Что такое вторичная недвижимость

Что такое вторичное жильё?

Что такое вторичная недвижимость

Данное выражение давно у всех на слуху, но не все понимают его правильно. А вот специалисты знают, что — это любое жилье, которое уже было задействовано в сделке по купле-продаже, как ее объект, и было зарегистрировано в чью-то собственность.  

Простыми словами, у такой квартиры или дома уже был официально зарегистрированный владелец.

Сразу стоит обозначить, что вторичная недвижимость не всегда будет заселена, т. к. у наше время у людей все сбережения уйду на постройку его или приведение в жилой вид. И после окончания этих работ, происходит закрепления статуса собственника за ней, а он и не думал там жить. А ведь статус первичного жилья будет уже утерян.

У вышеозначенного вида жилья есть свои достоинства и недостатки.

Преимущества:

  1. Благоустроенный обжитый район города, где налажена и функционирует вся необходимая инфраструктура.
  2. Широкий выбор районов, где находится такое жилье.
  3. Большой ассортимент предложений данных объектов.
  4. Ценовая политика зависит квартиры или дома зависит от района нахождения, ее площади и состояния.
  5. Купить вторичное жилье в центре города шансов больше, нежели в новостройке.
  6. Оно сразу пригодно к проживанию.

Ипотечное кредитование на данные виды недвижимости имеет широкие пакеты предложений.

Недостатки:

  1. Можно купить «красивую обложку» с «гнилой начинкой». Под евро ремонтом могут спрятать гнилые коммуникационные сети и подобное, что влечет за собой огромные финансовые затраты. Либо же во время ремонта выяснить, что дом вообще аварийный, и ни жить в нем, ни продать.
  2. В многоквартирных строениях не всегда Управляющая организация нормально выполняет свои обязанности — перебои с теплом, водой, светом и подобным.
  3. Мошенники на этом рынке встречаются чаще.

Важно! Покупка жилья на этом рынке выгоднее первичных аналогов, но чтобы не купить «замазанное нечто», привлеките к этому процессу специалистов — юриста (проверка юридической чистоты документации), риэлтера (правильное оформление сделки), прораба (проверка состояния жилья).

Сделок со вторичным жильем намного больше, чем с первичным. Ведь люди знают, что оно более доступно по цене, да и веры застройщикам мало — то не достроят, то в эксплуатацию год вводят.

Стоимость жилья на вторичном рынке

Для ориентира возьмем столицу нашей страны. По данным рейтинговых агентств недвижимости средняя цена за квадратный метр по городу Москва равна (январь 2016):

  • однокомнатная квартира — 177 000 руб.;
  • двухкомнатная квартира — 188 000 руб.;
  • трехкомнатная квартира — 198 000 руб.;
  • многокомнатная квартира — 279 000 руб.

По состоянию на 20.01.2016 года в городе Москва приобрести квартиру можно было за (средние данные):

  • 6 700 000 руб. – однокомнатная;
  • 10 300 000 руб. – двухкомнатная;
  • 16 300 000 руб. – трехкомнатная;
  • 39 700 000 руб. – многокомнатная.

Важно! Две одинаковые по площади и в одном районе будут разниться по цене, и выше будет цена той, которая расположена в более комфортабельном доме, с огороженной придомовой территорией и остальными благами.

Срок оформления покупки

Так, между процедурой покупки и фактического заселения в квартиру вторичного рынка намного меньше. Ведь застройщики могут начать продажу своих объектов, которые еще не находятся в состоянии, пригодном для заселения. А тут получить ключи от заветного и собственного жилья можно сразу, из рук бывшего владельца.

Процедура оформления квартиры в собственность занимает стандартное время, не более трех недель. Это при условии, что все документы собраны и находятся в идеальном состоянии.

Дополнительные финансовые затраты при покупке новостройки

Все чаще застройщики перестают практиковать отделку жилья «под ключ», давая владельцу сделать это на свое усмотрение. И соответственно все это ложится на плечи владельца квартиры. А качественный ремонт будет равен не как 30% от цены всей квартиры.

