Штрафы за досрочное погашение ипотеки

Содержание

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно в 2020 году: стоит ли в кризис

Штрафы за досрочное погашение ипотеки
Штрафы за досрочное погашение ипотеки

Ипотека – часто единственный вариант купить собственное жилье для жителей РФ. Ставки по кредитам на эти цели существенно снизились, но учитывая длительные сроки кредитования, переплата все равно остается высокой.

Неудивительно, что при появлении дополнительных свободных средств у заемщика появляется желание быстрее выплатить долг. Но нужно заранее разобраться, как выгоднее гасить ипотеку досрочно, чтобы максимально сэкономить деньги.

Можно ли вообще платить ипотеку досрочно

Вопрос о том, можно ли гасить ипотеку досрочно урегулирован на законодательном уровне. Заемщик вправе осуществить полный или частичный возврат долга, раньше срока, установленного графиком. Проценты при этом должны пересчитываться исходя из количества дней фактического пользования заемными деньгами.

Для защиты прав заемщиков в настоящее время государством также предусмотрены следующие нормы:

  • банки не имеют права брать комиссии за операцию;
  • недопустимо устанавливать штрафы за досрочное погашение ипотеки (как и других кредитов);
  • мораторий (период, в течение которого нельзя досрочно гасить кредит) устанавливать запрещено.

Но если клиент хочет досрочно частично гасить ипотеку, ему рекомендуется заранее изучить правила проведения операции в конкретном банке. Она должна быть осуществлена правильно. Часто внести средства для досрочного погашения на счет недостаточно, а нужно еще подать заявление, а иногда и дождаться даты очередного платежа.

Пересчитываются ли проценты

Когда клиент гасит ипотеку досрочно, проценты пересчитываются в сторону уменьшения. Точнее, формируется новый график расчета. По правилам банк начисляет проценты ежедневно на фактическую сумму задолженности в начале операционного дня (редко – в конце дня).

Стоит ли гасить ипотеку досрочно и есть ли в этом смысл на самом деле

В большинстве случаев, чем раньше клиент погасит досрочно, тем меньше процентов ему придется заплатить банку и досрочно погасить ипотеку выгоднее.

Пример: клиент взял ипотечный кредит на покупку квартиры стоимостью 3 млн руб. на 10 лет под 8,5 % годовых с первым взносом 600 тысяч руб. При аннуитетном графике платежей ежемесячно ему придется платить по 29 757 р., а общая сумма переплаты составит 1 169 907 р.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Допустим, у клиента ровно через 1 год появилась возможность досрочно вернуть 500 тыс. руб., и он решил направить эти деньги на уменьшения платежа по ипотеке. За счет досрочных погашений экономия за весь срок кредита составляет ориентировочно 217 721 р. После проведения операции ежемесячная выплата уменьшится до 23 114р., а суммарная переплата составит 953 067 р.
[/attention][/attention][/attention]

Нужно учитывать, что каждая ситуация уникальна и решать, стоит ли гасить ипотеку нужно с учетом особенностей конкретной программы. Например, выплачивать раньше срока военную ипотеку часто нет смысла.

Стоит  ли лучше откладывать или инвестировать

Из-за падения ставок по ипотеке сейчас многие стали задумываться о том, стоит ли ее гасить досрочно. Некоторые считают, что лучше откладывать деньги в подушку безопасности или на вклад, а другие предпочитают инвестировать средства, чтобы получить большую прибыль, чем переплата по ссуде.

Рассчитывая, выгодно ли гасить ипотеку досрочно или лучше вложить деньги или просто положить их на вклад важно сравнить переплату по кредиту и прибыль.

Пример. Ипотечный кредит на 3 млн. руб. оформлен на срок 10 лет со ставкой 8,5 % годовых. При платеже в 37 195 р. в месяц за весь срок переплата составит 1 463 484 рублей.

Допустим, после 1 года выплат у клиента появилась свободная сумма в 1 млн рублей, и он задумался о том, выгоднее ли гасить ипотеку досрочно или лучше положить деньги на счет в банке, а возможно есть смысл и инвестировать средства с большей выгодой.

Вариант №1 Выгодно ли частично-досрочное погашение ипотеки

При единовременном досрочном гашении 1 млн. рублей через год ежемесячный платеж по ипотеке сокращается до 23 916 рублей. При этом переплата сокращается до 1 029 314 . Такое частичное досрочное гашение принесло выгоду заемщику в 434 170 рублей.

Снижается ежемесячная плата по ипотеке;Защита от инфляции капитала и валютных колебаний.Упущенная выгода от инвестирования;Потеря подушки безопасности для экстренных ситуаций.

Вариант №2. Выгоднее ли отложить деньги на вклад

Если инвестировать деньги на вклад в банк по средней ставке в 4% годовых с ежемесячной капитализацией, то за 9 оставшихся до конца ипотеки лет доход составит 432 428.

Это всего на 2000 р. меньше экономии при досрочном гашении, но зато у вас на руках будет еще 1 млн.

рублей основного капитала, правда, это уже будет не тот миллион, что 9 лет назад из-за инфляции и падения курса рубля.

Нестабильная ставка т.к. депозит выдается на срок до 5 лет;Платеж по ипотеке не сокращается;Есть риск досрочного закрытия вклада и потеря процентов.

Вариант №3 Выгоднее ли инвестирование

Давайте сделаем расчет с учетом того, что наш потенциальный заемщик вместо досрочного гашения ипотеки решит инвестировать 1 млн руб.

(13 150$) в довольно простой, дешевый и относительно надежный инструмент — индексный фонд американских компаний от компании Vangard —  Vanguard S&P500 ETF, копирующий индекс S&P500.

Доходность в валюте по нему за 10 лет составила почти 190%. Для упрощения возьмем 10% в год.

С капитализацией прибыли размер капитала за 9 лет вырастет до 31 230$. Также стоит учесть девальвацию рубля. За 9 лет она составит приблизительно 200%. Итого капитал нашего виртуального заемщика через 9 лет составит 4 685 000 за вычетом 1 млн. рублей у нас получается прибыль в 3 685 000, что хватит на еще одну квартиру.

Можно купить вторую квартиру за наличку.Относительная сложность инвестирования;Ипотечный платеж стабилен;Временами придется понервничать.

Вывод

Делать частично-досрочное погашение стоит, если вы не готовы к риску и считаете, что лучше синица в руках (сокращение платежа и переплаты, спокойные нервы), чем журавль в небе (рост капитала и нервы при колебании рынка).

Хотя цифры говорят, что выгоднее инвестировать и не гасить ипотеку досрочно, но для большинства заемщиков проще закрыть ипотеку, чем переживать за свои вложения. При этом вариант отложить деньги на вклад выглядит совсем неинтересным.

Делать частично-досрочное погашение стоит, если вы не готовы к риску и считаете, что лучше синица в руках (сокращение платежа и переплаты, спокойные нервы), чем журавль в небе (рост капитала и нервы при колебании рынка).

Хотя цифры говорят, что выгоднее инвестировать и не гасить ипотеку досрочно, но для большинства заемщиков проще закрыть ипотеку, чем переживать за свои вложения. При этом вариант отложить деньги на вклад выглядит совсем неинтересным.

Как выгоднее гасить ипотеку

Перед тем как гасить ипотеку досрочно, нужно разобраться, как правильно это сделать. Клиенту следует изучить правила проведения операции в конкретной кредитной организации или проконсультироваться о порядке ее осуществления у специалистов офиса или службы поддержки. Ему также нужно разобраться со следующими моментами:

  • на какие цели направлять средства, если долг гасится раньше срока только частично;
  • в какой день лучше проводить операцию;
  • особенностями условий по страховкам.

Уменьшать срок или ежемесячный платеж

Обычно считается, что выгоднее сокращать срок кредитования при частичной выплате долга банку раньше срока. Но никакой экономии это не даст, если выплаты полностью будут закончены в одну и ту же дату.

Например, по кредиту в 3 млн рублей со сроком 10 лет под 8,5% при внесении в счет досрочной оплаты 400 тыс. рублей через 1 год после выдачи ссуды выгода при сокращении размера платежа составит примерно 173 668 р., при уменьшении срока она составит 396 872 р., но если продолжать платить по старому графику и делать ежемесячно частично-досрочное гашение, то переплата по ипотеке будет аналогичной.

Оптимальный вариант при регулярном возврате части кредита раньше срока сначала уменьшать размер платежа, а когда ежемесячный взнос станет небольшим – сокращать срок договора.

В какой день лучше

Некоторые банки предлагают частичную выплату долга раньше срока только в даты платежа, а другие в любой день. В последнем случае заемщик сам может решить, когда ему выгоднее осуществлять операцию. Для этого рекомендуется изучить правила и условия кредитования своего кредитора.

Например, в Сбербанке выгоднее всего гасить досрочно ипотеку на следующий день после очередного платежа. В этом случае практически вся сумма пойдет на оплату тела кредита. Дело в том, что Сбер сначала списывает уже начисленные проценты, а только потом проводит операцию по погашению тела кредита. Аналогично работают кредиты в большинстве банков.

Учтите страхование

Страховку придется платить, пока полностью не погашен долг по кредиту. Она продлевается ежегодно. Чем быстрее будет выплачена задолженность, тем меньше придется заплатить за страховку. Но для быстрой выплаты долга придется потратить больше средств направлять на его погашение.

Выгоднее оформлять страховку онлайн. Рассчитать стоимость полиса и купить его можно с помощью онлайн-калькулятора прямо у нас на сайте.

В нем достаточно выбрать нужные условия страхования и ответить на ряд вопросов о себе, имуществе, банке-кредиторе. Пример.

Страховка по ипотеке под 5 % годовых в Сбербанке на квартиру с остатком долга в 5 млн рублей с уже зарегистрированным правом собственности по рискам порчи залога обойдется в Новосибирске примерно в 7 500 рублей за 1 год.

Стоит ли сейчас в кризис гасить ипотеку досрочно

Предсказать дальнейшее развитие ситуации не могут даже эксперты. Нестабильность показывает не только российская, но и мировая экономика.

Заемщикам рекомендуется в этой ситуации иметь определенный резерв средств, позволяющий не допустить просрочек даже в случае возникновения финансовых проблем. Эксперты рекомендует прежде, чем брать ипотеку создать себе резерв на 3-6 месячных расходов с учетом платежа по ипотеке, чтобы спокойно пережить кризис.

Если же ситуация с деньгами пока достаточно стабильная и резервы созданы, то часть средств можно и нужно направлять на досрочные выплаты по кредиту. При этом предпочтительнее деньги направлять на уменьшение сумму ежемесячного платежа. Если проблемы в будущем все же возникнут, найти деньги на меньший взнос будет проще.

