Экспертиза неделимости дома и участка

Содержание

Верховный суд разъяснил, как распределить неделимое наследство

Экспертиза неделимости дома и участка

Верховный суд дал разъяснение судьям, как рассматривать наследственные споры, если речь идет о так называемом неделимом имуществе и на него претендуют наследники с равными правами.

Такие споры, по мнению опытных юристов, – из числа самых долгих и дорогих. Попытки наследников поделить между собой движимое и недвижимое имущество крайне редко проходят без многолетних судебных баталий.

Когда есть одно наследство, а претенденты имеют практически равные права, очень трудно решить, кому достанется недвижимость, а кому денежная компенсация за долю в этом наследстве.

Именно для разъяснения подобных правовых коллизий Верховный суд и разобрал один из многочисленных и типичных наследственных споров.

Если в наследство остается то, что разделу в принципе не подлежит, например, квартира, то ситуация окончательно заходит в тупик, потому как встает вопрос, как делить квадратные метры. А такое, с ростом числа собственников недвижимости в нашей стране, случается все чаще.

Итак, место действия – Москва, где Люблинский районный суд слушал дело наследников, которые не смогли договориться между собой мирно. Спорили зять с тестем и тещей. Предмет спора – двухкомнатная небольшая квартира, в которой жили муж с женой. Жена и ее отец были собственниками этой квартиры.

Каждому в ней принадлежала половина. После смерти женщины на оставшееся наследство стали претендовать трое – ее муж и отец с матерью. Завещания не было, поэтому все трое оказались наследниками по закону. Но отец с матерью имели свое жилье, где обитали и были прописаны. А вдовец жил в спорной квартире и другого жилья не имел.

В районный суд обратился отец умершей женщины, которому в квартире принадлежала на правах собственности половина и еще часть из того, что было в собственности его умершей дочери. Отец считал, что у него есть преимущество в получении неделимого наследства – квартиры.

А остальные наследники должны получить компенсацию, сообразно размерам своей доли. Истец в суде рассказал, что предлагал зятю компенсацию рыночной цены его доли, но тот не согласился. Раз не получилось договориться мирно, то пришлось просить о разделе квартиры суд.

Районный суд, рассмотрев это дело, отцу в итоге отказал. Спустя четыре месяца Московский городской суд заявил, что согласен с таким решением. Так дело дошло до Верховного суда. Он со своими коллегами не согласился. И аргументировано доказал с помощью закона свои позиции.

Итак, районный и городской суды, когда отказали истцу, рассудили дело следующим образом. Отец на момент смерти дочери, хотя и имел в квартире свою половину, но в ней не жил.

А другой наследник – муж покойной, напротив, больше 10 лет состоял в зарегистрированном браке и жил именно в спорной квартире, при этом у него другого жилья нет. Поэтому районный суд посчитал его нуждающимся в спорном наследственном имуществе.

Хотя ему принадлежала в этой квартире лишь 1/6 доля, суд оставил квартиру вдовцу.

С подобными выводами Судебная коллегия по гражданским делам не согласилась.

Верховный суд напомнил коллегам статью 1168 Гражданского кодекса. В ней говорится, что наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, доля в праве на которую входит в состав наследства, имеет преимущества на получение вещи, находящейся в общей собственности.

Преимущество такой наследник имеет перед другими наследниками, которые не были участниками общей собственности независимо от того, пользовались они этой вещью или нет. Наследники, которые постоянно пользуются неделимой вещью, входящей в состав наследства, при дележе имеют преимущество перед другими наследниками.

О неделимой вещи в нашем законодательстве сказано так.

Если в состав наследства входит жилое помещение (дом, квартира, дача и тому подобное), раздел которого в натуре невозможен, то наследники, проживающие в этом доме ко дню открытия наследства и не имеющие другого жилья, имеют перед другими наследниками преимущество.

Что достанется остальным наследникам, сказано в статье 1170 Гражданского кодекса. Там говорится, что тот, кому досталось больше, из-за невозможности поделить неделимое, должен передать другим наследникам остальное имущество из наследства или компенсировать потери деньгами.

По поводу возникающих у судов вопросов при дележе имущества был специальный пленум Верховного суда в прошлом году (N9 от 29 мая 2012 года).

Пленум подтвердил главное для нашей ситуации – наследники, которые к моменту появления наследства жили в неделимом наследственном имуществе и не имеющие другого жилья, действительно могут получить преимущество в получении объекта.

Но лишь при одном условии – если отсутствуют наследники, обладающие совместно с наследодателем правом общей собственности на недвижимость.

