Что такое вторичный рынок жилья

Содержание

Новый тренд: ажиотажный спрос поднял цены на вторичном рынке

Что такое вторичный рынок жилья

Высокий спрос на жилье спровоцировал рост цен на вторичном рынке. Средняя цена квадратного метра вторичного жилья в России в III квартале 2020 года повысилась на 6,1%, сообщили «Газете.Ru» в «Авито Недвижимость».

Аналитики федерального портала «Мир квартир» также обнаружили, что по итогам прошедшего квартала вторичное жилье подорожало в 61 из 70 городов с населением более 300 тыс. человек. Так, средняя цена квартиры выросла на 2,8%.

Лидером роста цен оказался Магнитогорск — там стоимость вторичного метра за последние три месяца увеличилась на 4,7%, а средняя цена квартиры – и вовсе на 7,5%. Далее в рейтинге идет Череповец (стоимость за квадратный метр выросла на 4,2%), Севастополь (на 4,1%) и Челябинск (на 3,9%).

На 3,4% подорожали Москва, Нижний Новгород и Тольятти.

«За последние месяцы настолько выросла стоимость новостроек, что покупатели стали обращать внимание на готовое жилье, которое в ряде городов уже дешевле, чем на первичном рынке»,

— объясняет генеральный директор «Мир квартир» Павел Луценко, отмечая, что спрос на недвижимость всегда становится активнее при падении курса рубля. По его прогнозам, по итогам года рост «квадрата» на регулярном рынке может составить до 4-5%, а если национальная валюта продолжит ослабляться, то и до 6-7%.

Текущую ситуацию на вторичном рынке мы называем «маленький декабрь», потому наблюдается ажиотажный спрос на недвижимость, говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

«Подогревается он [спрос], в первую очередь, доступностью ипотеки – понижены ставки, разработаны новые программы поддержки. Многие боятся, что такие привлекательные условия кредитования в любой момент могут прекратиться. В итоге, на рынке до 75% сделок проходит с использованием ипотеки. Соответственно спрос толкает цены вверх», — объясняет эксперт «Газете.Ru».

III квартал 2020 года охарактеризовался заметным оживлением на рынке вторичной недвижимости, в частности, последние три месяца продемонстрировали рекордную динамику показателей спроса и средних цен на вторичное жилье за весь прошедший год, подтверждает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов. По его данным,

спрос на вторичные объекты недвижимости вырос на 56,8 и 45,8% в сравнении с предыдущим кварталом и в течение года соответственно. Такой ажиотаж спровоцировал увеличение количества предложений со стороны продавцов — на 7,7% за последний квартал.

Подобная динамика спроса и предложения привела к постепенному увеличению цен: так, по данным «Авито Недвижимость», средняя цена квадратного метра вторичного жилья в России с июля по сентябрь 2020 года повысилась на 6,1% и достигла 56 565 рублей.

Елена Мищенко отмечает, что свое жилье сейчас, безусловно, — тренд. Выгодно приобретать квартиры даже в кредит и сдавать, потому что арендные платежи перекрывают ипотечные. «К тому же если раньше многие готовы были жить с родственниками, то пандемия показала, что крайне тяжело круглосуточно проводить время всем вместе на одной жилплощади», — добавляет эксперт.

Для многих людей вопрос своего жилья часто стоит ребром, поэтому покупка квартиры с рекордно низким процентом за кредитные деньги видится людям хорошим выходом даже при рекордной стоимости за квадратный метр, отмечает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

«Поэтому на то, что люди решают свои жилищные вопросы и перекладывают деньги из вкладов в недвижимость, влияет не только льготная ипотека, а ставки по ипотеке в целом, которые снизились из-за падения ключевой ставки ЦБ.

Собственно, через удешевление кредитов дорожает жилье, и для тех, кто планировал продавать квартиру, текущий момент видится чуть ли не идеальным», — говорит эксперт, указывая, что во многих крупных городах России рынок недвижимости сейчас показывает докарантинные значения даже несмотря на взлет стоимости недвижимости.

При этом управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая предупреждает, что сейчас очень многие владельцы вторичного жилья выставили его на продажу, поэтому продать квартиру сейчас непросто, и нужно готовиться давать скидки.

«Одни стремятся выручить деньги на текущие нужды из-за ухудшения материального положения, другие хотят конвертировать их в новое более ликвидное жилье, занимая кредит по привлекательной ставке, третьи продают квартиры из-за оттока арендаторов на фоне коронавируса и снижения занятости. Иными словами, предложение вторичного жилья растет, а интерес покупателей сконцентрирован на жилье от застройщиков»,

— отмечает Литинецкая.

Вместе с тем, ажиотажный спрос на свое жилье сказывается на рынке аренды, в особенности, в столице. Тенденцию по увеличению количества квартир, предлагаемых в аренду в Москве в течение 2020 года подтверждает руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Он говорит о том, что растет как число новых объявлений, создаваемых в течение месяца, так и число объявлений, доступных для арендаторов (то есть больше новых лотов и выводится на рынок, и они медленнее уходят).