Технические лайфхаки

Современные технологии существенно упрощают обслуживания долга. Но многие клиенты все еще предпочитают ходить в отделение для осуществления платежей и других операций. Следующие советы помогут сэкономить время, а иногда и деньги:

  • Заведите карту банка, где оформлена ипотека. С ее помощью можно будет вносить деньги через банкоматы. Часто они работают круглосуточно и найти их легче, чем отделение финансового учреждения.
  • Подключите онлайн-банк. В нем можно следить за задолженностью, поступлением платежей, проводить оплату кредита и часто совершать досрочно гасить ипотеку. Многие системы дистанционного обслуживания позволяют также выполнять и другие операции, например, подавать заявки на рефинансирование, оформлять страховку, оплачивать коммунальные платежи.
  • Не отказывайтесь от уведомлений по договору, особенно если они бесплатные. Даже самый ответственный человек иногда может забыть о предстоящем платеже. Полученное уведомление от банка поможет не допустить просрочку, сохранить репутацию надежного заемщика и избежать пеней.

Основные ошибки при досрочном погашении

Самая главная ошибка заемщиков —  не задумываться о досрочном погашении ипотеки. Это приводит к лишним расходам. Но есть и другие ошибки, которые регулярно допускают клиенты банков при выполнении этой операции:

  • Забытый ежемесячный платеж. Досрочное погашение не освобождает от его оплаты. Например, у заемщика ежемесячный платеж 15 тыс. рублей 23 числа, а 22 он внес 50 тыс. рублей в счет оплаты долга вперед. 23 числа ему все равно нужно заплатить 15 тыс. рублей ежемесячного платежа (или другую сумму, если средства по досрочной выплате были направлены на уменьшение платежа). В некоторых банках в платеж, следующий за операцией досрочной выплаты долга, можно гасить только проценты.
  • Погашать кредит любыми суммами. Это не всегда помогает сэкономить. Большинство банков списывают в первую очередь проценты, начисленные на дату проведения операции. В итоге часто клиент только их и выплачивает банку раньше даты, предусмотренной графиком.
  • Накопление крупной суммы для выполнения операции. Важно понимать, что проценты начисляют ежедневно на остаток суммы задолженности. Чем позднее проведена оплата, тем меньше будет экономия.
  • Отсутствие финансового резерва. Ее должно хватать на 3-6 ежемесячных взносов. Она нужна на случай потери работы, болезни и других непредвиденных ситуаций.
  • Пополнять счет карты заранее. Обычно недостаточно просто пополнить карту для списания средств. Необходимая сумма должна отобразиться на счету для списания, а это требует время и может занимать 1-3 рабочих дня, поэтому пополнять карту нужно за 3-5 дней до даты платежа. Если не успеваете оплачивать заранее, то лучше внести деньги напрямую на счет в отделении банка.

Калькулятор

Перед тем как проводить досрочные выплаты по ипотеке, рекомендуется сделать собственный расчет и только затем решить, нужно ли ее гасить досрочно. Конечно, можно сделать расчет вручную, используя данные из договора. Но это отнимет немало времени, а ошибиться будет легко.

https://www.youtube.com/watch?v=7PSj9CNbn2s

Сделать правильный расчет поможет наш онлайн-калькулятор. В нем достаточно указать сумму, срок кредита, ставку и данные о планируемых дополнительных взносах для выплаты долга раньше срока.

Источник: https://ipotekaved.ru/dosrochno/kak-vygodnee-gasit-ipoteku.html

Досрочное погашение ипотеки Сбербанка: ответы на популярные вопросы

Штрафы за досрочное погашение ипотеки

Оформляя ипотеку, вы точно знаете — когда и в каком размере вносить платежи. Если же у вас появились дополнительные средства, вы можете совершить внеочередной платеж и погасить часть кредита. Разберемся, как сделать досрочное погашение, и так ли это необходимо.

Когда можно сделать досрочное погашение

Совершить досрочное погашение — полное или частичное — можно в любой момент, начиная со второго дня от выдачи кредита. Например, если кредит вы взяли вчера, досрочно погасить его можно уже сегодня.

Нет ограничений или штрафов. Вы можете хоть каждый месяц вносить дополнительные платежи — каждый раз график будет пересчитываться, а остаток кредита и начисляемые проценты — уменьшаться.

Досрочное погашение за счет материнского капитала

Погасить ипотеку досрочно можно с помощью материнского капитала. На сегодняшний день размер материнского капитала — 616 617 рублей, а получить его можно уже при рождении первого ребенка с 1 января 2020 года.
Всё самое важное о материнском капитале читайте в статье «Материнский капитал на покупку недвижимости в 2020 году».

Для того, чтобы совершить досрочное погашение с помощью материнского капитала, не нужно идти в Пенсионный фонд. Написать заявление о распоряжении маткапиталом можно прямо в банке или удаленно — в личном кабинете обслуживания ипотеки на ДомКлик.

После того, как Пенсионный фонд убедится, что всё законно, он перечислит деньги в банк. Сначала будут погашены проценты, начисленные на остаток кредита с момента последнего платежа по ипотеке и до момента поступления материнского капитала. Остальная сумма пойдет на погашение основного долга. Ни просрочки, ни штрафы, ни пени не могут быть оплачены за счет средств материнского капитала.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
Досрочное погашение за счет материнского капитала всегда происходит с сокращением суммы ежемесячного платежа. Выбрать сокращение срока нельзя.
[/attention][/attention][/attention]

Важно: при использовании материнского капитала для улучшения жилищных условий, вы обязаны будете выделить доли детям в этой недвижимости после полной выплаты кредита.

Подробнее о том, как выделить доли детям читайте в статье «Как выделить доли детям после выплаты ипотеки при использовании материнского капитала».

Досрочное погашение за счет субсидии для многодетных семей

Помимо материнского капитала, многодетные семьи могут воспользоваться еще одной уникальной возможностью: погасить кредит за счет субсидии в 450 тысяч рублей.

В программе есть нюансы, мы все их подробно разобрали в статье «Как получить 450 000 рублей на погашение ипотеки многодетным семьям».

Подать заявление на эту субсидию можно только в банке. Если по вашему заявлению будет принято положительное решение, субсидия будет зачислена автоматически.

Если остаток долга по кредиту меньше 450 тысяч, он будет погашен полностью. Оставшаяся сумма — разница между остатком долга и размером субсидии — просто «сгорит». Подумайте: возможно, вы будете оформлять еще один ипотечный кредит, где сможете использовать субсидию целиком.

Если же остаток долга больше 450 тысяч, погашено будет только 450 тысяч рублей. При этом погашение также происходит только с уменьшением суммы ежемесячного платежа, сократить срок нельзя.

Досрочное погашение за счет собственных средств

Вы можете использовать для досрочного погашения, полного или частичного, собственные средства.

Например, вы можете оформить налоговый вычет за покупку квартиры и выплаченные проценты и получить до 650 тысяч рублей. А после — направить их на досрочное погашение. Подробная инструкция по оформлению вычета — в статье «Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку»

При досрочном погашении за счет собственных средств вы можете выбрать, что сокращать: срок кредита или сумму. Давайте разбираться, что выгоднее.

Что выгоднее: сокращать срок или сумму

Если говорить очень коротко, чуть выгоднее сокращать срок кредита.

Посмотрим на примере. В сентябре 2020 года Юля с мужем берут в Сбербанке кредит 900 000 рублей на 10 лет под 6,1% годовых. Если они будут платить ипотеку по графику — 10 037 рублей в месяц, — то за 10 лет они заплатят 175 907 рублей процентов банку.
Через полгода у супругов появляется возможность внести 200 тысяч рублей досрочно. Посмотрим разницу.

Если уменьшается срок: экономия составит 128 494 рубля. А кредит семья закроет на 2 года и 8 месяцев быстрее. Ежемесячный платеж при этом останется прежним.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Если уменьшается платеж: экономия составит 63 949 рублей. Срок кредита при этом не изменится, зато ежемесячный платёж сразу станет существенно меньше — на 2 315 рублей.
[/attention][/attention][/attention]

Очевидно, что в долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.

Как рассчитать досрочное погашение

Вы можете рассчитать любой сценарий досрочного погашения на калькуляторе ДомКлик. Заполните данные по кредиту и нажмите на кнопку «График платежей», а затем «Учесть досрочное погашение». Добавляйте платежи и выбирайте, что сокращать: срок или сумму.

Как сделать досрочное погашение

Вы можете совершить досрочное погашение онлайн в приложении или на сайте СбербанкОнлайн.

Расскажем подробно на примере приложения. Сделать это проще простого:

  1. Откройте раздел «Кредиты» и зайдите в свой ипотечный кредит
  2. Нажмите «Операции» и выберите «Погасить досрочно»
  3. Выберите счет, с которого будут списаны средства, укажите сумму для списания — она не может быть меньше 30% от вашего обычного ежемесячного платежа, — а также отметьте в выпадающем списке, что вы хотите: сокращать срок или сумму

После того, как вы создадите заявление на досрочное погашение, средства будут списаны.

Важно: если вы делаете досрочное погашение, это не отменяет необходимости вносить ежемесячный платеж.
Например: вы вносите ежемесячный платеж в 10 тысяч рублей 15 числа каждого месяца.

Но 5 числа вы решаете внести дополнительно 20 тысяч.

Это значит, что в этом месяце вы вносите платеж по ипотеке 2 раза: 5 числа — внеочередной, 15 числа — плановый, в размере процентов, начисленных с даты досрочного погашения до плановой.

Как вернуть страховку при досрочном погашении

Если вы полностью погасили ипотеку раньше срока, вы можете вернуть часть уплаченных за страховку средств. Для этого вам нужно обратиться в вашу страховую компанию — она поможет решить вопрос.

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki-sberbanka-otvety-na-populyarnye-voprosy

Требование о досрочном погашении ипотеки: основания и последствия

Штрафы за досрочное погашение ипотеки

Если заёмщик грубо нарушил условия ипотечного договора, банк вправе расторгнуть соглашение и потребовать выплатить оставшийся долг сразу. Если до конца ипотеки осталось много времени, такие условия, скорее всего, повергнут клиента в шок. Когда банки идут на крайние меры, и что будет, если не исполнить требование? Об этом читайте в статье.

Такое право банку дают Гражданский кодекс РФ (ст. 821.1) и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ст. 50, п. 4).

