • Уборка дворовых территорий, подъездов, лифтов, поддержание чистоты.
  • Организация проведения других ремонтных работ, связанных с установленным в доме оборудованием, к примеру, лифтовым (если оно установлено и ремонтируется за счет собственников, предыдущей УК или строительной компании)
  • Оформление справок для собственников жилья, предоставление полной отчетности, а также выставление счетов согласно тарификации за коммунальные услуги.

Помимо этого, устанавливается и стоимость оказания услуг со стороны компании. Все это обговаривается на общедомовом собрании собственников и жильцов.

Типы управляющих компаний

Жилищным компаниям можно заниматься частью услуг, которые были описаны выше, все зависит от требований жильцов и возможностей организации, таким образом эти управляющие компании в сфере ЖКХ можно разделить на типы:

  • Поставляющая все услуги и являющаяся посредником с обеспечивающими ресурсами организациями.
  • Являющаяся посредником, который находит исполнителей для всех необходимых услуг.
  • Организации по управлению дворовыми территориями, гаражами и помещениями, не предназначенными для жилья.

Обязанности управляющей компании

О том, какие обязанности есть у управляющих компаний в сфере ЖКХ было рассказано выше. Но чем же имеет право заниматься такая организация помимо своих основных обязанностей?

Все услуги, которые компания готова предоставлять и их расценки обычно озвучиваются на общедомовых собраниях, а жители, в свою очередь, решают нужно ли им это.

Когда владельцы квартир определяются с выбором, то составляется договор с собственниками, на основании которого и ведется предоставление услуг.

Дополнительно управляющие организации могут заниматься, к примеру, вывозом крупногабаритного мусора несколько раз в месяц.

Оформление договора с собственниками

При оформлении договора управляющая компания в сфере ЖКХ должна указать со своей стороны:

  • Перечень всех услуг, которые она будет предоставлять конкретному дому.
  • Информация об обязательствах сторон, прав и отношений.
  • Информация о доме (или другом объекте), причем должна указываться подробно.

Помимо этого, договор содержит информацию об:

  • Отчетах.
  • Правилах использования помещений типа: чердаков, подвалов и других нежилых помещений.

Договор может меняться при условии, что поступает запрос от собственников. Изменения могут быть связанны с любыми пунктами договоров.

Ответственность УК по законодательству

Есть несколько уровней государственных органов, совокупность которых контролирует работу управляющих компаний в сфере ЖКХ.

Для этого устраиваются проверки, связанные с выявлением качества выполнения работ, как со стороны управления дома, так и из местного (муниципального) уровня. Делается это с целью выявления недочетов в работе и их устранения.

Когда происходит проверка со стороны государственных органов, то они проверяют все от стоимости коммунальных услуг, до их качества и так далее.

В случае, когда организация не выполняет свои обязательства, отказывается это делать, то происходит урегулирование конфликта за счет наложения на нее административного штрафа, так как это считается нарушением по КОАП РФ, статьей 7.22 он должен составлять 40 – 50 тысяч рублей. К тому же помимо штрафа статья предусматривает приостановление деятельности компании на срок до 90 дней.

Если возникают нарушения санитарных требований жилых помещений и организация никак на это не реагирует, то сразу же можно обращаться в суд. В таком случае на организацию также накладывается штраф в 10 – 20 тысяч рублей. Это выгодно для жильцов тем, что в следующий раз управляющие будут более серьезно относиться к просьбам собственников.

Лицензия у УК

Жилищные хозяйства по ФЗ № 255 обязаны получать лицензию на работу. В противном случае организацию невозможно будет зарегистрировать. На этих основаниях можно утверждать, что каждая управляющая организация имеет лицензию, которую можно получить у:

  • Органа надзора за ЖКХ.
  • Комиссии по лицензированию ЖКХ.

А для ее оформления, нужен целый перечень бумаг:

  • Свидетельство об открытии ИП или ООО.
  • Налоговые документы учета.
  • Справка от ЕГРЮЛ.
  • Назначение директора и сертификаты о возможности работать на этой должности.