При этом эксперт отмечает, что рекордная активность покупателей на рынке новостроек является не ключевым фактором, снижающим интерес к аренде жилья:

«Гораздо сильнее на этот рынок давит снижение доходов населения. Число арендаторов, готовых стабильно платить арендные ставки, которые лишь немного снизились относительно докризисных уровней, уменьшилось. Влияет и изменения в характере занятости — многие перешли на удаленную работу и потребность арендовать жилье в пределах МКАД у них отпала», — указывает аналитик.

Мария Литинецкая дополняет, что когда ипотека становится доступнее, спрос на аренду в нашей стране традиционно снижается:

«В России люди справедливо считают квартиру в собственности более надежной, чем арендованную. В нашей стране это не «тренд», а традиция», — объясняет эксперт. Однако по ее прогнозам, быстрый рост цен на жилье нивелирует позитивный эффект от снижения ставок по ипотеке, арендодатели неизбежно пойдут на снижение ставок, и интерес к их жилью сохранится.

Источник: https://www.gazeta.ru/business/2020/10/05/13282147.shtml

Вторичка или новостройка

Что такое вторичный рынок жилья

Каждый, кто хочет приобрести квартиру, задаётся этим вопросом. Однако правильного ответа нет. Есть преимущества и недостатки как новостроек, так и вторичек. В этой статье будут рассмотрены все особенности обеих сторон, а выбор всегда остаётся за покупателем.

Что такое вторичный рынок и что называют первичкой?

Первичное жильё — это то, которое не было ни в чьей собственности. Квартиру в новостройке покупают после ввода дома в эксплуатацию, часто ещё на этапе строительства.

Вторичное жильё зарегистрировано, в нём могли жить сколько угодно. То есть, вторички всегда обжиты, первички — новые.

вторичный рынок жилья

Какие преимущества у вторичного жилья?

  • Самое главное преимущество — отсутствие надобности делать отделку. Вторички имеют какой-нибудь ремонт, и можно жить сразу же, либо сделать небольшой ремонт;
  • Дом построен, и нет рисков купить квартиру в недостройке или доме, срок строительства которого отсрочили на несколько лет из-за неполадок. Здесь надёжность: дом отстоял время, не пошёл трещинами и не осел;
  • Чаще всего вторички располагаются в обжитых местах с хорошо развитой инфраструктурой. Это несомненный плюс для тех, кто пользуется общественным транспортом, кому нужны магазины в пешей доступности или для семей с детьми, которым нужен детский сад поблизости.

Недостатки вторичек

  • Юридически квартира может быть нечистой. Может быть, в ней жило несколько поколений, и неизвестно, что происходило. История вторичек сложная. Сюрпризом могут быть внезапно объявившиеся наследники, поэтому обжитое жильё следует выбирать тщательно;
  • Вторичное жильё построено достаточно давно. Соответственно, квартиры иногда выдавались государством, а соседи могут быть разнообразные: от пенсионеров до алкоголиков. В новостройках же чаще всего селятся приезжие, студенты и молодые семьи;
  • Состояние вторичек может желать лучшего. Несмотря на капитальный ремонт, который должен проводиться в домах старой постройки, в некоторых квартирах может осыпаться потолок и течь крыша; старые жильцы могли изменять планировку до неузнаваемости, а также трубы и прочее оборудование зачастую подлежит замене.

Вторичное жильё любят покупать люди среднего возраста и достатка, полагаясь на надёжность: ведь в доме жили, а значит, он пригоден для жизни и дальше. А новостройки предпочитают молодые семьи и приезжие.

Строящиеся дома. Первичный рынок жилья.

Рассмотрим плюсы и минусы новостроек:

Преимущества первичного жилья

  1. Цены в новостройках заметно ниже, чем у вторичек. Это связано в первую очередь с расположением: новые районы строят по периферии города, а в центре жильё всегда дороже;
  2. Возможность оформить ипотеку и рассрочку;
  3. Уверенность покупателя в том, что он первый владелец квартиры.

    Многим важна история жилья, ведь много что могло случиться до покупки квартиры. Поэтому в этом новостройка выигрывает;

  4. Выбор новостроек куда больше, чем вторичек. Сейчас множество жилых кварталов в новых районах, как на окраинах, так и ближе к центру. Есть даже экологичные варианты в районах с лесопарками поблизости.

    Покупатель всегда сможет найти подходящее для него жильё;

  5. В новостройках есть тенденция к увеличению площади жилья, а особенно кухонь. Некоторым это как плюс, так и минус: ведь вместо большой кухни за те же деньги можно было получить комнату меньшего размера.

    Но это уже личные предпочтения каждого;

  6. Первичное жильё популярно у молодёжи и людей обычного дохода. Вероятность иметь среди соседей неблагополучную семью намного ниже;
  7. Покупая квартиру в новостройке, покупатель получит полностью черновой вариант, редко — обычную отделку.

    Поэтому есть возможность сделать ремонт полностью под свой вкус.

Недостатки первичек

  1. Очень часто новостройки строятся в новых районах, где пока не провели никакой инфраструктуры. Иногда строят целые города из новых жилых комплексов, и даже найти простой магазин может быть проблемой, пока район полностью не застроят.

    Построенных школ и детских садов может категорически не хватать;

  2. Транспортная доступность также оставляет желать лучшего. Первички могут находиться очень далеко от работы, и поездка домой может длиться от часа и больше;
  3. Риск при ожидании.