Причиной может послужить:

  • нарушение клиентом срока оплаты очередного платежа;
  • утрата обеспечения;
  • нарушение заёмщиком условий целевого использования средств;
  • сокрытие от банка информации обо всех третьих лицах, имеющих права на объект залога;
  • грубые нарушения правил эксплуатации или ремонта, если это может привести к повреждениям или утрате имущества;
  • неисполнение заёмщиком обязанности по страхованию недвижимости;
  • продажа, дарение, обмен квадратных метров без согласия кредитора;
  • изъятие объекта залога государством.

Досрочное расторжение договора – это крайняя мера. На неё банки идут только в случаях, когда заёмщик не соглашается взаимодействовать и менять своё поведение. До этого кредитные учреждения могут в том числе обращаться к коллекторам. Зачастую они так и поступают, поскольку пени в этом случае растут и с клиента в итоге получится взыскать большую сумму.

Основания досрочного погашения кредита по инициативе финансовой организации описываются в условиях ипотечного кредитования.

Эта информация размещена в разделе, посвящённом правам и обязанностям сторон. Поскольку в каждом банке условия разные, рассмотрим их на примере трёх крупных игроков рынка.

Сбербанк вправе потребовать досрочно выплатить долг и проценты по нему в следующих случаях:

  • просрочка дольше 60 дней в течение последнего полугода (считается общий срок всех допущенных просрочек, даже если каждая из них была незначительной);
  • утрата объекта залога, ухудшение его состояния;
  • грубые нарушения правил пользования недвижимостью, создание угроз повреждения или утраты;
  • необоснованный отказ кредитору в проверке квартиры или дома;
  • обнаружение банком незаявленных обременений;
  • отсутствие обязательного страхования или непродление полиса в установленный срок;
  • расторжение или отказ от заключения договора купли-продажи недвижимости;
  • отсутствие подтверждения целевого использования кредитных денег.

Обратите внимание, что требование о погашении долга банк вправе предъявить не только самому заёмщику и созаёмщикам, но и поручителю.

В правилах ипотечного кредитования Сбербанка говорится, что обратить взыскание на квартиру или дом учреждение может сразу, не дожидаясь реакции от клиента.

ВТБ заявит письменное требование о возврате долга и процентов в следующих случаях:

  • нецелевое использование кредита;
  • полная или частичная утрата или повреждение недвижимости;
  • утрата другого обеспечения, предоставленного по займу;
  • грубое нарушение правил использования квартиры или дома, нарушение правил содержания, выполнения ремонта;
  • необоснованный отказ кредитору в проверке предмета ипотеки;
  • нарушение обязанностей по страхованию риска утраты и повреждения жилья;
  • нарушение правила о замене объекта залога в случае его повреждения или утраты.

Кроме того, банк потребует расторгнуть договор, если заёмщик скрыл данные об обременениях и всех людях, претендующих на жильё, или нарушил правила распоряжения объектом залога. Строгое требование установлено насчёт просрочек.

Если клиент не вносит очередной платёж в течение 15 дней или просто допустил несколько даже незначительных просрочек, это служит причиной для требования досрочного погашения.

Договор считается расторгнутым со дня направления заёмщику уведомления.

Обратите внимание, что финансовая организация вправе проверять целевое использование кредита, контролируя расчёты по договору между продавцом и покупателем.

Также банк может в любое время потребовать письменно отчитаться об исполнении обязательств по договору.

В ВТБ условия по ипотеке немного отличаются от «сберовских». В частности, ВТБ не может сразу обратить взыскание на жильё, купленное в кредит. По условиям ипотечного продукта банк даёт клиенту срок на добровольное исполнение требований.

Банк потребует досрочного возврата, если:

  • очередной ежемесячный платёж просрочен более чем на 30 дней;
  • клиент необоснованно отказал кредитору в проверке состава лиц, проживающих в квартире;
  • заёмщик потерял трудоспособность (если он получил страховое возмещение, банк потребует погасить кредит этими деньгами).

Совкомбанк устанавливает жёсткие обязанности заёмщика. Все они прописываются в договоре. К примеру, клиент должен:

  • предоставлять в течение 5 дней документы, подтверждающие оплату налогов, сборов, коммунальных и иных платежей;
  • ежегодно предоставлять документы, подтверждающие финансовое положение и доходы;
  • не регистрировать в квартире (постоянно и временно) третьих лиц и не сдавать жильё в аренду без согласия банка;
  • уведомлять банк в случае отсутствия в квартире более месяца;
  • не производить перепланировку без письменного согласия кредитора.

По сути, нарушение любого из указанных пунктов может вызвать недовольство банка и стать причиной требования о досрочном погашении задолженности. Выполнить его необходимо не позднее 15 дней с момента предъявления.

Если требование о полном возврате займа не исполняется, жильё, купленное в ипотеку, забирают.

Обращение взыскания на заложенную недвижимость законно независимо от того, насколько добросовестно заёмщик исполняет обязательства по выплате кредита.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Например, собственник исправно платит по ипотеке, но провёл незаконную перепланировку. Банк требует единовременно погасить долг. Если клиент игнорирует – кредитор вправе изъять квадратные метры.
[/attention][/attention][/attention]

В случае ипотеки жилья, купленного по договору долевого участия в строительстве, банк может забрать его не ранее чем через полгода после того как:

  • наступил срок сдачи дома;
  • строительство было прекращено и приостановлено, при этом стало понятно, что застройщик не успеет сдать его в срок.

Об этом говорится в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ст. 14).

Основные ситуации, при которых недвижимость могут отнять, прописаны в законе, но каждый банк указывает нюансы в условиях кредитования. Если причина в просрочках, ВТБ вправе забрать жильё в следующих случаях:

  • нарушение срока внесения ежемесячного платежа на 15 дней и более, если сумма составляет более 5% от величины ипотеки;
  • нарушение срока внесения ежемесячного платежа на 3 месяца и более, если его сумма менее 5% от величины ипотеки;
  • 3 и более просрочки за последний год, даже если каждая из них незначительна.

Чтобы не доводить ситуацию до точки кипения, когда банк потребует внести всю сумму долга целиком, следуйте правилам:

  • Внимательно читайте каждый пункт договора, особенно положения, посвящённые правам и обязанностям сторон.
  • Используйте выданные деньги только на целевые нужды.
  • При возникновении опасений в том, что платёж не получится внести вовремя, сообщите об этом в кредитное учреждение. Специалисты совместно с заёмщиком выберут приемлемый вариант. Это могут быть кредитные каникулы, реструктуризация.
  • Не прячьтесь от банка.
  • Не совершайте никаких сделок с недвижимостью без согласия финансовой организации.
  • Вовремя продлевайте полис страхования имущества. Помните, что это обязательный вид страховки.
  • Просите разрешения у банка, если хотите сдать жильё в аренду.

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_trebovanie_o_dosrochnom_pogashenii_ipoteki_osnovaniya_i_posledstviya

Досрочное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком

Штрафы за досрочное погашение ипотеки

Рассказываем, что такое досрочное и частичное досрочное погашение ипотеки в 2020 году и как правильно производить расчеты с банком

VPales\shutterstock

Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов в 2020 году составляет 18,1 года, при этом обычно кредиты закрывают за семь — десять лет.

Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за высоких ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и оформить кредит изначально на более долгий срок, говорит руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.

Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.

В этой статье отвечаем на следующий вопросы:

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично.

Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок.

Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.

«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011.

Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата.

Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.

Варианты досрочного погашения ипотеки

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.

«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты).

Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит Векшина.

Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортным для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.

Если ваш бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.

Такая схема удобна тем, что если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

Primakov\shutterstock

Примеры расчета

В компании «БОН ТОН» приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в 3 млн руб. и остатке срока по кредиту в десять лет (120 мес.), под 7,5% с ежемесячным платежом 35,6 тыс. руб. переплата по процентам за десять лет составит 1,273 млн руб. Есть сумма 200 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц.

При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа) — срок кредита сокращается на год, а размер переплаты — на 215 тыс. руб.

При уменьшении платежа (и остатке срока 120 мес.) — платеж снижается до 33,3 тыс. руб. (на 2,48 тыс. руб.), а размер переплаты всего на 85 тыс. руб.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f59d2db9a7947520ee78b8d

Как погасить ипотеку досрочно, можно ли сделать это в Сбербанке

Штрафы за досрочное погашение ипотеки

– Я планирую брать ипотеку на покупку жилья. Хочу подстраховаться и взять на максимальный срок, а погашать досрочно. Хотелось бы заранее посчитать: насколько выгодно досрочное погашение? Как скоро можно начинать гасить ипотечный кредит? Все ли банки идут на это? И нет ли штрафных санкций за досрочное погашение?

– В соответствии с российским законодательством вы имеете право погашать ипотечный кредит с опережением графика, и банки не вправе в этом препятствовать. В частности, запрещены штрафные санкции за досрочное погашение и введение прямого запрета в ипотечном договоре. Расскажем подробней.

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно в 2020 году: стоит ли в кризис

Штрафы за досрочное погашение ипотеки
Штрафы за досрочное погашение ипотеки

Ипотека – часто единственный вариант купить собственное жилье для жителей РФ. Ставки по кредитам на эти цели существенно снизились, но учитывая длительные сроки кредитования, переплата все равно остается высокой.

Неудивительно, что при появлении дополнительных свободных средств у заемщика появляется желание быстрее выплатить долг. Но нужно заранее разобраться, как выгоднее гасить ипотеку досрочно, чтобы максимально сэкономить деньги.

Можно ли вообще платить ипотеку досрочно

Вопрос о том, можно ли гасить ипотеку досрочно урегулирован на законодательном уровне. Заемщик вправе осуществить полный или частичный возврат долга, раньше срока, установленного графиком. Проценты при этом должны пересчитываться исходя из количества дней фактического пользования заемными деньгами.

Для защиты прав заемщиков в настоящее время государством также предусмотрены следующие нормы:

  • банки не имеют права брать комиссии за операцию;
  • недопустимо устанавливать штрафы за досрочное погашение ипотеки (как и других кредитов);
  • мораторий (период, в течение которого нельзя досрочно гасить кредит) устанавливать запрещено.

Но если клиент хочет досрочно частично гасить ипотеку, ему рекомендуется заранее изучить правила проведения операции в конкретном банке. Она должна быть осуществлена правильно. Часто внести средства для досрочного погашения на счет недостаточно, а нужно еще подать заявление, а иногда и дождаться даты очередного платежа.

Пересчитываются ли проценты

Когда клиент гасит ипотеку досрочно, проценты пересчитываются в сторону уменьшения. Точнее, формируется новый график расчета. По правилам банк начисляет проценты ежедневно на фактическую сумму задолженности в начале операционного дня (редко – в конце дня).