Остальные наследники, у которых нет преимущественного права, пленум подчеркнул – даже без их согласия, и величины их доли получат компенсацию. Но суд может и отказать в преимущественном праве, если компенсация будет несоразмерной или ее предоставление не гарантируется.

В нашем случае установлено, что тесть предлагал зятю компенсацию вполне соразмерную. Сумму назвал независимый оценщик. Из этого Верховный суд делает вывод, что районным судом были установлены все “юридические значимые обстоятельства для правильного разрешения спора”. Несмотря на это, суд все же оставляет зятю жилье.

Верховный суд удивлен, почему районный не пишет, каким образом отсутствие у вдовца другого жилья и факт его многолетнего проживания в спорной квартире, влияет на права тестя. Ведь истец оказался не только наследником, но и собственником части наследственного имущества. А квартира, замечает высший суд, вообще-то двухкомнатная и суд мог определить право пользования зятю одной из комнат.

В общем, это дело Верховный суд велел пересмотреть заново с учетом разъяснений.

Источник: https://rg.ru/2013/07/23/nasledstvo.html

Делимые и неделимые земельные участки: обзор всех нюансов

Экспертиза неделимости дома и участка

Необходимость разделить земельный участок может возникнуть в случае развода, при решении наследственных споров и в ряде других ситуаций. Однако на практике все может быть сложнее, чем кажется на первый взгляд. Такое понятие, как «неделимый участок», закреплено на законодательном уровне. И даже при согласии всех участников сделки, процедура раздела может осложняться рядом нюансов.

О неделимых участках

В первую очередь рассмотрим, что такое неделимый участок. Это земельный надел, который нельзя разделить на части, поскольку такие действия вызовут изменения его целевого назначения или нарушения использования.

Например, не подлежат делению в натуре те участки, на которых располагаются многоэтажные жилые здания. Теоретически раздел возможен лишь в том случае, если каждому из жильцов будет выделена доля, соразмерная площади его квартиры. Подобное невозможно как в физическом, так и в юридическом плане. То же самое касается административных и производственных зданий.

На делимость земельного участка могут оказывать влияние различные обременения, касающихся его территории. Причем речь может идти как обо всем наделе, так и о его части. К таким видам обременений относится:

  • сервитут, наложение запрета на возведение объектов;
  • обременения, касающиеся памятников культуры, расположенных на участке;
  • ограничительные меры на распоряжение землей ввиду кредита, ареста и т. д.

При наличии одного из вышеперечисленных факторов, участок могут признать неделимым только в том случае, если обременения запрещают раздел земли. Иначе надел считается делимым. Также нужно учитывать сроки ограничений и условия, при которых они будут сняты.

Рассмотрим несколько характеристик неделимого участка:

  1. По умолчанию принадлежит одному владельцу. Если собственников несколько, то они считаются дольщиками.
  2. Не может быть разделен ввиду обременений. Неделимость может быть также вызвана тем, что выделенные части не будут пригодны к эксплуатации.

Real estate.

В каких случаях делить землю запрещено

Список ситуаций, запрещающих разделение участков, приведен в статье 11.9 Земельного кодекса РФ. Итак, земля не подлежит разделению, если:

  1. Не удается обеспечить отдельный выход и подъезд для каждого вновь образованного надела.
  2. В случае раздела становится невозможной нормальная эксплуатация недвижимости, расположенной на участке.
  3. Обременения запрещают использовать надел по назначению.
  4. В результате разделения, границы новых участков будут пересекаться с границами лесничеств.
  5. После выделения части земли, надел станет непригодным для застройки или же нарушатся границы с другими участками. Также сюда относятся любые последствия, нарушающие правила охраны земель.

Надел считается неделимым еще и в том случае, если вновь созданные части не соответствуют минимальным или максимальным размерам участков, характерных для определенного региона РФ. Подобные величины устанавливаются на муниципальном уровне, поэтому для каждой области существуют свои ограничения.

Можно ли разделить неделимый участок

Если недвижимость имеет статус неделимой, то ее разделение запрещено на законодательном уровне. Тем не менее существует несколько способов урегулировать имущественные права владельцев таких участков. Как правило, деление требуется тогда, когда на один объект претендует несколько граждан.

Существует несколько выходов из подобных ситуаций. Самым простым из них является определение порядка использования спорной собственности. Этот вариант позволяет избежать долгих судебных тяжб и выяснения отношений.

