Эксплуатация объектов недвижимости это

Глава 1 система эксплуатации недвижимости

Эксплуатация объектов недвижимости это

Жизненныйцикл любого здания или сооружениясостоит из трех этапов: проектирования,строительства и эксплуатации. Эксплуатацияздания в зависимости от его капитальностии назначения может достигать ста и болеелет.

Подэксплуатацией недвижимого имуществапонимается практическая деятельностьпо поддержанию исправного состояниявсех элементов объекта недвижимости,а также благоустройству прилегающейтерритории.

Все здания, независимо отих формы собственности, должны находитьсяпод постоянным техническим обслуживанием.

Это обеспечивает их нормальнуюэксплуатацию в течение жизненногоцикла, а в ряде случаев способствуетего увеличению.

Недвижимоеимущество имеет тройственную сущность:как физический объект, как объектэкономических отношений и как объектправовых отношений. Поэтому в течениевсего срока жизни здания параллельновыполняются три цикла: правовой,физический и экономический.

Жизненныециклы здания и их взаимосвязь междусобой наглядно представлены, объединивфизический и экономический циклы, нарисунке 1.1.

Напервой стадии – создание объекта – впроцессе проектирования, инвестиционногоанализа, строительства и ввода вэксплуатацию формируется физическийобъект с определенным функциональнымназначением и набором потребительскихсвойств. Данная стадия физического иэкономического жизненного цикласовпадает с первой стадией правовогожизненного цикла – государственнойрегистрацией, в процессе которой зданиеобретает собственника.

Стадияэксплуатации заключает в себе «потребление»здания, то есть использование егопомещений, инженерных систем иоборудования, а также прилегающейтерритории в определенных целях.

Настадии капитального ремонта илиреконструкции производится возобновлениепотребительских свойств объектанедвижимости для дальнейшего егоиспользования. При капитальном ремонтепроизводится восстановлениеэксплуатационных показателей объектанедвижимости путем усиления или заменыего изношенных конструкций и инженерныхсистем.

Реконструкция связана с изменениемэксплуатационных показателей путемулучшения архитектурной выразительности,повышения уровня инженерного оборудования,изменения планировки помещений,функционального назначения, а такжефизических характеристик здания.

Решениео постановке здания на капитальныйремонт и реконструкцию принимаетсятолько в том случае, если производимыеулучшения могут внести вклад в стоимостьнедвижимого имущества и продлить срокего экономической жизни.

Рис. 1.1. Жизненныециклы здания

Впроцессе эксплуатации здания, как икапитального ремонта (вторая и третьястадии физического и экономическогожизненного цикла), осуществляетсявладение, пользование и распоряжениеправами на недвижимое имущество (сдачав аренду, передача в залог), можетпроисходить смена собственника, тоесть, здание находится на второй илитретьей стадиях правового жизненногоцикла.

Четвертаястадия – прекращение использованияобъекта недвижимости – означает, чтофизически здание продолжает существовать,однако улучшения не добавляют стоимостиимуществу.

Настадии сноса (ликвидации) зданиеразрушается, для чего требуютсядополнительные затраты, в то же времярегистрируется прекращение правасобственности на объект (четвертаястадия правового жизненного цикла).

Техническаяэксплуатация здания – использованиездания по функциональному назначениюс проведением необходимых мероприятийпо сохранению состояния конструкцийздания и его оборудования, при которомони способны выполнять заданные функциис параметрами, установленными требованиямитехнической документации.

Функционированиеобъекта недвижимости – это непосредственноевыполне­ние им заданных функций.

Использование здания по назначе­нию,частичное приспособление под другиецели снижают эффек­тивность егофункционирования, так как использованиеобъекта недвижимости по назначениюявляется основной целью его эксплуатации.

Функ­ционирование здания включает всебя период от окончания строительствадо начала эксплуатации, а также периодремонта.