Стоит ли гасить ипотеку досрочно и есть ли в этом смысл на самом деле

В большинстве случаев, чем раньше клиент погасит досрочно, тем меньше процентов ему придется заплатить банку и досрочно погасить ипотеку выгоднее.

Пример: клиент взял ипотечный кредит на покупку квартиры стоимостью 3 млн руб. на 10 лет под 8,5 % годовых с первым взносом 600 тысяч руб. При аннуитетном графике платежей ежемесячно ему придется платить по 29 757 р., а общая сумма переплаты составит 1 169 907 р.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Допустим, у клиента ровно через 1 год появилась возможность досрочно вернуть 500 тыс. руб., и он решил направить эти деньги на уменьшения платежа по ипотеке. За счет досрочных погашений экономия за весь срок кредита составляет ориентировочно 217 721 р. После проведения операции ежемесячная выплата уменьшится до 23 114р., а суммарная переплата составит 953 067 р.
[/attention][/attention][/attention]

Нужно учитывать, что каждая ситуация уникальна и решать, стоит ли гасить ипотеку нужно с учетом особенностей конкретной программы. Например, выплачивать раньше срока военную ипотеку часто нет смысла.

Стоит  ли лучше откладывать или инвестировать

Из-за падения ставок по ипотеке сейчас многие стали задумываться о том, стоит ли ее гасить досрочно. Некоторые считают, что лучше откладывать деньги в подушку безопасности или на вклад, а другие предпочитают инвестировать средства, чтобы получить большую прибыль, чем переплата по ссуде.

Рассчитывая, выгодно ли гасить ипотеку досрочно или лучше вложить деньги или просто положить их на вклад важно сравнить переплату по кредиту и прибыль.

Пример. Ипотечный кредит на 3 млн. руб. оформлен на срок 10 лет со ставкой 8,5 % годовых. При платеже в 37 195 р. в месяц за весь срок переплата составит 1 463 484 рублей.

Допустим, после 1 года выплат у клиента появилась свободная сумма в 1 млн рублей, и он задумался о том, выгоднее ли гасить ипотеку досрочно или лучше положить деньги на счет в банке, а возможно есть смысл и инвестировать средства с большей выгодой.

Вариант №1 Выгодно ли частично-досрочное погашение ипотеки

При единовременном досрочном гашении 1 млн. рублей через год ежемесячный платеж по ипотеке сокращается до 23 916 рублей. При этом переплата сокращается до 1 029 314 . Такое частичное досрочное гашение принесло выгоду заемщику в 434 170 рублей.

Снижается ежемесячная плата по ипотеке;Защита от инфляции капитала и валютных колебаний.Упущенная выгода от инвестирования;Потеря подушки безопасности для экстренных ситуаций.

Вариант №2. Выгоднее ли отложить деньги на вклад

Если инвестировать деньги на вклад в банк по средней ставке в 4% годовых с ежемесячной капитализацией, то за 9 оставшихся до конца ипотеки лет доход составит 432 428.

Это всего на 2000 р. меньше экономии при досрочном гашении, но зато у вас на руках будет еще 1 млн.

рублей основного капитала, правда, это уже будет не тот миллион, что 9 лет назад из-за инфляции и падения курса рубля.

Нестабильная ставка т.к. депозит выдается на срок до 5 лет;Платеж по ипотеке не сокращается;Есть риск досрочного закрытия вклада и потеря процентов.

Вариант №3 Выгоднее ли инвестирование

Давайте сделаем расчет с учетом того, что наш потенциальный заемщик вместо досрочного гашения ипотеки решит инвестировать 1 млн руб.

(13 150$) в довольно простой, дешевый и относительно надежный инструмент — индексный фонд американских компаний от компании Vangard —  Vanguard S&P500 ETF, копирующий индекс S&P500.

Доходность в валюте по нему за 10 лет составила почти 190%. Для упрощения возьмем 10% в год.

С капитализацией прибыли размер капитала за 9 лет вырастет до 31 230$. Также стоит учесть девальвацию рубля. За 9 лет она составит приблизительно 200%. Итого капитал нашего виртуального заемщика через 9 лет составит 4 685 000 за вычетом 1 млн. рублей у нас получается прибыль в 3 685 000, что хватит на еще одну квартиру.

Можно купить вторую квартиру за наличку.Относительная сложность инвестирования;Ипотечный платеж стабилен;Временами придется понервничать.

Вывод

Делать частично-досрочное погашение стоит, если вы не готовы к риску и считаете, что лучше синица в руках (сокращение платежа и переплаты, спокойные нервы), чем журавль в небе (рост капитала и нервы при колебании рынка).

Хотя цифры говорят, что выгоднее инвестировать и не гасить ипотеку досрочно, но для большинства заемщиков проще закрыть ипотеку, чем переживать за свои вложения. При этом вариант отложить деньги на вклад выглядит совсем неинтересным.

Делать частично-досрочное погашение стоит, если вы не готовы к риску и считаете, что лучше синица в руках (сокращение платежа и переплаты, спокойные нервы), чем журавль в небе (рост капитала и нервы при колебании рынка).

Хотя цифры говорят, что выгоднее инвестировать и не гасить ипотеку досрочно, но для большинства заемщиков проще закрыть ипотеку, чем переживать за свои вложения. При этом вариант отложить деньги на вклад выглядит совсем неинтересным.

Как выгоднее гасить ипотеку

Перед тем как гасить ипотеку досрочно, нужно разобраться, как правильно это сделать. Клиенту следует изучить правила проведения операции в конкретной кредитной организации или проконсультироваться о порядке ее осуществления у специалистов офиса или службы поддержки. Ему также нужно разобраться со следующими моментами:

  • на какие цели направлять средства, если долг гасится раньше срока только частично;
  • в какой день лучше проводить операцию;
  • особенностями условий по страховкам.

Уменьшать срок или ежемесячный платеж

Обычно считается, что выгоднее сокращать срок кредитования при частичной выплате долга банку раньше срока. Но никакой экономии это не даст, если выплаты полностью будут закончены в одну и ту же дату.

Например, по кредиту в 3 млн рублей со сроком 10 лет под 8,5% при внесении в счет досрочной оплаты 400 тыс. рублей через 1 год после выдачи ссуды выгода при сокращении размера платежа составит примерно 173 668 р., при уменьшении срока она составит 396 872 р., но если продолжать платить по старому графику и делать ежемесячно частично-досрочное гашение, то переплата по ипотеке будет аналогичной.

Оптимальный вариант при регулярном возврате части кредита раньше срока сначала уменьшать размер платежа, а когда ежемесячный взнос станет небольшим – сокращать срок договора.

В какой день лучше

Некоторые банки предлагают частичную выплату долга раньше срока только в даты платежа, а другие в любой день. В последнем случае заемщик сам может решить, когда ему выгоднее осуществлять операцию. Для этого рекомендуется изучить правила и условия кредитования своего кредитора.

Например, в Сбербанке выгоднее всего гасить досрочно ипотеку на следующий день после очередного платежа. В этом случае практически вся сумма пойдет на оплату тела кредита. Дело в том, что Сбер сначала списывает уже начисленные проценты, а только потом проводит операцию по погашению тела кредита. Аналогично работают кредиты в большинстве банков.

Учтите страхование

Страховку придется платить, пока полностью не погашен долг по кредиту. Она продлевается ежегодно. Чем быстрее будет выплачена задолженность, тем меньше придется заплатить за страховку. Но для быстрой выплаты долга придется потратить больше средств направлять на его погашение.

Выгоднее оформлять страховку онлайн. Рассчитать стоимость полиса и купить его можно с помощью онлайн-калькулятора прямо у нас на сайте.

В нем достаточно выбрать нужные условия страхования и ответить на ряд вопросов о себе, имуществе, банке-кредиторе. Пример.

Страховка по ипотеке под 5 % годовых в Сбербанке на квартиру с остатком долга в 5 млн рублей с уже зарегистрированным правом собственности по рискам порчи залога обойдется в Новосибирске примерно в 7 500 рублей за 1 год.

Стоит ли сейчас в кризис гасить ипотеку досрочно

Предсказать дальнейшее развитие ситуации не могут даже эксперты. Нестабильность показывает не только российская, но и мировая экономика.

Заемщикам рекомендуется в этой ситуации иметь определенный резерв средств, позволяющий не допустить просрочек даже в случае возникновения финансовых проблем. Эксперты рекомендует прежде, чем брать ипотеку создать себе резерв на 3-6 месячных расходов с учетом платежа по ипотеке, чтобы спокойно пережить кризис.

Если же ситуация с деньгами пока достаточно стабильная и резервы созданы, то часть средств можно и нужно направлять на досрочные выплаты по кредиту. При этом предпочтительнее деньги направлять на уменьшение сумму ежемесячного платежа. Если проблемы в будущем все же возникнут, найти деньги на меньший взнос будет проще.

Технические лайфхаки

Современные технологии существенно упрощают обслуживания долга. Но многие клиенты все еще предпочитают ходить в отделение для осуществления платежей и других операций. Следующие советы помогут сэкономить время, а иногда и деньги:

  • Заведите карту банка, где оформлена ипотека. С ее помощью можно будет вносить деньги через банкоматы. Часто они работают круглосуточно и найти их легче, чем отделение финансового учреждения.
  • Подключите онлайн-банк. В нем можно следить за задолженностью, поступлением платежей, проводить оплату кредита и часто совершать досрочно гасить ипотеку. Многие системы дистанционного обслуживания позволяют также выполнять и другие операции, например, подавать заявки на рефинансирование, оформлять страховку, оплачивать коммунальные платежи.
  • Не отказывайтесь от уведомлений по договору, особенно если они бесплатные. Даже самый ответственный человек иногда может забыть о предстоящем платеже. Полученное уведомление от банка поможет не допустить просрочку, сохранить репутацию надежного заемщика и избежать пеней.