Однако его реализация возможна лишь в случае согласия всех собственников. Например, после развода супруги решили разделить дом, стоящий на участке, площадью 7 соток.

Раздел в натуре в данном случае невозможен, потому бывшие муж и жена решили использовать дом по очереди, а прилегающий участок условно поделить на две части.

Передача права собственности другому совладельцу

В этом случае один сособственник передает другому свою часть имущества в обмен на денежную компенсацию. Этот вид сделок популярен среди родственников. Однако здесь нужно учитывать и возможные риски, ведь чаще всего стороны заключают устные договоренности, не имеющие юридической силы.

Распространены ситуации, когда после получения денег второй собственник не спешит передавать имущественные права плательщику. И добиться справедливости в суде не удастся. Чтобы обезопасить себя, участники подобных сделок могут использовать расписки.

Для передачи имущественных прав можно воспользоваться следующими способами:

  1. Дарение. Этот вариант чаще используется родственниками. Его преимущество – отсутствие налога. Если же участники сделки не состоят в родстве, одаряемый должен заплатить налог в размере 13%. Однако дарение – это безвозмездная сделка, а потому факт передачи денег нельзя отражать в договоре. Если же выяснится, что под видом дарственной была проведена друга операция, то договор будет признан ничтожным. Имущество в данном случае возвращается первоначальному владельцу.
  2. Продажа. Предполагается стандартная сделка купли-продажи участка.

Оба варианта позволяют избежать раздела участка, будучи выгодными для обеих сторон.

Продажа недвижимости с разделом вырученных средств

Если разделить объект нельзя, а договориться не получается, то стороны могут продать его, разделив полученные деньги поровну. Данный способ чаще всего используется при наследовании недвижимости несколькими гражданами. Это могут быть как делимые, так и неделимые земельные участки.

Например, после смерти отца, земельный надел перешел к его сыну и дочери. Поскольку никто из них не был заинтересован в такой собственности, участок решили продать. Для этого сестра написала отказную в пользу брата, что позволило ему стать единственным владельцем недвижимости. Затем мужчина продал землю, а половину вырученных средств отдал своей сестре.

Нюансы обращения в суд

Если стороны не смогли найти компромиссное решение, то проблема решается через суд. Процедура предполагает следующие этапы:

  1. Истец обращается в суд, требуя раздела спорной недвижимости. Также предметом иска может быть установление порядка пользования земельным наделом. Заявление подается в суд, расположенный по месту нахождения спорного объекта.
  2. Сотрудник принимает иск и проверяет его предмет соответствия законодательным нормам. При выявлении нарушений, в рассмотрении будет отказано.
  3. В назначенный день проводится судебное слушание. Каждый из участников процесса может привести свои аргументы, подкрепив их доказательной базой. Затем судья выносит решение.

При рассмотрении подобных дел, к судебному разбирательству привлекается экспертная организация. Ее задача – установить, возможен ли раздел земли. Также эксперты определяют границы участков и прочие параметры. В некоторых случаях для участия в процессе приглашаются представители муниципалитета, кадастровые инженеры и прочие специалисты.

Если предметом спора является неделимый объект недвижимости, то суд в большинстве случаев принимает решение об установлении порядка пользования общей собственностью. Также сторонам может быть предложен альтернативный вариант в виде отказа от долей с получением соразмерной денежной компенсации.

Источник: https://runasledstvo.ru/nedelimyj-uchastok/

Раздел домовладений

Экспертиза неделимости дома и участка

Рассмотрение споров о праве собственности на домовладение широко распространено в судебной практике и относится к категории наиболее сложных гражданских дел, как и вопрос о разделе домовладений.

Как показывает экспертная практика, по вопросам, которые составляют предмет строительно-технической экспертизы, чаще всего ставятся задачи, связанные с решением споров между субъектами общей частной собственности на здания и сооружения.

Эти споры, как правило, возникают по поводу раздела объектов недвижимости между совладельцами, в соответствии с идеальными долями каждого, порядка пользования этими объектами, а также земельными участками, на которых они расположены.

Судебной практикой рассмотрения данной категории дел предусмотрено три формы преобразования (раздела) домовладений, являющихся собственностью (находящихся в пользовании) граждан:

  1. реальный раздел домовладения (жилого дома или квартиры) между совладельцами в соответствии с величиной принадлежащих им идеальных долей  в праве собственности на недвижимость либо с отступлением от указанной величины;
  2. выдел части домовладения (дачи, коттеджа или вилы) стороне по делу в соответствии с величиной принадлежащей ей доли в праве собственности на недвижимость, либо с отступлением от указанной величины;
  3. определение порядка пользования совладельцами домовладением с учетом величины принадлежащих им долей в праве собственности на недвижимость.