    Срок строительства нового дома может меняться, а ведь кому-то квартира нужна срочно: поэтому стоит оценивать свои возможности и этот минус первичного жилья;

  4. Риск обнаружения неполадок дома в течение десятка лет.

    Могут всплыть ошибки строителей, потрескаться стены, отключиться сеть подачи воды и электричества в связи с проверками и ремонтом.

Первичное жильё покупать или вторичное — ответственный выбор покупателя.

В первую очередь стоит ориентироваться на свои возможности и предпочтения в плане жилья. Далее рекомендуется внимательно выбирать недвижимость: с новостройками тщательно подобрать застройщика, а со вторичками проверить историю квартиры и дома во избежание проблем после покупки квартиры.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e70079470e1fb01364690f9/vtorichka-ili-novostroika-5e8a500ec8100861080d76c3

Вторичный и первичный рынок жилья: особенности покупки квартиры

Что такое вторичный рынок жилья

Предложений на рынке недвижимости множество. Это касается квартир первичного и вторичного рынка. Порой покупатели теряются в их разнообразии, не могут понять, какое жилье выгоднее.

Разобраться в этом поможет риэлтор, специалист, сопровождающий сделку купли-продажи. Обращение к нему при желании приобрести квартиру является насущной необходимостью настоящего времени.

Рынок таит в себе много рисков, как при приобретении новой квартиры, так и при покупке вторички.

Первичный рынок жилья

Представлен новыми квартирами, которые реализует государство в виде уполномоченных им органов, компании – застройщики, граждане, по доверенности на продажу жилья. То есть, новая квартира не имеет собственности: это право передается покупателю в процессе сделки.

Преимущества новых квартир перед вторичным рынком

  1. Стоимость. В основном, в ближайшем Подмосковье можно увидеть массовые застройки в любом из направлений от МКАД. И для покупателей решающее значение приобретает цена. Она значительно ниже, чем на аналогичное жилье вторичного рынка. Это объясняется тем, что при проведении сделки объекта недвижимости еще нет (покупка с котлована).

    Либо дом построен, но отсутствует разрешение на сдачу в эксплуатацию. Таким образом, получается, что фактически приобретатель первички платит за то, чего еще нет в природе. Застройщик компенсирует это неудобство сниженной стоимостью. Но если дом готов, но не сдан, стоимость жилого объекта выше, приближена к вторичному рынку.

  2. Большой выбор.

    Предложений много, покупатель имеет возможность рассмотреть различные варианты, как в черте города, так и за его пределами (в непосредственной близости к МКАДу, на удаленности и т.д.)

  3. Выбор объекта первичного рынка проще вторичного. Во многих случаях жилую недвижимость посмотреть невозможно, так как она существует только в документах.

    Покупатель может посмотреть на схему будущей квартиры, оценить ее месторасположение, выбрать этаж.

  4. Кроме того, потенциальный приобретатель при выборе жилой недвижимости должен оценить для себя, какая из них ему предпочтительна. Застройщик предлагает панельные, монолитные, бетонные и кирпичные дома.

    Это в первую очередь оговаривается при приобретении.

Монолитные – выше по стоимости, так как создаются по проектам архитекторов. Эти проекты эксклюзивны, квартиры в домах со свободной планировкой. Монолит хорош тем, что обладает повышенной звука и теплоизоляцией.

Кроме того, обладает качеством долговечности, если сравнивать его с панелью. В массовой застройке монолит встречается не так часто.

Панельные – типовые дома, планировка квартир задана заранее. Эти дома строятся быстрее монолитных, они дешевле.

Особенности

Рассматривая первичный рынок, потенциальный приобретатель сталкивается с различными рисками, принципиально отличающимися от вторички:

  • долгострой;
  • риски: технологический, маркетинговый;
  • двойные продажи.

Рассмотрим каждый из них подробнее.

Долгострой – самый распространенный. Застройщик ставит один срок, в реальности сдает квартиру намного позже. Крайний вариант развития негативной ситуации – обман дольщиков. Это возникает в случае, если застройщик не может полностью профинансировать стройку, например, при падении курса национальной валюты.

Также распространены ситуации, когда он же не может разрешить возникающие организационные вопросы, например, получение разрешения на ввод дома в работу. Экономическая нестабильность 2008 года подтвердила, что не все застройщики выдержали испытание и многие из них ушли с рынка. В основном, это коснулось небольших компаний.

Крупные остались на плаву и до сих пор предлагают варианты застроек.

Технологический риск заключается в том, что при строительстве допускаются недоделки. Они видны сразу. Семья вселяется в квартиру, через определенный период времени начинаются проблемы: некачественная кровля, обнаруживается промерзание стены в холодное время года.

Эти ситуации – результат некачественной работы. И от этого не застрахован никто. Обезопасить себя возможно: например, почитать отзывы о застройщике от людей, которые уже въехали в его жилье. Обычно они охотно делятся как проблемами, так и радостными событиями.

Маркетинговый – заключается в том, что человек купил то, чего не ожидал, то есть обманулся в своих надеждах. Основные параметры квартиры застройщик показывает потенциальному покупателю, но мелочи не учитываются. Сюда можно включить плохую звукоизоляцию дома, слабый напор воды, общую площадь квартиры, которая может не совпасть с готовым жильем.

