Эксплуатация недвижимости

Эксплуатация недвижимости: оперативное управление

Эксплуатация недвижимости

Аннотация: В России с советских времен крепко сидит миф об эксплуатации как обслуживании зданий.

Под «эксплуатацией» недвижимости понимают и управление, и клининг, и техническое обслуживание и все остальное.

Что же означает «эксплуатация» недвижимости? В статье дается ответ и раскрывается важнейшая и разносторонняя деятельность по использованию и содержанию недвижимости — управление недвижимостью.

Эксплуатация или обслуживание

С советских времен в России в отношении зданий (объектов недвижимости) под «эксплуатацией» понимается проведение работ по уборке, техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту зданий, сооружений и территорий. Но так ли это?

В отношении вещей мы совершенно точно полагаем, что мы их эксплуатируем, когда ими пользуемся. Мы ездим на автомобиле и понимаем, что эксплуатируем когда ездим на нем, то есть используем его в своих целях, но когда заезжаем в сервисный центр, то отдаем его на обслуживание, а не в эксплуатацию.

И в отношении зданий (объектов недвижимости) смысл слова «эксплуатация» не меняется и, по-прежнему, означает «использование», «получение пользы». Зданиями пользуются потребители зданий — собственники, жильцы арендаторы, гости, посетители, зрители, покупатели и т.д.

— все они эксплуатируют, то есть используют здание, но обслуживают здания другие люди — обслуживающий персонал.

Чтобы пользоваться зданием, его, как и любую вещь, необходимо обслуживать, точнее сказать «содержать» — без этой поддержки невозможно непрерывно и в полной мере из здания извлекать пользу, то есть эксплуатировать здание.

Слово «эксплуатация» произошло от французского «exploitation» — пользование, извлечение пользы, выгоды.

Эксплуатация здания — это потребление (использование) здания, а также период времени, в течение которого возможно это реализовать — срок эксплуатации (срок службы) здания.

Эксплуатация здания неразрывно связана с содержанием здания, поскольку здание, как сложная техническая система, не может без «техподдержки» сохранять свои потребительские качества.

Немного истории

В России понятие «управление недвижимостью» появилось в начале 1990-х годов с приходом западных управляющих компаний вместе с западными девелоперами.

Оказалось, что, кроме привычных нам услуг эксплуатации: уборки, технического обслуживания и ремонта зданий и домовых территорий, существуют: стратегии развития зданий, экономические расчеты вариантов эффективного использования зданий, поиск арендаторов, маркетинг зданий и др.

, — многогранный набор услуг по использованию и содержанию зданий, совокупность которых требует централизованного системного управления.

Появилось понятие «управляющая компания» (в российском законодательстве «управляющая организация») как профессиональный менеджер (управляющий, manager) недвижимости, который, в интересах собственника управляет использованием и содержанием объекта недвижимости.

Дом-машина

Современное здание, как современный теплоход, требует правильных приемов эксплуатации (правил пользования), профессионального содержания (обслуживания), а также, прокладки маршрута в океане социально-экономических изменений, и управления на маршруте времени. Управляющая организация — это капитан с судовой командой, поддерживающий исправность теплохода, как единого механизма, и управляющий теплоходом на маршруте времени в интересах судовладельца — собственника здания.

Управление машиной

Разнообразие недвижимости продиктовано не только уникальностью услуг, предоставляемых в стенах такой недвижимости, но и особенностями управления каждым отдельным ее типом и видом. Каждая конкретная концепция управления объектом недвижимости отличается от другой составом и интенсивностью услуг, производимых в процессе управления.

Управлением недвижимостью (Property Management) называется деятельность собственников и менеджеров недвижимости по исполнению права собственности и бремени ответственности по объекту недвижимости для достижения ожидаемых результатов-целей собственника наиболее эффективным способом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Ожидаемый результат (потребительский, стоимостный, социальный) от управления объектом недвижимости зависит от класса объекта недвижимости и от роли объекта недвижимости в реализации интересов собственника.

Классификация недвижимости

Существует много разных зданий, классифицируемых по функциональному назначению:

  • жилая недвижимость,
  • офисная недвижимость,
  • торговая недвижимость,
  • складская недвижимость,
  • гостиничная недвижимость,
  • развлекательная недвижимость,
  • социально-культурная недвижимость,
  • социально-транспортная недвижимость,
  • для общественного питания,
  • медицинская недвижимость,
  • для оздоровления,
  • для отдыха,
  • для бытового обслуживания,
  • промышленная недвижимость,
  • сельскохозяйственная недвижимость,
  • и т.д.

Необходимость деления на классы продиктована разнообразием услуг, предоставляемых в стенах такой недвижимости.

Виды недвижимости

С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся недвижимость может быть разделена на три вида: операционную, коммерческую и инвестиционную.

Операционная недвижимость — недвижимость используется собственником для собственного производственного или личного потребления, то есть она является прямо вовлечена в производственный процесс, приносящий собственнику опосредованный доход.