Основные ошибки при досрочном погашении

Самая главная ошибка заемщиков —  не задумываться о досрочном погашении ипотеки. Это приводит к лишним расходам. Но есть и другие ошибки, которые регулярно допускают клиенты банков при выполнении этой операции:

  • Забытый ежемесячный платеж. Досрочное погашение не освобождает от его оплаты. Например, у заемщика ежемесячный платеж 15 тыс. рублей 23 числа, а 22 он внес 50 тыс. рублей в счет оплаты долга вперед. 23 числа ему все равно нужно заплатить 15 тыс. рублей ежемесячного платежа (или другую сумму, если средства по досрочной выплате были направлены на уменьшение платежа). В некоторых банках в платеж, следующий за операцией досрочной выплаты долга, можно гасить только проценты.
  • Погашать кредит любыми суммами. Это не всегда помогает сэкономить. Большинство банков списывают в первую очередь проценты, начисленные на дату проведения операции. В итоге часто клиент только их и выплачивает банку раньше даты, предусмотренной графиком.
  • Накопление крупной суммы для выполнения операции. Важно понимать, что проценты начисляют ежедневно на остаток суммы задолженности. Чем позднее проведена оплата, тем меньше будет экономия.
  • Отсутствие финансового резерва. Ее должно хватать на 3-6 ежемесячных взносов. Она нужна на случай потери работы, болезни и других непредвиденных ситуаций.
  • Пополнять счет карты заранее. Обычно недостаточно просто пополнить карту для списания средств. Необходимая сумма должна отобразиться на счету для списания, а это требует время и может занимать 1-3 рабочих дня, поэтому пополнять карту нужно за 3-5 дней до даты платежа. Если не успеваете оплачивать заранее, то лучше внести деньги напрямую на счет в отделении банка.

Калькулятор

Перед тем как проводить досрочные выплаты по ипотеке, рекомендуется сделать собственный расчет и только затем решить, нужно ли ее гасить досрочно. Конечно, можно сделать расчет вручную, используя данные из договора. Но это отнимет немало времени, а ошибиться будет легко.

https://www.youtube.com/watch?v=7PSj9CNbn2s

Сделать правильный расчет поможет наш онлайн-калькулятор. В нем достаточно указать сумму, срок кредита, ставку и данные о планируемых дополнительных взносах для выплаты долга раньше срока.

Источник: https://ipotekaved.ru/dosrochno/kak-vygodnee-gasit-ipoteku.html

Досрочное погашение ипотеки Сбербанка: ответы на популярные вопросы

Штрафы за досрочное погашение ипотеки

Оформляя ипотеку, вы точно знаете — когда и в каком размере вносить платежи. Если же у вас появились дополнительные средства, вы можете совершить внеочередной платеж и погасить часть кредита. Разберемся, как сделать досрочное погашение, и так ли это необходимо.

Когда можно сделать досрочное погашение

Совершить досрочное погашение — полное или частичное — можно в любой момент, начиная со второго дня от выдачи кредита. Например, если кредит вы взяли вчера, досрочно погасить его можно уже сегодня.

Нет ограничений или штрафов. Вы можете хоть каждый месяц вносить дополнительные платежи — каждый раз график будет пересчитываться, а остаток кредита и начисляемые проценты — уменьшаться.

Досрочное погашение за счет материнского капитала

Погасить ипотеку досрочно можно с помощью материнского капитала. На сегодняшний день размер материнского капитала — 616 617 рублей, а получить его можно уже при рождении первого ребенка с 1 января 2020 года.
Всё самое важное о материнском капитале читайте в статье «Материнский капитал на покупку недвижимости в 2020 году».

Для того, чтобы совершить досрочное погашение с помощью материнского капитала, не нужно идти в Пенсионный фонд. Написать заявление о распоряжении маткапиталом можно прямо в банке или удаленно — в личном кабинете обслуживания ипотеки на ДомКлик.

После того, как Пенсионный фонд убедится, что всё законно, он перечислит деньги в банк. Сначала будут погашены проценты, начисленные на остаток кредита с момента последнего платежа по ипотеке и до момента поступления материнского капитала. Остальная сумма пойдет на погашение основного долга. Ни просрочки, ни штрафы, ни пени не могут быть оплачены за счет средств материнского капитала.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
Досрочное погашение за счет материнского капитала всегда происходит с сокращением суммы ежемесячного платежа. Выбрать сокращение срока нельзя.
[/attention][/attention][/attention]

Важно: при использовании материнского капитала для улучшения жилищных условий, вы обязаны будете выделить доли детям в этой недвижимости после полной выплаты кредита.

Подробнее о том, как выделить доли детям читайте в статье «Как выделить доли детям после выплаты ипотеки при использовании материнского капитала».

Досрочное погашение за счет субсидии для многодетных семей

Помимо материнского капитала, многодетные семьи могут воспользоваться еще одной уникальной возможностью: погасить кредит за счет субсидии в 450 тысяч рублей.

В программе есть нюансы, мы все их подробно разобрали в статье «Как получить 450 000 рублей на погашение ипотеки многодетным семьям».

Подать заявление на эту субсидию можно только в банке. Если по вашему заявлению будет принято положительное решение, субсидия будет зачислена автоматически.

Если остаток долга по кредиту меньше 450 тысяч, он будет погашен полностью. Оставшаяся сумма — разница между остатком долга и размером субсидии — просто «сгорит». Подумайте: возможно, вы будете оформлять еще один ипотечный кредит, где сможете использовать субсидию целиком.

Если же остаток долга больше 450 тысяч, погашено будет только 450 тысяч рублей. При этом погашение также происходит только с уменьшением суммы ежемесячного платежа, сократить срок нельзя.

Досрочное погашение за счет собственных средств

Вы можете использовать для досрочного погашения, полного или частичного, собственные средства.

Например, вы можете оформить налоговый вычет за покупку квартиры и выплаченные проценты и получить до 650 тысяч рублей. А после — направить их на досрочное погашение. Подробная инструкция по оформлению вычета — в статье «Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку»

При досрочном погашении за счет собственных средств вы можете выбрать, что сокращать: срок кредита или сумму. Давайте разбираться, что выгоднее.

Что выгоднее: сокращать срок или сумму

Если говорить очень коротко, чуть выгоднее сокращать срок кредита.

Посмотрим на примере. В сентябре 2020 года Юля с мужем берут в Сбербанке кредит 900 000 рублей на 10 лет под 6,1% годовых. Если они будут платить ипотеку по графику — 10 037 рублей в месяц, — то за 10 лет они заплатят 175 907 рублей процентов банку.
Через полгода у супругов появляется возможность внести 200 тысяч рублей досрочно. Посмотрим разницу.

Если уменьшается срок: экономия составит 128 494 рубля. А кредит семья закроет на 2 года и 8 месяцев быстрее. Ежемесячный платеж при этом останется прежним.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Если уменьшается платеж: экономия составит 63 949 рублей. Срок кредита при этом не изменится, зато ежемесячный платёж сразу станет существенно меньше — на 2 315 рублей.
[/attention][/attention][/attention]

Очевидно, что в долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.

Как рассчитать досрочное погашение

Вы можете рассчитать любой сценарий досрочного погашения на калькуляторе ДомКлик. Заполните данные по кредиту и нажмите на кнопку «График платежей», а затем «Учесть досрочное погашение». Добавляйте платежи и выбирайте, что сокращать: срок или сумму.

Как сделать досрочное погашение

Вы можете совершить досрочное погашение онлайн в приложении или на сайте СбербанкОнлайн.

Расскажем подробно на примере приложения. Сделать это проще простого:

  1. Откройте раздел «Кредиты» и зайдите в свой ипотечный кредит
  2. Нажмите «Операции» и выберите «Погасить досрочно»
  3. Выберите счет, с которого будут списаны средства, укажите сумму для списания — она не может быть меньше 30% от вашего обычного ежемесячного платежа, — а также отметьте в выпадающем списке, что вы хотите: сокращать срок или сумму

После того, как вы создадите заявление на досрочное погашение, средства будут списаны.

Важно: если вы делаете досрочное погашение, это не отменяет необходимости вносить ежемесячный платеж.
Например: вы вносите ежемесячный платеж в 10 тысяч рублей 15 числа каждого месяца.

Но 5 числа вы решаете внести дополнительно 20 тысяч.

Это значит, что в этом месяце вы вносите платеж по ипотеке 2 раза: 5 числа — внеочередной, 15 числа — плановый, в размере процентов, начисленных с даты досрочного погашения до плановой.

Как вернуть страховку при досрочном погашении

Если вы полностью погасили ипотеку раньше срока, вы можете вернуть часть уплаченных за страховку средств. Для этого вам нужно обратиться в вашу страховую компанию — она поможет решить вопрос.

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki-sberbanka-otvety-na-populyarnye-voprosy

Требование о досрочном погашении ипотеки: основания и последствия

Штрафы за досрочное погашение ипотеки

Если заёмщик грубо нарушил условия ипотечного договора, банк вправе расторгнуть соглашение и потребовать выплатить оставшийся долг сразу. Если до конца ипотеки осталось много времени, такие условия, скорее всего, повергнут клиента в шок. Когда банки идут на крайние меры, и что будет, если не исполнить требование? Об этом читайте в статье.

Такое право банку дают Гражданский кодекс РФ (ст. 821.1) и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ст. 50, п. 4).

Причиной может послужить:

  • нарушение клиентом срока оплаты очередного платежа;
  • утрата обеспечения;
  • нарушение заёмщиком условий целевого использования средств;
  • сокрытие от банка информации обо всех третьих лицах, имеющих права на объект залога;
  • грубые нарушения правил эксплуатации или ремонта, если это может привести к повреждениям или утрате имущества;
  • неисполнение заёмщиком обязанности по страхованию недвижимости;
  • продажа, дарение, обмен квадратных метров без согласия кредитора;
  • изъятие объекта залога государством.

Досрочное расторжение договора – это крайняя мера. На неё банки идут только в случаях, когда заёмщик не соглашается взаимодействовать и менять своё поведение. До этого кредитные учреждения могут в том числе обращаться к коллекторам. Зачастую они так и поступают, поскольку пени в этом случае растут и с клиента в итоге получится взыскать большую сумму.

Основания досрочного погашения кредита по инициативе финансовой организации описываются в условиях ипотечного кредитования.

Эта информация размещена в разделе, посвящённом правам и обязанностям сторон. Поскольку в каждом банке условия разные, рассмотрим их на примере трёх крупных игроков рынка.

Сбербанк вправе потребовать досрочно выплатить долг и проценты по нему в следующих случаях:

  • просрочка дольше 60 дней в течение последнего полугода (считается общий срок всех допущенных просрочек, даже если каждая из них была незначительной);
  • утрата объекта залога, ухудшение его состояния;
  • грубые нарушения правил пользования недвижимостью, создание угроз повреждения или утраты;
  • необоснованный отказ кредитору в проверке квартиры или дома;
  • обнаружение банком незаявленных обременений;
  • отсутствие обязательного страхования или непродление полиса в установленный срок;
  • расторжение или отказ от заключения договора купли-продажи недвижимости;
  • отсутствие подтверждения целевого использования кредитных денег.

Обратите внимание, что требование о погашении долга банк вправе предъявить не только самому заёмщику и созаёмщикам, но и поручителю.

В правилах ипотечного кредитования Сбербанка говорится, что обратить взыскание на квартиру или дом учреждение может сразу, не дожидаясь реакции от клиента.

