Что такое жилищный кооператив

Жилищно-накопительный кооператив: что это такое, для каких целей создаются и стоит ли вступать? Виды, плюсы и минусы ЖНК

Что такое жилищный кооператив

Жилищный накопительный кооператив, или ЖНК представляет собой потребительский кооператив граждан, который объединяет в себя функционал финансового и жилищно-строительного кооператива. Данная форма объединения граждан является достаточно новой для российского рынка.

Какими правовыми нормами регулируется

Деятельность ЖНК в упрощенном виде можно представить как «кассу взаимопомощи». В данном случае часть денег для покупки недвижимости вносится участниками кооператива или пайщиками, а другая часть вносится кооперативом.

При этом жилищные накопительные кооперативы нельзя рассматривать как очередную финансовую пирамиду. Их деятельность максимально прозрачная и всесторонне контролируется законодательством.

Жилищный накопительный кооператив, или ЖНК представляет объединение граждан в форме добровольного потребительского кооператива, созданного для покупки жилья при помощи совместно внесенных и накопленных паевых взносов.

Создание и функционирование таких кооперативов регламентируется:

Сведения о кооперативе не являются закрытыми и в обязательном порядке подлежат раскрытию. В частности, в ГИС ЖКХ кооперативом должны быть переданы следующие сведения, с которыми могут быть ознакомлены все заинтересованные лица:
  1. Устав.
  2. Сведения о количестве участников.
  3. Данные о размере паевого фонда.
  4. Данные о кредитной задолженности и направлениях расходов.

Члены ЖНК имеют право на получение информации о величине собственных накоплений, их месте в очереди и планах по приобретению и строительству недвижимости кооперативом.

Деятельность кооператива на основе действующего законодательства должна контролироваться со стороны ЦБ РФ. Сведения обо всех потребительских кооперативах направляются в специальный реестр ЦБ РФ. Здесь содержится такая информация о кооперативах, которые ведут свою деятельность по всем нормам законодательства:

  1. Наименование кооператива.
  2. Место его нахождения.
  3. Сведения о членах данного кооператива.
  4. ФИО лица, которое наделено уставом правом выступать от лица кооператива без доверенности.
  5. Сведения о филиалах и представительствах.
  6. Сведения о том, является ли кооператив действующим, или он прекратил деятельность.
  7. Данные об исполнительном органе: председателе, членах правления, а также причинах их отстранения от должности.
  8. Годовой отчет, который представляет кооператив Центробанку.

Деятельность кооперативов не подлежит лицензированию, так как кооператив, по сути, не занимается строительными работами или кредитованием.

Виды жилищных кооперативов

Можно выделить две основные формы жилищных кооперативов:

  1. Жилищный строительный кооператив.
  2. Жилищный накопительный кооператив.

Обе схемы покупки недвижимости через ЖСК и ЖНК имеют одну общую черту: они позволяют участнику стать собственником недвижимости только после полной уплаты паевых взносов.

Основное различие между ним состоит в том, что ЖСК создается в целях строительства определенного дома, тогда как ЖНК может направлять полученные от пайщиков деньги на покупку квартир в разных домах.

Также особенностью ЖНК является то, что часть денег за квартиру вносит кооператив, а пайщик затем платит проценты за предоставление ему ссуды.

Цели создания и права жилищного накопительного кооператива

Первые ЖНК появились на российском рынке в 2005 году после того, как в силу вступил ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах».

Целью организации кооперативов является удовлетворение требований в жилье с помощью объединения в одном фонде всех внесенных его участниками паевых взносов.

Для реализации своей базовой цели жилищный накопительный кооператив вправе:

  1. Привлекать денежные средства от граждан в целях покупки жилья.
  2. Вкладывать поступившие от граждан средства в строительство жилья, выступая застройщиком или участником долевого строительства.
  3. Приобретать жилые помещения.
  4. Привлекать для своей работы заемные средства, но их совокупная величина не должна превышать 40% от совокупной стоимости имущества кооператива.

Кооператив может выступать застройщиком или играть роль дольщика (участника долевого строительства).

Права и обязанности членов

Членами ЖНК могут стать только физические лица, а именно дееспособные граждане РФ в возрасте от 16 лет.

Для создания жилищного накопительного кооператива требуется, чтобы поступила инициатива не менее, чем от 50 человек. При этом его максимальная численность составляет 5000 человек.