Коммерческая недвижимость — такой вид недвижимости, который используется собственником для получения коммерческой выгоды (прибыли), то есть недвижимость приносит прямой доход.

Инвестиционная недвижимость — вид недвижимости, который используется собственником для увеличения ее стоимости (капитализации).

Например, если владелец сдает в аренду или продает свою недвижимость, то он получает прямой доход — это коммерческая недвижимость, а если использует ее под офис или магазин, то здесь владелец недвижимости уже получает опосредованную прибыль — это операционная недвижимость.

Если собственник в операционной или коммерческой недвижимости заменяет лифты на более комфортные, или устанавливает эскалаторы, или к системе вентиляции добавляет систему кондиционирования воздуха, или заменяет фасад здания на современный, то есть инвестирует в изменения здания, делая здание более привлекательным для пользователей, и этим повышает стоимость здания — это инвестиционная недвижимость.

Государева воля

Государство законодательно не только наделяет собственника правом владения, использования и распоряжения конкретным объектом недвижимости, но и возлагает ответственность за надлежащее содержание и безопасность пользование объектом неограниченным кругом людей. Для мониторинга безопасности зданий создан институт государственного контроля и надзора за недвижимостью:

  • Пожнадзор;
  • Ростехнадзор;
  • Госэнергонадзор;
  • Энергосбыт;
  • Санитарно-эпидемиологическая служба;
  • Комитет по управлению государственным имуществом;
  • Комитет по градостроительству и архитектуре;
  • Комитет по земельным ресурсам;
  • Комитет по природным ресурсам;
  • Жилищная инспекция;
  • Инспекция труда.

Функции управления

Цель управления недвижимостью есть не что иное, как ожидаемый результат от владения, распоряжения, пользования и содержания конкретным объектом недвижимости.

Деятельность по достижению целей собственника по использованию объекта недвижимости является генеральной функцией управления объектом недвижимости.

Её называют «управление пользованием», «управление потреблением», «управление функциональностью».

Второй важнейшей функцией управления является поддержание объекта недвижимости в безопасном и готовом к использованию по назначению состоянии. Её называют «управление содержанием».

Основные функции управления недвижимостью:

  • Управление потреблением объекта;
  • Управление содержанием объекта;
  • Управление обеспечением ресурсами;
  • Управление безопасностью объекта;
  • Управление маркетингом объекта;
  • Управление доходностью объекта;
  • Управление требованиями собственников объекта;
  • Управление отношениями с третьими лицами.

Передача в управление

Собственник объекта недвижимости законодательно наделен правом собственности и ответственностью за его надлежащее содержание. Собственник формирует конкретные результаты от владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости.

Привлеченная собственником управляющая организация в его интересах разрабатывает 2-3 варианта наилучшего использования объекта недвижимости под указанные собственником цели-результаты, проводя маркетинговую, экономическую, техническую, управленческую, правовую экспертизы.

Собственник выбирает, на его взгляд наилучший вариант пользования и содержания. Договором управления собственник наделяет (делегирует) управляющую компанию своими правами и обязанностями по выбранному варианту наилучшего использования.

С этого момента собственник или собственники объекта недвижимости в силу закона (обязанность) и управляющая организация в силу договора (обязательство) несут субсидиарную ответственность за целевое и безопасное использование и надлежащее содержание объекта недвижимости.

Оперативное управление объектом недвижимости передается управляющей компании, а за собственником остаются надзорные и контролирующие функции за результатами деятельности управляющей компании в отношении переданного в управление объекта недвижимости.

Определяем уровни управления

Выработка стратегических целей и контроль оперативного управления всегда остается у собственника. Разработка стратегии достижения целей собственника и оперативный уровень управления — у управляющей компании. Генеральный уровень оперативного управления объектом недвижимости — это централизованное системное управление всеми сервисами объекта недвижимости.

Этот уровень управления или передается собственником управляющему по договору управления (передача прав и передача управления этими правами (титулами) — Property Management) или остается у собственника.

В последнем случае управление объектом недвижимости осуществляет сам собственник, даже если все остальные сервисы переданы управляющей организации — в этом случае управляющая организация является генеральным подрядчиком (сервисным оператором) всех сервисов объекта недвижимости и администрирует каждый из них (Facility Management).

Сервисный оператор выполняет все работы своими силами или привлекает на отдельные сервисы или работы узкопрофильные (специализированные) сервисные организации. В этом случае договор управления становится договором на обслуживание объекта недвижимости.

Границы ответственности

За использование объекта недвижимости управляющая организация несет ответственность перед собственником по характеристикам и параметрам ожидаемого результата по итогам отчетов управления за весь период управления (срок договора).

Каждый отчетный период завершается анализом достигнутых результатов (план-фактный анализ), и корректировкой плана управления на следующий отчетный период. Значимыми для сторон являются результаты годового отчета и отчета за весь срок управления.

Естественно, что первоначально установленные цели и результаты в течение действия договора управления собственником не должны изменяться. За целевое использование объекта недвижимости собственник отвечает в правовом поле перед государством.