И это далеко не полный перечень, необходимы еще другие документы. Информацию о лицензии можно получить по названию управляющей компании или адресу дома, к которой она привязана. Сделать это можно на сайте госуслуг.

Популярные в России управляющие компании

Из этой стати большинству стало понятно, что из себя представляют управляющие компании, для чего они нужны. Какие обязанности на них возлагаются, а также какую ответственность несут. По ссылке предоставлен список управляющих компаний, которые имеют наивысшие рейтинги по всем регионам: http://rating.lawday.ru/rating.php

Источник: https://zen.yandex.ru/media/urist/upravliaiuscaia-kompaniia-jkh-funkcii-i-zadachi-5a801b5658166935a1fc17e5

Управляющая компания ЖКХ — функции и задачи

Что такое управляющая компания в сфере жкх

Управляющая компания – это организация, которая занимается “ведением дел”. Если быть точнее, то производит: обслуживание, ремонт, организацию оплаты за тепло и свет, а также проводит проверки.

Может «заниматься» одним или несколькими жилыми домами, все зависит от уровня престижности компании. Причем с недавнего времени предприятия ЖКХ должны быть официально лицензированы, в обязательном порядке. УК содержит структуру, которая зависит от того, насколько крупно предприятие.

По законодательству они должны соблюдать перечень обязанностей, а также выполнять некоторые предписания.

Управляющая компания: виды и функции

Что такое управляющая компания в сфере жкх

Далеко не каждая управляющая организация выполняет свои обязательства перед жильцами многоквартирных домов добросовестно.

Иногда УК берет деньги за некие услуги, но по факту работы не проводятся, а люди начинают чувствовать себя обманутыми.

Во избежание недоразумений жильцы имеют право знать, какие работы должна выполнять управляющая компания по содержанию жилья и что входит ее обязанности.

Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ

Управляющая компания — это юридическое лицо, которое на основании договорных обязательств с жильцами берет на себя ответственность поддерживать эксплуатацию многоквартирного дома и его территории в достаточном техническом и санитарном состоянии, управляет домом, а также является исполнителем коммунальных услуг.

Дома блокированной застройки, малоэтажные дома, нежилые помещения в жилых домах также обслуживаются в рамках общих правил содержания МКД.  Юридическая форма компании бывает разной – жилищный кооператив, акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью. Деятельность таких организаций регулируется статьями Жилищного кодекса РФ.

Основная цель предприятия, как и любой коммерческой структуры извлечение прибыли на разнице оказанных и заказанных услуг. 

По закону услугами УК граждане пользоваться не обязаны, всегда можно организовать ТСЖ. Привлекать или нет управляющую компанию для обслуживания дома самостоятельно решают собственники жилья на общем собрании. По сути, подобные организации являются посредниками между владельцами квартир и исполнителями коммунальных работ.

Управление имуществом МКД осуществляется за денежное вознаграждение в виде установленного тарифа, который собственники этого имущества оплачивают ежемесячно на расчетный счет организации как оплату оказанных услуг.

Взаимоотношения между управляющей компанией и собственниками многоквартирных домов определяются п. 2.3 статьи 161 ЖК РФ.

В документе сказано, что хоть УК и не является прямым исполнителем всех коммунальных работ, все же несет административную ответственность перед жильцами за качество и своевременность их выполнения.

В частности, это касается услуг отопления, электроснабжения и водоотведения.

История создания управляющих компаний

С окончания периода НЭПа встал вопрос создания жилищно-коммунальных хозяйств СССР. Управление ЖКХ были доверены районным кооперативным жилищным товариществам.

Они стали первыми посредниками между советскими исполкомами и квартиросъемщиками жилых помещений.

После окончания ВОВ было принято решение подобные объединения упразднить, а их функции перенаправить в районные исполнительные комитеты.

Со временем появилась необходимость создания специальных учреждений, подконтрольных исполкомам и местным районным советам, которые впоследствии были названы ЖЭК – жилищно-эксплуатационная контора.