Процедура вступления в жилищный накопительный кооператив предполагает прохождение таких этапов:

  1. Участник пишет заявление на имя правления кооператива о вступлении в ЖНК, согласно уставу кооператива и 215-ФЗ.
  2. После принятия положительного решения по кандидатуре гражданина сведения о нем подлежат внесению в реестр юрлиц по 129-ФЗ.
  3. Участником оплачивается вступительный и паевой взнос.
  4. Пайщик получает официальный документ, который подтверждает его членство в кооперативе. Это, например, договор паенакопления или договор участия в ЖНК.

Законодательство не содержит указания на минимальный размер взноса для вступления в ЖНК. Каждый кооператив вправе определиться с этой суммой самостоятельно по своему усмотрению и прописать ее в уставе.

Помимо вступительного взноса, кооперативами определяется величина паевых взносов, которая позволяет участнику ЖНК приобрести недвижимость либо начать ее строить. Правление кооператива разрабатывает индивидуальные графики внесения паевых взносов для пайщиков и условия для привлечения заемных средств.

Процедура покупки недвижимости через вступление в ЖНК предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Участник делает первоначальный вступительный взнос.
  2. Оплачивает паевые взносы по графику и после внесения нужной суммы приобретает себе недвижимость в строящемся доме или на вторичном рынке.
  3. Затем участник по графику продолжает выплачивать стоимость квартиры, но не позднее максимального срока для погашения.

Стандартно условия выглядят так: после получения кооперативом 50% от стоимости квартиры он приобретает ее пайщику, а затем тот выплачивает остаток в течение 1,5-2 лет.

Помимо паевых взносов, участники кооператива должны уплачивать членские взносы в определенном размере, которые направляются на организационные траты кооператива. Обычно они определяются как небольшая сумма от стоимости недвижимости: например, как 0,05% от стоимости квартиры.

Формы участия в кооперативе, с точки зрения способа внесения паевых взносов, их размеров и условий приобретения недвижимости, могут быть разнообразные (например, уставом может быть предусмотрено обязательное накопление до 50% от стоимости квартиры).

Согласно п. 2 ст. 27 215-ФЗ, формы участия в накопительном кооперативе в обязательном порядке устанавливают:

  1. Минимальный период внесения паевых взносов.
  2. Максимальный период внесения взносов.
  3. Размеры взносов или способ определения размеров.
  4. Часть паевого взноса, после накопления которой кооператив обязан приобрести квартиру участнику или начать ее постройку.
  5. Максимальные сроки для погашения оставшейся части паевых взносов.
  6. График платежей в счет паевого взноса и размеры платежей.
  7. Возможные условия для привлечения заемных средств.

Часть паевых взносов участники ЖНК могут внести в зачет свой старой недвижимости. Хотя обычно это не очень выгодный вариант, так как квартиры по такой схеме продаются обычно по цене ниже рыночной.

Согласно п. 2 Постановления Правительства №862 от 2007 года, в качестве паевых взносов может выступать материнский капитал.

Участники кооператива наделены правом контроля за его деятельностью. Такой контроль осуществляется ими через участие в общем собрании членов кооператива, правлении или ревизионной комиссии.

Все органы потребительского кооператива являются коллегиальными, кроме случаев, когда избирается единственный ревизор или директор в качестве исполнительного органа.

Помимо контроля за деятельностью ЖНК и возможности влияния на его решения, участники имеют следующие права:

  1. Использовать услуги организации и пользоваться предоставляемыми льготами.
  2. Выбирать форму участия в кооперативе.
  3. Получить в пользование жилое помещение.
  4. Распределять полученные ЖНК доходы от ведения предпринимательской деятельности.
  5. Завещать пай.
  6. Выйти из числа участников в любой момент по своему усмотрению и получить при выходе из кооператива полную действительную стоимость пая.
  7. Устанавливать требования в отношении приобретаемого или строящегося кооперативом жилья.

Помимо прав, пайщики имеют и определенные обязанности. Так, они должны соблюдать устав организации и исполнять принятые на общем собрании решения. В их обязанности также входят:

  1. Оплата вступительного взноса, величина которого регулируется уставом.
  2. Выплата ежемесячных паевых взносов.
  3. Выплата резервных дополнительных взносов, если они были введены решением общего собрания.

Членство в кооперативе может быть прекращено в следующих случаях:

  1. При добровольном выходе из числа участников.
  2. При исключении пайщика из числа участников при нарушении им взятых на себя обязательств.
  3. При передаче пая третьему лицу.
  4. При смерти участника.
  5. При обращении взыскания на пай.
  6. После внесения взносов в полном размере и переоформлении недвижимости в собственность.
  7. При ликвидации кооператива.

Стоит учитывать, что задолженности у отдельных членов ЖНК не подлежат погашению остальными участниками кооператива. То есть в данном случае предусмотрена индивидуальная ответственность по своим обязательствам.