Немало!

И не забываем, что не всегда получится найти хорошего подрядчика на такие работы, но эта проблема также касается и вторичного рынка.

А вот во вторичном жилье, какой никакой, а ремонт есть. Даже вложив небольшое количество финансов и сделав косметический ремонт, можно начать в ней проживать. Или как вариант, выбрать жилье удовлетворяющее вас сразу, без внесения различных изменений.

Анализ рынка недвижимости

Планируя покупку квартиры, мы хотим чтобы простор и большой размер в ней, сочетался с небольшой стоимостью. При покупке квартиры нужно знать, что происходит на рынке продажи квартир.

Проведя предварительный анализ рынка вторичного жилья вашего города, можно сразу соизмерять ожидаемые показатели и цену за них. И вам есть где «разгуляться», а на рынке новостроек это менее доступно. И снизить тут цену можно, только покупая жилье, для которого «вырыт только котлован».

Договор долевого участия, и долгое ожидание своего уголка. А газетные обложки ежемесячно «радуют» нас новостями об очередной замороженной стройке или банкротстве застройщика. И, прощай мечта!

Риски

Давайте рассмотрим возможные риски, с которыми можно столкнуться на рынке вторичной жилой недвижимости:

  1. Рай для мошенников, которые провернув сделку с вами, через суд расторгнут ее. И по факту, ни денег, ни жилья.
  2. Большое количество собственников, среди которых могут быть несовершеннолетние. Владельцы могут начать спор за размер их долей, подавать в суд, а это все повлечет временную отсрочку в заключении сделки. А возможно будут выявлены факты, которые ее отменят вообще или сделать юридически недействительной.

А основной риск квартир в новостройке — положение застройщика — банкротство, мошенничество, замораживание работ и подобное. И когда произойдет тот или иной случай неизвестно, и спрогнозировать это нельзя. Законодатели планируют внести на рассмотрение в Думу законопроект о том, что застройщик должен страховать такие риски. Чтобы можно было компенсировать дольщикам их потери.

Но пока это все планы, а реальность суровая. И люди остаются один на один с проблемой, безрезультатно оббивая пороги всевозможных государственных инстанций.

Свидетельство о собственности

Покупая вторичное жилье, вы можете не сомневаться, что получите свидетельство, подтверждающее нахождение квартиры в вашей собственности. А имея его на руках вы можете сразу обратиться за оформлением прописки как для себя, так членов семьи.

Законодательно установлен срок в две недели, для осуществления факта прописки после переезда на новое место жительства.

А вот в новостройке, получить данный документ, будет возможным не ранее, чем через квартал с даты сдачи домостроения в эксплуатацию. Нередко можно встретить ситуации, когда такой дом фактически занят проживающими, а официальных документов, о вводе в эксплуатацию, нет.

И прописаться будет невозможно, а проблемы с пропиской никто не отменял, и лягут они на ваши плечи.

Покупка квартиры на вторичном рынке как вложение средств

Каждый кто покупает жилье на обоих видах рынков недвижимости, задумывается о том, что можно было бы и сдавать ее в аренду, и, соответственно, зарабатывать на этом.

Если рассматриваете это «всерьез», то вторичное жилье лучше брать на в центральных районах или близких к нему. Тут спрос на аренду всегда высокий, как и цены месячной оплаты. Спальные районы будут привлекательны для удачного осуществления аренды, только если рядом расположены крупные образовательные организации и подобное.

Покупка квартиры на кредитные средства

Если личных средств на покупку квартиры не хватает, и вы решили воспользоваться ипотекой, то для вторичного жилья это будет просто. Банки наперебой предлагают множество ипотечных программ именно для такого жилья.

А вот, с новостройками все сложнее.

Ведь для осуществления этого банк должен предоставить аккредитационные документы застройщику по их запросу. Но банки очень щепетильны, а если дело касается не введенных в эксплуатацию объектов, то и подавно. И практика показала, что застройщик может иметь такие документы от пары банковских учреждений, а значит, вы будете привязаны к навязанным условиям банка-партнера.