Высший уровень ответственности «презумпция виновности» за ненадлежащее содержание всегда у собственника объекта недвижимости. Управляющая организация несет ответственность перед собственником за безопасность, исправность и функционирование объекта; перед государством — за безопасность пользования объектом.

По договору исполнения отдельного сервиса или комплекса сервисов ответственность наступает в границах этих сервисов и в границах частей или элементов объекта недвижимости, а не объекта в целом.

Подрядная организация несет ответственность по своим обязательствам и в рамках этих обязательств.

Например, за исправность и безопасность лифтов — в течение срока действия договора и исполнения гарантийного обязательства несет подрядная специализированная организация.

Эксплуатация. . Управление

Эксплуатация — это пользование объектом недвижимости в течение его срока службы. Пользователями объекта недвижимости являются все, кто извлекает или получает от него пользу или выгоду: это собственники, арендаторы, жильцы, посетители, гости, покупатели, пассажиры и т.д.

Другие люди «управляющие недвижимостью» следят за правильным использованием объектов недвижимости и содержат их в исправном и пригодном для повседневного использования состоянии. Решения менеджеров недвижимости выполняет обслуживающий персонал (свой или подрядных организаций).

Организация, планирование, контроль, анализ, корректировка работ, отчет по использованию и содержанию объекта недвижимости — это управление объектом недвижимости.

Управление недвижимостью (буквально Property Management) — это деятельность собственников и менеджеров недвижимости по исполнению правомочий владения, пользования, распоряжения и содержания объекта недвижимости для достижения целей собственников наиболее эффективным способом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Собственник наделяет профессионального управляющего недвижимости или всеми правами (property) или только правами содержания (facility) — управляющая организация становится или управляющим недвижимостью (property manager) или управляющим содержанием (facility manager) — сервисным оператором. В России и те и другие менеджеры недвижимости называются управляющими организациями, все зависит от количества правомочий (титулов), переданных сособственником управляющему.

Управление недвижимостью включает управление пользованием и управление содержанием объектов недвижимости.

Управление содержанием включает управление всеми видами работ и услуг по сохранению и восстановлению эксплуатационных качеств объекта недвижимости.

Отметим, что непосредственно работы по содержанию объекта недвижимости выполняет обслуживающий персонал — это уровень производства работ, услуг, сервисов.

Источник: https://mbschool.ru/articles/100336

Понятие и цели эксплуатации недвижимости

Эксплуатация недвижимости

Жизненный цикл любого здания или сооружения состоит из трех этапов: проектирования, строительства и эксплуатации. Эксплуатация здания в зависимости от его капитальности и назначения может достигать ста и более лет.

Под эксплуатацией недвижимого имущества понимается практическая деятельность по поддержанию исправного состояния всех элементов объекта недвижимости, а также благоустройству прилегающей территории.

Все здания, независимо от их формы собственности, должны находиться под постоянным техническим обслуживанием.

Это обеспечивает их нормальную эксплуатацию в течение жизненного цикла, а в ряде случаев способствует его увеличению.

Недвижимое имущество имеет тройственную сущность: как физический объект, как объект экономических отношений и как объект правовых отношений. Поэтому в течение всего срока жизни здания параллельно выполняются три цикла: правовой, физический и экономический.

Жизненные циклы здания и их взаимосвязь между собой наглядно представлены, объединив физический и экономический циклы, на рисунке 1.1.

На первой стадии – создание объекта – в процессе проектирования, инвестиционного анализа, строительства и ввода в эксплуатацию формируется физический объект с определенным функциональным назначением и набором потребительских свойств. Данная стадия физического и экономического жизненного цикла совпадает с первой стадией правового жизненного цикла – государственной регистрацией, в процессе которой здание обретает собственника.

Стадия эксплуатации заключает в себе «потребление» здания, то есть использование его помещений, инженерных систем и оборудования, а также прилегающей территории в определенных целях.

На стадии капитального ремонта или реконструкции производится возобновление потребительских свойств объекта недвижимости для дальнейшего его использования. При капитальном ремонте производится восстановление эксплуатационных показателей объекта недвижимости путем усиления или замены его изношенных конструкций и инженерных систем.

Реконструкция связана с изменением эксплуатационных показателей путем улучшения архитектурной выразительности, повышения уровня инженерного оборудования, изменения планировки помещений, функционального назначения, а также физических характеристик здания.

Решение о постановке здания на капитальный ремонт и реконструкцию принимается только в том случае, если производимые улучшения могут внести вклад в стоимость недвижимого имущества и продлить срок его экономической жизни.

Рис. 1.1. Жизненные циклы здания

В процессе эксплуатации здания, как и капитального ремонта (вторая и третья стадии физического и экономического жизненного цикла), осуществляется владение, пользование и распоряжение правами на недвижимое имущество (сдача в аренду, передача в залог), может происходить смена собственника, то есть, здание находится на второй или третьей стадиях правового жизненного цикла.

Четвертая стадия – прекращение использования объекта недвижимости – означает, что физически здание продолжает существовать, однако улучшения не добавляют стоимости имуществу.