Плюсы и минусы ЖНК

Покупка недвижимости с помощью жилищного накопительного кооператива обладает своими преимуществами и недостатками. В числе преимуществ данной схемы можно выделить:

  1. Необходимость минимального первоначального взноса.
  2. Отсутствие необходимости в предоставлении внушительного комплекта документов для вступления в члены кооператива (по сравнению, например, с ипотечным кредитом).
  3. Низкие проценты при погашении платежа за квартиру в рамках рассрочки.
  4. Возможность выбора недвижимости среди нескольких вариантов.

В числе рисков приобретения квартиры через ЖНК можно выделить:

  • возможность исключения участника из кооператива по решению, принятому на общем собрании;
  • возможность возникновения убытков участников в размере их паевых взносов;
  • наличие дополнительных платежей в виде вступительного взноса или ежемесячных членских взносов, что несет риски удорожания стоимости недвижимости;
  • риски двойных продаж одной и той же квартиры, так как договоры с ЖНК не подлежат обязательной регистрации (как, например, в случае с ДДУ).

Основной риск приобретение недвижимости по указанной схеме состоит в том, что до того, как участник полностью не выплатит стоимость квартиры, она фактически принадлежит кооперативу. То есть участник может проживать в квартире и пользоваться ей, но распоряжаться ей по своему усмотрению он не вправе.

Потенциальному пайщику также следует учитывать, что при досрочном выходе из ЖНК он теряет свой вступительный и членские взносы.

Также ему грозит неустойка за невыполнение обязательств перед кооперативом в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. На основании п. 4 ст.

32 ФЗ-215 на процедуру возврата паевых взносов может отводиться до 2 лет, что приведет к их обесцениванию. При передаче квартиры пайщику на момент принятия решения о выходе деньги ему вернут только после того, как он освободит квартиру.

Для минимизации своих рисков перед вступлением в ЖНК нужно внимательно изучить все документы. В частности, потенциальному пайщику следует предпринять следующие шаги:

  1. Проанализировать устав ЖНК на предмет его соответствия ст. 15 215-ФЗ.
  2. Запросить выписку из ЕГРЮЛ, чтобы убедиться в том, что он является действующим, в отношении него не введена ликвидационная процедура, и не ведется процесс о признании несостоятельности.
  3. Проанализировать отзывы о кооперативе в открытом доступе (на форумах, в прессе и пр.).
  4. Сопоставить численность кооператива с количеством приобретенных через него квартир.
  5. Уточнить наличие сведений о ЖНК в реестре ЦБ РФ.

Для того чтобы избежать рисков резкого возрастания стоимости квартиры, пайщику следует уточнить, что указано по этому вопросу в договоре: при каких обстоятельствах может произойти удорожание и ограничивается ли его размер каким-либо образом документально.

После вступления в ряды ЖНК в обязательном порядке следует получить подтверждающие документы: заверенные копии свидетельства о приеме в ряды ЖНК и копию протокола общего собрания, который принял такое решение.

Таким образом, жилищные накопительные кооперативы работают на российском рынке относительно недавно – с 2005 года, и число приобретенных с их помощью квартир пока не велико. Особенность ЖНК состоит в объединении финансового и строительного кооператива.

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/zhsk/znk.html

Что такое жилищный кооператив?

Что такое жилищный кооператив
МЕНЮ   КОНТАКТЫ    

В нашей стране существует несколько юридических форм жилищных кооперативов. Наиболее известные формы: жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).

Но есть еще одна форма – жилищные кооперативы (ЖК). Стоит отметить, что это старейшая и более устойчивая форма, из нее вытекают две выше упомянутые.

Деятельность организации в форме жилищного кооператива регулируется Жилищным Кодексом (Федеральный закон 188-ФЗ) и Гражданским Кодексом (Федеральный закон 51-ФЗ) РФ.

Что такое в целом жилищные кооперативы? Это добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов ЖК в жилых помещениях путем объединения членами ЖК своих денежных средств (паевых взносов). Жилищный кооператив является некоммерческой организацией, созданной в форме потребительского кооператива и не ставит своей целью извлечение прибыли.

