Эффективность деятельности управляющей компании

Методы оценки эффективности работы управляющей компании. (часть 3)

Эффективность деятельности управляющей компании
verwalter

Как говорится не ЖКХ единым. Поэтому сегодня немного продолжу тему методов оценки эффективности работы управляющей компании, которые я начала в нескольких предыдущих статьях.

Конечно это тема больше для профессионалов в отрасли, но в принципе может быть интересна и людям, которые принимают решение о выборе новой управляющей компании. Как правильно оценить эффективность ее работы?http://verwalter.

livejournal.com/124451.html)

Напомню, что основная роль управляющей компании сводится к тому, что бы:1. Быть от лица собственника квалифицированным заказчиком конечных сервисов и работ и2. Упреждать проблемы в работе объекта недвижимости.Если обобщить, то роль УК – помочь своему клиенту быть дотошным хозяином.Чтобы все это не звучало очень туманно, приведу пример.

Собственник недоволен, что за отчетный месяц за повторным выполнением заявок было сделано 5 обращений пользователей объекта. Проблема обсуждается горячо. На обсуждение причин тратится по 30 минут на каждую заявку. За 2,5 часа складывается удручающая картина, что УК не достаточно контролирует работу служб, выполняющих заявки.

При этом если посмотреть в целом, то всего заявок за отчетный месяц было 250, а выполненных в срок и с первого раза соответственно 245. Т.о., объем повторных обращений составил всего 2%. Под этим углом зрения все вдруг начинает выглядеть сильно иначе.Ведь выполнение на 100% практически недостижимый показатель ввиду объективных причин.

В результате 98% принят как целевой показатель на последующие 3 месяца, а спор перешел в конструктивное обсуждение как из 98% сделать 98,5%.И тут важно принять как данность следующее правило: «Всегда найдется отклонение, на которое можно обратить внимание!», но нам важно знать динамику изменений. Положительная, она или отрицательная.

И уже из этого делать выводы.О чем это говорит? О том, что приступая к работе с объектом УК получает его в том виде, в котором он был передан предшественником с теми значениями показателей, которые были ранее. И полезность УК будет заключаться в совместном с собственником выявлении целевых значений этих показателей и последовательному их достижению.

В следующий раз в рамках этой тему я приведу конкретный пример оценки эффективности, который применяется в нашей компании к конкретным объектам.Повторюсь: компаний, в работе которых полностью отсутствуют накладки, практически не существует. Жизнь есть жизнь.

Но одно дело, когда управляющая компания не может эффективно разрешать половину ситуаций и совсем другое, когда УК не выполняет, скажем, 2% от поступивших заявок. ?