ВТБ заявит письменное требование о возврате долга и процентов в следующих случаях:

  • нецелевое использование кредита;
  • полная или частичная утрата или повреждение недвижимости;
  • утрата другого обеспечения, предоставленного по займу;
  • грубое нарушение правил использования квартиры или дома, нарушение правил содержания, выполнения ремонта;
  • необоснованный отказ кредитору в проверке предмета ипотеки;
  • нарушение обязанностей по страхованию риска утраты и повреждения жилья;
  • нарушение правила о замене объекта залога в случае его повреждения или утраты.

Кроме того, банк потребует расторгнуть договор, если заёмщик скрыл данные об обременениях и всех людях, претендующих на жильё, или нарушил правила распоряжения объектом залога. Строгое требование установлено насчёт просрочек.

Если клиент не вносит очередной платёж в течение 15 дней или просто допустил несколько даже незначительных просрочек, это служит причиной для требования досрочного погашения.

Договор считается расторгнутым со дня направления заёмщику уведомления.

Обратите внимание, что финансовая организация вправе проверять целевое использование кредита, контролируя расчёты по договору между продавцом и покупателем.

Также банк может в любое время потребовать письменно отчитаться об исполнении обязательств по договору.

В ВТБ условия по ипотеке немного отличаются от «сберовских». В частности, ВТБ не может сразу обратить взыскание на жильё, купленное в кредит. По условиям ипотечного продукта банк даёт клиенту срок на добровольное исполнение требований.

Банк потребует досрочного возврата, если:

  • очередной ежемесячный платёж просрочен более чем на 30 дней;
  • клиент необоснованно отказал кредитору в проверке состава лиц, проживающих в квартире;
  • заёмщик потерял трудоспособность (если он получил страховое возмещение, банк потребует погасить кредит этими деньгами).

Совкомбанк устанавливает жёсткие обязанности заёмщика. Все они прописываются в договоре. К примеру, клиент должен:

  • предоставлять в течение 5 дней документы, подтверждающие оплату налогов, сборов, коммунальных и иных платежей;
  • ежегодно предоставлять документы, подтверждающие финансовое положение и доходы;
  • не регистрировать в квартире (постоянно и временно) третьих лиц и не сдавать жильё в аренду без согласия банка;
  • уведомлять банк в случае отсутствия в квартире более месяца;
  • не производить перепланировку без письменного согласия кредитора.

По сути, нарушение любого из указанных пунктов может вызвать недовольство банка и стать причиной требования о досрочном погашении задолженности. Выполнить его необходимо не позднее 15 дней с момента предъявления.

Если требование о полном возврате займа не исполняется, жильё, купленное в ипотеку, забирают.

Обращение взыскания на заложенную недвижимость законно независимо от того, насколько добросовестно заёмщик исполняет обязательства по выплате кредита.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Например, собственник исправно платит по ипотеке, но провёл незаконную перепланировку. Банк требует единовременно погасить долг. Если клиент игнорирует – кредитор вправе изъять квадратные метры.
[/attention][/attention][/attention]

В случае ипотеки жилья, купленного по договору долевого участия в строительстве, банк может забрать его не ранее чем через полгода после того как:

  • наступил срок сдачи дома;
  • строительство было прекращено и приостановлено, при этом стало понятно, что застройщик не успеет сдать его в срок.

Об этом говорится в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ст. 14).

Основные ситуации, при которых недвижимость могут отнять, прописаны в законе, но каждый банк указывает нюансы в условиях кредитования. Если причина в просрочках, ВТБ вправе забрать жильё в следующих случаях:

  • нарушение срока внесения ежемесячного платежа на 15 дней и более, если сумма составляет более 5% от величины ипотеки;
  • нарушение срока внесения ежемесячного платежа на 3 месяца и более, если его сумма менее 5% от величины ипотеки;
  • 3 и более просрочки за последний год, даже если каждая из них незначительна.

Чтобы не доводить ситуацию до точки кипения, когда банк потребует внести всю сумму долга целиком, следуйте правилам:

  • Внимательно читайте каждый пункт договора, особенно положения, посвящённые правам и обязанностям сторон.
  • Используйте выданные деньги только на целевые нужды.
  • При возникновении опасений в том, что платёж не получится внести вовремя, сообщите об этом в кредитное учреждение. Специалисты совместно с заёмщиком выберут приемлемый вариант. Это могут быть кредитные каникулы, реструктуризация.
  • Не прячьтесь от банка.
  • Не совершайте никаких сделок с недвижимостью без согласия финансовой организации.
  • Вовремя продлевайте полис страхования имущества. Помните, что это обязательный вид страховки.
  • Просите разрешения у банка, если хотите сдать жильё в аренду.

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_trebovanie_o_dosrochnom_pogashenii_ipoteki_osnovaniya_i_posledstviya

Досрочное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком

Штрафы за досрочное погашение ипотеки

Рассказываем, что такое досрочное и частичное досрочное погашение ипотеки в 2020 году и как правильно производить расчеты с банком

VPales\shutterstock

Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов в 2020 году составляет 18,1 года, при этом обычно кредиты закрывают за семь — десять лет.

Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за высоких ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и оформить кредит изначально на более долгий срок, говорит руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.

Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.

В этой статье отвечаем на следующий вопросы:

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично.

Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок.

Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.

«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011.

Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата.

Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.

Варианты досрочного погашения ипотеки

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.

«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты).

Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит Векшина.

Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортным для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.

Если ваш бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.

Такая схема удобна тем, что если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

Primakov\shutterstock

Примеры расчета

В компании «БОН ТОН» приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в 3 млн руб. и остатке срока по кредиту в десять лет (120 мес.), под 7,5% с ежемесячным платежом 35,6 тыс. руб. переплата по процентам за десять лет составит 1,273 млн руб. Есть сумма 200 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц.

При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа) — срок кредита сокращается на год, а размер переплаты — на 215 тыс. руб.

При уменьшении платежа (и остатке срока 120 мес.) — платеж снижается до 33,3 тыс. руб. (на 2,48 тыс. руб.), а размер переплаты всего на 85 тыс. руб.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f59d2db9a7947520ee78b8d

Как погасить ипотеку досрочно, можно ли сделать это в Сбербанке

Штрафы за досрочное погашение ипотеки

– Я планирую брать ипотеку на покупку жилья. Хочу подстраховаться и взять на максимальный срок, а погашать досрочно. Хотелось бы заранее посчитать: насколько выгодно досрочное погашение? Как скоро можно начинать гасить ипотечный кредит? Все ли банки идут на это? И нет ли штрафных санкций за досрочное погашение?

– В соответствии с российским законодательством вы имеете право погашать ипотечный кредит с опережением графика, и банки не вправе в этом препятствовать. В частности, запрещены штрафные санкции за досрочное погашение и введение прямого запрета в ипотечном договоре. Расскажем подробней.

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно в 2020 году: стоит ли в кризис

Штрафы за досрочное погашение ипотеки
Штрафы за досрочное погашение ипотеки

Ипотека – часто единственный вариант купить собственное жилье для жителей РФ. Ставки по кредитам на эти цели существенно снизились, но учитывая длительные сроки кредитования, переплата все равно остается высокой.

Неудивительно, что при появлении дополнительных свободных средств у заемщика появляется желание быстрее выплатить долг. Но нужно заранее разобраться, как выгоднее гасить ипотеку досрочно, чтобы максимально сэкономить деньги.

Можно ли вообще платить ипотеку досрочно

Вопрос о том, можно ли гасить ипотеку досрочно урегулирован на законодательном уровне. Заемщик вправе осуществить полный или частичный возврат долга, раньше срока, установленного графиком. Проценты при этом должны пересчитываться исходя из количества дней фактического пользования заемными деньгами.

Для защиты прав заемщиков в настоящее время государством также предусмотрены следующие нормы:

  • банки не имеют права брать комиссии за операцию;
  • недопустимо устанавливать штрафы за досрочное погашение ипотеки (как и других кредитов);
  • мораторий (период, в течение которого нельзя досрочно гасить кредит) устанавливать запрещено.

Но если клиент хочет досрочно частично гасить ипотеку, ему рекомендуется заранее изучить правила проведения операции в конкретном банке. Она должна быть осуществлена правильно. Часто внести средства для досрочного погашения на счет недостаточно, а нужно еще подать заявление, а иногда и дождаться даты очередного платежа.

Пересчитываются ли проценты

Когда клиент гасит ипотеку досрочно, проценты пересчитываются в сторону уменьшения. Точнее, формируется новый график расчета. По правилам банк начисляет проценты ежедневно на фактическую сумму задолженности в начале операционного дня (редко – в конце дня).

Стоит ли гасить ипотеку досрочно и есть ли в этом смысл на самом деле

В большинстве случаев, чем раньше клиент погасит досрочно, тем меньше процентов ему придется заплатить банку и досрочно погасить ипотеку выгоднее.

Пример: клиент взял ипотечный кредит на покупку квартиры стоимостью 3 млн руб. на 10 лет под 8,5 % годовых с первым взносом 600 тысяч руб. При аннуитетном графике платежей ежемесячно ему придется платить по 29 757 р., а общая сумма переплаты составит 1 169 907 р.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Допустим, у клиента ровно через 1 год появилась возможность досрочно вернуть 500 тыс. руб., и он решил направить эти деньги на уменьшения платежа по ипотеке. За счет досрочных погашений экономия за весь срок кредита составляет ориентировочно 217 721 р. После проведения операции ежемесячная выплата уменьшится до 23 114р., а суммарная переплата составит 953 067 р.
[/attention][/attention][/attention]

Нужно учитывать, что каждая ситуация уникальна и решать, стоит ли гасить ипотеку нужно с учетом особенностей конкретной программы. Например, выплачивать раньше срока военную ипотеку часто нет смысла.

Стоит  ли лучше откладывать или инвестировать

Из-за падения ставок по ипотеке сейчас многие стали задумываться о том, стоит ли ее гасить досрочно. Некоторые считают, что лучше откладывать деньги в подушку безопасности или на вклад, а другие предпочитают инвестировать средства, чтобы получить большую прибыль, чем переплата по ссуде.

Рассчитывая, выгодно ли гасить ипотеку досрочно или лучше вложить деньги или просто положить их на вклад важно сравнить переплату по кредиту и прибыль.

Пример. Ипотечный кредит на 3 млн. руб. оформлен на срок 10 лет со ставкой 8,5 % годовых. При платеже в 37 195 р. в месяц за весь срок переплата составит 1 463 484 рублей.