В дальнейшем из общего определения выделили еще две отдельные формы – строительные ЖСК и накопительные ЖНК, закрепив эти формы отдельным законом. Сравним все формы:

ЖКЖНКЖСК
Количество пайщиков не ограничено.Количество пайщиков не более 5000 человекКоличество пайщиков должно соответствовать количеству квартир по проекту.
Приобретение отдельных объектов недвижимости. Строительство дома при получении разрешения на строительство.Приобретение отдельных объектов недвижимости.Строительство жилого многоквартирного дома.(С 2016 только малоэтажное строительство.)
Оформление в собственность после полной выплаты паевых взносов.Оформление в собственность после полной выплаты паевых взносов.Оформление в собственность после полной выплаты паевых взносов и завершения строительства.
Приобретение недвижимости в порядке очередиПриобретение недвижимости в порядке очереди спустя два года членства в кооперативе.ФЗ-215, Статья 47, п.5.Вселение по окончанию строительства.
Проживание на основе права пользования.Проживание на основе права пользования.Проживание:ЖСК застройщика – на праве пользования (упразднено).ЖСК – на праве собственности.
Рассрочка до 10 лет.Срок можно установить любой. 10 лет считается оптимальным значением.Срок рассрочки не должен превышать более чем в 1,5 раза период накопления первоначального взноса.ФЗ-215, Статья 47, п.6.ЖСК застройщика – рассрочка на период строительства + 3-5 лет после сдачи. (упразднено)ЖСК – на период строительства, как правило это долгострой.
Возврат паевых взносов в течении 2х месяцев.Возврат паевых взносов в течение 6 – 24 мес.ФЗ-215, Статья 32, п.4.Возврат паевых взносов в течении 2х месяцев.
Привлечение кредитных средств согласно Уставу.Привлечение кредитных средств разрешено ФЗ-215.Привлечение кредитных средств разрешено ФЗ-215.

Красным цветом выделены моменты отрицательно сказывающиеся на развитии и привлекательности кооператива. Из таблицы видно, что форма ЖК устойчивее и интереснее для пайщика. Но как так получилось, что о форме ЖК никто не знает и не использует её?

Виной тому 215-ФЗ. Он создавался с целью защиты пайщиков кооператива и должен был способствовать развитию кооперативов в трудное для страны время, но получилось все наоборот. Статистика по кооперативам:

Данные по ЖНК на начало 2020 года:

  • Зарегистрировано – 216 шт. (в 2014 было 89 шт.)
  • Ликвидировано и на стадии ликвидации – 171 шт.
  • Действующих – 45 шт. (в 2014 было 59 шт.)
  • Из 45 действующих ЖНК только 16 смогли достигнуть возраста 10 лет и более. Все остальные рассыпались в течении двух лет с момента регистрации. Сформировалось всего 16 кооперативов на страну с населением 140 млн. человек!

    По этой статистике можно сделать следующий вывод: жилищные накопительные кооперативы в стране не развиваются! Из-за того, что ЖНК дали право привлекать кредиты, они этим активно пользуются, это приводит к случаям банкротства и мошенничества с кредитными средствами.

    Использование кредита в кооперации не оправдано и идет в разрез с принципами кооперации.

    Выбирайте кооперативы в Уставе которых не предусмотрена возможность брать кредиты! Допустимо использование незначительных кредитных средств при строительстве дома, чтобы скорее завершить строительство.

    Примечательно, что по 215-ФЗ, если численность членов ЖНК превысит 5000 человек, он должен быть разделен или реорганизован, например, в жилищный кооператив.

    Учитывая это требование и массу неудобств возникающих при регистрации ЖНК, возникает вопрос – какой смысл вообще регистрироваться как ЖНК? Не осознавая этого люди организуются в ЖНК, пытаются работать и в конце концов разбегаются через пару лет не достигнув цели.

    Данные по ЖСК на 2014 год:

  • Зарегистрировано – 2807 шт.
  • Действующие – 1740 шт.
  • Что касается ЖСК – их очень много, но это неестественный рост. Данную форму использовали застройщики, одни для получения льгот на строительство домов, другие для мошеннических схем отъема денег у пайщиков. Большое число ликвидированных строительных кооперативов – это результат наведения порядка в данном секторе через принуждение застройщиков переоформить договора с 215-ФЗ на 214-ФЗ.

    Действующие строительные кооперативы – это в основном недострои, образовавшиеся где по причине недобросовестного застройщика, как это было с СУ-155, где-то это откровенные схемы воровства средств пайщиков через карманные кооперативы мошенников-лжестроителей.

    В настоящее время форма ЖСК практически недееспособна, вновь созданные строительные кооперативы теперь могут строить только малоэтажные дома, что удорожает строительство, а это противоречит самой идее кооперации – получить недорогое жилье. В.В. Путин уже высказывался о необходимости возрождении строительной кооперации, но новый закон так и не разработан.

    А что с ЖК? Жилищные кооперативы в данной форме существуют, но их единицы, они долгожители и им есть чем похвастаться. Не стоит их бояться, они универсальнее и позволяют быстрее приобрести недвижимость для своих пайщиков.