Реальный раздел

Реальный раздел домовладения означает передачу в собственность сторонам по делу (участникам общей долевой собственности) определенных изолированных его частей и влечет за собой прекращение общей долевой собственности на домовладение.

Выдел доли означает передачу в собственность стороне по делу (участникам общей долевой собственности) определенной изолированной части домовладения, соответствующей величине его доли (имеющей отклонение от этой величины), и влечет за собой прекращение общей долевой собственности на указанную часть домовладения.

Определение порядка пользования домовладением  (домом, дачей или квартирой) не прекращает общей долевой собственности  на домовладение и как судебное действие обуславливается двумя факторами:

  • невозможностью реального раздела либо выдела части домовладения в натуре;
  • отсутствием права собственности у спорящих сторон на спорное домовладение либо на часть (например, земельный участок), — разделу не подлежит то, что не является собственностью.

Определение порядка пользования домовладением может не предполагать проведение какого-либо переоборудования строений. В таких случаях изменяется только режим пользования  недвижимостью ее совладельцами, то есть появляются помещения строений обособленного пользования наряду с помещениями общего пользования.

При назначении строительных экспертиз о разделе домовладений судьи часто смешивают понятия «выдел» и «раздел». Истец, как правило, стремится выделить долю, принадлежащую ему в праве собственности, а не разделить домовладение между участниками общей долевой собственности, о чем и указывает в иске.

Большое количество совладельцев при относительно небольших размерах  домовладения делает, как правило, невозможным  его раздел.

Вопросы

При всем разнообразии обстоятельств рассматриваемых дел наиболее распространенные вопросы,  ставящиеся на рассмотрение эксперта, и задания, которые могут быть даны ему судом при назначении экспертизы, в общем виде можно сформулировать следующим образом:

  • определение технической возможности раздела (выдела) доли в спорном домовладении (загородном доме или дачи) пропорционально долям совладельцев (либо с наименьшими отступлениями от идеальных долей);
  • при наличии возможности раздела (выдела) долей в спорном домовладении разработать и предоставить варианты раздела домовладения;
  • при отсутствии возможности раздела домовладения (выдела его части) в точном соответствии с идеальными долями рассмотреть возможность раздела (выдела) с отступлением от указанной величины и разработать соответствующие варианты раздела (выдела) с максимальным приближением к величинам идеальных долей в натуральном выражении;
  • определить виды, объем и стоимость работ, необходимых для переоборудования дома (иных строений домовладения) в соответствии с разработанными экспертом вариантами раздела домовладения (выдела его части), при установлении возможности раздела (выдела);
  • если раздел (выдел) можно произвести только с отклонениями от идеальных долей, определить стоимостное и натуральное выражение этого несоответствия по каждому из разработанных вариантов;
  • если отсутствует возможность раздела спорного домовладения (выдела его части), определить порядок пользования.

Возможность реального раздела домовладения (жилого дома или дачи) определяется рядом условий, к которым следует относить:

  • техническое состояние строения, наличие (отсутствие) исключающих возможность эксплуатации строения повреждений, полученных в результате стихийных бедствий и воздействия иных факторов, просадок основания фундаментов и т.п., если эти дефекты не могут быть устранены в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил;
  • соотношение величины полезной площади помещений жилого дома (дачи, виллы или коттеджа), отвечающих требованиям технических, санитарных норм и количества спорящих сторон с учетом величины долей, принадлежащих им в праве собственности на недвижимость;
  • возможность устройства изолированных частей строения с отдельными входами в количестве, равном числу спорящих сторон без нанесения несоразмерного ущерба строению, подлежащего разделу.

Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими.

Одним из основных и самых важных критериев возможности реального раздела жилого дома (дачи) является сте­пень физического износа как дома (виллы) в целом, так и его основных конструктивных элемен­тов. Этот показатель необходимо учитывать при решении вопроса о переоборудовании помещений для организации изолированных частей дома с отдельными входами.

Физический износ домов, строений отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый износ это есть износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно.

От того, насколько велика степень физического  износа рассматриваемого строения зависит ход исследования.

Так если она будет составлять 41-65 % для деревянных домов и 41-70% — для каменных (при таких условиях раздел также возможен), то работы по их переоборудованию и перепланировке могут нанести значительный ущерб техническому состоянию дома, снизить прочностные характеристики конструктивных элементов до критического предела.