На стадии сноса (ликвидации) здание разрушается, для чего требуются дополнительные затраты, в то же время регистрируется прекращение права собственности на объект (четвертая стадия правового жизненного цикла).

Техническая эксплуатация здания – использование здания по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации.

Функционирование объекта недвижимости – это непосредственное выполне­ние им заданных функций.

Использование здания по назначе­нию, частичное приспособление под другие цели снижают эффек­тивность его функционирования, так как использование объекта недвижимости по назначению является основной целью его эксплуатации.

Функ­ционирование здания включает в себя период от окончания строительства до начала эксплуатации, а также период ремонта.

Под технической эксплуатацией здания подразумеваются все вопросы, связанные с эксплуатацией и созданием максимально комфортных условий для арендаторов, а также извлечение прибыли от этого вида деятельности.

Техническая эксплуатация зданий и инженерных систем требуют знания закономерностей их износа и старения.

Интенсивность этих процессов определяется двумя группами факторов: наличием микродефектов уже в период строительства и их возникновением и развитием под воздействием окружающей среды и эксплуатационных нагрузок.

Изучение этих факторов позволяет заранее предусмотреть меры защиты зданий и их инженерного оборудования от преждевременного износа.

Цели и задачи эксплуатации недвижимости:

ü обеспечение увеличения стоимости недвижимости;

ü управление показателями физического износа;

ü поддержание режимов и стандартов эксплуатации, обеспечивающие текущую жизнедеятельность объекта недвижимости.

Техническая эксплуатация является сложным технологическим процессом, который требует правильной организации и своевременного планирования.

Система технической эксплуатации – это совокупность средств, материалов, изделий, предназначенных для эксплуатации, а также исполнителей и документации, устанавливающей правила их взаимодействия, необходимого и достаточного для выполнения задач эксплуатации.

Техническая эксплуатация недвижимости формируется из следующих составных видов деятельности:

1. Управление технической эксплуатацией:

а) организация и планирование эксплуатации;

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами

2. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем:

а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;

б) осмотры;

в) подготовка к сезонной эксплуатации;

г) текущий ремонт;

д) капитальный ремонт

3. Санитарное содержание:

а) уборка мест общего пользования;

б) уборка мест придомовой территории;

в) уход за зелеными насаждениями

Техническая эксплуатация недвижимости состоит из технологических процессов технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания. и состав технологических процессов технической эксплуатации объекта недвижимости представлен на рисунке 1.2.

Система технического обслуживания включает в себя обеспе­чение нормативных режимов и параметров, наладку инженерно­го оборудования, технические осмотры зданий и конструкций, подготовку объекта к сезонной эксплуатации.

Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухуд­шения состояния отдельных элементов, узлов или здания в це­лом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов. Основная задача такой профилактики – предупреждение отказов.

Система планово-предупредительных ремонтов состоит из пери­одически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сро­ков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены.

Система ремонтов состоит из текущего и капитального ре­монтов.

Рис. 1.2. Процессы технической эксплуатации

Санитарное содержание недвижимости – это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к помещениям и территории. Санитарное содержание заключается в уборке обще­ственных помещений, придомовой территории, сборе мусора.

Задачи эксплуатации зданий, как объекта недвижимости, состоят в обеспечении: безотказной работы конструкций здания; соблюдения нормальных сани­тарно-гигиенических условий и правильного использования ин­женерного оборудования; поддержания температурно-влажностного режима помещений; проведения своевременного ремонта; повышения степени благоустройства зданий и т.д.

Продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его систем неодинакова. При определении нормативных сро­ков службы здания принимают безотказный срок службы основ­ных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы от­дельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше норма­тивного срока службы здания.

Безотказное и комфортное пользование зданием требует в те­чение всего срока его эксплуатации полной замены отдельных элементов или систем здания.

В течение всего срока службы элементы и инженерные систе­мы требуют неоднократных работ по наладке, предупреждению и восстановлению износившихся элементов. Части здания не мо­гут эксплуатироваться до полного износа. В этот период прово­дят работы, компенсирующие нормативный износ. Невыполне­ние незначительных по объему плановых работ может привести к преждевременному отказу конструкции.

С приходом экономических реформ и рыночных отношений, эксплуатация здания стало более широким понятием, включающее не только мероприятия, обеспечивающие санитарное содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт в процессе использования здания, но и мероприятия, направленные на получение коммерческого эффекта от этого использования, а также обеспечение выполнения необходимых юридических действий при этом использовании. То есть, на протяжении всей стадии эксплуатации объекта недвижимости функционируют три сферы деятельности, соответствующие правовому, физическому и экономическому жизненным циклам: правовое обеспечение, техническая эксплуатация и коммерческое использование.

Представив наглядно фазу жизненного цикла здания на стадии эксплуатации на рисунке 1.3., изобразим эти сферы деятельности в виде горизонтальных блоков. Стадию эксплуатации здания разобьем условно на три следующих этапа: прием объекта в эксплуатацию, непосредственно сама эксплуатация и выбытие из эксплуатации, представив их в виде вертикальных блоков.