    Источник: https://xn-----6kcagczbqfgbol2dpib0bl.xn--p1ai/type.php

    Жилищный кооператив: новое или хорошо забытое старое?

    Что такое жилищный кооператив

    Собственный уголок — мечта каждого молодого человека. Ипотека — самый очевидный вариант, чтобы его приобрести. Но чтобы оформить займ, нужно пройти не только 7 кругов бюрократии, но и задобрить банк.

    И нет 100% гарантии положительного решения.

    Елена Баштан, руководитель агентства недвижимости «Бизнес Партнёр GROUP» рассказала, как можно купить квартиру с минимальной переплатой и максимальными гарантиями. 

    Ещё во времена наших бабушек и дедушек появилось понятие «кооператив». Наверное, многие смотрели фильм «Гараж», где члены такого объединения должны были принять сложное решение. Сейчас времена изменились, но суть осталась той же. Кооператив — это объединение людей для определённой цели.

    Цель жилищного кооператива — покупка недвижимости. То есть, собираются заинтересованные люди, вносят первоначальный взнос и ждут своей очереди. Примечательно, что деятельность кооператива контролируется на нескольких уровнях. И, в отличии от банка, кооператив — организация некоммерческая. И, следовательно, прибыль — не самоцель.

    Чтобы разобраться в тонкостях создания и работы жилищного кооператива нужно изучить федеральный закон 215 «О жилищных накопительных кооперативах». В нём подробнейшим образом описаны все принципы и механизмы деятельности такого объединения. 

    По закону, человек, который хочет вступить в кооператив, должен иметь на руках 35% стоимости предполагаемого жилья. То есть, если вы хотите купить квартиру за 2 миллиона рублей, то нужно предварительно накопить 700 000 рублей или больше.

    Выбирая кооператив, важно ознакомиться с условиями вступления, а также с уставом организации. Сейчас рынок кооперативов развивается, есть из чего выбрать. Важно понимать, чем меньше участников в кооперативе, тем медленнее движется очередь. Что, следовательно, отодвигает момент покупки жилья. Стоить почитать отзывы и, при возможности, пообщаться с реальными пайщиками кооператива.

    Следующий шаг — это регистрация в налоговой. За деятельностью кооператива надзирают сразу несколько органов: Центробанк, налоговая служба. Кроме того, по закону в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал. Пенсионный фонд также проверяет надёжность кооператива и может перечислить на целевой счёт средства капитала для дальнейшего приобретения жилья.

    Рекомендации по выбору кооператива.

    • Посмотреть лицензию Центрбанка
    • Посмотреть устав кооператива
    • Оценить условия и количество пайщиков на данный момент (чем больше, тем лучше)
    • Зарегистрироваться в качестве пайщика
    • Внести первый взнос

    Вступить в кооператив может любой человек, достигший 18 лет. Ограничения по максимальному возрасту нет. И даже отсутствие российского гражданства не препятсивие к вступлению. В отличие от банков, кооператив не потребует справку о доходах, хорошую кредитную историю или поручителей. Для регистрации нужен только паспорт. Все риски пайщик берёт на себя. 

    Наличие 35% процентов от стоимости квартиры — это показатель серьёзного намерения. Но бывает и так, что жильё собственное купить хочется, а накопить не получается. И тут кооператив приходит на помощь.  

    У каждого подобного объединения есть специальный инвестиционный счёт. На него перечисляются все средства пайщиков. Доходность таких счетов значительно выше, чем в банках (12-14% против 4-6% на депозите). То есть, пайщик ежемесячно может вносить взносы (не менее 10 000 рублей), которые копятся специально для него. Когда сумма достигает 35% — он попадает в общую очередь. 

    Вступить в кооператив это, по сути, взять в рассрочку 65% стоимости вашей квартиры на 10 лет. Именно на такой срок обычно предоставляется займ. Взнос — минимум 10 000 рублей. И членские взносы, которые могут варьироваться в зависимости от кооператива.

    Предположим, что есть цель — купить квартиру за 2 миллиона рублей. Первоначальный взнос — 700 000 рублей. Ниже представлены расчёты для кооператива и банковского займа. Выгода — очевидна. Переплата в кооперативе минимальна, так же как и процент. По закону кооператив может давать рассрочку максимум под 6% годовых. Но сегодня можно встретить кооперативы с условиями под 0%. 

