Что значит вторичный рынок

Содержание

Что это такое — первичный и вторичный рынок ценных бумаг: что общего и чем отличаются рынки

Что значит вторичный рынок

Первичный и вторичный рынок ценных бумаг предоставляют инвестору множество возможностей заработать. При этом доходность инвестиций зависит не только от количества вложенных средств, но и от наличия экономических знаний, умения анализировать ситуацию и понимать общую динамику. Необходимо иметь представление о тонкостях работы на фондовом рынке и особенностях грамотного инвестирования.

Что это такое?

Первичный рынок ценных бумаг — тот, на котором размещают вновь выпущенные эмиссионные бумаги, а вторичный — на котором ценные бумаги перепродают.

На первичном рынке между эмитентом и инвесторами возникают экономические отношения, связанные с эмиссией и последующим размещением активов. Эмиссия — это регулируемый законодательством процесс передачи ЦБ в обращение, т.е. выпуск, а размещение — поступление выпущенных активов в продажу. На первичном рынке бумаги передаются первым держателям.

Торговля происходит на фондовой бирже, на которую активы поступают сразу после выпуска. В этом смысле она аналогична товарной, на которой покупатель приобретает товары «из первых рук», т.е. от производителя.

В дальнейшем у держателей появляется выбор, хранить ли приобретенные акции и облигации, получая постоянный купонный доход и дивиденды, или же перепродать активы по более высокой цене и извлечь разовую прибыль.

Первоначальное размещение бумаг служит отправной точкой дальнейшего движения капитала и задает направление этой динамике. В большинстве случаев после первого размещения активы позднее многократно переходят от одних владельцев к другим. Так акции и облигации оказываются на вторичном рынке, насыщенность и ассортимент которого напрямую зависят от первого.

Процесс купли-продажи формирует чистую рыночную стоимость эмиссионных бумаг, а также обеспечивает ликвидность активов. Вторичный рынок включает сделки купли-продажи, совершаемые с ЦБ за все время их существования.

Цели и задачи

цель первичного рынка — обеспечение экономических условий для размещения выпущенных ценных бумаг. Его деятельность предполагает организацию работы фондовой биржи, привлечение свободных активов и финансовых потоков со стороны потенциальных покупателей, снижение уровня инфляции.

Миссия вторичного рынка — поддержание ликвидности бумаг, выпущенных эмитентом. Этот рынок обеспечивает формирование рыночной стоимости акций и облигаций и направляет движение капитала.

Роль

Первичный рынок организует регулярные бюджетные отчисления, регулирует соотношение спроса и предложения, задает ценовую динамику поступающих от эмитента активов, т.е. запускает ЦБ в оборот.

Вторичный рынок предоставляет информацию о чистой стоимости бумаг и стимулирует привлекательность облигаций и акций для инвесторов, поддерживая сделки, заключаемые на первичном.

Как размещают ЦБ?

Раскрытие сведений об эмитенте — обязательная часть процедуры размещения облигаций и акций на первичном рынке. Инвесторы принимают решения о покупке, исходя из анализа благонадежности и динамики развития компании.

Частная

Иногда размещение ЦБ происходит без общественной огласки. Сделки купли-продажи совершаются в кругу заранее уведомленных покупателей. При таком распределении ЦБ не попадут в руки случайным лицам, количество и состав покупателей ограничены.

Публичная IPO

Многие эмитенты, наоборот, осуществляют публичное предложение ЦБ для инвесторов (англ. IPO — Initial Public Offering). Компании-эмитенты прибегают к средствам продвижения выставленных на рынке активов: прямому приглашению, предложению о продаже, тендеру на ЦБ. Во всех перечисленных случаях организация стремится привлечь потенциальных держателей.

Прямое приглашение предполагает оформление подписки на эмиссионные бумаги по объявленной стоимости. Предложение о продаже задействует брокеров в качестве посредников между эмитентом и инвестором. Тендер позволяет купить акции или облигации по минимальной цене победителю конкурса.

Прцб и врцб: главные различия

Главное отличие между ПРЦБ и ВРЦБ — в источнике выставленных на продажу активов. На первичный бумаги поступают непосредственно от эмитента, а на вторичный — от держателей пакетов.

ПРЦБ оперирует только выпущенными активами, цену на которые определяет эмитент или брокер-посредник.

ВРЦБ же имеет дело с акциями и облигациями, продающимися по чистой рыночной цене, а задействованные тут активы уже были некогда приобретены на первичном рынке и сменили несколько владельцев. То есть эти акции и облигации уже преодолели этап первичного размещения.

Продавцами на первичном этапе становятся различные эмитенты: государство, промышленные предприятия, коммерческие организации, кредитные и банковские учреждения. На вторичном рынке продавцы — компании и частные лица, являющиеся держателями ЦБ, уже некоторое время находящихся в обращении.

Публичное первичное размещение происходит на фондовой бирже, на которой брокер выступает посредником между эмитентом-продавцом и инвестором-покупателем. При этом обнародование сведений о компании-эмитенте — обязательное условие торговли на ПРЦБ.