Вторичный рынок в этом плане более широк для выбора «своего» банка. Так же как и проявленная банком лояльность в плане кредитной ставки, и бюрократической составляющей самого процесса.

Первичное и вторичное жилье – а что же лучше?

Такой вопрос понятен и часто задается. Так давайте сравним, подведем итоги, и сделаем выводы.

  1. Стоимость. Чем дальше от начальной стадии строительства возведение новостройки, тем выше стоимость квартир в ней, и наоборот. А вот квартира аналогичной категории, но вторичного рынка, будет дороже ее ново строящейся товарки.
  2. Скорость. Договор долевого участия заключен и завизирован, если это сделано на стадии ввода домостроения в эксплуатацию, то вашей она станет не ранее, чем через квартал. А если она на стадии котлована, и все будет идти как планируется, то не менее 2-х лет. Вселиться в аналогичное жилье, но на вторичном рынке можно сразу, получив ключи от продавца.
  3. Дополнительные расходы. Новостройки зачастую сдаются в черновой отделке, и это практически 90% от всех по стране. Логично, что дабы довести ее до жилого уровня, вы потратите очень много денег. Иногда это занимает практически 50% от всей стоимости жилья. А вот провести, пусть и капитальный ремонт, во вторичной квартире легче и дешевле.
  4. Выбор. Купить дешевые квартиры новостройки в ликвидном состоянии можно будет только на начальной стадии строительных работы. На момент введения в эксплуатацию можно приобрести только большие и дорогие объекты, либо с недостатками. Вторичный рынок даст более широкий выбор жилья на любой вкус, и любые финансовые возможности
  5. Риски. Если на вторичном рынке все риски покупателя связаны с продавцом или «скрытыми» им недостатками жилья. И сюда можно отнести не только замаскированное состояние, а также и прописанных людей, которых сложно, а иногда, и не возможно выселить. А первичный рынок находится в зоне риска из-за застройщика и его деятельности. Он может обанкротиться, затягивать стадии строительства или ввода в эксплуатацию. И к сожалению, законодатели не озаботились безопасностью граждан в этом вопросе.
  6. Прописка. Осуществить данную процедуру можно будет только со свидетельством о праве собственности на жилье. На вторичном рынке его получают сразу, а на первичном рынке — через три месяца после ввода в эксплуатацию (официально).
  7. Доходы будущих периодов. Чем ближе к окончанию строительство, тем выше цена квартиры в новостройке. Грамотные инвесторы могут рассчитывать на 30% годовых на этом. Но нужно помнить, чем выше доходность, тем больше рисков. На вторичном рынке нет таких глобальных тенденций, и все изменения происходят в обще рыночной тенденции. Получить в нее доход можно сдавая ее в наем, а процент доходности тут индивидуален.
  8. Ипотека. Кредитовать первичный рынок готовы не все банки. А если и решаются, то по повышенным процентным ставкам, и другими бюрократическими сложностями. Вторичный рынок будет про кредитован проще и на более лояльных условиях.
  9. «Эффект бабочки». Это то состояние, когда знаешь, что ты первый в этом жилье, и никто и ничего в нем не делал тут. Все новое, и в юридическом и в физическом плане. Да такое может быть только в новостройке.

Теперь можно сделать вывод. Делая вывод о том, что лучше, вам нужно составить список критериев, проводя параллели с которыми вы сделаете выводы, что вам больше по душе и кошельку. Ведь это все индивидуально, и напрямую зависит от ваших пожеланий и возможностей.

Источник: https://moidom911.ru/nedvizhimost/vtorichnoe-zhilyo.html

Первичная или вторичная недвижимость?

Что такое вторичная недвижимость

3866 просмотров · 19 мая 2011

Покупатели зарубежной недвижимости часто задаются вопросом, какие объекты приобретать выгоднее — первичные или вторичные.