Инфраструктура также играет роль. Например, приобретателю было обещано строительство объектов торговли, здравоохранения, но на деле этого не происходит.

Для кого-то социальная инфраструктура не так важна, но для переселения семьей с детьми она имеет значение. В этом вопросе предугадать ничего нельзя.

Поэтому стоит опираться на порядочность застройщика в отношении подачи информации о будущем Жилого Комплекса.

Двойные продажи говорят сами за себя. Объект может быть продан нескольким лицам. Ситуация стандартная: обычно она возникает не только в силу злого умысла покупателя, а скорее — по халатности, проявленной со стороны соинвесторов. Каждый из них реализует право требования на один и тот же объект.

Этот риск нейтрализуется при приобретении квартиры по договору долевого участия. Этот документ утвержден №214-ФЗ. Договор подлежит регистрации в государственном реестре. И это исключает двойную продажу.

Вторичный рынок жилья

Это квартиры, имеющие собственника или нескольких. Вторичный рынок представлен многочисленными предложениями, начиная от панельных домов, заканчивая кирпичными. На этом рынке существуют определенные риски в покупке. Обойтись без риэлтора, который проведет сделку, сложно.

Условно покупку вторичной квартиры делят на несколько этапов. Основное состоит в том, что все они требуют массу времени от потенциального покупателя, внимательности, а также минимальных юридических знаний.

  1. Поиск подходящего жилья. С этим вопросом человек может справиться самостоятельно. Найти район с развитой инфраструктурой, подходящий дом. Дальше лучше обратиться к риэлтору, чтобы избежать развития негативной ситуации.
  2. Осмотр жилья. На этом этапе обязательно обращаем внимание на документы, предоставленные продавцом.
  3. Проверка продавца. Существует риск, что продавец не является собственником жилого помещения, а значит – не имеет права его реализовывать.
  4. Переговоры. Покупатель, продавец обсуждают вопрос стоимости жилого помещения, сроки проведения сделки, а также иные нюансы.
  5. Заключение договора.
  6. Регистрация сделки в Росреестре.

Что такое иные нюансы проводимой сделки? Например, это решение вопроса о том, когда продавец, а также живущие вместе с ним люди, планируют выписаться из квартиры. Если они проживают в ней, когда освободят помещение, вывезут мебель и иные вещи. Что в квартире продавец сможет оставить?

«Подводные камни» продаж:

  1. Доверенность. Покупка квартиры у человека, продающего ее по доверенности, должна быть тщательно проверена.
  2. Продавец – организация. Это всегда настораживающий покупателя факт.
  3. Материнский капитал.

    Если жилье приобретено на средства того государственного пособия, то в нем обязательно прописываются доли несовершеннолетних. При продаже такой квартиры, доли детей должны быть оформлены в другом объекте жилой недвижимости, полностью пригодном для проживания. Таким образом, закон защищает права детей.

  4. Социальный статус владельца квартиры.

    Если человек страдает алкогольной или наркотической зависимостью, он, конечно, может заключить сделку. Но при возникновении вопросов к договору купли-продажи, состояние здоровья этого человека может стать основанием признания недействительной сделки. Важно, что покупатель в этой ситуации почти не защищен законом.

  5. Квартиру продают муж и жена, обладающие равными правами на недвижимость (по долям). В этом случае необходимо согласие одного из них на реализацию объекта. Оно берется у нотариуса.
  6. Обременение: например, квартира может находиться в залоге у банка.

    Либо в ней может быть прописан человек, не являющейся собственником, но он «передается» вместе с объектом потенциальному покупателю. Ради справедливости скажем, что цена на такие квартиры ниже стандартной стоимости. Если собственник честный и в объявлении, при переговорах сразу же указывает на это обстоятельство.

  7. Перепланировка, совершенная незаконно.

    Интересно, но если этот факт был проигнорирован покупателем, устранять последствия этого действия придется ему.

  8. Квартира разделена на доли. Отметим, что по закону у дольщиков существует преимущественное право выкупа. Только после отказа от покупки продаваемой доли в квартиры, продавец имеет право выйти на сделку.

    Если этот факт будет проигнорирован, совладельцев могут подать иск в суд. И главное — судебный орган останется на их стороне, продавец понесет убытки.

Таким образом, у вторичного рынка отсутствуют определенные риски, присущие первичке. Зато возникают другие, обусловленные законностью получения объекта недвижимости в свое владение.

А также процесса передачи права от собственника к покупателю. Также, не стоит забывать, что право пользования и проживания во вторичке никто не отменял. Речь идет о так называемом обременении на квартиру. Конечно, риски вторички ниже тех, которые присущи первички – например, долгострой. Но вторичному рынку свойственны определенные нюансы, которые отсутствуют у первички, и их больше по количеству.

При покупке вторичной квартиры следует обратить особое внимание на количество собственников.

Чем их больше, тем вероятнее возникновение различных проблем, правовых коллизий, связанных с правом собственности на объект, а также пользования им.

Риэлторы подскажут, что перепродаваемое неоднократно жилье (в течение трех лет), постоянно меняющее собственников, выступает высокорисковым объектом покупки для приобретателя.