А вторичная перепродажа возможна и вне организованной биржи. Здесь информация о продавце часто доступна только минимальная и покупателю приходится наводить справки и принимать самостоятельные решения.

Цена на эмиссионные бумаги на ПРЦБ назначена эмитентом и фиксирована, на ВРЦБ же стоимость более адекватная, поскольку сформирована по итогам всех сделок, произведенных с ЦБ за время их нахождения в обороте. Несмотря на то что при перепродаже продавцы стремятся извлечь прибыль из разницы цен предыдущей покупки и сбыта, это не единственный ценообразующий фактор.

Торговые площадки и их отличия

Фондовая биржа — главная торговая площадка, позволяющая производить операции с эмиссионными бумагами. Однако существуют и другие биржи, на которых размещают впервые или перепродают активы:

  • товарные;
  • валютные;
  • фьючерсные;
  • опционные.

Эти площадки, как ясно из названий, специализируются на отдельных инструментах инвестирования.

Универсальные биржи позволяют торговать различными активами. Такие площадки разделены на сегменты, но объединены общей организацией деятельности.

Субъекты

Ими могут быть физические и юридические лица, государственные предприятия и кредитные организации. Все эти группы движимы различными интересами.

Физлица

Это частные инвесторы, которые осуществляют вложения с целью извлечения прибыли. Физические лица совершают сделки с ЦБ самостоятельно или с помощью посредников. На вторичном рынке частные лица нередко выступают продавцами.

Прибыль от ЦБ эта группа получает 2 способами: из выплат по дивидендам или купонному доходу и в результате перепродажи бумаг по более высокой цене. Однако доход — не единственный мотив частных инвесторов, нередко такие покупатели заинтересованы в размещении свободных средств или в приобретении объемного пакета акций, позволяющего влиять на решения компании-эмитента.

Юрлица

В эту группу входят различные коммерческие организации: промышленные, кредитные, страховые общества, пенсионные фонды. Интерес таких участников в том, чтобы привлечь дополнительные средства для развития и осуществления масштабных бизнес-проектов. Другой важный мотив — погашение бюджетного дефицита и долгов, а также их реструктуризация.

Государственные органы

Эта группа субъектов поставляет инструменты инвестирования на ПРЦБ, действуя в качестве эмитентов. На вторичном рынке государственные органы почти не представлены.

Банки-инвесторы

В их число входят специализированные кредитные учреждения, выпускающие ЦБ на регулярной основе. Для этого такие организации задействуют специально заложенные в бюджете ресурсы. На ПРЦБ эта группа оперирует как продавец (часто через посредника-брокера), а на ВРЦБ кредитные учреждения сами выполняют посреднические и брокерские функции.

Участники рынка ЦБ

Они образуют 2 большие категории: эмитенты и инвесторы, которые вступают в экономические отношения в процессе торгового оборота эмиссионных бумаг.

На рынке также действуют и посредники-брокеры, которые осуществляют и регулируют взаимодействия между эмитентами и инвесторами.

Эмитенты

Это компании, которые по разным причинам нуждаются в привлечении дополнительных средств для финансирования своей деятельности. Вырученные от продажи бумаг деньги идут на развитие бизнес-инициатив, расширение организации, реструктуризацию долгов, погашение дефицита в бюджете и т.п.

Инвесторы

Это покупатели вновь выпущенных или уже находящихся в обращении эмиссионных бумаг. Являясь физическим или юридическим лицом, инвестор вкладывает собственные финансовые ресурсы в инвестиционные инструменты, стремясь извлечь прибыль за счет купонного дохода, дивидендов или игры на колебаниях котировок ЦБ при последующей перепродаже.

Различают долгосрочных и краткосрочных инвесторов. Первые представляют собой постоянных держателей акций и облигаций, получающих регулярные проценты. Вторые — спекулянты, зарабатывающие на колебаниях рынка в короткие периоды, тогда как долгосрочные инвестиции рассчитаны на постоянный рост стоимости бумаг.

Какие операции осуществляются на ПРЦБ?

Происходит продажа всех видов эмиссионных бумаг, будь то акции, облигации, различные финансовые инструменты (сертификаты, векселя и т.п.). ЦБ — объекты этой продажи — являются свежевыпущенными, т.е. еще не находились в обращении. Реализация активов происходит по фиксированной цене, которую устанавливает компания-эмитент или посредничающий брокер.

Результат размещения — возникновение гражданско-правовых отношений между компанией-эмитентом, которая принимает на себя обязательства по ЦБ, и инвесторами — первыми держателями пакетов акций.

Цели продавцов-эмитентов и покупателей-инвесторов на ПРЦБ противоположны. Первые стремятся получить большую выручку, а вторые — купить по минимальной цене. Экономические отношения между покупателями и продавцами становятся результатом достигнутого компромисса.

На ПРЦБ действует много государственных эмитентов, таким образом, этот рынок является и своеобразным дополнительным источником притока капитала в национальную экономику.