Допустим, после 1 года выплат у клиента появилась свободная сумма в 1 млн рублей, и он задумался о том, выгоднее ли гасить ипотеку досрочно или лучше положить деньги на счет в банке, а возможно есть смысл и инвестировать средства с большей выгодой.

Вариант №1 Выгодно ли частично-досрочное погашение ипотеки

При единовременном досрочном гашении 1 млн. рублей через год ежемесячный платеж по ипотеке сокращается до 23 916 рублей. При этом переплата сокращается до 1 029 314 . Такое частичное досрочное гашение принесло выгоду заемщику в 434 170 рублей.

Снижается ежемесячная плата по ипотеке;Защита от инфляции капитала и валютных колебаний.Упущенная выгода от инвестирования;Потеря подушки безопасности для экстренных ситуаций.

Вариант №2. Выгоднее ли отложить деньги на вклад

Если инвестировать деньги на вклад в банк по средней ставке в 4% годовых с ежемесячной капитализацией, то за 9 оставшихся до конца ипотеки лет доход составит 432 428.

Это всего на 2000 р. меньше экономии при досрочном гашении, но зато у вас на руках будет еще 1 млн.

рублей основного капитала, правда, это уже будет не тот миллион, что 9 лет назад из-за инфляции и падения курса рубля.

Нестабильная ставка т.к. депозит выдается на срок до 5 лет;Платеж по ипотеке не сокращается;Есть риск досрочного закрытия вклада и потеря процентов.

Вариант №3 Выгоднее ли инвестирование

Давайте сделаем расчет с учетом того, что наш потенциальный заемщик вместо досрочного гашения ипотеки решит инвестировать 1 млн руб.

(13 150$) в довольно простой, дешевый и относительно надежный инструмент — индексный фонд американских компаний от компании Vangard —  Vanguard S&P500 ETF, копирующий индекс S&P500.

Доходность в валюте по нему за 10 лет составила почти 190%. Для упрощения возьмем 10% в год.

С капитализацией прибыли размер капитала за 9 лет вырастет до 31 230$. Также стоит учесть девальвацию рубля. За 9 лет она составит приблизительно 200%. Итого капитал нашего виртуального заемщика через 9 лет составит 4 685 000 за вычетом 1 млн. рублей у нас получается прибыль в 3 685 000, что хватит на еще одну квартиру.

Можно купить вторую квартиру за наличку.Относительная сложность инвестирования;Ипотечный платеж стабилен;Временами придется понервничать.

Вывод

Делать частично-досрочное погашение стоит, если вы не готовы к риску и считаете, что лучше синица в руках (сокращение платежа и переплаты, спокойные нервы), чем журавль в небе (рост капитала и нервы при колебании рынка).

Хотя цифры говорят, что выгоднее инвестировать и не гасить ипотеку досрочно, но для большинства заемщиков проще закрыть ипотеку, чем переживать за свои вложения. При этом вариант отложить деньги на вклад выглядит совсем неинтересным.

Делать частично-досрочное погашение стоит, если вы не готовы к риску и считаете, что лучше синица в руках (сокращение платежа и переплаты, спокойные нервы), чем журавль в небе (рост капитала и нервы при колебании рынка).

Хотя цифры говорят, что выгоднее инвестировать и не гасить ипотеку досрочно, но для большинства заемщиков проще закрыть ипотеку, чем переживать за свои вложения. При этом вариант отложить деньги на вклад выглядит совсем неинтересным.

Как выгоднее гасить ипотеку

Перед тем как гасить ипотеку досрочно, нужно разобраться, как правильно это сделать. Клиенту следует изучить правила проведения операции в конкретной кредитной организации или проконсультироваться о порядке ее осуществления у специалистов офиса или службы поддержки. Ему также нужно разобраться со следующими моментами:

  • на какие цели направлять средства, если долг гасится раньше срока только частично;
  • в какой день лучше проводить операцию;
  • особенностями условий по страховкам.

Уменьшать срок или ежемесячный платеж

Обычно считается, что выгоднее сокращать срок кредитования при частичной выплате долга банку раньше срока. Но никакой экономии это не даст, если выплаты полностью будут закончены в одну и ту же дату.

Например, по кредиту в 3 млн рублей со сроком 10 лет под 8,5% при внесении в счет досрочной оплаты 400 тыс. рублей через 1 год после выдачи ссуды выгода при сокращении размера платежа составит примерно 173 668 р., при уменьшении срока она составит 396 872 р., но если продолжать платить по старому графику и делать ежемесячно частично-досрочное гашение, то переплата по ипотеке будет аналогичной.

Оптимальный вариант при регулярном возврате части кредита раньше срока сначала уменьшать размер платежа, а когда ежемесячный взнос станет небольшим – сокращать срок договора.

В какой день лучше

Некоторые банки предлагают частичную выплату долга раньше срока только в даты платежа, а другие в любой день. В последнем случае заемщик сам может решить, когда ему выгоднее осуществлять операцию. Для этого рекомендуется изучить правила и условия кредитования своего кредитора.

Например, в Сбербанке выгоднее всего гасить досрочно ипотеку на следующий день после очередного платежа. В этом случае практически вся сумма пойдет на оплату тела кредита. Дело в том, что Сбер сначала списывает уже начисленные проценты, а только потом проводит операцию по погашению тела кредита. Аналогично работают кредиты в большинстве банков.

Учтите страхование

Страховку придется платить, пока полностью не погашен долг по кредиту. Она продлевается ежегодно. Чем быстрее будет выплачена задолженность, тем меньше придется заплатить за страховку. Но для быстрой выплаты долга придется потратить больше средств направлять на его погашение.

Выгоднее оформлять страховку онлайн. Рассчитать стоимость полиса и купить его можно с помощью онлайн-калькулятора прямо у нас на сайте.

В нем достаточно выбрать нужные условия страхования и ответить на ряд вопросов о себе, имуществе, банке-кредиторе. Пример.

Страховка по ипотеке под 5 % годовых в Сбербанке на квартиру с остатком долга в 5 млн рублей с уже зарегистрированным правом собственности по рискам порчи залога обойдется в Новосибирске примерно в 7 500 рублей за 1 год.

Стоит ли сейчас в кризис гасить ипотеку досрочно

Предсказать дальнейшее развитие ситуации не могут даже эксперты. Нестабильность показывает не только российская, но и мировая экономика.

Заемщикам рекомендуется в этой ситуации иметь определенный резерв средств, позволяющий не допустить просрочек даже в случае возникновения финансовых проблем. Эксперты рекомендует прежде, чем брать ипотеку создать себе резерв на 3-6 месячных расходов с учетом платежа по ипотеке, чтобы спокойно пережить кризис.

Если же ситуация с деньгами пока достаточно стабильная и резервы созданы, то часть средств можно и нужно направлять на досрочные выплаты по кредиту. При этом предпочтительнее деньги направлять на уменьшение сумму ежемесячного платежа. Если проблемы в будущем все же возникнут, найти деньги на меньший взнос будет проще.

Технические лайфхаки

Современные технологии существенно упрощают обслуживания долга. Но многие клиенты все еще предпочитают ходить в отделение для осуществления платежей и других операций. Следующие советы помогут сэкономить время, а иногда и деньги:

  • Заведите карту банка, где оформлена ипотека. С ее помощью можно будет вносить деньги через банкоматы. Часто они работают круглосуточно и найти их легче, чем отделение финансового учреждения.
  • Подключите онлайн-банк. В нем можно следить за задолженностью, поступлением платежей, проводить оплату кредита и часто совершать досрочно гасить ипотеку. Многие системы дистанционного обслуживания позволяют также выполнять и другие операции, например, подавать заявки на рефинансирование, оформлять страховку, оплачивать коммунальные платежи.
  • Не отказывайтесь от уведомлений по договору, особенно если они бесплатные. Даже самый ответственный человек иногда может забыть о предстоящем платеже. Полученное уведомление от банка поможет не допустить просрочку, сохранить репутацию надежного заемщика и избежать пеней.

Основные ошибки при досрочном погашении

Самая главная ошибка заемщиков —  не задумываться о досрочном погашении ипотеки. Это приводит к лишним расходам. Но есть и другие ошибки, которые регулярно допускают клиенты банков при выполнении этой операции:

  • Забытый ежемесячный платеж. Досрочное погашение не освобождает от его оплаты. Например, у заемщика ежемесячный платеж 15 тыс. рублей 23 числа, а 22 он внес 50 тыс. рублей в счет оплаты долга вперед. 23 числа ему все равно нужно заплатить 15 тыс. рублей ежемесячного платежа (или другую сумму, если средства по досрочной выплате были направлены на уменьшение платежа). В некоторых банках в платеж, следующий за операцией досрочной выплаты долга, можно гасить только проценты.
  • Погашать кредит любыми суммами. Это не всегда помогает сэкономить. Большинство банков списывают в первую очередь проценты, начисленные на дату проведения операции. В итоге часто клиент только их и выплачивает банку раньше даты, предусмотренной графиком.
  • Накопление крупной суммы для выполнения операции. Важно понимать, что проценты начисляют ежедневно на остаток суммы задолженности. Чем позднее проведена оплата, тем меньше будет экономия.
  • Отсутствие финансового резерва. Ее должно хватать на 3-6 ежемесячных взносов. Она нужна на случай потери работы, болезни и других непредвиденных ситуаций.
  • Пополнять счет карты заранее. Обычно недостаточно просто пополнить карту для списания средств. Необходимая сумма должна отобразиться на счету для списания, а это требует время и может занимать 1-3 рабочих дня, поэтому пополнять карту нужно за 3-5 дней до даты платежа. Если не успеваете оплачивать заранее, то лучше внести деньги напрямую на счет в отделении банка.

Калькулятор

Перед тем как проводить досрочные выплаты по ипотеке, рекомендуется сделать собственный расчет и только затем решить, нужно ли ее гасить досрочно. Конечно, можно сделать расчет вручную, используя данные из договора. Но это отнимет немало времени, а ошибиться будет легко.

https://www.youtube.com/watch?v=7PSj9CNbn2s

Сделать правильный расчет поможет наш онлайн-калькулятор. В нем достаточно указать сумму, срок кредита, ставку и данные о планируемых дополнительных взносах для выплаты долга раньше срока.

Источник: https://ipotekaved.ru/dosrochno/kak-vygodnee-gasit-ipoteku.html

Досрочное погашение ипотеки Сбербанка: ответы на популярные вопросы

Штрафы за досрочное погашение ипотеки

Оформляя ипотеку, вы точно знаете — когда и в каком размере вносить платежи. Если же у вас появились дополнительные средства, вы можете совершить внеочередной платеж и погасить часть кредита. Разберемся, как сделать досрочное погашение, и так ли это необходимо.