В проводимой сделке по купле-продаже Росреестр регистрирует переход права от бывшего к настоящему собственнику. С 2013 года договор не регистрируют, он обязательно должен быть передан государственному регистратору в составе пакета документов.

Таким образом, регистрационный процесс Росреестра юридически представляет собой только передачу права собственности и внесение новых данных в единую базу. Запись в ЕГРП является прямым, но единственным доказательством существования права собственности человека на определенную квартиру.

А как же свидетельство о собственности? Действительно, у большинства собственников оно присутствует в составе документов на квартиру, иное помещение. Но Росреестр волевым решением заявил, что с лета 2016 года они не будут выдавать населению доказательства прав на объект недвижимости в бумажном варианте.

Единственное, что остается на руках у сторон после регистрации перехода права собственности, это сам договор купли-продажи с отметками регистрирующего органа, печатью и штампом. Кроме того, акт приема-передачи объекта недвижимости с подписями сторон, расписка в получении денежных средств, выписка из ЕГРН.

У первичного рынка список документа несколько иной:

  • выписка из ЕГРН;
  • документы, подтверждающие оплату квартиры: справка, выданная застройщиком, расписка дольщика о том, что состоялась переуступка прав;
  • договор: долевого участия, либо уступка права требования.

Сделка на любом из рынков недвижимости: первичном, вторичном требует от потенциальных приобретателей много времени, порой – нервов.

Но самое главное – знаний российского законодательства, отдельных нюансов покупки и продажи недвижимости.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич.

Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Источник: https://brosalin.ru/vtorichnyiy-i-pervichnyiy-ryinok-zhilya-osobennosti-pokupki-kvartiryi/

Что лучше: вторичка или новостройка или какую квартиру выгоднее купить?

Что такое вторичный рынок жилья

После того как вы утверждаетесь в желании приобрести жилье, закономерно возникает вопрос о том, что лучше: вторичка или новостройка. Решить подчас бывает непросто, особенно если цены на недвижимость обоих типов не сильно отличаются. В каждом из вариантов есть ряд достоинств и недостатков. Сегодня мы разберем их все, чтобы вы смогли принять взвешенное и правильное решение.

Что такое первичное и вторичное жилье?

Первичной называют недвижимость, первым собственником которой становитесь вы. В роли такого жилья может выступать квартира, которая даже еще не построена.

Во-первых, заинтересованным в покупке первичного жилья мы уже рассказывали, как купить квартиру в новостройке. Во-вторых, если ваш выбор пал на существующую пока только на бумаге квартиру, то изучите закон № 214-ФЗ, регулирующий продажу жилья в домах, постройка которых только планируется или пока не завершена.

Согласно этому закону, застройщик обязан закончить строительство и ввести дом в эксплуатацию, чтобы все участники программы (покупатели) смогли получить описанные в договорах квартиры (объекты строительства). После подписания акта приема-передачи покупатель обязан зарегистрировать свое право собственности на квартиру. После этого жилье считается вторичным.

Вторичной называют недвижимость, собственником которой выступает юридическое или физическое лицо. Жилье может иметь статус частного, муниципального или государственного, но принадлежать ко вторичному рынку оно от этого не перестает.

Даже если квартира расположена в новом доме, которому меньше года, все равно она будет считаться вторичным жильем. Здесь и кроется подвох в определении того, что лучше для покупки, ведь даже новая квартира может относиться к категории вторичного жилья.

Критерии для сравнения

Чтобы понять, какую квартиру выгоднее приобрести именно в вашем случае, мы предлагаем уделить внимание следующим критериям:

  1. Имеющийся бюджет на покупку и последующий ремонт.
  2. Инфраструктура и благоустройство.
  3. Сроки приобретения.
  4. Необходимость прописки.
  5. Желание и возможность получить доход с покупки.
  6. Необходимость ипотечного кредитования.
  7. Юридическая чистота.

Давайте разберем каждый из критериев, чтобы понять, в чем разница между квартирой в новостройке без предыдущих собственников и жильем со вторичного рынка.

Плюсы квартиры в новостройке

Современный дом с продуманной планировкой для многих выглядит гораздо привлекательнее устаревших архитектурных решений из прошлого хотя бы по эстетическим соображениям. Но какие еще достоинства есть у таких квартир?

  • Бюджет – низкая стоимость.

Основная причина популярности недостроенных квартир – их низкая стоимость. Если вы ищете, что дешевле, то на таком жилье можно сэкономить до 30 % бюджета.

Цена за квадратный метр в этом случае прямо пропорциональна стадии, на которой находится строительство объекта. Если вместо дома пока котлован, стоимость будущего жилья для вас будет минимальной.

Однако это достоинство сопровождается и повышенными рисками, которые мы разберем ниже.

  • Благоустройство – условия, планировка, гарантии.

Принимая решение о приобретении объекта недвижимости на раннем этапе строительства, часто у вас есть возможность выбрать планировку или изменить стандартную. Застройщики готовы идти навстречу даже без доплат со стороны будущего покупателя. Но даже без этого квартиры в новых домах обычно просторные и с продуманной комфортной планировкой.