    • Кооператив
      • Стоимость квартиры – 2 миллиона
      • Первоначальный взнос – 700 000 рублей
      • Ежемесячный платёж – 11 733 рублей (включая членский взнос)  
      • Переплата – 120 000 рублей
    • Банк

      • Стоимость квартиры – 2 миллиона
      • Первоначальный взнос – 700 000 рублей
      • Ежемесячный платёж – 17908 рублей
      • Переплата – 848 900 рублей 

    От вступления в кооператив до реальной сделки по покупке квартиры может пройти максимум два года. Таков максимальный срок, установленный законом. Но на практике пайщик получает собственное жильё через полгода – год. А в некоторых случаях — через шесть месяцев.

    Когда пайщик получает информацию, что в кооперативе набралось достаточно средств для покупки, он приступает к поиску. Купить жильё можно в любом регионе России.

    Как правило, у кооперативов есть налаженные связи с агентствами недвижимости по всей стране.

    После того, как идеальная квартира найдена в дело вступают юристы, которые от имени кооператива проверяет все документы, готовятся к сделке и её сопровождают.

    Интересный нюанс, который, на первый взгляд, можно принять за ограничение. Но, по сути, оно может оказаться большим плюсом.

    Квартира, которая покупается через кооператив, оформляется в собственность объединения до момента, пока пайщик не выплатит всю сумму долга. А кооператив, в свою очередь, оформляет договор доверительного управления для пайщика. И он может делать с квартирой всё, что хочет. Без особых ограничений.

    С одной стороны, квартира не в собственности, пока не погашен долг. Но, в то же время, никакие органы не могут её арестовать или наложить какие-то ограничения на пользование. По той же самой причине: квартира по бумагам принадлежит кооперативу. 

    Трудные ситуации могут возникнуть в жизни любого абсолютно внезапно: с работы уволили, здоровье подкосилось. И у человека нет возможности дальше оплачивать взносы. Кооперативы в таком случае предлагают несколько вариантов развития событий.

    1.      Каникулы. Компания три раза за весь срок даёт возможность отсрочки платежа. В этот период оплачиваются только членские взносы. Пайщик пишет заявление, определяет сроки. Невыплаченные суммы переносятся на последующие месяцы. Банк в таком случае может предложить реструктуризацию долга. Но она негативно отражается на кредитной истории. А последующие платежи серьёзно возрастают.

    2.      Смена жилья. В случае, когда тяжёлая ситуация затянулась, кооператив предлагает пайщику сменить жильё на более доступное. Например, меньшей площади или в другом населённом пункте. Человек остается с квартирой, но платёж уменьшается.

    3.      Расторжение договора. Когда ситуация становится критической и человек понимает, что совсем не тянет, кооператив и пайщик расторгают договор. Пайщик получает обратно свои взносы, за исключением членских.

    Если кооператив распадётся

    Такая ситуация может сложиться в том случае, если все члены кооператива проголосуют за расформирование. Если хотя бы один будет против — кооператив продолжит работать. Сам пайщик в любой момент может выйти из сообщества по собственному желанию. В таком случае его взносы вернут.

    Купить квартиру без ипотеки – реально. Жилищные кооперативы – прямое тому доказательство. Важно иметь на руках 35% стоимости или возможность и время накопить эту сумму. Чем активнее в кооператив вступают люди, тем быстрее подойдёт очередь на покупку жилья.

    Выгода рассрочки перед ипотекой большая. Это и отсутствие требования справок о доходах, и минимальный процент на займ, и лояльное отношение к пайщикам.

    Специалисты в агентстве недвижимости «Бизнес партнёр GROUP» работают с жилищными кооперативами уже несколько лет и готовы проконсультировать по всем вопросам и помочь в оформлении всех необходимых документов. 

    Агентство недвижимости «Бизнес партнёр GROUP»улица 50 лет Октября, 11, офис 516

    Источник: https://gazeta.a42.ru/lenta/projects/47905-zhilishnyi-kooperativ-novoe-ili-horosho-zabytoe-staroe

    Жилищный кооператив: что это такое, какие есть виды, преимущества и недостатки

    Что такое жилищный кооператив

    Жилищный кооператив – юридическое лицо, представленное в виде сообщества, осуществляющего свою деятельность для обеспечения членов объединения жилищной площадью. Вступить в союз может любое лицо независимо от статуса.

    Что такое жилищное объединение

    Если говорить простым языком, то жилищный кооператив или товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это союз людей, создавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем участникам объединения. Для вступления в ЖК необходим членский взнос, деньги из которого тратятся на жилплощадь.

    Права и обязанности некоммерческой организации установлены в двух основных нормативных актах:

    1. Статьи 111 и 112 Жилищного кодекса Российской Федерации;
    2. Гражданский кодекс РФ – раздел о юридических лицах.

    Наиболее важным документом, который регулирует деятельность и возможности союза, является устав.