Если же степень износа спорного дома или дачи превышает указанные предельные величины (65% и 70%), экспертом констатируется факт невозможности дальнейшей эксплуатации строений и, следовательно, раздела.

Между тем неделимость дома ввиду запредельной степени износа может быть временной, и ее можно устранить, например, путем снижения физического износа дома за счет увеличения несущей способности основных конструктивных элементов посредством замены отдельных, наиболее ветхих частей либо путем их усиления.

Долевое владение

Часто приходится сталкиваться со случаями, когда сложившийся порядок пользования жилым домом участниками долевой собственности не соответствует пропорциям между их долями в имуществе. Однако это обстоятельство не позволяет изменить размер доли в процессе реального раздела.

При рассмотрении в судах споров о разделе жилья или выделе долей к участию в судебных заседаниях обязательно привлекаются все собственники долей, имеющие на это соответствующие документы. К таким документам относятся любые документы, подтверждающие право на общую долевую собственность в жилом доме.

  В случае отсутствия каких-либо документов о праве собственности у выделяющего долю,  он имеет право в одном исковом заявлении просить суд о  признании права  собственности и выдела доли в  доме.

Однако, возможно разрешение такой категории гражданских дел и мирным путем. Для этого сособственникам достаточно заключить соглашение или договор. Такой договор вступает в силу после государственной регистрации в соответствующих органах.

Наша специализация: строительно-техническая экспертиза по разделу жилой и нежилой (коммерческой) недвижимости, в т.ч. квартир, офисов, домовладений (вилл, коттеджей) а также загородных домов любого типа.

Другие статьи по теме «Раздел домовладений»

Цены:

Стоимость экспертизы
от 20 000

Дополнительные услуги:

Выезд эксперта в праздничные и выходные дни от 5 000
Подготовка дубликата заключения эксперта от 2 000
Выезд эксперта за пределы МКАД от 5 000

Источник: https://sud-expertiza.ru/razdel-domovladeniy/

Строительно-техническая экспертиза при разделе дома

Экспертиза неделимости дома и участка
строительно-техническая экспертиза, раздел дома https://ckexpert.ru/stroitelnaya-ekspertiza/

СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ПРИ РАЗДЕЛЕ ДОМА

Строительно-техническая экспертизы, связанные с разделом домовладений, делятся на две основных разновидности:

  • Раздел жилого дома, выделение доли в натуре, придомовых построек, земельного участка. При этом долевая собственность прекращается.
  • Определение порядка использования жилого дома, надворных построек и земельных участков без осуществления каких-то перепланировок. Долевая собственность участников при этом не прекращается.

СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА РАЗДЕЛА ДОМА: ВЫДЕЛ ДОЛИ ДОМОВЛАДЕНИЯ В НАТУРЕ

Строительная техническая экспертиза выдела доли в натуре осуществляется, чтобы определить возможность выделить каждому собственнику жилого домовладения отдельную площадь, имеющую отдельный вход.

Как правило, в таком случае производятся перепланировки (устанавливается новая дверь, перемещаются перегородки, в случае необходимости устанавливается лестница на второй этаж или мансарду).

Обо всех вышеуказанных перепланировках указывается в заключение эксперта, для того, чтобы уровнять площади жилого домовладения конкретного собственника к размеру его доли в общем праве собственности. Чтобы провести строительно-техническое исследование раздела жилого дома, обязательно необходимо, чтобы был в наличии технический паспорт.

Осуществляя реальный раздел жилого дома и земельного участка после проведения строительно-технической экспертизы, с дальнейшим выделением долевым собственникам отдельных частей с отдельным входом требует наличия межевого дела, имеющего координаты поворотных точек, не только земельного участка, но и объектов недвижимости, которые расположены на этой территории. Надворные постройки делятся вместе с земельным участком. Обязательным условием проведения строительно-технической экспертизы, связанной выделом доли домовладения в натуре является выезд эксперта-специалиста на место, чтобы он провел необходимые обследования, замеры и фотографическую фиксацию.

Дополнительно, огромное значение при выделе доли дома в натуре играет подсчет фактической стоимости доли каждого сособственника, чтобы рассчитать денежную компенсацию на случай, если раздел дома при разводе осуществляется не в точном соответствии с долями, принадлежащими сторонам в праве общей собственности. В таком случае необходимо провести комплексную строительно-техническую, товароведческую экспертизу, в которой будут принимать участие два эксперта одновременно.