Все счетчики будут установлены, как и пластиковые окна. Чаще всего лестничные клетки просторные, предусмотрена парковка, двор облагорожен, лифты рабочие и современные. Все выполнено из современных материалов, что позволяет надеяться на высокое качество и долговечность.

На потолок, окна, стены и инженерные коммуникации застройщик почти всегда дает гарантию. В том случае, если в оговоренный период возникнут проблемы, причиной которых не являетесь вы, то можно обратиться к застройщикам и компенсировать все за их счет.

  • Потенциальный доход – аренда, перепродажа.

Квартиры с хорошим ремонтом и коммуникациями охотно арендуют. Это платежеспособные клиенты, готовые платить за комфорт.

Так что если вы намерены только извлекать выгоду из покупки, а не жить в ней самостоятельно, новостройка – отличный вариант. Однако это потребует дополнительных затрат на ремонт и отделку.

С другой стороны, для квартир под сдачу зачастую не покупают самое дорогое и качественное, так что и здесь вы в плюсе.

Кроме того, как уже было сказано выше, покупая квартиру на раннем этапе строительства, вы получаете возможность получить до 30 % прибыли, просто перепродав жилье по факту его получения, без дополнительных инвестиций.

  • Юридическая чистота – никакого темного прошлого.

До вас никто не владел этим жильем, никакого криминала, никаких негативных событий в этих стенах гарантированно не происходило. Вы первый и единственный хозяин.

Минусы «чистой» квартиры

Несмотря на обилие преимуществ и, самое главное, невысокую цену, приобретение квартиры в строящемся доме может быть чревато проблемами. Какими именно? Попробуем разобраться.

  • Бюджет – затраты на ремонт, финансовые риски.

В ряде случаев вы получаете просто бетонную коробку, где нет даже инженерных коммуникаций. Затраты на доработку будут существенными.

Куда более серьезной проблемой может быть банкротство застройщика. Да, таких случаев единицы на всю страну, когда покупатели остаются с носом, но нужно учитывать даже эту мизерную вероятность. Хотя сейчас почти все застройщики застрахованы от банкротства. Куда более распространенная проблема – несоблюдение сроков сдачи, когда у застройщика проблемы с ресурсами.

  • Сроки приобретения – придется подождать.

В любом случае, приобретая квартиру в строящемся доме, вы обрекаете себя на ожидание, даже если застройщик будет самым добросовестным и сдаст объект точно в срок. Совсем беда, когда сроки затягиваются, переносятся раз за разом, а потенциальные жильцы никак не могут повлиять на ситуацию.

Чтобы снизить риски попасть к ненадежному застройщику, можно почитать отзывы людей, которые уже сотрудничали с выбранной вами компанией. Если речь о мошенниках, в интернете вы скорее всего найдете истории пострадавших или порочащие репутацию фирмы истории. Однако их отсутствие – еще не гарантия добросовестности, стоит помнить об этом.

  • Инфраструктура – временная изоляция.

Обычное дело – въехать в новостройку далеко от центра, ничем не окруженную. Инфраструктура развивается постепенно, когда есть для кого развиваться. Нередко застройщики предполагают помещения на первом этаже для бизнеса: магазинов, частных детских садов и спортивных залов. Но все равно нужно быть готовыми к периоду пустоты вокруг.

  • Прописка – возможные трудности.

Зарегистрироваться в квартире можно лишь после ее перехода в вашу собственность. Но в жилье категории «апартаменты» прописка невозможна по определению!

Что представляют собой апартаменты? По сути это квартира в жилом доме, предназначенная для нахождения в ней людей, но без статуса жилой недвижимости (своего рода офисное помещение с возможностью заселения).

Цены на такое жилье могут быть существенно ниже, поскольку к обустройству нежилых помещений выставляют иные требования.

Владельцы апартаментов вынуждены платить больше за коммунальные услуги, поскольку для них тарифы идентичны нежилым помещениям.

Говоря языком цифр, специалисты сообщают, что по сравнению с ежемесячной квартплатой за жилье 80 – 100 квадратов владельцы апартаментов платят больше на 2 – 2,5 тысячи рублей. Продавцы подобного жилья считают, что разница в платежах на несколько лет покрывается благодаря сниженной цене на такие квартиры.

  • Ипотека – повышенная ставка.

Ряд сложностей может подстерегать потенциальных покупателей первичного жилья. Банки без энтузиазма рассматривают заявки на покупку недостроенных объектов из-за рисков затянутых сроков сдачи. Процентная ставка при этом обязательно окажется на 2-4 % выше, чем на вторичку. Так что раздумывая над тем, что лучше купить в ипотеку, вывод напрашивается сам собой.

Достоинства вторичного жилья

Для некоторых вторичное жилье кажется непривлекательным только потому, что в нем уже кто-то жил до этого. Отбросив эмоциональные аргументы, давайте взглянем прагматично на все преимущества таких квартир.

  • Бюджет – экономия на ремонте.

Несмотря на то, что цены на вторичное жилье выше, квартира вам достается уже обжитая, со всеми коммуникациями, ремонтом, а часто даже с мебелью. Если вы планируете просто сдавать ее, то даже не придется обновлять под свои вкусы. Да и для собственной жизни потребуются гораздо меньшие вложения, чем обустройство голых стен.