Как оказалось, подобная форма предприятия наиболее эффективна в качестве руководства за соблюдением и поддержкой технического состояния жилищных фондов. ЖЭК обслуживал не только МКД, но и нежилые здания, находящиеся в государственной собственности.

На некоторых территориях эти организации назывались ЖЭУ (расшифровывается как жилищно-эксплуатационное управление) или РЭУ (ремонтно-эксплуатационное управление).

С приходом капитализма и рыночной экономики, организационная форма ЖЭК (ЖЭУ) стала не эффективна. Было принято решение передать их функции коммерческим предприятиям, чаще всего созданным на базе их же самих. Так с начала 2005 года начался массовый переход на частное коммерческое домоуправление, а организации, занимающиеся этим видом деятельности, стали называться Управляющими компаниями.

Организация управления жилым фондом

Законодательно, согласно кодам классификации видов экономической деятельности, можно выделить несколько форм коммерческих организаций, которые ведут деятельность по управлению и обслуживанию МКД:

  1. Собственно, сама управляющая компания, которая организует, контролирует исполнение услуг содержания жилфонда. Договорные отношения у жильцов на оказание услуг возникают именно с ней. Если у организации много домов в управлении, то, скорее всего, непосредственной эксплуатацией она не занимается, т.е. в штате предприятия нет дворников, техничек и слесарей, а присутствует только управленческий персонал. Если компания управляет небольшим количеством жилого фонда, то она не привлекает дополнительных подрядчиков, а выполняет все собственным штатом, который в этом случае включает и управленческий, и рабочий персонал.
  2. Эксплуатационное предприятие или бывшее ЖЭУ. Его еще могут называть эксплуатационным участком. Разница с управляющей компанией заключается в том, что ЖЭУ не заниматься управлением, это юридическое лицо выполняет функций санитарного содержания и выполнения мелких ремонтных работ на многоквартирных домах. Все слесари, технички, дворники, паспортисты трудоустроены именно в эту организацию. Предприятие действует как подрядчик управляющей компании и получает денежные средства от нее, а не от жильцов. От жильцов ЖЭУ может получать денежные средства только за счет выполнения дополнительных работ, не связанных с содержанием общедомового имущества, например, починка крана в вашей ванной. Эксплуатационный участок — это структурная единица в управлении ЖКХ созданная для экономии на налогах и чаще всего полностью подконтрольна УК. Собственники подписывают договор с обслуживающей организацией, только тогда, когда это ТСЖ или всеми вопросами они занимаются самостоятельно.
     

ЖЭУ ответственно за исполнение только того вида работ, для которого его нанимает управляющая компания.

Так как чаще всего управляющие компании родились из естественных монополий обычно это крупные компании которые обслуживают если не весь, то существенную часть фонда в населенном пункте. Отличительной их особенностью является территориальный охват.

В отличие от мелких локальных предприятий, созданных на базе нескольких десятков домов, такие организации могут предоставить более широкую ресурсную базу, способную выполнять наиболее сложные работы без привлечения никому не известных посредников. А широкий штат сотрудников позволяет лучше реагировать на технические неисправности и жалобы квартиросъемщиков.

Государственная система всячески поощряет создание крупных компаний. Они способны качественно осуществлять свою деятельность и их проще контролировать.

Нормативно правовая база

Управляющие компании, являясь самостоятельными коммерческими организациями, никому не подчиняются. Их деятельность регулируют нормативно-правовые акты.

По сути, основным правовым положением в сфере ЖКХ выступает Жилищный Кодекс. Именно в нем определен точный список того, чем может заниматься жилищное хозяйство по типу УК.

Однако, помимо ЖК не менее важным документом является договор на управление и предоставление эксплуатационных услуг.

Каким законами регулируется деятельность:

Управляющей компанией может быть только юридическое лицо, осуществляющее свою деятельность на коммерческой основе. Хозяйственные взаимоотношения регулируются следующими законами:

  • Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»

Источник: https://m2keep.ru/upravlenie-mkd/upravlyayushhaya-kompaniya-vidy-i-funktsii

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.