По итогам проведенного строительно-технического изыскания и вступления в силу решения суда, каждая сторона оформляет себе отдельный адрес, осуществляет проведение коммуникаций, межевание выделенных частей земельного участка, чтобы получить отдельный кадастровый номер.

СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА, НАПРАВЛЕННАЯ НА ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОРЯДКА ПОЛЬЗОВАНИЯ ДОМОМ

Строительно-техническое изыскание, определяющее порядок пользования жилым домовладением, надворными постройками, участком земли производится для того, чтобы закрепить конкретную площадь за определенным домовладельцем доли общей собственности.

Однако при этом жилой дом не претерпевает никаких перепланировок, не производится расчет стоимости доли совладельца. Часть помещений жилого дома будет находиться в общей собственности (коридор, вход, помещение для приготовления еды, лестница на мансарду или второй этаж).

На общем земельном участке могут быть сохранены тропинки, дорожки для использования общих надворных построек.

Чтобы провести строительно-техническую экспертизу зданий и сооружений для определения порядка пользования домовладением требуется технический паспорт жилого дома.

Материалы межевого дела предпочтительны, однако не обязательны, поскольку при наличии заборов и ограждений на земельном участке допускается проведение замером с помощью специализированного оборудования.

Обязательным условием проведения строительно-технической экспертизы для определения порядка использования домовладения является выезд на место эксперта, чтобы провести необходимое обследование, замеры и фиксацию

Исходя из результатов проведенной строительно-технической экспертизы, раздел дома в суде закрепляет за каждой стороной право пользования на определенные объекты. При этом общая совместная собственность сохраняется.

СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА В СЕВАСТОПОЛЕ

ООО «СКЭКСПЕРТ» — многопрофильное экспертное учреждение в г. Севастополе

+ 7 (978) 023-16-19г. Севастополь, ул. Воронина, д. 10, оф. 318.https://ckexpert.ru/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5cebc43968bd73da535e85d4/stroitelnotehnicheskaia-ekspertiza-pri-razdele-doma-5d63a5f85d636200ace914de

Блог

Экспертиза неделимости дома и участка

Как и остальное совместное имущество, жилой дом после развода супругов может быть разделен по судебному решению либо обоюдному согласию. Сложнее проходя споры между иными родственниками и «сожителями».

Как правило, раздел имущества осуществляется путем:

  • раздела в натуре с последующей перепланировкой;
  • раздела по долям;
  • выдела доли;
  • передаче в личную собственность иных собственников (бывшего супруга) с получением денежной компенсации.

Принцип «всё после развода-пополам» широко используется в повседневной практике и на практике судебной. Учитываются права супругов и интересы несовершеннолетних, а также других совладельцев спорного имущества.

Однако Верховный суд РФ в Определении СК по гражданским делам от 16 апреля 2019 года № 4-КГ19-4 (Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2019), утв. Президиумом Верховного суда РФ 17 июля 2019 года) указал, что не всё так однозначно.

Решение ВС РФ является достаточно любопытным, так как в основе спора-жилой дом, входящий в состав наследственного имущества.

Вердикт суда: жилой дом, входящий в состав наследственного имущества, раздел которого в натуре невозможен, может быть признан судом неделимой вещью.

Истица обратилась с требованиями к трем ответчикам о разделе наследственного имущества и в признании за ней преимущественного права на спорный жилой дом и земельный участок, В процессе рассмотрения по делу было заявлено два встречных иска.

Дело неоднократно рассматривалось судебными инстанциями.

При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части признания за истицей права собственности на спорный жилой дом и земельный участок и в этой части принял новое решение, признав право общей долевой собственности на данное имущество за истицей и ответчиками в равных долях – по 1/4 доли за каждой.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с выводом суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований И. о признании за ней преимущественного права на спорный жилой дом с земельным участком не согласилась по следующим основаниям.

Отменяя решение суда первой инстанции в этой части и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований истицы, суд апелляционной инстанции, ссылаясь на пункт 3 статьи 1168 ГК РФ, указал на то, что юридически значимым обстоятельством для данного дела является установление факта неделимости спорного объекта недвижимости, а также установление факта постоянного проживания истицы ко дню открытия наследства в спорном доме и отсутствие у нее иного жилого помещения.

В свою очередь, суд апелляционной инстанции поставил под сомнение факт неделимости спорного объекта недвижимости, установленный экспертами при проведении судебных экспертиз, указав на значительный размер дома, общая площадь которого составила 499,6 кв. м.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что истица постоянно зарегистрирована по другому месту жительства, а не в спорном жилом доме и к моменту открытия наследства она совместно с наследодателем обладала правом общей долевой собственности на квартиру, которая при вынесении решения по данному делу передана ей в собственность с учетом ее преимущественного права перед другими наследниками.

Наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью, входящей в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этой вещи перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являющимися ранее участниками общей совместной собственности на нее.

В силу статьи 1168 ГК РФ, если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и тому подобное), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.

Исходя из положений норм наследственного права и разъяснений по их применению, неделимой вещью в контексте положений пункта 2 ст.1168 ГК РФ являются в том числе жилые помещения.

Как следует из искового заявления истицы, в обоснование своего требования о признании за ней преимущественного права на получение в счет ее наследственной доли спорного жилого дома и земельного участка, она указывала на то, что постоянно пользовалась спорным объектом недвижимости, несла бремя его содержания.

В подтверждение своих доводов о постоянном пользовании спорным объектом недвижимости истица представила договор на обслуживание котельного оборудования спорного жилого дома от 5 октября 2014 г., техническое заключение от 10 ноября 2015 г.

, в котором содержится информация о постоянном пользовании ею жилым домом в период с 2014 по 2015 год, квитанции об оплате коммунальных услуг, а также справку управляющего некоммерческого партнерства пользователей земельных участков от 25 ноября 2015 г., в соответствии с которой И.

с 2014 года пользовалась домом и земельным участком, а ответчики никогда в этом доме не проживали и земельным участком не пользовались, расходов по содержанию не несли.

Между тем суд апелляционной инстанции, разрешая требования истицы, не рассмотрел, доводы истца о постоянном пользовании спорным объектом недвижимости оценки не дал и суждений по ним не высказал.

При решении судом вопроса о возможности раздела в натуре спорного жилого дома по делу были назначены и проведены две судебные экспертизы:

«…Как в экспертном заключении АНО “Научно-исследовательская лаборатория “экспертизы и оценки” (АНО “НИЛЭО”) от 21 декабря 2015 г., так и в заключении судебной строительно-технической экспертизы от 14 июня 2017 г.

, проведенной ООО Бюро инвентаризации объектов недвижимости (ООО “БИОН”) эксперты пришли к единому мнению о том, что жилой дом по указанному выше адресу является неделимым (т. 3, л.д. 1264, т. 11, л.д. 82-148).

При этом в заключении эксперта АНО “НИЛЭО” в обоснование вывода о неделимости спорного объекта недвижимости указано, что для реального раздела встанет необходимость выполнения реконструкции объекта, несущих конструктивных элементов строения, следовательно, строению будет нанесен несоразмерный ущерб, изменится в худшую сторону объемно-планировочное решение, так как уменьшатся площади и назначения помещений (т. 3, л.д. 136).

В экспертном заключении ООО “БИОН” указано, что раздел жилого дома затронет конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и приведет к существенному ухудшению его технического состояния, в связи с чем эксперт приходит к выводу о том, что раздел жилого дома технически невозможен (т. 11, л.д. 96).

Кроме того, факт неделимости спорного объекта недвижимости был подтвержден также техническим заключением МУП “Архитектура и градостроительство г. Одинцово и пригородной зоны” (т. 4, л.д. 117-132)….».

Таким образом, в двух заключениях эксперты пришли к единому мнению о том, что спорный жилой дом является неделимым, а факт неделимости спорного объекта недвижимости был подтвержден также техническим заключением муниципального унитарного предприятия.

На основании норм гражданского процессуального законодательства несогласие суда с заключением эксперта должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Однако суд апелляционной инстанции РФ немотивированно отверг указанные выше экспертные заключения и, не обладая специальными знаниями в области строительства, исходя лишь из значительного размера спорного объекта недвижимости (499 кв. м) и большого количества помещений различного назначения в доме (более 30), пришел к выводу о возможности его раздела.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции об отказе в признании за истицей преимущественного права на спорный объект недвижимости является неправомерным.

Высшая инстанция помогла истице избежать «делёжки неделимого» и признала приоритетное право истицы на спорное имущество. А долгий судебный путь истицы подтверждает старую поговорку «дом вести – не лапти плести».