В состав технической эксплуатации зданий входят очень важные по своей значимости мероприятия, направленные на продление жизненного цикла здания на стадии его эксплуатации.

В целом вся система технической эксплуатации объекта недвижимости должна быть направлена на всемерное удовлетворение требований клиентов и достижение целей собственников при соблюдении установленных правил и норм, а так же на сохранение недвижимого имущества городов и населенных пунктов РФ и их исторического архитектурного облика.

Рис. 1.3. Фаза жизненного цикла здания на стадии эксплуатации

Основной Задачей правого обеспечения эксплуатации здания является обеспечение выполнения необходимых юридических действий на всех этапах его эксплуатации: в процессе приема, выбытия и непосредственно самой эксплуатации.

Правовое обеспечение эксплуатации здания начинается с тщательного анализа правового положения принимаемого объекта.

Конкретный набор юридических операций совершаемых на этапе приема здания в эксплуатацию, зависит от того, на какой стадии жизненного цикла оно принимается: новое, по завершении строительства (стадия регистрации прав собственности), либо ранее эксплуатируемое при покупке или принятии его в управление (стадии смены собственника, владения, пользования и распоряжения), и в большинстве случаев имеет индивидуальный характер.

Современные рыночные отношения значительно расширили понятие «эксплуатация объекта недвижимости», которое охватывает не только сферу технической эксплуатации здания, но и сферы коммерческого использования и правового обеспечения объекта.

Независимо от статуса на рынке эксплуатации недвижимости (собственник, арендатор, управляющая или эксплуатирующая организация), эксплуатируя и обслуживая недвижимость, обеспечиваются либо все составные факторы, либо только часть в зависимости от взятых на себя обязательств.

Источник: https://studopedia.ru/8_57170_ponyatie-i-tseli-ekspluatatsii-nedvizhimosti.html

Эксплуатация объектов недвижимости

Эксплуатация недвижимости

Каждое здание проходит через три этапа: проектирование, строительство и эксплуатация. Эксплуатация объектов недвижимости может быть больше ста лет, это обуславливается их назначением и капитальностью.

Эксплуатация недвижимого имущества — это действия, направленные на поддержание хорошего состояния частей, составляющих данную недвижимость. Здания, имеющие любую форму собственности, должны подвергаться техническому обслуживанию.

Это позволит соблюдать все нормы эксплуатации и увеличит их срок службы. Эксплуатация недвижимости необходима для того, чтобы:

  • увеличить стоимость;
  • следить за физическим износом;
  • поддерживать нормальные условия жизнедеятельности объекта.

Техническая эксплуатация недвижимости – нелегкий процесс, для которого необходимо строгое планирование и четкий порядок действий. Чтобы добиться поставленных задач, необходимы финансовые, трудовые и материальные ресурсы. Правила и работа исполнителей прописываются в документах.

Эксплуатация недвижимости включает в себя следующие виды деятельности:

1. Управление технической эксплуатацией:

  • составление плана;
  • договор с поставщиками и другими компаниями;
  • сотрудничество с арендаторами.

2. Техническое обслуживание, ремонт всех конструкций и систем.

  • осмотр;
  • аварийной и диспетчерское содержание;
  • приготовление оборудования к сезонным работам;
  • процесс ремонта.

3. Санитария.

  • уборка общественных помещений;
  • уборка уличной территории около здания;
  • уход за растениями.

Санитарные работы направлены на обеспечение санитарно-гигиенических норм к зданиям и придомовой территории. Чтобы конструкция здания работала безотказно, необходимо выполнять санитарные требования, использовать по назначению инженерное оборудование, сохранять необходимую влажность и температуру, вовремя ремонтировать, улучшать благоустройства объекта недвижимости.

Эксплуатация коммерческой недвижимости состоит из ряда определенных действий, которые обуславливают функционирование здания. Это планирование бюджета, контроль за инженерными сетями и их плановый, сезонный осмотр специалистами.

Также санитарные, ремонтные работы и предоставление необходимых для эксплуатации материалов здания собственникам. Эксплуатация недвижимости в Москве контролирует безопасность пребывания в здании, соблюдает законодательные и технические стандарты.

Поддерживать идеальное функционирование всех систем строения — главная задача технического обслуживания.

Управление и эксплуатация недвижимости

Управление и эксплуатация недвижимости – это разное воздействие субъектов рынка на объект недвижимости:

  • государственное регулирование;
  • общественное воздействие;
  • управление объектами недвижимости;
  • управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации.

Профессиональные менеджеры берут на себя контроль за офисными, административными и социальными объектами, жилыми и нежилыми помещениями, частными домами, земельными участками. Опираясь на результаты маркетинга, управляющая компания берет контроль за недвижимостью на себя.

Менеджер может как проконсультировать по вопросам управления, так и исполнить желание собственника. Каждый объект недвижимости должен быть зарегистрирован по закону РФ «О государственной регистрации прав», иначе услуги по управлению недвижимости оказаны не будут.