Помимо публичных операций, на ПРЦБ осуществляют и частные. Так, эмиссия прав предполагает выпуск компанией добавочного пакета акций и их размещение среди уже существующих акционеров. Причем распределение происходит пропорционально величине пакетов, находящихся в собственности.

Закрытое от широкой публики, частное размещение осуществляется путем продажи ЦБ оговоренному кругу избранных покупателей, которых уведомляют заранее. Распределение такого рода происходит среди крупных инвесторов, например пенсионных и других целевых фондов, страховых сообществ и т.п.

Как получить доступ к эмиссии на ПРЦБ?

Согласно действующему законодательству и в соответствии с поправками 2017 г. в ФЗ «О рынке ценных бумаг», инвестор обязан предварительно сдать аттестационный экзамен для допуска к депозитарной деятельности. Сделать это можно на официальном портале фондовой биржи или соответствующей СРО. Аттестат дает право участвовать в сделках купли-продажи любых ЦБ.

Внесенные в законодательство поправки нацелены на защиту прав частных инвесторов, которые могут позволить себе инвестиции на сравнительно небольшие суммы (не более 500 тыс. руб.) и периодически становятся жертвами мошенников из-за неграмотного вложения средств или выбора недобросовестного посредника при совершении сделок.

Операции с ЦБ осуществляются в рамках фондовой биржи. Начинающий инвестор не имеет права самостоятельно покупать финансовые инструменты, сначала он должен найти брокера, посредника, открывающего покупателю доступ на фондовую биржу.

Просто так взять и купить акции частному лицу нельзя, это запрещено законом. Брокер действует как обязательный посредник, регистрируя сделки, занимаясь ведением и обслуживанием брокерского счета клиента, предоставляя аналитику по рынку и т.

п.

В качестве брокера может выступать коммерческая организация или банк. Главное условие правильного выбора посредника — наличие государственной лицензии. Стоит обратить внимание и на репутацию брокера, историю присутствия на рынке, комиссию, взимаемую за услуги.

Впоследствии инвестор заключает с брокером договор и открывает брокерский счет, который представляет собой аналог «кошелька» для хранения средств. Покупатель регистрирует личный кабинет на сайте брокера и устанавливает специализированное ПО, торговый терминал. После пополнения счета любым удобным способом инвестор приступает к торгам.

Многие брокеры предоставляют клиентам услугу по доверительному управлению средствами. Его осуществляют опытные трейдеры компании-посредника за комиссию. Этот вариант подойдет новичкам, которые стремятся минимизировать риск.

Заключение

ПРЦБ и ВРЦБ тесно взаимосвязаны, образуя единую систему. Первичный рынок ценных бумаг поставляет ресурсы для вторичного, а последний, в свою очередь, поддерживает ликвидность активов, стимулируя развитие компаний-эмитентов и обеспечивая спрос среди инвесторов.

Источник: https://strategy4you.ru/finansovaya-gramotnost/pervichnyj-i-vtorichnyj-rynok-cennyx-bumag.html

Что такое вторичное жилье в 2019 году? Что значит вторичный рынок жилья? – Бизнес

Что значит вторичный рынок

Вторичное жилье – это квартира, которая уже имела жильцов. Первичным жильем называется квартира в новом построенном доме, в которой никто никогда не жил.

Каким должно быть вторичное жилье?

Прежде всего, жилье должно быть ликвидным. И основными критериями в выборе такой недвижимости являются:

  • внутреннее и наружное состояние дома
  • близость к транспорту
  • месторасположение
  • этажность дома
  • наличие автостоянки
  • охрана дома
  • планировка

Какое бывает вторичное жилье?

Вторичный рынок жилья может включать в себя панельные и кирпичные дома, построенные как в дореволюционное время, так и при советской власти, а также это могут быть дома, введенные в эксплуатацию в начале 2000-х. Время не стоит на месте и на смену старым домам приходят новые. Износ конструкций строения дает о себе знать и такому дому нужна реновация или снос. Это прежде всего необходимо учитывать при выборе вторички.

Также следует обратить внимание на строения прошлого века 30-х и 40-х годов, которые в основном имеют 2-3 этажа, имеют деревянные перекрытия и довольно-таки изношенный конструктив. Многие путают их со сталинками. Но таким домам до них очень далеко, это скорее их предшественники.

К этой недвижимости относитесь придирчиво, рассматривая ее почти под микроскопом. А уже после ВОВ и вплоть до 50-х годов уже строились дома с монументальными перекрытиями, толстыми качественными стенами и огромными подъездами.

После них строились хрущевки, далее в 70-х и 90-х возводились кирпичные и панельные здания, а с начала 2000-х проекты точечной застройки и уже в наше время шло строительство монолитной серии.

Опасность покупки ветхого жилья

Покупатель ветхого жилья всегда рассчитывает на скорый снос и выделение ему взамен огромной квартиры в новострое. Это совсем не так! Жильцы могут многие годы ждать снесения дома. При этом люди продолжают жить в квартире без ремонта и ждут обещанные хоромы. К тому же 50 статья Жилищного Кодекса РФ предусматривает учетную норму жилой площади на одного человека 12 кв. метров.