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих организаций и ТСЖ, с помощью которой можно автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии, а также работу со злостными неплательщиками. Подробности тут

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika/zhiloy-dom-v-kachestve-nedelimoy-veshchi-na-osnovanii-sudebnoy-praktiki/

Экспертиза для определения вариантов раздела дома

Экспертиза неделимости дома и участка

Экспертиза, проводимая с целью определения возможных вариантов раздела жилого дома, представляет собой один из видов строительно-технической экспертизы, которые проводятся в организации «Центр по проведению судебных экспертиз и исследований АНО «Судебный эксперт», расположенной в городе Москва. В роли инициаторов проведения могут выступить судебный орган, следователь или частное лицо. Стоимость проведения данной строительной экспертизы устанавливается судом или следователем или обсуждается заказчиком и исполнителем в процессе составления договора.

Причины назначения подобной экспертизы

В процессе раздела жилого дома между собственниками возникают споры относительно их бдящих долей. Нередко эти споры переходят в судебное разбирательство. Для разрешения противоречий между сторонами судебного дела назначается экспертиза для определения вариантов раздела жилого дома, проведение которой поручается квалифицированному эксперту-строителю.

Требования к эксперту-строителю

Эксперт, осуществляющий проведение экспертизы с целью определения вариантов раздела дома, обязан иметь документы, подтверждающие его квалификацию (диплом о высшем образовании, сертификат эксперта в области строительно-технических экспертиз, свидетельства о повышении квалификации и т.д.).

Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» контролирует деятельность эксперта (или комиссии экспертов) во время проведения экспертизы с целью определения вариантов раздела жилого дома.

Эксперт-строитель также предупреждается руководителем экспертной организации об уголовной ответственности за намеренное составление ложного заключения строительной экспертизы для определения вариантов раздела домовладения, а также за осознанную дачу в суде ложных показаний, которая предписывается статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Материалы

Для оказания услуги по предоставлению вариантов раздела домовладения в распоряжение эксперта (комиссии экспертов) направляется документация на спорный объект недвижимости, а именно поэтажный план дома, кадастровый паспорт на объект, документы, подтверждающие владение предполагаемого к разделу жилого дома, и т.д.

Также необходимо предоставить сам объект недвижимости, варианты раздел которого требуется определить, для осуществления осмотра.

Этапы проведения экспертизы

  • Изучение всей документации на жилой дом, предоставленной в распоряжение эксперта-строителя (комиссии экспертов-строителей);
  • Визуальное обследование спорного объекта недвижимости с фиксацией технического состояния жилого дома (поскольку обнаруженные недостатки могут препятствовать разделу дома), определением процента полезной (суммарной жилой) площади в общей площади домовладения, оценкой возможности создания отдельных изолированных помещений внутри жилого дома;
  • Разработка строительного заключения, в котором указываются результаты проведенного осмотра и перечисляются все возможные варианты раздела спорного объекта недвижимости.

Возможные варианты раздела жилого дома

Согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы раздела домовладения, которое находится в общей долевой собственности:

  • Реальный раздел жилого дома между его собственниками.

Под реальным разделом дома (домовладения) подразумевается передача лицам, являющимся участниками общей долевой собственности, в личную собственность изолированных частей жилого дома, которая приводит к прекращению права общей долевой собственности на жилой дом (или домовладение).

Реальный раздел проводится согласно принадлежащим собственникам идеальным долям в праве собственности на спорный объект недвижимости или же с отступлениями от данных долей.

В некоторых случаях в процессе реального раздела жилого дома могут также осуществляться переоборудование и перепроектирование жилого дома (установка перегородок в комнатах, отдельного входа в жилой дом и так далее).

  • Выдел доли лица, являющегося членом общей долевой собственности, на домовладение в соответствии с его долей в праве собственности или с отступлением от этой доли.

В случае выдела доли предполагается приобретение заинтересованным членом общей долевой собственности для целей личного пользования изолированной части спорного домовладения. Он приводит к прекращению права общей долевой собственности на жилой дом.

  • Определение порядка пользования жилым домом между членами общей долевой собственности в соответствии с их долями в праве или с отступлениями от этих долей.

Данная форма раздела объекта недвижимости не отменяет право общей долевой собственности на жилой дом.

Ее характеризует следующий признак: членам общей долевой собственности предоставляются для эксплуатации (а не в личную собственность) выделенные части домовладения.

Порядок пользования определяется, как правило, если реальный раздел спорного объекта недвижимости (например, квартиры в многоквартирном доме) осуществить не представляется возможным.

Заключение

Независимое определение вариантов раздела объекта недвижимости, выполненное экспертом Центра по проведению судебных экспертиз и исследований АНО «Судебный эксперт», поможет разрешить споры участников общей долевой собственности при разделе домовладения.

Источник: https://sudexpa.ru/expertises/ekspertiza-dlia-opredeleniia-variantov-razdela-doma/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.