Техническое обслуживание объектов коммерческой недвижимости

Техническое обслуживание каждого объекта осуществляется аттестованными сотрудниками ООО «Ре-груп» круглосуточно, в том числе выходные и праздничные.

Обслуживание инженерных сетей и систем объекта недвижимости включает:

  • технический аудит
  • плановые профилактические осмотры и ликвидация обнаруженных недостатков
  • эксплуатация\ремонт систем отопления, вентиляции, кондиционирования, автоконтроля, электрических систем (силовых и осветительных), слаботочных систем, водопровода и канализации, отдельных частей здания
  • обнаружение и устранение неисправностей сетей и систем
  • ведение технической и эксплуатационной документации
  • услуги диспетчерской службы 24 часа
  • круглосуточное реагирование при нештатных ситуациях: неисправности, аварии и т.п.
  • взаимодействие с аварийными службами
  • приобретение необходимых расходных материалов, инструментов, инвентаря
  • текущий ремонт оборудования и конструктивных элементов объекта
  • капитальный ремонт, реконструкция, модернизация оборудования и конструктивных элементов объекта
  • постоянный контроль инженерных систем и оборудования, предотвращение чрезвычайных ситуаций
  • планирование и учет потребления коммунальных услуг: электроэнергия, холодная вода, горячая вода, отопление, канализация
  • составление и предоставление отчета собственнику объекта недвижимости и арендаторам о фактическом потреблении коммунальных услуг
  • в послегарантийный период — предоставление Заказчику отчетов (1 раз в квартал) о состоянии инженерных систем и сетей в целом.

Кроме этого, в техническое обслуживание обслуживание объектов коммерческой недвижимости входит назначение ответственных за электро-тепловое и лифтовое хозяйства, а также противопожарную безопасность. Для обслуживания лифтового оборудования и эскалаторов привлекается специализированная компания.

Комплексная уборка объекта и прилегающей территории

Уборка внутренних помещений и прилегающей территории осуществляется профессиональной клининговой компанией. Режим уборки согласовывается с Заказчиком.

В комплексную уборку включены:

Внутренняя уборка помещений

  • уборка в ходе рабочего дня в местах общего пользования и туалетах в местах общего пользования здания; оперативное выполнение требований арендаторов
  • уборка технических и подсобных помещений
  • чистка грязеулавливающих ковров

Внешняя уборка

  • мытье окон внутри
  • мытье окон снаружи и фасадов
  • дезинсекция
  • дератизация
  • уход за растениями (внутреннее и внешнее озеленение), художественными изделиями и иными декоративными элементами мест общего пользования
  • уборка снега и мусора

Также в комплексную уборку включены:

  • обеспечение необходимыми расходными материалами и оборудованием
  • наличие мусорных контейнеров
  • организация вывоза мусора
  • благоустройство территории.

 Служба безопасности

  • Круглосуточная охрана здания и прилегающей территории
  • Контроль деятельности арендаторов на предмет непредвиденного съезда, причинения ущерба арендуемым помещениям, проведения несогласованных работ
  • Контроль доступа в здание
  • Проверка имущества, вносимого и выносимого из здания
  • Организация въезда/выезда автомобилей
  • Нарочная доставка арендаторам писем и иных документов
  • Контакты с вневедомственной охраной
  • Круглосуточная дежурная служба (оперативное усиление в случае нештатных ситуаций)

Источник: https://rgpmanage.ru/ekspluatatsiya-nedvizhimosti.html

Управление недвижимостью как бизнес — пошаговая инструкция управления

Эксплуатация недвижимости

В чем особенности управления недвижимостью как вида предпринимательской деятельности? Как управлять объектами коммерческой недвижимости? Где пройти обучение по управлению недвижимостью?

Тема публикации – управление недвижимостью. Доступно, просто и подробно я расскажу, как делать бизнес на управлении жилыми или нежилыми объектами. Материал будет интересен как владельцам недвижимости, так и тем, кто хочет попробовать свои силы в деле управления.

  1. Что такое управление недвижимостью?

  2. Что включает в себя управление недвижимостью – обзор ТОП-5 основных функций управления

  • Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости

  • Функция 2. Реклама объекта и привлечение арендаторов

  • Функция 3. Техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости

  • Функция 4. Согласование перепланировок и реконструкций

  • Функция 5. Подготовка договоров и разрешение спорных вопросов

3.Как управляют недвижимостью

  • Шаг 1. Заключаем договор на управление недвижимостью

  • Шаг 2. Находим арендаторов

  • Шаг 3. Контролируем своевременное поступление арендной платы

  • Шаг 4. Организовываем погашение коммунальных задолженностей

  • Шаг 5. Выселяем арендаторов

  • Шаг 6. Заказываем клининговые услуги

  • Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт

4.Как избежать сотрудничества с мошенниками — 4 полезных совета по управлению недвижимостью

  • Совет 1. Никогда не вручайте ключи, не получив деньги

  • Совет 2. Всегда заключайте контракт с арендатором

  • Совет 3. Обязательно требуйте документы с личными данными арендатора

5.Заключение

1. Что такое управление недвижимостью?