Подтехнической эксплуатацией зданияподразумеваются все вопросы, связанныес эксплуатацией и созданием максимальнокомфортных условий для арендаторов, атакже извлечение прибыли от этого видадеятельности.

Техническаяэксплуатация зданий и инженерных системтребуют знания закономерностей ихизноса и старения.

Интенсивность этихпроцессов определяется двумя группамифакторов: наличием микродефектов ужев период строительства и их возникновениеми развитием под воздействием окружающейсреды и эксплуатационных нагрузок.

Изучение этих факторов позволяет заранеепредусмотреть меры защиты зданий и ихинженерного оборудования от преждевременногоизноса.

Цели и задачиэксплуатации недвижимости:

  • обеспечение  увеличения  стоимости недвижимости;
  • управление показателями физического износа;
  • поддержание режимов и стандартов эксплуатации, обеспечивающие текущую жизнедеятельность объекта недвижимости.

Техническаяэксплуатация является сложнымтехнологическим процессом, которыйтребует правильной организации исвоевременного планирования. Систематехнической эксплуатации – этосовокупность средств, материалов,изделий, предназначенных для эксплуатации,а также исполнителей и документации,устанавливающей правила их взаимодействия,необходимого и достаточного для выполнения задач эксплуатации.

Техническаяэксплуатация недвижимости формируетсяиз следующих составных видов деятельности:

1. Управлениетехнической эксплуатацией:

а) организация ипланирование эксплуатации;

б)взаимоотношения со смежными организациямии поставщиками;

в) все виды работыс нанимателями и арендаторами

2.Техническое обслуживание и ремонтстроительных конструкций и инженерныхсистем:

а)техническое обслуживание (содержание),включая диспетчерское и аварийное;

б) осмотры;

в) подготовка ксезонной эксплуатации;

г) текущий ремонт;

д) капитальныйремонт

3. Санитарноесодержание:

а) уборка местобщего пользования;

б) уборка местпридомовой территории;

в) уход за зеленыминасаждениями

Техническаяэксплуатация недвижимости состоит изтехнологических процессов техническогообслуживания, системы ремонтов,санитарного содержания. исостав технологических процессовтехнической эксплуатации объектанедвижимости представлен на рисунке1.2.

Систематехнического обслуживания включает всебя обеспе­чение нормативных режимови параметров, наладку инженерно­гооборудования, технические осмотрызданий и конструкций, подготовку объектак сезонной эксплуатации.

Надежностьзданий в процессе их эксплуатации помере ухуд­шения состояния отдельныхэлементов, узлов или здания в це­ломможет быть обеспечена путем профилактическихремонтов. Основная задача такойпрофилактики – предупреждение отказов.

Система планово-предупредительныхремонтов состоит из пери­одическипроводимых ремонтов, объемы которыхзависят от сро­ков службы конструкций,а также материалов, из которых ониизготовлены.

Система ремонтов состоитиз текущего и капитального ре­монтов.

Рис. 1.2. Процессытехнической эксплуатации

Санитарноесодержание недвижимости – это комплексмероприятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к помещениям и территории.Санитарное содержание заключается вуборке обще­ственных помещений,придомовой территории, сборе мусора.

Задачиэксплуатации зданий, как объектанедвижимости, состоят в обеспечении:безотказной работы конструкций здания;соблюдения нормальных сани­тарно-гигиеническихусловий и правильного использованияин­женерного оборудования; поддержаниятемпературно-влажностного режимапомещений; проведения своевременногоремонта; повышения степени благоустройствазданий и т.д.

Продолжительностьбезотказной работы конструкций зданийи его систем неодинакова. При определениинормативных сро­ков службы зданияпринимают безотказный срок службыоснов­ных несущих элементов, фундаментови стен. Сроки службы от­дельныхэлементов здания могут быть в 2-3 разаменьше норма­тивного срока службыздания.

Безотказноеи комфортное пользование зданием требуетв те­чение всего срока его эксплуатацииполной замены отдельных элементов илисистем здания.