И когда все-таки происходит расселение ветхого фонда в новостройках, застройщик специально под такую программу выделяет квартиры не более 40 кв. метров. Это означает, что никакие апартаменты жильцам точно не светят.

И в основном, продавцы ветхого жилья отлично понимают свою бесперспективность и начинают активную продажу такой недвижимости.  Также в ветхих домах очень часто скрывают визуальные ремонтные недостатки, прикрывая их муляжом.

А новый жилец, въехав в квартиру, может столкнуться с грандиозными не решаемыми проблемами и сюрпризами.

Особенно к деревянным перекрытиям необходимо отнестись с повышенной осторожностью, особенно при перепланировке квартиры. Нужно также учитывать нагрузку электропроводки, состояние износа стояков отопления и водоснабжения. Скрупулёзное обследование такой недвижимости просто необходимо!

Вторичка — «Входи и живи»

Вторичное жилье в виде обветшалых хрущевок, тоже не безосновательно настораживает. Срок их эксплуатации приходит к концу и в основном они подлежат сносу. Даже если продавец рассказывает вам, что его квартира имеет состояние «входи и живи», то к сожалению, все может быть не так гладко.

Далеко не все хрущевки строились качественно и на совесть, в то время девизом была скорость и количество, но никак не качество.  Обычным явлением было низкая проба и дешевизна применяемых стройматериалов.

Не раз, разбирая такие здания, строители удивлялись, что бетонный раствор больше походил на песочный.

Поэтому очень важно обращать внимание на нюансы при покупке вторичной недвижимости, ведь под красивым ремонтом могут быть спрятаны некрасивые проблемы. Конечно, покупая квартиру с голыми стенами в новострое, вы воочию можете оценить качество кладки кирпича.

Покупая квартиру в доме, которому более 40 лет, необходимо учитывать, когда в нем последний раз проводился капремонт. Понятие о таком ремонте у всех немного разное.

Многие считают, что поклейка обоев и замена ламината в вашей квартире – это уже капитальный ремонт. Все намного сложнее. Ведь замена стояков и коммуникационных труб, электропроводки, ремонт крыши и т.д., и есть составляющие капитального ремонта.

Если же таковой ремонт отсутствует, может стоит задуматься о других вариантах.

Проблемы могут быть не заметны, но они со временем дадут о себе знать.

Очень важно, покупая квартиру на рынке вторичного жилья, учитывать не только ее качество, но и состояние всего дома. Например, если у высотного дома разрушена подвальная часть, или коммуникации находятся в изношенном состоянии, протекает крыша и вываливаются кирпичи из стен, то от квартиры в таком доме лучше навсегда отказаться.

У панельных домов свои слабые места. Это, конечно панельные швы в местах их соединений, особенно важно учитывать качество заделки швов, что приводит к сокращению срока эксплуатации таких строений.

Правильно выбираем район

У каждого покупателя имеется масса критериев.

  Это и близость к работе или проживанию близких людей, возможность выезда на трассу, детским или школьным учреждениям, или другим объектам, играющим в жизни важную роль.

Также необходимо учитывать вопросы экологии района, близость промышленных предприятий или заводов. Очень важно наличие скверов или парков, которые уменьшают пагубное воздействие плохой экологии.

Если же вы пользуетесь общественным транспортом, то его развязка должна играть большую роль в выборе предстоящей недвижимости. А близость ЛЭП и высоковольтных линий могут пагубно сказываться на состоянии здоровья жильцов, благодаря их электромагнитному излучению.

У вас есть автомобиль — позаботьтесь о наличии автостоянки для него. Если же таковая отсутствует, приготовьтесь к вдыханию выхлопных газов из авто, находящихся прямо под вашим подъездом.

При выборе района немаловажна близость аптек и поликлиник, служб быта, детских и школьных учреждений т.д.

Первый и последний этажи

Если вы решились на покупку вторичной квартиры, находящейся на последнем этаже строение, прежде всего убедитесь в прочности крыши.

Лучше всего покупать квартиру с двускатной крышей, так как такая форма уменьшает вероятность протекания и промерзания потолка вашей квартиры.

Неплохо, если в доме имеется тех этаж или чердак, во многих дома при наличии крепкой кровли эти помещения приватизируются, превращаясь в двухуровневые квартиры. Зато жилье на последнем этаже хорошо тем, что этажом выше никто ни живет и ничем не мешает.

Квартира на первом этаже требует не менее пристального внимания покупателей. Ее недостатки — наличие подвала с проникающей плесенью, повышенная влажность, шумы под окнами. Особенно немаловажным считается отсутствие охраны, так как первые этажи больше всего подвержены посещению криминальных талантов.

Предпочтения покупателей

Ведь у каждого покупателя вторичного жилья свои предпочтения, кто-то подбирает квартиру в престижном районе, кому-то предпочтительнее купить в пешей доступности от метро, а кому-то нужен тихий отдых в районе зеленых зон. Но формулы «идеальная квартира» просто не существует. Так что будем исходить от индивидуальных желаний и требований покупателя.