К объектам первичного рынка могут относиться готовые дома от застройщика или на этапе строительства (off-plan), а также жилье, приобретённое в течение пяти лет после сдачи здания в эксплуатацию.

Соответственно, согласно этой классификации, вторичные дома и квартиры — это либо недвижимость старше пяти лет, либо объекты, которые когда-либо перепродавались.

Важнейшим фактором для покупателя зачастую остаётся цена: при инвестициях в новостройки расходы на оформление сделки и затраты на содержание могут быть ниже, однако вторичная недвижимость, как правило, стóит дешевле. Впрочем, и у новостроек, и у объектов на вторичном рынке есть также другие достоинства и недостатки, которые следует принять во внимание, прежде чем сделать выбор.

Первичная недвижимость

Основные преимущества первичной недвижимости перед вторичными объектами — удобство оплаты, более низкие расходы на оформление сделки и содержание, а также высокое качество и наличие гарантий на устранение дефектов. Основные недостатки — относительно высокая цена, риски при строительстве и вероятность невыгодного местоположения.

Плюсы

1. Возможность оплачивать покупку частями

Такие способы оплаты, как рассрочка и поэтапное внесение платежей, возможны только при приобретении новой недвижимости. Например, в Испании при резервировании объекта покупатель обычно вносит 3–6 тыс.

евро, при подписании договора купли-продажи — ещё 20–30 % от стоимости, а оставшаяся сумма доплачивается при завершении строительства. Во Франции при покупке квартиры в строящемся здании платежи тоже вносятся поэтапно.

Сначала покупатель оплачивает задаток в 5 %, затем, при окончании закладки фундамента, — первый взнос в размере 35 % от общей стоимости.

При завершении строительства первого этажа оплачивается 50 %, при окончании строительства последнего этажа — 65 %, после настила крыши — 70 %, после строительства внутренних стен и герметизации помещений — 80 %, после проведения водопровода и отопления — 90 %, а по завершении строительства — 95 % от суммы всей покупки.

2. Меньше расходы на оформление сделки

В некоторых случаях затраты на юридическое оформление сделки при покупке новых объектов меньше. В частности, обычно при приобретении объектов от застройщика покупатель не оплачивает услуги риелтора — тот получает вознаграждение от строителя.

Некоторые другие расходы при покупке первичных объектов также ниже.

Например, во Франции при заключении сделок по покупке жилья в новостройках меньше налог на покупку: размер пошлины на оформление перехода права собственности при приобретении объекта старше пяти лет составляет 7–7,7 %, а новостройки (менее пяти лет) — 2–4 % от стоимости. В Италии размер регистрационного сбора для первичной недвижимости (200 евро) ниже, чем для вторичной (2–9 % от стоимости объекта).

3. Выше качество и комфорт

Первичная недвижимость качественнее вторичных объектов: зачастую при строительстве используются современные экологичные материалы, устанавливаются новые инженерные системы и вентиляция. Лучше и шумоизоляция.

Также первичная недвижимость удобнее вторичной: в новых жилых комплексах продуманы и усовершенствованы планировки, а также, в отличие от домов старой застройки, предусмотрены места для парковки. Новостройки удобны еще и тем, что часто на этапе строительства покупатели могут предлагать свои варианты планировки и оформления интерьера.

Помимо этого, сейчас застройщики обычно возводят дома большей площади, чем в прошлые десятилетия. Так, по данным Национальной ассоциации строителей жилья (National Association of Home Builders), в 1970-х годах средняя площадь домов в США составляла 130 м², а в 2007 году — уже 250 м². Такая же тенденция характерна и для многих других стран.

4. Есть гарантии на устранение дефектов

Несмотря на высокое качество строительства, даже в новом здании могут обнаружиться дефекты: пятна от краски, расколотый кафель, проблемы с электропроводкой или сантехникой. В среднем в каждом новом доме насчитывается около 100 мелких неполадок.