Втечение всего срока службы элементы иинженерные систе­мы требуют неоднократныхработ по наладке, предупреждению ивосстановлению износившихся элементов.Части здания не мо­гут эксплуатироватьсядо полного износа. В этот период прово­дятработы, компенсирующие нормативныйизнос. Невыполне­ние незначительныхпо объему плановых работ может привестик преждевременному отказу конструкции.

Сприходом экономических реформ и рыночныхотношений, эксплуатация здания сталоболее широким понятием, включающее нетолько мероприятия, обеспечивающиесанитарное содержание, техническоеобслуживание и текущий ремонт в процессеиспользования здания, но и мероприятия,направленные на получение коммерческогоэффекта от этого использования, а такжеобеспечение выполнения необходимыхюридических действий при этомиспользовании. То есть, на протяжениивсей стадии эксплуатации объектанедвижимости функционируют три сферыдеятельности, соответствующие правовому,физическому и экономическому жизненнымциклам: правовое обеспечение, техническаяэксплуатация и коммерческое использование.

Представивнаглядно фазу жизненного цикла зданияна стадии эксплуатации на рисунке 1.3.,изобразим эти сферы деятельности в видегоризонтальных блоков. Стадию эксплуатацииздания разобьем условно на три следующихэтапа: прием объекта в эксплуатацию,непосредственно сама эксплуатация ивыбытие из эксплуатации, представивих в виде вертикальных блоков.

Всостав технической эксплуатации зданийвходят очень важные по своей значимостимероприятия, направленные на продлениежизненного цикла здания на стадии егоэксплуатации.

В целом вся систематехнической эксплуатации объектанедвижимости должна быть направленана всемерное удовлетворение требованийклиентов и достижение целей собственниковпри соблюдении установленных правил инорм, а так же на сохранение недвижимогоимущества городов и населенных пунктовРФ и их исторического архитектурногооблика.

Рис. 1.3. Фазажизненного цикла здания на стадииэксплуатации

ОсновнойЗадачей правого обеспечения эксплуатацииздания является обеспечение выполнениянеобходимых юридических действий навсех этапах его эксплуатации: в процессеприема, выбытия и непосредственно самойэксплуатации.

Правовоеобеспечение эксплуатации зданияначинается с тщательного анализаправового положения принимаемогообъекта.

Конкретный набор юридическихопераций совершаемых на этапе приемаздания в эксплуатацию, зависит от того,на какой стадии жизненного цикла онопринимается: новое, по завершениистроительства (стадия регистрации правсобственности), либо ранее эксплуатируемоепри покупке или принятии его в управление(стадии смены собственника, владения,пользования и распоряжения), и вбольшинстве случаев имеет индивидуальныйхарактер.

Современныерыночные отношения значительно расширилипонятие «эксплуатация объектанедвижимости», которое охватывает нетолько сферу технической эксплуатацииздания, но и сферы коммерческогоиспользования и правового обеспеченияобъекта.

Независимо от статуса на рынкеэксплуатации недвижимости (собственник,арендатор, управляющая или эксплуатирующаяорганизация), эксплуатируя и обслуживаянедвижимость, обеспечиваются либо всесоставные факторы, либо только часть взависимости от взятых на себя обязательств.

Источник: https://studfile.net/preview/3569631/page:2/

Практики

Эксплуатация объектов недвижимости это

Эксплуатация зданий и сооружений — комплекс работ по содержанию, обслуживанию и ремонту здания (сооружения).

Задачи эксплуатации здания (сооружения)

В задачи эксплуатации здания (сооружения) входит:

  • обеспечение нормального функционирования здания в соответствии с его функциональным назначением,
  • обеспечение запланированных эксплуатационных характеристик объекта в течение всего срока службы,
  • обеспечение установленного уровня безопасности,
  • обеспечение безаварийной работы инженерно-технических систем здания,
  • поддержание установленного внутреннего климата (температурно-влажностного режима),
  • поддержание нормального санитарно-гигиенического состояния объекта и придомовой территории.