|

verwalterЕврейская мама собирает корзинку с пирожками еврейской Красной Шапочке и дает ей напутствия:– Таки слушай сюда. Когда ты придешь до бабушки, она сразу тебе таки будет плакаться, что, ой вэй, зима совсем скоро, из щелей дует, кран подтекает, топить нечем, крыша прохудилась, денег нет совершенно и вообще, шо ты, внучка, знаешь за эту жизнь. Но ты таки ничего не слушай, а твердо стой на своем: с капустой – по пять, с мясом – по восемь!
К мирно дремлющему в купе поезда пассажиру подходит проводник.– Простите, но ваш билет – до Перьми, а этот поезд идет в Киев.– И часто ваши машинисты так ошибаются?Чем меньше женщину мы любим, тем хуже борщ, рубашки не наглажены, носки не стираны и дети на тебя не очень-то похожиНа интернет-форуме:– Расскажи о себе.– Ну, я ленивая и люблю поесть. Дальше лень рассказывать, пойду поем.– Замуж хочешь?– Хватит мне угрожать.У вас есть дор блю?– А что это?– Это сыр с синей плесенью.– Сыра нет. Есть сосиски дор блю и селедка дор блю.В одесском цирке фокусник приехавшей с гастролями труппы несказанно удивился, когда извлек из кармана зрителя не голубя и кролика, а собственный кошелек.Приезжает новый русский из провинции в Москву. Заходит в ресторан, и вальяжно рассевшись говорит пробегающему мимо официанту:– Мне чего-нибудь за штуку баксов!– Извините. Мы блюда на четыре части не делим.Родственники – это группа людей, собирающаяся время от времени для того, чтобы пересчитаться и хорошо выпить и закусить по поводу изменения их количества.Когда в магазине парфюмерии ко мне и моей жене подходит продавец-консультант с вопросом: «Могу вам помочь?», я искренне отвечаю: «Можете! Выгоните нас отсюда, пожалуйста!»Муж беседует с женой:– И что, за все эти годы ты мне ни разу не изменила?– Веришь – ни разу!– Не по-людски это как-то, Люся…Портной, поправив брюки на клиенте, отходит в сторону, смотрит и говорит:– Можете мне поверить, эти брюки таки сидят на вас потрясающе!– Я не спорю, но они мне немного жмут подмышками.Человек, который смотрит в обе стороны, когда переходит улицу с односторонним движением – это не пессимист. Это русский, живущий в городе.Мужчина за стойкой бара грустно:– В детстве, бабушка мне говорила мол если будешь хорошо кушать и все съедать, тебе дадут медаль. Теперь мне 45, 150 кг. И где, я вас спрашиваю, мои ордена и медали?– Привет!– Привет!– Как жизнь?– Не жалуюсь. А у тебя?– Наоборот.– В смысле?– Жалуюсь. Я начну?Две бабульки у подъезда обсуждают прохожих:– Гляди, Мань, вон идет парень и сам с собой разговаривает. Как думаешь, это конопля или Bluеtooth?Жена уехала в командировку. Муж будит ребенка и ведет в садик. Пришли в один, а им говорят: «Это не наш ребенок.» Пришли в другой – та же история. Садятся в автобус, едут. Ребенок и говорит:– Папа, еще один садик, и я опоздаю в школу…Стоит Мерседес, рядом Запорожец. Из Запорожца вылезает мужик, подходит к Мерседесу:– У тебя бумаги нет случаем? А то мне срочно факс отправить.– А откуда отправлять будешь?– Да вот из своей машины.Ну в общем ушел. Владельца Мерседеса жаба задушила что у него в машине факса нет. Поехал, поставил. Потом стал тот Запорожец искать, чтобы похвастаться. Стоит Запорожец окна темные. Водитель Мерседеса:– Мужик открой, я тебе бумаги для факса принес – ты же просил.Через пару минут открывается окно:– И ты из-за этой ерунды меня из джакузи вытащил?– А здесь есть Bluеtooth?– Да.– А камера сколько?– Четыре мегапикселя.– А мп-3 есть?– Ну что вы издеваетесь? Отняли и отняли.– Лет через 5-10 лет мы будем жить намного лучше, чем в Германии. Это точно!– Не понял! Что это вы надумали с Германией сделать?Продам хамелеона.Самец.2 года.Синий.Нет, зеленый…Нет, красный…Нет, фиолетовый…Нет, желтый…Неее… Не продам! Забавный, сцуко!!!Муж приходит в роддом. Врач:– Прыгайте от счастья, у вас четверня родилась.– Я бы прыгнул, но с первого этажа толку не будет!Стать интеллигентным не составит вам никакого труда: надо просто выкинуть из багажника машины бейсбольную биту, а вместо нее положить красивую металлическую клюшку для гольфа.Пожилой богатый синьор говорит молоденькой невесте:– Дорогая, я должен вас заранее предупредить, что я не совсем здоровый человек: у меня гайморит с фронтитом, хронический гепатит, панкреатит, стенокардия…– А чего же у вас нет? – прерывает его невеста.– Зубов.– Пап, а кто такой ангел?– Ну-у… Это, такой маленький, с крылышками, летает…– Кусается?Придворный шут, много лет забавлявший короля анекдотами и веселыми побасенками, однажды сильно провинился. Владыка приговорил его к смертной казни, сказав:– Учитывая твою многолетнюю верную службу, разрешаю тебе самому выбрать вид смерти.– Ваше величество, если вы разрешили мне сделать выбор, позвольте мне умереть от старости.– Слушай, Вась, ты завтра сможешь от нашей команды побежать на соревнованиях офисных работников?– Пожалуй, смогу.– А как, спринтером на короткую дистанцию, или стайером – на длинную?– А тайер – это что такое? Давай лучше с принтером.Четырехлетний ребенок вернулся из деревни и, сидя в троллейбусе, видя, как человек перебегает в неположенном месте выдал:– Куда б%%%ь по грядкам?Вовочка приходит домой:– Уж не знаю, верить ли нашему учителю математики. Вчера он сказал, что 6+4=10, а сегодня, что 7+3 тоже =10.Каждый день, под полночь, я прихожу в полном изнеможении с третьей работы домой, и задумчиво смотрю на встречающего меня неизменно сытого, отдохнувшего и весело мурлычущего кота. Он даже не понимает, что еще жив лишь потому, что я сразу валюсь спать…Ночь, кухня, открытый холодильник, вылезает здоровая, нагруженная жратвой мышь. Вперевалку топает к норке и отодвигает лапой маленькую мышеловку с засохшим кусочком сыра.– Чесс слово, ну как дети…Люди, как карандаши – каждый рисует жизнь себе сам… Просто кто-то ломается, кто-то тупит, а кто-то затачивается и рисует жизнь дальше…– Я Алексей, и я алкоголик, я пью водку.– Я Анатолий, и я алкоголик, я пью виски с колой.– Я Сергей, и я бармен. Заказ принял.Всем приятного вечера в пятницу и удачных выходных! 😉