    Устав – основной документ организации. Здесь прописывается всё, что имеет связь с функционированием ЖК: размер вступительных взносов, основные требования для вступления в организацию и выхода из нее и т.д.

    Высший управленческий орган кооператива (обычно это общее собрание) выбирает и назначает ответственного по финансово-хозяйственной деятельности. Этот же орган имеет право сменить кандидата в случае неудовлетворенности выбором.

    Союз могут создать не меньше 5 человек, но общее количество людей не должно быть больше мест в кооперативном доме.

    Чтобы объединение считалось сформированным официально, необходимо единогласное решение учредителей.

    Законодательство Российской Федерации не описывает все тонкости структуры ЖК. Это остается на усмотрение участников сообщества, однако закон обязывает вести протокол, в котором отражаются все важные события со дня основания.

    Виды кооперативов

    В настоящий момент существует три типа жилищных кооперативов:

    1. Стандартные жилищные кооперативы;
    2. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
    3. Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

    Каждое сообщество имеет ряд принципиальных отличий в структуре и в уставе. О первом виде мы говорили выше, поэтому далее рассмотрим два других.

    Жилищно-строительный кооператив

    Принципиальное отличие стандартного ТСЖ от ЖСК – в последнем главная цель заключается в том, чтобы построить жилье, а не приобрести его. Как правило, такие объединения организовывают строительство крупных домов.

    ЖСК создается следующим образом:

    1. Происходит собрание учредителей, которое в обязательном порядке протоколируется;
    2. Утверждается устав строительного сообщества;
    3. Происходят выплаты в пользу государства в размере 2000 рублей;
    4. Регистрация кооператива в качестве юридического лица с занесением в Единый государственный реестр.

    Главным документом, который регулирует функционирование союза, так же остается устав. В нем указываются:

    • Правила входа в союз и выхода из него;
    • Размер первоначального взноса;
    • Описание совместной собственности и нюансы ее использования.

    Бесспорное преимущество этого общества заключается в том, что ЖСК могут основать люди с ограниченными возможностями. В таком случае со стороны государства идут следующие поощрения:

    • Для постройки многоквартирного дома администрация обязана выделить землю на безвозмездной основе;
    • Проект жилья для кооператива разрабатывается и выдается полностью бесплатно;
    • Городская администрация обязуется оказать помощь в подключении нового строения к городской инфраструктуре.

    Но тут есть один нюанс: такое сообщество имеет право построить дома только эконом-класса.

    Жилищно-накопительный кооператив

    ЖНК отличается от остальных союзов тем, что члены сообщества накапливают средства на покупку жилья путем паевых взносов. В этом случае квартиры приобретаются в абсолютно разных местах.

    Выбор подобного объединения – рискованное занятие, так как ЖНК является отличным прикрытием для мошенников, поэтому существует ряд рекомендаций при выборе жилищно-накопительного кооператива:

    • Открытая политика организации и лояльное отношение к пайщикам;
    • Деятельность союза осуществляется только на основе законов Российской Федерации;
    • Надежный кооператив должен сотрудничать с крупными и проверенными временем банками;
    • Все вопросы решаются собранием оперативно;
    • Прозрачное управление сообществом и ясно поставленная цель;
    • Членский взнос должен быть наименьшим среди всех кооперативов.

    Жилищно-накопительный кооператив – отличная альтернатива для ипотеки. Так, переплата за квартиру, взятую в ипотеку за 2,5 млн рублей, составит по стандартной кредитной ставке:

    • За 10 лет – 2,1 млн рублей;
    • За 20 лет – 4,9 млн рублей.

    Получается, что за 20 лет кредитор переплачивает за квартиру в 2 раза больше, к тому же первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилплощади.

    Теперь что касается ЖНК при той же цене за жилье. Вступительный взнос + членский взнос + пай составит не более 100 000 рублей, а это значительно меньше, чем 15% от стоимости квартиры.

    Членский взнос платится только единожды при вступлении лица в сообщество. Эти деньги идут на оплату деятельности союза: заработная плата адвокатам, бухгалтерии и т.д.

    Расчеты следующие: за 23 месяца с учетом ежемесячного внесения средств накапливается 35% от общей стоимости квартиры – 890 000 рублей. Затем берется заем в размере 1,7 млн у сообщества. Стандартная процентная ставка у подобных сообществ – 3%. Получается:

    • 1 год – 510 000 рублей;
    • 2 год – 500 000;
    • 3 год – 480 000;
    • 4 год – 270 000.

    В итоге, член союза обзаводится собственным жильем через 23 месяца, а полностью погашает задолженность через 3 года и 7 месяцев.