Преимущества вторичного жилья, несмотря на все его недостатки, огромны.  Если квартира находится в жилом состоянии, вы сразу можете заехать в продаваемую квартиру без предварительного ремонта. Стоимость коммунальных услуг на порядок ниже, чем в новостройках.

Обращаем внимание и на подъезды домов, часто они не имеют ремонта, плохо отапливаются и отличаются отсутствием домофона или кодового замка.

Делаем выводы: чем старше по возрасту строение, тем большего пристального внимания оно требует.

Компания МИЭЛЬ поможет купить квартиру в Москве и Московской области. А также даст рекомендации и советы касательно покупки квартир вторичного жилья. Правовых тонкостей в вопросах покупки вторички всегда очень много.

Только наши опытные специалисты смогут без проблем подобрать вам нужный безопасный вариант. АН МИЭЛЬ всегда придет на помощь и проведет необходимую экспертизу вторичного жилья.

Ждем вас в МИЭЛЬ и надеемся на долгую дружбу!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(94,78

Источник: https://dofinansy.ru/chto-takoe-vtorichnoe-zhile-v-2019-godu-chto-znachit-vtorichnyj-rynok-zhilya.html

Вторичка или новостройка

Что значит вторичный рынок

Каждый, кто хочет приобрести квартиру, задаётся этим вопросом. Однако правильного ответа нет. Есть преимущества и недостатки как новостроек, так и вторичек. В этой статье будут рассмотрены все особенности обеих сторон, а выбор всегда остаётся за покупателем.

Что такое вторичный рынок и что называют первичкой?

Первичное жильё — это то, которое не было ни в чьей собственности. Квартиру в новостройке покупают после ввода дома в эксплуатацию, часто ещё на этапе строительства.

Вторичное жильё зарегистрировано, в нём могли жить сколько угодно. То есть, вторички всегда обжиты, первички — новые.

вторичный рынок жилья

Какие преимущества у вторичного жилья?

  • Самое главное преимущество — отсутствие надобности делать отделку. Вторички имеют какой-нибудь ремонт, и можно жить сразу же, либо сделать небольшой ремонт;
  • Дом построен, и нет рисков купить квартиру в недостройке или доме, срок строительства которого отсрочили на несколько лет из-за неполадок. Здесь надёжность: дом отстоял время, не пошёл трещинами и не осел;
  • Чаще всего вторички располагаются в обжитых местах с хорошо развитой инфраструктурой. Это несомненный плюс для тех, кто пользуется общественным транспортом, кому нужны магазины в пешей доступности или для семей с детьми, которым нужен детский сад поблизости.

Недостатки вторичек

  • Юридически квартира может быть нечистой. Может быть, в ней жило несколько поколений, и неизвестно, что происходило. История вторичек сложная. Сюрпризом могут быть внезапно объявившиеся наследники, поэтому обжитое жильё следует выбирать тщательно;
  • Вторичное жильё построено достаточно давно. Соответственно, квартиры иногда выдавались государством, а соседи могут быть разнообразные: от пенсионеров до алкоголиков. В новостройках же чаще всего селятся приезжие, студенты и молодые семьи;
  • Состояние вторичек может желать лучшего. Несмотря на капитальный ремонт, который должен проводиться в домах старой постройки, в некоторых квартирах может осыпаться потолок и течь крыша; старые жильцы могли изменять планировку до неузнаваемости, а также трубы и прочее оборудование зачастую подлежит замене.

Вторичное жильё любят покупать люди среднего возраста и достатка, полагаясь на надёжность: ведь в доме жили, а значит, он пригоден для жизни и дальше. А новостройки предпочитают молодые семьи и приезжие.

Строящиеся дома. Первичный рынок жилья.

Рассмотрим плюсы и минусы новостроек:

Преимущества первичного жилья

  1. Цены в новостройках заметно ниже, чем у вторичек. Это связано в первую очередь с расположением: новые районы строят по периферии города, а в центре жильё всегда дороже;
  2. Возможность оформить ипотеку и рассрочку;
  3. Уверенность покупателя в том, что он первый владелец квартиры.

    Многим важна история жилья, ведь много что могло случиться до покупки квартиры. Поэтому в этом новостройка выигрывает;

  4. Выбор новостроек куда больше, чем вторичек. Сейчас множество жилых кварталов в новых районах, как на окраинах, так и ближе к центру. Есть даже экологичные варианты в районах с лесопарками поблизости.

    Покупатель всегда сможет найти подходящее для него жильё;

  5. В новостройках есть тенденция к увеличению площади жилья, а особенно кухонь. Некоторым это как плюс, так и минус: ведь вместо большой кухни за те же деньги можно было получить комнату меньшего размера.

    Но это уже личные предпочтения каждого;

  6. Первичное жильё популярно у молодёжи и людей обычного дохода. Вероятность иметь среди соседей неблагополучную семью намного ниже;
  7. Покупая квартиру в новостройке, покупатель получит полностью черновой вариант, редко — обычную отделку.

    Поэтому есть возможность сделать ремонт полностью под свой вкус.