Впрочем, обычно эти проблемы легко решаются. Так, во многих странах, например в Великобритании и Франции, новые дома продаются с 10-летней гарантией.

Это значит, что собственники жилья в течение этого срока могут рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.

Различные виды гарантий есть также в Испании.

Владелец новостройки может заявить об ошибках, допущенных при строительстве и отделке, в течение года после сдачи здания в эксплуатацию, и застройщик бесплатно устранит все мелкие недостатки (облупившаяся краска, сломанные дверные ручки, протекающие краны, неисправные бытовые приборы, стеклопакеты, пропускающие влагу).

Три года отводится на решение более серьёзных проблем (плохая изоляция потолков или стен, которая может привести к образованию плесени, или дающие утечки газовые трубы). Есть также десятилетняя гарантия, которая даётся на бесплатное устранение дефектов несущих конструкций (неустойчивый фундамент, трещины на потолке и в стенах).

5. Меньше траты на содержание

Поскольку новые дома строятся из более качественных и экологичных материалов, это позволяет тратить меньше средств на содержание. Например, в странах ЕС новостройки возводятся с учётом требований энергоэффективности.

Каждому зданию присваивается класс от A до G, где А означает, что здание потребляет мало энергии, а G — минимальную энергоэффективность. Первичные объекты, как правило, относятся к категории A.

По данным британской строительной компании Barratt, новые дома на 55 % более энергоэффективны, чем вторичные, и первичный объект может сэкономить собственнику до 1 тыс. фунтов стерлингов в год по сравнению с домом викторианской эпохи.

Минусы

1. Выше цена

По данным американской компании Trulia, новостройки стоят, как правило, на 20 % дороже аналогичного объекта из вторичного фонда (с теми же расположением, площадью, одинаковым количеством спален и ванных).

Во многом это объясняется тем, что на новые дома спрос выше. Так, исследование Trulia показало, что 41 % американцев отдаёт предпочтение первичному жилью, и только 21 % — вторичному.

Особенно дорого стоят первичные дома, расположенные на центральных городских улицах, где свободной земли под застройку мало.

Помимо этого, в некоторых странах в стоимость новостроек закладывается НДС. Например, во Франции при приобретении недвижимости на этапе строительства или жилья не старше пяти лет в цену включается НДС в размере 20 % от стоимости объекта. В Италии покупатели также платят НДС — от 4 до 22 % в зависимости от типа недвижимости и её предназначения.

2. Выше риски

При покупке объектов off-plan есть риск, что земельно-имущественные права или разрешение на строительство могут быть оформлены неправильно.

Эксперты рекомендуют воспользоваться ипотечным кредитом, потому что перед выдачей ссуды банк тщательно проверяет все документы, срок сдачи объекта в эксплуатацию (если здание еще строится) и наличие разрешения на строительство или право собственности (если здание уже построено).

Еще один риск — заморозка строительства и затягивание сроков: компании ведут строительство на деньги, полученные от продажи ещё не возведённой недвижимости, а также на кредитные средства, поэтому проблемы с продажами могут привести к дефициту ресурсов у компании и, следовательно, к приостановке строительных работ.

3. Расположение

В центральных районах крупных городов застройка зачастую настолько плотная, что новые дома здесь строятся редко, и большинство таких проектов получают разрешение на строительство на окраине или за чертой города.

Школы, детские сады, больницы и торговые центры появляются в новых районах не сразу, хуже и транспортная доступность, поэтому в первые годы владельцам квартир и домов в новостройках часто приходится тратить много времени на поездки в центр.

«Однако если речь идет о крупных комплексах, под них обычно сразу создаётся готовая инфраструктура — рестораны, магазины, предприятия сферы услуг, школы, детские сады и проч.», — говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр «Транио».

Вторичная недвижимость

Главные плюсы вторичного жилья по сравнению с первичными объектами — относительно низкая цена, развитая инфраструктура и меньший срок оформления сделки. Среди недостатков — относительно низкое качество, более высокие затраты на содержание и потенциальные ограничения на ремонт.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.