    Источник: https://2realtor.ru/zhilishhnyj-kooperativ-alternativnyj-sposob-pokupki-zhilya/

    Как я купила квартиру через жилищный кооператив

    Что такое жилищный кооператив

    Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.

    Татьяна Смирнова

    купила квартиру в рассрочку

    Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. За три года сэкономила на платежах около ста тридцати тысяч рублей. Расскажу, что такое жилищный накопительный кооператив, как я его выбрала и стала пайщиком.

    Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.

    Кооперативы имеют официальный статус и подчиняются законодательству РФ. Существует три вида кооперативов — жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. Деятельность первых двух видов регулируется главой 11 жилищного кодекса.

    Они могут купить квартиры своим пайщикам только в определенном доме.

    Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать со строящимися домами, но с 25 декабря 2018 года такие кооперативы не могут вкладывать деньги граждан в недостроенные дома.

    Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

    Гражданин вступает в жилищный накопительный кооператив (ЖНК), становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков. За целевым расходованием средств строго следят налоговые органы и Центральный банк России.

    Пайщики тоже следят за расходованием средств. Для этого кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты. Кроме этого пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры для пайщиков. Избранное правление руководит всей деятельностью кооператива.

    Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

    В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку.

    Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму.

    Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

    Общий котел официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участники кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

    Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование.

    Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья.

    До полного погашения квартира остается собственностью кооператива.

    В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру с помощью средств банка, собственником становишься сразу. Но квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

    Пай не могут забрать за долги. Если пайщик объявлен банкротом или судебные приставы арестовали имущество, пай остается неприкосновенным.

    Существует несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Поэтому я воспользовалась другими популярными способами: поисковой системой и социальными сетями.

    По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила 112 тысяч результатов, из них ссылки на разные кооперативы были на первых двух страницах, дальше только статьи и ссылки на законы.

    Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

    Оказалось, что в Казани создан жилищный накопительный кооператив на базе местного застройщика: пайщики покупают квартиры только у него. Такое сотрудничество выгодно всем.

    Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 тысяч рублей членскими взносами.

    Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.

    В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

    Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

    В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть их сводится к тому, что если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег.

    Риск действительно велик: год назад в России работало 78 жилищных накопительных кооперативов, сейчас 12 из них закрыто, еще 4 находятся на грани банкротства. Можно нарваться на мошенников, которые работают под маркой кооператива.

    Они собирают деньги, а потом пропадают. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.

    Я получила выписку на 700 страницах. Вначале идет информация о кооперативе: официальное название и статус, юридический адрес, фамилия директора. Ниже — информация о пайщиках: фамилия, имя, отчество, ИНН и дата вступления в ЖНК.

    Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги в паевом фонде и тем быстрее движется очередь.

    В первое время в мой кооператив вступало не больше 10 человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак.

    Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.

    По ОГРН узнала, когда создан кооператив, по какому адресу зарегистрирован, фамилию директора
    С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

    В реестре ЦБ можно посмотреть отметки о неблагонадежности кооператива

    Документы с сайта кооператива. После официальных документов я изучила организационные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно исследуйте.

    Чтобы проверить добросовестность жилищного накопительного кооператива, сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес.

    Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, это мошенничество.

    Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из госреестра, значит кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.

    ДокументЧто смотреть
    Устав ЖНКПрава и обязанности кооперативаПрава и обязанности пайщиковКакие взносы платят члены кооператива и в каком размере

    Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива

    Положение о формах участияКак действует кооперативКак стать пайщиком

    Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья

    Положение о паевом фондеКак формируется паевой фонд
    На что тратят деньги из паевого фонда
    Решение Банка РоссииПод каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

    Что смотреть

    1. Права и обязанности кооператива2. Права и обязанности пайщиков3. Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере

    4. Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива

    Положение о формах участия

    Что смотреть

    1. Как действует кооператив2. Как стать пайщиком

    3. Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья

    Что смотреть

    1. Как формируется паевой фонд
    2. На что тратят деньги из паевого фонда

    Что смотреть

    Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

    Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из госреестра и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

    Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

    Аудиторское заключение — это отчет на 56 страницах, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет.

    Во второй части аудитор дает понятные объяснения по каждому пункту бухгалтерского учета: с каких средств кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность. Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась двумя разделами.

    «Расходование активов». У кооперативов две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы пайщиков, в другую — паевые взносы.

    Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры.

    Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, что все в порядке.

    Аудиторское заключение подтвердило мое мнение, что кооперативу можно доверять.

    Отзывы из социальных сетей.

    Источник: https://journal.tinkoff.ru/installment-sale/

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.