Недостатки первичек

  1. Очень часто новостройки строятся в новых районах, где пока не провели никакой инфраструктуры. Иногда строят целые города из новых жилых комплексов, и даже найти простой магазин может быть проблемой, пока район полностью не застроят.

    Построенных школ и детских садов может категорически не хватать;

  2. Транспортная доступность также оставляет желать лучшего. Первички могут находиться очень далеко от работы, и поездка домой может длиться от часа и больше;
  3. Риск при ожидании.

    Срок строительства нового дома может меняться, а ведь кому-то квартира нужна срочно: поэтому стоит оценивать свои возможности и этот минус первичного жилья;

  4. Риск обнаружения неполадок дома в течение десятка лет.

    Могут всплыть ошибки строителей, потрескаться стены, отключиться сеть подачи воды и электричества в связи с проверками и ремонтом.

Первичное жильё покупать или вторичное — ответственный выбор покупателя.

В первую очередь стоит ориентироваться на свои возможности и предпочтения в плане жилья. Далее рекомендуется внимательно выбирать недвижимость: с новостройками тщательно подобрать застройщика, а со вторичками проверить историю квартиры и дома во избежание проблем после покупки квартиры.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e70079470e1fb01364690f9/vtorichka-ili-novostroika-5e8a500ec8100861080d76c3

Вторичный рынок ценных бумаг

Что значит вторичный рынок

Весь цикл жизнибольшинства ценных бумаг можно условноподразделить на три основных этапа:

  1. Эмиссия (или выпуск)бумаг;
  2. Их первичное размещениена биржевом или внебиржевом рынке (иличастное размещение — продажанепосредственно в руки крупныхинституциональных инвесторов);
  3. Обращение на вторичномрынке.

После того как бумагибыли выпущены эмитентом и произошло ихпервичное размещение на рынке, онипродолжают своё существование уже навторичном рынке ценных бумаг. На нёминвесторы приобретают их уже не уэмитента, а у других инвесторов (участниковрынка).

Для инвестора, побольшому счёту, нет существенной разницыгде приобретать ценные бумаги — напервичном или на вторичном рынках.

Авот основным отличием вторичного рынкас точки зрения эмитента, является то,что за бумаги размещённые на первичномрынке он получает те средства радикоторых, собственно, и затевалась ихэмиссия, а по бумагам обращаемым нарынке вторичном, он не получает уженичего (за эмитентом остаются лишьобязательства по ним).

Весь вторичный рынокценных бумаг состоит из двух основныхсоставляющих:

  1. Биржевой рынок. Он представляет собой торговлю на организованных официальных торговых площадках — биржах. Для такого типа рынка характерно объединение всех участников торговли в одном месте (неважно — оффлайн или онлайн) и в одно время (в часы торговой сессии). Бумаги торгующиеся здесь, как правило, обладают хорошей ликвидностью. Все операции проводимые здесь обладают достаточной степенью прозрачности и подлежат контролю со стороны регулирующих органов, а потому все сделки заключённые здесь имеют за собой надёжные гарантии;
  2. Внебиржевой рынок. К нему можно отнести все операции с ценными бумагами проводимые вне биржи. Он отличается отсутствием единого центра (децентрализован), а кроме этого сделки на нём могут проводиться практически в любое время. Для бумаг торгующихся здесь характерен относительно низкий уровень ликвидности (их сложнее продать или купить, а потому выше спреды). Из-за относительной неорганизованности и децентрализованности этот рынок регулируется далеко не так чётко, как биржевой, а потому сделки совершаемые на нём несут определённую долю риска (заключающегося главным образом в том, что одна из сторон не выполнит взятых на себя обязательств).

Именно на вторичномрынке сосредоточена большая частьсделок с ценными бумагами. Объёмы торговна нём значительно превышают те, которыеимеют место быть на рынке первичном. Иименно здесь, по сути, происходитформирование рыночных цен на всеторгуемые финансовые инструменты.

По сути любую торговуюплощадку на которой можно совершатьпокупку и продажу ценных бумаг можноотнести к вторичному рынку. А официальныебиржевые площадки относятся одновременнои к первичному, и ко вторичному рынку.Ведь первичное размещение ценных бумаг(IPO) проводитсяименно на них и на них же эти бумагипродолжают торговаться впоследствии.

Важнойсоставляющей вторичного рынка являютсятакие его профессиональные участники,как брокеры и дилеры. Именно они являютсясвязующим звеном между всей массойинвесторов желающих продать или купитьтот или иной финансовый инструмент.

Брокеры — профессиональные участники рынка ценных бумаг совершающие все операции на рынке по поручению и за счёт своих клиентов. Заработок брокеров состоит исключительно из той комиссии, которую они получают со своих клиентов за посредничество в заключении сделок.

Дилеры — также относятся к профессиональным участникам рынка и тоже являются посредниками между инвесторами и биржевыми площадками, но в отличие от брокеров, сделки они совершают за свой счёт и по своему усмотрению, предлагая своим клиентам уже свои собственные котировки (с заложенной в них величиной спреда). Соответственно, заработок дилера состоит из разницы цен: той за которую он купил (продал) сам и той, за которую он продал своему клиенту (или купил у клиента).