  • Инфраструктура – полный комплекс.

Давно построенные дома окружены всем необходимым, что может понадобиться жильцам, включая магазины, больницы, спортивные залы, кинотеатры и прочее.

Рынок вторичного жилья огромен, так что у вас есть возможность подобрать квартиру в любой части города, учитывая ваши особые предпочтения (близость к работе, парку, метро, в хорошем районе, рядом с университетом и т. д.) Кроме того, есть возможность оценить соседей и понять, насколько спокойной будет ваша жизнь рядом с ними. Такой роскоши владельцы недостроенного жилья себе позволить не могут.

  • Сроки приобретения – минимум ожидания.

Въехать в понравившееся жилье вы сможете сразу же после заключения сделки, тогда как с новостройкой даже при покупке на последнем сроке ждать придется несколько месяцев + время на ремонт.

  • Прописка – стандартная процедура.

Зарегистрироваться по адресу свежеприобретенного жилья не составит труда, ведь это стандартная процедура.

  • Потенциальный доход – аренда.

Сдать квартиру со вторичного рынка легко. Как уже отмечалось выше, часто даже не требуется дополнительных вложений в ремонт и обустройство пространства. А вот с получением дохода от перепродажи вряд ли получится выиграть много. Удачным исходом будет продажа за потраченную сумму с поправкой на инфляцию.

  • Ипотека – стандартные условия.

У банков нет никаких предубеждений относительно оформления ипотечного кредитования для вторичного рынка. Вы можете рассчитывать на стандартные условия. Одобрят заявку или нет – зависит от вашей финансовой состоятельности!

Недостатки «бывшей в употреблении» квартиры

К сожалению, большое количество достоинств вторичного жилья не покрывает полностью все риски его приобретения. Но зная «врага» в лицо, вы значительно упростите себе жизнь и повысите шансы на успех.

  • Бюджет – более высокие цены за квадратный метр.

Можно подобрать недорогой вариант, но обычно низкие цены чем-то обусловлены: плохой репутацией района, неудобным расположением, неадекватными соседями, мрачной историей жилья или плохим состоянием самого дома и прочими неприятными сюрпризами.

  • Потенциальный доход – никакой быстрой прибыли.

Не стоит рассчитывать, что вам удастся выгодно перепродать только что приобретенное на вторичном рынке жилье. Цены на каждый объект зачастую основательно аргументированы, так что заломить прайс вряд ли удастся. Разве что вам повезет приобрести жилье за бесценок, потому что владельцам срочно нужны деньги и они демпингуют.

  • История и юридическая чистота – мошенники и «плохая карма».

Кому-то это может показаться смешным, но множество людей действительно обращают внимание на историю квартиры, которую приобретают. Некоторые отказываются жить там, где недавно кто-то умер или было совершено преступление. Но владельцы часто скрывают темное прошлое объектов недвижимости в надежде на быструю сделку.

Повезет, если скрывали только соседа-алкоголика или умершую на диване в гостиной прапрапрабабушку. Гораздо более серьезными последствиями может обернуться мошенничество с документами. Вряд ли вы обрадуетесь, когда на пороге появится еще один законный владелец квартиры и предъявит свои права. Решается это оплатой услуг подкованного юриста, но стоят услуги такого специалиста немало.

  • Благоустройство – неожиданные расходы на обновление.

Ветхость стен и инженерных коммуникаций – обычное дело, когда речь идет о старых домах, построенных двадцать и больше лет назад. Пусть вас не вводит в заблуждение хороший вид фасада, ведь это не гарантирует и хорошего общего состояния.

При покупке на вторичном рынке лучше всего проверить прочность дома и инженерных систем с помощью экспертов, услуги которых придется оплатить отдельно. Пренебрегая оценкой, вы рискуете заплатить половину стоимости жилья при капитальном ремонте и укреплении всей конструкции здания.

вторичного жилья по прочности здания

Для понимания, какие дома входят в группу повышенной опасности, мы предлагаем ознакомиться со сроками эксплуатации разных типов домов. На этот срок влияет фундамент, стены и перекрытия (несущие конструкции) и использованные при постройке материалы.

  • Дома монолитного типа – до 300 лет.
  • Кирпичные дома со стенами в 2,5 кирпича (вторичный рынок) – до 150 лет.
  • Новостройки крупноблочные и кирпичные – до 125 лет.
  • Крупнопанельные и блочные дома – до 100 лет.
  • Дома из шлакобетонных и похожих плит – до 90 лет.
  • «Хрущевки», дома из тонкостенных панелей – до 40 – 50 лет (были построены в 1960-х, но могут прослужить на 10 – 25 лет дольше).

Что же выбрать?

Сегодня мы пролили свет на то, что такое первичное и вторичное жилье, определили критерии для их оценки и разобрались, какие есть плюсы и минусы того и другого типа квартир. В любом случае финальное решение остается за вами.

Попробуйте расставить предложенные нами критерии, ориентируясь на собственные приоритеты.

Например, если для вас не играет роли темное прошлое квартиры и рамки бюджета довольно свободные, то вторичный рынок выглядит более привлекательно.