(картинки и анекдоты нашлись на webpark.ru)

Источник: https://verwalter.livejournal.com/129374.html

Критерии определения эффективности управления объектом жилой недвижимости

Эффективность деятельности управляющей компании

Суставова, Н. П. Критерии определения эффективности управления объектом жилой недвижимости / Н. П. Суставова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2016. — № 20 (124). — С. 436-439. — URL: https://moluch.ru/archive/124/34260/ (дата обращения: 14.10.2020).



В первую очередь, оценка эффективности сориентирована на население, проживающее в многоквартирных домах, которыми управляют УК. Оценка проводится по определенным критериям и при балльной системе. Оценка деятельности управляющей организации даёт возможность проанализировать и оценить эффективность и профессионализм управления, выявлять его сильные и слабые стороны.

Критерии оценки работы управляющих компаний должны стать стимулом для их деятельности. Один из критериев эффективности деятельности УК — оптимизация тарифов при сохранении качества услуг.

Деятельность управляющей компании должна быть прозрачной, эффективной. Полная информация о деятельности УК должна размещаться на ее сайте и сайте www.reformagkh.ru, определенном ПП РФ № 731 от 23.09.2010 г.

«Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирнымидомами».

Информация, размещенная на сайте, позволит узнать о финансово-экономических показателях УК, о платных видах услугах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы. Здесь же будут размещаться обращения граждан, благодаря которым можно судить о проблемах в МКД.

Кроме того, о работе УК можно узнать из результатов проверок инспектирующих органов, работ административных комиссий. Из этих результатов и можно судить об УК. По мнению специалистов, доступность информации окажет воздействие и на сами управляющие компании, поскольку для них важна деловая репутация [3].

Оценив эффективность работы управляющих компаний, жильцы могут продлить договор об услугах, внести в него изменения или вовсе расторгнуть. Однако торопиться не стоит, ведь новая компания может оказаться не лучше прежней, а то и хуже. Но, к сожалению, зачастую собственники не интересуются возможностями УК.

В настоящее время разработано несколько вариантов оценки эффективности работы управляющих компаний, занятых управлением многоквартирными домами.