Ту роль, которую играетвторичный рынок ценных бумаг в современнойэкономике сложно переоценить.

Ведь, вконечном итоге, именно благодаря егосуществованию формируются спрос ипредложение и образуется достаточнаяликвидность, без которых эмиссия ценныхбумаг не имела бы практически никакогосмысла.

Получается так, что хотя денежныевливания от выпуска ценных бумаг эмитентыполучают на первичном рынке, но ихликвидность поддерживается рынкомвторичным. А без этой самой ликвидностимало кто стал бы приобретать выпущенныебумаги изначально.

Таким образом, к основнымфункциям выполняемым вторичным рынкомценных бумаг можно отнести:

  1. Формированиедостаточного уровня ликвидности (спросаи предложения);
  2. Формирование текущихрыночных котировок финансовыхинструментов (как результата возникающихна них спроса и предложения).

Источник: https://www.AzbukaTreydera.ru/vtorichnyj-rynok.html

Первичный и вторичный рынок жилья — в чём разница?

Что значит вторичный рынок

Практически каждый человек хоть единожды в жизни сталкивался с вопросом покупки жилья. Традиционно, основным фактором такой сделки является стоимость недвижимости, которая ограничивает возможности и диктует приоритеты в выборе.

Самое большое влияние на цену квартиры оказывают: ее местоположение (конкретный населенный пункт и удаленность от его центра), комнатность и квадратура, строительный материал, а также первичный это или вторичный рынок жилья. Последний фактор в определении цены часто становится решающим.

А чем же отличны между собой жильё «с историей» и новое?  На данный момент этот вопрос весьма актуален, так как разница в стоимости «первички» и «вторички» в течение последних лет сокращается.

Определение исходных понятий

Первичным называют то жилье, на которое еще не оформлялось право собственности. Иначе – квартира существует только на проектных и строительных документах, даже при уже начавшемся строительстве дома.

Первичная недвижимость подлежит продаже согласно ФЗ-214, обязывающем застройщика возвести, ввести в эксплуатацию, а затем продать жилые помещения в многоквартирном доме.

Далее покупателю необходимо зарегистрировать свое право собственности на квартиру, которая с момента получения соответствующего свидетельства переходит в ранг вторичного жилья.

Также имеют место случаи, когда к моменту окончания строительства не все квартиры в доме куплены. Тогда, после ввода объекта в эксплуатацию, застройщик оформляет на себя право собственности на непроданное жилье, а затем реализует его как вторичное.

Так, вторичной называется та недвижимость, которая находится в чьей-либо собственности: частного либо юридического лица или муниципальной (где проживают люди по договору соцнайма).

Если жилое помещение не приватизировано, то его собственником является государство.

Как видно, «вторичкой» могут быть как помещения старой советской постройки, так и новые, – рассказывает генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru Алексей Шмонов.

Основные тенденции сближения цен первичной и вторичной недвижимости

Уменьшение разницы между стоимостью первичных и вторичных квартир в последние несколько лет обусловлено падением цен на «вторичку» из-за снижения платежеспособности населения.

Так, продавцы предпочитают уступать покупателям с целью скорейшей продажи помещения (в течение полугода).

Еще удешевление происходит ввиду высокой конкуренции с первичными жилыми помещениями, возведение которых в последнее время приобрело массовый характер.

С другой стороны, стоимость «первички» растет к окончанию сроков строительства, а на этапе сдачи дома в эксплуатацию может превышать на 15-17% аналогичное вторичное жилье.

Хотя еще два года назад разница составляла 1,5-2%.

Но в целом на рынке новостроек наблюдается спад цен, что обусловлено увеличением конкуренции между застройщиками и продажей недорогих помещений на ранних этапах строительства.

Основные ценообразующие факторы

Чтобы определиться, отчего ценовая разница между новостроем и «вторичкой» стремится к нулю, нужно проанализировать основные факторы, определяющие стоимость квартир:

1. Местоположение жилья является основополагающим ценообразующим фактором. Так, высокая стоимость квартиры в крупном мегаполисе по сравнению с небольшими городками обусловлена более высоким качеством жизни и размером заработной платы.

А расположение жилья в близости к центру предполагает развитость инфраструктуры, относительную близость значимых объектов (торговых и развлекательных центров, административных зданий, магазинов, парков, делового центра и так далее), что значительно увеличивает его цену.

2. Влияет на стоимость также наличие рядом (в 5-10 минутной доступности) транспортной развязки. Интенсивность транспортного движения повысит цену на 2-3 тыс. долларов США.

3. Год дома и материал, из которого он строился, также важны для определения цены квартиры. Большим спросом пользуются кирпичные относительно новые дома, а наименее популярными являются помещения в панельных строениях советских (и старше) времен;

4. Квартирность, квадратура и планировка важные аспекты образования цены квартиры. Большая площадь и индивидуальная планировка оцениваются выше малогабаритных «хрущевок».

5. Нижние этажи пользуются приоритетом перед высокими (исключая первый), что отражается увеличением цены. Также важно наличие лифта.