Если же вам бы хотелось «чистую» квартиру, в которую не ступала еще нога другого владельца, а в средствах вы стеснены, то стоит ориентироваться на первичный рынок.

Источник: https://vsvoemdome.ru/dom/nedvizhimost/novostrojka-ili-vtorichka-chto-luchshe-plyusy-i-minusy

Первичный и вторичный рынок недвижимости: что это такое и какой из них лучше

Что такое вторичный рынок жилья

Когда встает вопрос о приобретении собственного жилья, каждому хочется избежать неприятных ситуаций и стать обладателем квартиры быстро и без лишних проблем. Но что из себя представляет рынок недвижимости и на что следует обращать внимание в первую очередь? Давайте разберемся в нюансах.

Первичное и вторичное жилье – что это такое

Первое, с чем необходимо определиться, – на каком рынке будет приобретаться жилье, как говорят в народе, «первичка» или «вторичка»? Первичный и вторичный рынок недвижимости – это способ совершения сделки.

Под первичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с только что созданными объектами, то есть квартирами в новостройках и строящихся домах. Такое жилье впервые выставляется на продажу, и на него не было установлено права собственности.

Справка. Продавцами таких объектов недвижимости являются строительные компании или государство.

Вторичный рынок жилья – что это такое? Это сделки, совершаемые с уже созданными объектами, которые находятся в эксплуатации несколько лет. Такое жилье имеет владельца, свою историю и могло выставляться на продажу ранее.

И у «первички», и у «вторички» есть достоинства и недостатки, которые нужно учитывать, принимая решение о покупке.

Плюсы и минусы первичного рынка

К плюсам приобретения «первички» относятся следующие моменты:

  1. Цена вопроса. Зачастую этот фактор является важнейшим при выборе, а приобретая квартиру в новостройке, можно сэкономить. Жилье, приобретенное в доме на начальном этапе строительства, к моменту готовности и прохождения госкомиссии вырастает в стоимости на 30-40 %.
  2. Большой выбор квартир в новостройках в рамках одного корпуса. Этажность, площадь, вид из окна и прочие характеристики, среди которых можно выбрать подходящие.
  3. Качество готового жилья. При современном строительстве используются экологичные материалы, новые инженерные системы и вентиляция. Не стоит забывать и о наличии большого количества парковочных мест.
  4. Гарантии на устранение дефектов. Даже в новом доме могут быть проблемные места. В течение гарантийного срока, определяемого застройщиком, собственник жилья может рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.
  5. Наибольший шанс получить ипотеку от банка. На квартиры в новостройках банки оформляют ипотеку охотнее, также застройщики предлагают совершить покупку в рассрочку.

Но даже при таких достоинствах жилье на первичном рынке имеет ряд недостатков:

  1. Долгое ожидание. Желая сэкономить определенную сумму, стоит учитывать, что средняя продолжительность строительства нового корпуса занимает около трех лет. О быстром переезде можно забыть.
  2. Неустойчивые сроки сдачи дома. Покупка жилья на стадии котлована предполагает большой риск: застройщик может сдвинуть сроки сдачи дома или стройка может быть заморожена из-за финансовых сложностей в строительной компании.
  3. Дополнительные средства на ремонт. Основная доля предложений на первичном рынке – квартиры без отделки, что подразумевает вложение дополнительных инвестиций в ремонт. Они могут составлять до трети от стоимости жилья.
  4. Шум от ремонта соседних квартир. Несмотря на то, что в новой квартире можно воплотить любой дизайнерский проект, придется потерпеть шум от ремонта, который ведется в соседних квартирах.
  5. Неразвитая инфраструктура. Стоит забыть о красивых картинках прилегающей к дому территории, которые презентовал застройщик в офисе. В большом жилом комплексе, рассчитанном на несколько корпусов, соседние дома будут возводиться параллельно с вашим переездом, постепенно будет развиваться и инфраструктура микрорайона.

Плюсы и минусы вторичного рынка

Вторичный рынок также имеет ряд преимуществ:

  1. Быстрый переезд. Приобретая «вторичку» в недвижимости, нужно понимать, что это такое жилье, где не придется ждать сдачи дома. Можно сразу въезжать и жить.
  2. Экономия средств на ремонте. Есть шанс подобрать такой вариант, где ремонт будет устраивать новых собственников. Иногда квартиры продаются с полной обстановкой.
  3. Оценка покупки. На «вторичке» квартиру покупатель видит сразу. Это значит, что и сделка будет более прозрачной.
  4. Развитая инфраструктура. В противовес «первичке» жилье на вторичном рынке уже имеет сформировавшуюся инфраструктуру.

Среди недостатков можно выделить следующие факторы:

  1. История квартиры. Перед заключением сделки лучше провести юридическую проверку объекта: изучить правоустанавливающие документы, документы о возникновении и переходе прав собственности, выяснить, были ли произведены в квартире перепланировки, которые невозможно узаконить.
  2. Устаревшие отделка и коммуникации. Со временем нарушается водонепроницаемость отделочных материалов, а инженерные коммуникации необходимо обновлять. Как понять и выявить во вторичном жилье подобные проблемы – вопрос сложный, зачастую это выясняется уже после покупки.

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/rynok-nedvizhimosti-pervichnyy-ili-vtorichnyy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.