Состав эксплуатационных работ

Эксплуатация здания (сооружения) включает в себя:

1. Санитарное содержание здания (сооружения):

  • уборка помещений,
  • уборка придомовой территории,
  • сбор и вывоз твёрдых отходов,
  • содержание и уход за элементами озеленения, обрезка деревьев,
  • обслуживание и промывка мусоропроводов, водостоков, дренажной канализации.

2. Техническое обслуживание здания (сооружения):

  • периодические плановые осмотры ответственными лицами несущих конструкций и инженерного оборудования — с целью оценки его технического состояния и выявления несоответствия установленным нормам и требованиям безопасности; неплановые осмотры после воздействий стихийного характера и технических аварий; а также технический мониторинг состояния здания, в том числе с использованием автоматизированных систем наблюдения,
  • обеспечение в помещениях необходимой температуры и влажности, освещение помещений и придомовой территории,
  • обеспечение мер пожарной безопасности,
  • содержание и уход за несущими конструкциями (фундаментом, стенами, плитами перекрытий, ограждениями), фасадами, помещениями, лестницами, крышами, дверями, окнами и другими строительными элементами здания (сооружения),
  • содержание, обслуживание и наладка механического, электрического, санитарно-технического, вентиляционного, газового оборудования,
  • обеспечения подачи коммунальных ресурсов (электроэнергия, отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация, газоснабжение),
  • подготовка к эксплуатации здания (сооружения) в осенне-зимний период (утепление оконных проёмов, вставка разбитых стёкол, консервация систем поливки зелёных насаждений и проч.),
  • охрана здания (сооружения).

3. Ремонтные работы, то есть работы по компенсации физического и морального износа объекта, приведению здания (сооружения) или его отдельных конструктивных элементов в первоначально запланированное техническое состояние, восстановлению изношенных элементов здания (сооружения):

  • текущий ремонт (профилактический, направленный на предупреждение отказов), то есть периодические работы с целью поддержания исправности конструкций и систем здания (сооружения), его санитарно-гигиенического состояния и внешнего вида,
  • капитальный ремонт, то есть восстановление ресурса здания (сооружения) путём полной или частичной замены изношенных либо устаревших конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, улучшение эксплуатационных характеристик объекта.
  • аварийно-восстановительные работы, обусловленные выявлением разрушения, неисправности либо аварийными воздействиями стихийного или техногенного характера.

Эксплуатационные требования к зданию (сооружению)

Здания (сооружения) в процессе эксплуатации должны удовлетворять ряду требований, обеспечивающих нормальное функционирование объекта. Эти требования определяются объёмно-планировочным решением здания (сооружения), его функциональным предназначением, условиями эксплуатации и содержатся в строительной проектной документации (паспорте здания):

  • безотказность несущих конструкций, конструктивных элементов, инженерных систем; предохранение их от перегрузок,
  • ремонтопригодность, возможность наладки и регулировки систем, устранения выявляемых дефектов,
  • возможность обеспечения надлежащего санитарно-гигиенического состояния объекта и придомовой территории,
  • сопоставимость межремонтных сроков службы для различных элементов и систем здания (сооружения),
  • наличие необходимых технических устройств, помещений для персонала, занимающегося эксплуатацией объекта,
  • обеспечение возможности проводить эксплуатационные работы доступными методами и средствами и с минимальными затратами.

Обязательные расходы заемщика

Обращение взыскания на заложенное имущество

Независимая оценка имущества

Отчуждение заложенного имущества / недвижимости

Отчет об оценке имущества

Первичное жилье

Оценочная стоимость

Новости и статьи по данной услуге

Источник: https://zem-advokat.ru/practice/item/ekspluatatsiya-zdaniy-i-sooruzheniy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.