Если вы – счастливый обладатель недвижимости, на которой можно делать бизнес, вам не обязательно заниматься делами самому. Есть более цивилизованный и простой вариант – сдать свой объект в управление профессиональной компании.

Фирма будет заниматься коммерческой эксплуатацией вашего помещения, а вы – получать регулярную прибыль. Классический пример пассивного дохода. Естественно, какая-то часть финансовых поступлений пойдёт на выплату гонорара за услуги управляющей организации.

В рамках управления недвижимостью происходит разумное разграничение функций владельца и управляющего. Задача собственника – найти надёжного, квалифицированного и расторопного посредника, который будет блюсти его интересы.

Далее все функции управления делегируются компетентным сотрудникам, но стратегические решения и общий контроль остаются за владельцем. Управляющий, в свою очередь, выступает от его имени и вносит при необходимости свои предложения по увеличению дохода или улучшению условий эксплуатации.

Перечислим главные плюсы доверительного управления:

  • экономия времени и сил собственника;

  • повышение конкурентности объекта на рынке недвижимости;

  • юридический аспект эксплуатации объекта находится в руках профессионалов;

  • управляющий внимательно следит за состоянием недвижимости и старается не допускать порчи имущества или ненадлежащего обращения с ней.

Если ранее в доверительное управление передавали в основном объекты зарубежной недвижимости, то в последние годы такая услуга набирает популярность и на внутреннем жилищном рынке России и стран СНГ.

Куда легче передать объект в компетентные руки, чем заниматься им самому – искать арендаторов, отбирать надёжных кандидатов, оформлять договоры, ежемесячно взимать плату, выслушивать жалобы соседей и т.д.

В случае стороннего управления все эти заботы поручаются профессиональной компании, в которой лучше знают, как сделать, чтобы все участники процесса (включая соседей) были довольны и счастливы.

Краткий перечень профессиональных задач управляющей фирмы:

  • создание благоприятных условий для клиента;

  • продвижение объекта на рынке недвижимости с целью извлечения максимальной прибыли;

  • контакты со страховщиками и брокерами;

  • разработка и внедрение мероприятий по оптимизации расходов на эксплуатацию объекта;

  • проведение плановых профилактических и ремонтных работ;

  • поиск арендаторов, переговоры с ними, оформление договоров аренды, контроль соблюдения договоров;

  • финансовые взаиморасчеты;

  • взаимодействие с государственными органами (при необходимости).

2. Что включает в себя управление недвижимостью

Основные задачи компании по управлению недвижимостью и конкретных специалистов – обеспечивать клиентам стабильную прибыль и грамотно эксплуатировать объекты, данные в распоряжение.

Существуют и более конкретные функции, которые мы рассмотрим во всех подробностях.

Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости

Первая функция – сугубо экономическая.

Управляющий:

  • распределяет финансовые потоки;

  • анализирует эксплуатационные расходы и организует и мероприятия по их снижению;

  • контролирует стабильное поступление арендных платежей;

  • поддерживает арендную плату на максимальном рыночном уровне;

  • ведёт бухгалтерию и отчетную документацию.

В любой момент компания должна быть готова отчитаться перед заказчиками по всем статьям – профессиональное управление предполагает полную прозрачность финансовых взаиморасчетов.

Функция 2. Реклама объекта и привлечение арендаторов

Управление объектом включает в себя его рекламу и продвижение на жилищном рынке. Профессиональный управляющий всегда знает, как наилучшим образом показать достоинства конкретной жилплощади и скрыть недостатки.

Здесь компания доверительного управления частично берёт на себя функции агентства недвижимости. То есть ищет покупателей, рекламируя объект всеми возможными способами. Грамотная рекламная кампания – гарантия выгодной сделки.

Профи продвигают товар по всем фронтам – через интернет, СМИ, печатные издания, наружную рекламу. Чем более выгодными для клиента будут условия контракта, тем больше размер гонорара управляющего.

Функция 3. Техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости

Чтобы объект как можно дольше оставался в функциональном и презентабельном состоянии, его нужно должным образом обслуживать.

Управляющий обязан:

  • следить за корректной эксплуатацией недвижимости;

  • вовремя проводить профилактические и ремонтные работы;

  • обеспечивать охрану объекта, если этого требует владелец;

  • организовывать клининг – профессиональную уборку жилплощади;

  • содержать и развивать объект в соответствии с его назначением и требованиями клиента.

Все сантехнические, инженерные системы должны работать исправно и бесперебойно. Если жильцы жалуются на тараканов или грызунов, управляющий вызывает специальные службы для уничтожения оных.

Если в управлении находятся частный дом (коттедж, особняк) фирма содержит в идеальной чистоте прилежащую территорию, очищает её от снега, мусора, отходов, занимается озеленением участка.

Функция 4. Согласование перепланировок и реконструкций

Если управляющая организация, исходя из соображений повышения доходности, считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить такой вариант собственнику.