В первом варианте оценка деятельности управляющих организаций проводится на основании стандартов раскрытия информации в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 731 от 23 сентября 2010г. по шести критериям:

‒ соответствие информации, раскрываемой управляющей организацией на собственном сайте требованиям Стандарта;

‒ удобство пользования сайтом управляющей организации для потребителей в сети Интернет (наличие/отсутствие);

‒ описание представленных на Сайте услуг и работ, оказываемых / выполняемых управляющей организацией;

‒ информация о стоимости услуг и работ, представленная на Сайте;

‒ наличие планов работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, находящихся в управлении управляющей организации, и отражение в планах индивидуальных потребностей дома;

‒ соответствие договора (проекта договора) управления МКД, представленного на Сайте, законодательным требованиям по существенным условиям договора.

Во втором варианте оценка деятельности управляющих организаций проводится на основании проведенных проверок по решению Советов МКД с выходом на место по следующим шести критериям:

‒ работа управляющей организации по обеспечению удовлетворительного технического состояния общего имущества многоквартирного дома, проведению текущих и капитальных ремонтов МКД;

‒ качества содержания придомовой территории;

‒ качества предоставляемых услуг;

‒ финансово-экономической деятельности управляющей компании;

‒ качества управления;

‒ оценка управляющей организации советами МКД, правлениями ТСЖ.

В окончательном варианте из двух вариантов сформированы единые критерии, которые будут утверждены после коллегиального рассмотрения. [1].

Существует так же вариант оценки эффективности по системе индикаторов. Виды индикаторов и требования, к ним предъявляемые, представлены в таблице 1.

Таблица 1

Индикаторы оценки эффективности деятельности управляющей компании итребования кним предъявляемые[1]

ИндикаторыТребования киндикаторам
СущественностьИндикаторы должны быть нацелены на принятие адекватных оперативных решений
Своевременность и регулярностьИнформация должна поступать с такой периодичностью, которая позволит принимать необходимые решения, минимизировать ущерб от неблагоприятных изменений максимизировать эффект от использования появляющихся возможностей
ПолнотаНабор индикаторов должен характеризовать деятельность управляющих жилищных организаций, не упуская ни одного важного аспекта
АдекватностьНабор индикаторов должен учитывать специфику управляющей организации
ДостоверностьДолжна существовать возможность объективного измерения значений индикаторов, как количественного, так и качественного
СовместимостьНабор индикаторов должен вписываться в существующую систему информационных потоков, что позволит удешевить и упростить процедуру информационного обмена

Для мониторинга и оценки эффективности деятельности управляющей компании с точки зрения эффективности управления, повышения качества жилищно-коммунальных услуг и рационального расходования средств целесообразно разработать индикаторы по основным направлениям деятельности управляющих организаций.

Для проведения последующей оценки каждому направлению деятельности придается соответствующее значение, отражающее относительную значимость данного направления. Взвешенная сумма бальных оценок индикаторов даёт оценку направлению.

[2] Ниже представлены примерные индикаторы оценки деятельности организации, управляющей жилым фондом:

‒ организация деятельности управляющей компании (ведение в установленном порядке технической документации, плановые технические осмотры фонда, подготовка жилого фонда к сезонной эксплуатации, контроль подрядных организаций на предмет исполнения работ, разъяснительная работа с собственниками, наличие и исполнение планов работ по техническому обслуживанию и содержанию жилого фонда, оформленные договором отношения с собственниками жилых и нежилых помещений);

‒ система расчетов (наличие или отсутствие кредиторской задолженности, перерасчеты населению при некачественно оказанных коммунальных услугах, своевременная оплата контрагентам согласно условий заключенных договоров);

‒ отслеживание качества предоставляемых услуг (это бесперебойность в поставке всех коммунальных услуг, своевременность реагирования на жалобы потребителей, своевременность получения допусков и разрешающих актов готовности от поставщиков ресурсов);

‒ финансовое состояние организации (сюда входят такие индикаторы, как: отсутствие задолженностей перед поставщиками коммунальных ресурсов, отсутствие задолженностей собственников перед управляющей организацией, своевременность расчетов организации с персоналом по оплате труда, своевременность оплат по договорам подряда).

Для упрощения оценки эффективности управляющей организации по приведенным системам, можно сделать обобщение в виде четырех блоков агентов, каждый из которых в той или иной степени имеет отношение деятельности УК и имеет свои критерии для оценки ее работы. Рассмотрим таблицу 2, в которой представлены критерии оценки эффективности работы для каждого блока агентов.