Малозначительными ценообразующими факторами являются бытовые условия: телефон, мусоропровод, лоджия (либо балкон), водопровод, стеклопакеты, автономное отопление и так далее.

В выборе жилья немаловажно непосредственное окружение в доме, репутация района, экологическая обстановка.

А наличие/отсутствие ремонта в последние годы на стоимость квартиры не влияет, за исключением технического состояния потолка, пола и окон с коммуникациями.

Преимущества первичной недвижимости

Отталкиваясь от вышеперечисленных ценообразующих факторов, можно определить достоинства покупки первичного жилья:

  • использование при строительстве современных домов высокотехнологичных, долговечных и надежных материалов, соблюдение новых требований безопасности;
  • проектировка просторных помещений с удобной планировкой, согласно новым нормативам;
  • наличие стеклопакетов и счетчиков на воду и газ;
  • обязательны лифты (иногда и грузовые) с подземными и наземными парковками;
  • гарантийный период эксплуатации помещений (5 лет), а именно – на потолки, инженерные сооружения и стены с окнами, что обязует застройщика при появлении проблем в это время устранить неполадки и компенсировать убытки жильцам.

Но есть и свои недостатки, это:

  • черновая отделка квартиры (просто стены – без ремонта и коммуникаций), что предполагает значительные дополнительные траты для покупателя перед заселением;
  • новостройки, как правило, возводятся в местах, удаленных от транспортных артерий и не имеют развитой инфраструктуры;
  • отсутствует широкий выбор вариантов, так как ликвидное и бюджетное жилье разбирают на ранних этапах строительства, а ближе к завершению остаётся дорогое жилье (с большой площадью), на первом и/или последнем этаже, а также с плохим обзором из окна;
  • нет возможности прописаться самому и родственникам;
  • неудовлетворительные условия ипотечного кредитования, что связано с аккредитацией застройщиком объекта в 2-3 банках, условия которых зачастую не выгодны, а ставки выше на 1-2%.

Но со временем жилые микрорайоны обрастают необходимыми торговыми центрами, социальными и другими объектами инфраструктуры. А стоит ли возможность первым жить в квартире, в которой никогда никто не спал, и отсутствие алкоголиков и наркоманов среди соседей (они вряд ли приобретут жилье в новостройке) всех вышеперечисленных неудобств – решает каждый для себя сам.

Преимущества вторичной недвижимости

Для вторичного жилья характерны следующие бесспорные преимущества:

  • возможностью скорейшего заселения, так как уже имеются коммуникации с ремонтом;
  • широким выбором вариантов (включая этаж, вид из окна, близость остановок и так далее);
  • большим количеством предложений по ипотечному кредитованию;
  • моментальной пропиской себя и семьи;
  • благоустроенной инфраструктурой (если дому более 5 лет).

Но существует немало и недостатков, которые относятся зачастую к «вторичке» советской постройки, где долго не было капитального ремонта:

  • износ несущих стен из-за длительной эксплуатации и воздействия окружающей среды;
  • риск разрушения старых инженерных коммуникаций;
  • маленькая площадь и старая планировка.

Но ради справедливости следует отметить, что ненадежные стены с коммуникациями могут быть и в новых домах, так как безответственные застройщики с целью обогащения экономят на материале и не придерживаются норм строительства, а также техники безопасности. Поэтому при покупке недвижимости на первичном или вторичном рынке необходимо нанимать эксперта и проверять безопасность жилья. Иногда средства, которые потребуется дополнительно вкладывать в квартиру, составляют до половины ее стоимости.

Какое жилье выгоднее покупать

Если сравнивать между собой преимущества с недостатками первичного и вторичного жилья, то основным приоритетным фактором должен стать минимальный риск такой сделки.

Так, при приобретении недостроенной квартиры в новостройке, велика вероятность перенесения времени сдачи дома в эксплуатацию из-за несоблюдения застройщиком сроков строительства.

К сожалению, в последние годы зачастили случаи банкротства строительных компаний до сдачи дома, что чревато потерей вложенных средств.

Правительство, обязуя застройщиков страховать свою ответственность, пытается минимизировать банкротство компаний, но случаи продолжают случаться. Штрафование подрядчиков также не особенно влияет на соблюдение сроков. Поэтому строительную компанию нужно тщательно проверить перед таким дорогостоящим приобретением, как квартира.

Покупка вторичного жилья связана с риском возникновения дополнительных собственников квартиры или несовершеннолетних/нетрудоспособных жильцов, претендующих на площадь, после завершения сделки.

В этом случае такие лица (их представители) могут через суд признать продажу недействительной, что также лишает покупателя вложенных средств.

Для минимизации/исключения этого риска необходимо нанять опытного юриста для проверки чистоты сделки, – делится мнением Алексей Шмонов.

Источник: Move.ru

О рынке недвижимости Крыма и Севастополя — здесь

*Все используемые изображения и видео являются собственностью правообладателей.

Источник: https://crimeapress.info/pervichnyiy-i-vtorichnyiy-ryinok-zhilya-v-chyom-raznitsa/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.