Все работы производятся за счёт владельца, но сам процесс контролируется представителями управляющей фирмы. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных мероприятий.

Функция 5. Подготовка договоров и разрешение спорных вопросов

Вся юридическая сторона процесса контролируется управляющей компанией. Специалисты подготавливают текст договора с арендатором, следят, чтобы пакет документов был полным. В случае возникновения спорных ситуаций представляют интересы клиента в суде.

В таблице основные функции управления и их особенности представлены в наглядном виде:

На сайте есть узкоспециальная статья на тему аренды коммерческой недвижимости.

3. Как управлять чужой недвижимостью и получать хорошие деньги — пошаговая инструкция для новичков

Этот раздел для тех, кто желает заняться управлением недвижимостью на профессиональном уровне. Конечно, понять все нюансы процесса управления можно только после обучения по этой специальности. Но основные шаги процесса полезно знать заранее.

Некоторые считают, что управляющие недвижимостью – те же риэлторы. Это ошибочная точка зрения. Управляющий занимается не только рекламой и поиском арендаторов, он универсальный специалист – экономист, юрист, маркетолог, архитектор, даже эколог и строитель в одном лице.

А теперь – пошаговая инструкция для начинающих

Шаг 1. Заключаем договор на управление недвижимостью

Заключается договор, в котором чётко и без двусмысленных формулировок оговариваются условия сотрудничества – размер вознаграждения, характер отчетности, сроки действия соглашения, ответственность сторон при нарушении обязательств.

Шаг 2. Находим арендаторов

Следующая задача – поиск арендаторов. На этом этапе нужно организовать эффективную рекламную кампанию объекта, чтобы сдать его по максимальной цене. От размера арендной платы будет зависеть стабильность компании.

С арендаторами в обязательном порядке заключается договор. Понятно, что профессионал не станет брать в пользователи первых встречных, а выберет арендаторов порядочных, платёжеспособных, аккуратных.

Шаг 3. Контролируем своевременное поступление арендной платы

Специалист постоянно контролирует, чтобы условия аренды неукоснительно соблюдались. Следит, чтобы число жильцов соответствовало соглашению, чтобы в квартире жили именно те люди, которые заключали договор.

И главное – чтобы арендаторы своевременно вносили арендную плату.

Шаг 4. Организовываем погашение коммунальных задолженностей

Коммунальные платежи тоже контролируются управляющим. Он может делегировать эту функцию арендаторам, но собственник спросит в случае чего именно с компании, а не с арендаторов.

Шаг 5. Выселяем арендаторов

Срок договора аренды прошёл. Арендаторы имеют вправо продлить соглашение или съехать с помещения. В первом случае составляется новый договор, во втором – скатертью дорожка, но сначала нужно уладить все финансовые дела. Полный расчет, нулевой баланс, никаких задолженностей и «я через неделю вам переведу на карту».

Шаг 6. Заказываем клининговые услуги

После выселения помещение нужно привести в полный порядок. Самостоятельно заниматься уборкой не нужно, на это есть специалисты. Они сделают клининг быстрее, лучше и профессиональнее. Расходы возлагаются на собственника.

Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт

Если вышли из строя элементы сантехники или электропроводки, если отклеилась плитка или плохо работает техника, управляющий обязан устранить неполадки. Оплачивает ремонт, опять же, собственник, но нужно сохранить документальное подтверждение неисправностей и их устранения.

4. Как избежать сотрудничества с мошенниками — 4 полезных совета по управлению недвижимостью

Риск столкнуться с мошенниками есть в любом коммерческом предприятии. Управление недвижимостью – не исключение.

Чтобы не стать жертвами аферистов, следуйте полезным экспертным советам.

Совет 1. Никогда не вручайте ключи, не получив деньги

Никогда не забывайте принцип, озвученный классиками: «Утром деньги – вечером стулья». Вручать ключи можно только после подписания договора и внесения арендной платы в полном объёме.

Если клиенты не могут или не хотят сотрудничать на ваших условиях, скажите им «до свидания» и ищите других.

Совет 2. Всегда заключайте контракт с арендатором

«Без контракта не работаю!» Эту фразу должен знать и помнить каждый управляющий. Все пункты и нюансы аренды должны быть «внесены в протокол» — документально заверены и учтены обеими сторонами. Никаких устных соглашений, обещаний и заверений.

Совет 3. Обязательно требуйте документы с личными данными арендатора

Документы следует проверять обязательно. Данные нужно внести в договор.

Так будет легче отыскать арендатора, если он окажется мошенником – например, сдаст ваш объект

6. Заключение

Итак, друзья, сделаем выводы. Управление недвижимостью – полезная и перспективная услуга, которой стоит воспользоваться всем, кто желает получать от своих объектов максимум коммерческой отдачи, но не желает тратить на это личное время.

Наша команда желает вам успеха, благополучия и процветания! Будем благодарны за оценки и комментарии к прочитанному. До новых встреч!

Источник: https://www.4sochi.com/single-post/upravlenie-nedvizimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.