Таблица 2

Агенты управляющей организации иих критерии оценки эффективности деятельности УК [2]

Агенты управляющей организацииКритерии оценки эффективности деятельности
Собственники—качество и бесперебойность предоставляемых услуг;—соблюдение установленных тарифов на ЖКУ;—быстрота реагирования на аварийные ситуации;—репутация;—безопасность проживания (наличие охраны, исправные лифты, ограждение дворовой территории)
Государственные органы—исполнение УК ПП РФ № 731 от 23.09.10 г. «Стандарт по раскрытию информации»;—соблюдение лицензионного законодательства;—соблюдение УК действующих тарифов и нормативных документов в части начислений за ЖКУ
Поставщики коммунальных услуг—отсутствие дебиторской задолженности по заключенным договорам на поставку КУ;—соблюдение установленного порядка потребления КУ (без обхода приборов учета);—своевременность подачи актов готовности оборудования и общедомовых приборов учета
Сама управляющая компания—прибыль;—уровень дебиторской задолженности—рентабельность;—кредиторская задолженность и пр.

Как видно из приведенной таблицы, в оценке эффективности работы управляющей организации главный упор делается на качественное и своевременное оказание коммунальных услуг, услуг по содержанию и управлению жилыми домами, а так же на соблюдение платежной дисциплины и действующего законодательства.

Литература:

  1. Цибисов, Д. Ю. Сущность функционирования управляющей компании в системе управления крупным хозяйственным объединением [текст] // Вестн. ун-та. Сер. «Социология и управление персоналом». — 2007. — № 5.
  2. Использование современных методов менеджмента в практике управляющих компаний. Первое издание. Под редакцией Пивоварова В. Ф. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.gosthelp.ru/text/
  3. Тысяча советов о жилье [Электронный ресурс]. — M.: Тысяча советов о жилье, 2015. — Режим доступа: http://hghltd.yandex.net/yandbtm?fmode=inject&url=http %3A %2F %2Fwww.tsj.ru %2Frubrs.asp %3Frubr_id %3D4801 %26art_id %3D15115&tld=ru&lang=ru&la=&text=жилищные %20услуги %20качество&l10n= ru&mim e=html&sign=c5c068061fa199beff8df4c6474d5a5d&keyno=0.
[1] Составлено автором по: [2].

[2] Составлено автором.

Основные термины(генерируются автоматически): управляющая организация, управляющая компания, услуга, жилой фонд, набор индикаторов, общее имущество, дебиторская задолженность, кредиторская задолженность, оценка деятельности управляющих организаций, РФ.

Источник: https://moluch.ru/archive/124/34260/

Способы оценки управляющих компаний

Эффективность деятельности управляющей компании

Институт экономики города разработал методику оценки управляющих компаний. Её особенность в том, что работу коммунальщиков оценивают не местные власти и контролирующие органы, а потребители коммунальных услуг.

По результатам такой оценки управляющую организацию могут оштрафовать. Пока что методика применяется только в нескольких регионах РФ, например, в Бурятии. Но кто знает, что может быть завтра в вашем субъекте. Предлагаем узнать, какую оценку могли бы поставить вам.Как УО наладить отношения с советом МКД, мы рассказали здесь

Что это за методика

Создатели методики, сотрудники Института экономики города, придерживались трёх принципов:

  • самый эффективный контроль – контроль потребителей услуг;
  • контроль на уровне отдельного МКД носит локальный характер;
  • потребительские оценки имеют общественную значимость.

Оценки, которые дают потребители КУ своим управляющим организациям – это и отражение сложившейся ситуации на рынке, и способ задать направление для желаемых изменений.

Ценность такой оценки заключается в том, что деятельность управляющих организаций анализируют не органы государственной власти или органы местного самоуправления, а простые жители. О том, что их оценка порой бывает предвзятой, авторы методики умолчали.

Зато разработали критерии оценки, которые отражают ориентированность УО на потребителей и удовлетворенность потребителей работой организации.Мы рассказали, как правильно составить договор управления и обезопасить себя в спорах с собственниками

Зачем создавать потребительский рейтинг

Потребительский рейтинг, по задумке авторов методики, поможет создать источник информации для потребителей об управляющих организациях. Выявить «хорошие» и «плохие» организации, чтобы потребителям проще было сделать выбор, какой УО доверить управление своим домом.

создаётся для управляющих организаций, чтобы они ориентировали свою деятельность на потребителей. создаётся и для общественного резонанса: в оценку деятельности управляющих компаний планируется вовлечь широкий круг потребителей. Это делается для того, чтобы в решении вопросов по управлению общим имуществом в МКД принимало участие как можно больше потребителей.

В результате должна образоваться здоровая конкуренция управляющих организаций с лучшими управляющими организациями.

Полное представление о работе своей управляющей организации граждане получают, когда заполняют опросник, разработанный авторами методики. Для оценки используются сведения, находящиеся в открытом доступе.

Потребители могут оценить:

  • раскрывает ли УО информацию о своих услугах,
  • довольны ли потребители качеством оказанных услуг,
  • открыта ли УО для общения с потребителями в рамках договора управления.

Авторы методики считают поведение управляющих организаций по отношению к потребителям порой недопустимым. Между тем их отношение к потребителям должно быть таким же, как у участников других рынков услуг и работ, – уважительным.Чем вам может быть полезен председатель МКД, мы рассказали здесь

Какие есть критерии оценки

Авторы методики выделили три группы критериев оценки для управляющих компаний:

  1. Для оценки качества предоставляемой УО информации.
  2. Для оценки качества услуг и работ УО.
  3. Для взаимодействия управляющей организации с потребителями.

В рамках каждой группы происходит детализация критериев. Критериями для оценки качества предоставляемой информации будет наличие в открытом доступе таких сведений:

  • о перечне оказываемых услуг и работ по управлению МКД,
  • о каждой услуге и работе,
  • о стоимости каждой услуги и работы,
  • доступность информации.

Все эти критерии соответствуют Стандарту раскрытия информации (ПП РФ N 731).

К критериям оценки управляющих компаний применяются определённые требования. Главное из которых – они должны соответствовать требованиям законодательства.

Кроме того, критерии оценки должны:

  • соответствовать предмету оценки,
  • всесторонне отражать деятельность УО,
  • зависеть от действий УО,
  • показывать результат деятельности УО,
  • позволять оценивать без обращения к УО или органам власти.

Оценить качество оказанных услуг можно по тому, как:

  • УО выполняет услуги и работы в соответствии с условиями договора или утверждённого плана,
  • качественно ли УО предоставляет КУ,
  • как изменилось состояние МКД после работ УО.

Для оценки открытости управляющей организации перед потребителями рассматриваются следующие моменты:

  • предложила ли УО план работ по содержанию и ремонту МКД на очередной год;
  • отчиталась ли УО об исполнении плана работ за предыдущий год;
  • представляет ли УО собственникам информацию по управлению МКД;
  • взаимодействует ли УО с советом МКД / правлением ТСЖ;
  • как УО работает с потребителями услуг.

Как рассказать потребителям КУ об их новых обязанностях, мы объяснили здесь

Как оценивается управляющая организация

Оценка для управляющей компании выставляется по пятибалльной шкале. Чтобы поставить оценку, собственникам нужно ответить на вопросы анкеты. Оценка проводится коллегиально: оценивают одновременно три члена совета МКД или правления ТСЖ. После все участники подписывают заполненную анкету.

Некоторые критерии содержат несколько показателей. В таком случае оценивается каждый, а затем рассчитывается средняя арифметическая оценка по критерию.

Максимальная оценка, которую можно получить, – 100 баллов. Создатели методики рекомендуют проводить оценки управляющих организаций один раз в год в апреле – мае как общественную акцию.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/7620-sadis-pyat-ocenka-dlya-upravlyayuschih-kompaniy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.