Когда можно сделать досрочное погашение

Совершить досрочное погашение — полное или частичное — можно в любой момент, начиная со второго дня от выдачи кредита. Например, если кредит вы взяли вчера, досрочно погасить его можно уже сегодня.

Нет ограничений или штрафов. Вы можете хоть каждый месяц вносить дополнительные платежи — каждый раз график будет пересчитываться, а остаток кредита и начисляемые проценты — уменьшаться.

Досрочное погашение за счет материнского капитала

Погасить ипотеку досрочно можно с помощью материнского капитала. На сегодняшний день размер материнского капитала — 616 617 рублей, а получить его можно уже при рождении первого ребенка с 1 января 2020 года.
Всё самое важное о материнском капитале читайте в статье «Материнский капитал на покупку недвижимости в 2020 году».

Для того, чтобы совершить досрочное погашение с помощью материнского капитала, не нужно идти в Пенсионный фонд. Написать заявление о распоряжении маткапиталом можно прямо в банке или удаленно — в личном кабинете обслуживания ипотеки на ДомКлик.

После того, как Пенсионный фонд убедится, что всё законно, он перечислит деньги в банк. Сначала будут погашены проценты, начисленные на остаток кредита с момента последнего платежа по ипотеке и до момента поступления материнского капитала. Остальная сумма пойдет на погашение основного долга. Ни просрочки, ни штрафы, ни пени не могут быть оплачены за счет средств материнского капитала.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
Досрочное погашение за счет материнского капитала всегда происходит с сокращением суммы ежемесячного платежа. Выбрать сокращение срока нельзя.
[/attention][/attention][/attention]

Важно: при использовании материнского капитала для улучшения жилищных условий, вы обязаны будете выделить доли детям в этой недвижимости после полной выплаты кредита.

Подробнее о том, как выделить доли детям читайте в статье «Как выделить доли детям после выплаты ипотеки при использовании материнского капитала».

Досрочное погашение за счет субсидии для многодетных семей

Помимо материнского капитала, многодетные семьи могут воспользоваться еще одной уникальной возможностью: погасить кредит за счет субсидии в 450 тысяч рублей.

В программе есть нюансы, мы все их подробно разобрали в статье «Как получить 450 000 рублей на погашение ипотеки многодетным семьям».

Подать заявление на эту субсидию можно только в банке. Если по вашему заявлению будет принято положительное решение, субсидия будет зачислена автоматически.

Если остаток долга по кредиту меньше 450 тысяч, он будет погашен полностью. Оставшаяся сумма — разница между остатком долга и размером субсидии — просто «сгорит». Подумайте: возможно, вы будете оформлять еще один ипотечный кредит, где сможете использовать субсидию целиком.

Если же остаток долга больше 450 тысяч, погашено будет только 450 тысяч рублей. При этом погашение также происходит только с уменьшением суммы ежемесячного платежа, сократить срок нельзя.

Досрочное погашение за счет собственных средств

Вы можете использовать для досрочного погашения, полного или частичного, собственные средства.

Например, вы можете оформить налоговый вычет за покупку квартиры и выплаченные проценты и получить до 650 тысяч рублей. А после — направить их на досрочное погашение. Подробная инструкция по оформлению вычета — в статье «Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку»

При досрочном погашении за счет собственных средств вы можете выбрать, что сокращать: срок кредита или сумму. Давайте разбираться, что выгоднее.

Что выгоднее: сокращать срок или сумму

Если говорить очень коротко, чуть выгоднее сокращать срок кредита.

Посмотрим на примере. В сентябре 2020 года Юля с мужем берут в Сбербанке кредит 900 000 рублей на 10 лет под 6,1% годовых. Если они будут платить ипотеку по графику — 10 037 рублей в месяц, — то за 10 лет они заплатят 175 907 рублей процентов банку.
Через полгода у супругов появляется возможность внести 200 тысяч рублей досрочно. Посмотрим разницу.

Если уменьшается срок: экономия составит 128 494 рубля. А кредит семья закроет на 2 года и 8 месяцев быстрее. Ежемесячный платеж при этом останется прежним.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Если уменьшается платеж: экономия составит 63 949 рублей. Срок кредита при этом не изменится, зато ежемесячный платёж сразу станет существенно меньше — на 2 315 рублей.
[/attention][/attention][/attention]

Очевидно, что в долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.

Как рассчитать досрочное погашение

Вы можете рассчитать любой сценарий досрочного погашения на калькуляторе ДомКлик. Заполните данные по кредиту и нажмите на кнопку «График платежей», а затем «Учесть досрочное погашение». Добавляйте платежи и выбирайте, что сокращать: срок или сумму.

Как сделать досрочное погашение

Вы можете совершить досрочное погашение онлайн в приложении или на сайте СбербанкОнлайн.

Расскажем подробно на примере приложения. Сделать это проще простого:

  1. Откройте раздел «Кредиты» и зайдите в свой ипотечный кредит
  2. Нажмите «Операции» и выберите «Погасить досрочно»
  3. Выберите счет, с которого будут списаны средства, укажите сумму для списания — она не может быть меньше 30% от вашего обычного ежемесячного платежа, — а также отметьте в выпадающем списке, что вы хотите: сокращать срок или сумму

После того, как вы создадите заявление на досрочное погашение, средства будут списаны.

Важно: если вы делаете досрочное погашение, это не отменяет необходимости вносить ежемесячный платеж.
Например: вы вносите ежемесячный платеж в 10 тысяч рублей 15 числа каждого месяца.

Но 5 числа вы решаете внести дополнительно 20 тысяч.

Это значит, что в этом месяце вы вносите платеж по ипотеке 2 раза: 5 числа — внеочередной, 15 числа — плановый, в размере процентов, начисленных с даты досрочного погашения до плановой.

Как вернуть страховку при досрочном погашении

Если вы полностью погасили ипотеку раньше срока, вы можете вернуть часть уплаченных за страховку средств. Для этого вам нужно обратиться в вашу страховую компанию — она поможет решить вопрос.

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki-sberbanka-otvety-na-populyarnye-voprosy

Требование о досрочном погашении ипотеки: основания и последствия

Штрафы за досрочное погашение ипотеки

Если заёмщик грубо нарушил условия ипотечного договора, банк вправе расторгнуть соглашение и потребовать выплатить оставшийся долг сразу. Если до конца ипотеки осталось много времени, такие условия, скорее всего, повергнут клиента в шок. Когда банки идут на крайние меры, и что будет, если не исполнить требование? Об этом читайте в статье.

Такое право банку дают Гражданский кодекс РФ (ст. 821.1) и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ст. 50, п. 4).

Причиной может послужить:

  • нарушение клиентом срока оплаты очередного платежа;
  • утрата обеспечения;
  • нарушение заёмщиком условий целевого использования средств;
  • сокрытие от банка информации обо всех третьих лицах, имеющих права на объект залога;
  • грубые нарушения правил эксплуатации или ремонта, если это может привести к повреждениям или утрате имущества;
  • неисполнение заёмщиком обязанности по страхованию недвижимости;
  • продажа, дарение, обмен квадратных метров без согласия кредитора;
  • изъятие объекта залога государством.

Досрочное расторжение договора – это крайняя мера. На неё банки идут только в случаях, когда заёмщик не соглашается взаимодействовать и менять своё поведение. До этого кредитные учреждения могут в том числе обращаться к коллекторам. Зачастую они так и поступают, поскольку пени в этом случае растут и с клиента в итоге получится взыскать большую сумму.

Основания досрочного погашения кредита по инициативе финансовой организации описываются в условиях ипотечного кредитования.

Эта информация размещена в разделе, посвящённом правам и обязанностям сторон. Поскольку в каждом банке условия разные, рассмотрим их на примере трёх крупных игроков рынка.

Сбербанк вправе потребовать досрочно выплатить долг и проценты по нему в следующих случаях:

  • просрочка дольше 60 дней в течение последнего полугода (считается общий срок всех допущенных просрочек, даже если каждая из них была незначительной);
  • утрата объекта залога, ухудшение его состояния;
  • грубые нарушения правил пользования недвижимостью, создание угроз повреждения или утраты;
  • необоснованный отказ кредитору в проверке квартиры или дома;
  • обнаружение банком незаявленных обременений;
  • отсутствие обязательного страхования или непродление полиса в установленный срок;
  • расторжение или отказ от заключения договора купли-продажи недвижимости;
  • отсутствие подтверждения целевого использования кредитных денег.

Обратите внимание, что требование о погашении долга банк вправе предъявить не только самому заёмщику и созаёмщикам, но и поручителю.

В правилах ипотечного кредитования Сбербанка говорится, что обратить взыскание на квартиру или дом учреждение может сразу, не дожидаясь реакции от клиента.

ВТБ заявит письменное требование о возврате долга и процентов в следующих случаях:

  • нецелевое использование кредита;
  • полная или частичная утрата или повреждение недвижимости;
  • утрата другого обеспечения, предоставленного по займу;
  • грубое нарушение правил использования квартиры или дома, нарушение правил содержания, выполнения ремонта;
  • необоснованный отказ кредитору в проверке предмета ипотеки;
  • нарушение обязанностей по страхованию риска утраты и повреждения жилья;
  • нарушение правила о замене объекта залога в случае его повреждения или утраты.

Кроме того, банк потребует расторгнуть договор, если заёмщик скрыл данные об обременениях и всех людях, претендующих на жильё, или нарушил правила распоряжения объектом залога. Строгое требование установлено насчёт просрочек.

Если клиент не вносит очередной платёж в течение 15 дней или просто допустил несколько даже незначительных просрочек, это служит причиной для требования досрочного погашения.

Договор считается расторгнутым со дня направления заёмщику уведомления.

Обратите внимание, что финансовая организация вправе проверять целевое использование кредита, контролируя расчёты по договору между продавцом и покупателем.

Также банк может в любое время потребовать письменно отчитаться об исполнении обязательств по договору.

В ВТБ условия по ипотеке немного отличаются от «сберовских». В частности, ВТБ не может сразу обратить взыскание на жильё, купленное в кредит. По условиям ипотечного продукта банк даёт клиенту срок на добровольное исполнение требований.

Банк потребует досрочного возврата, если:

  • очередной ежемесячный платёж просрочен более чем на 30 дней;
  • клиент необоснованно отказал кредитору в проверке состава лиц, проживающих в квартире;
  • заёмщик потерял трудоспособность (если он получил страховое возмещение, банк потребует погасить кредит этими деньгами).

Совкомбанк устанавливает жёсткие обязанности заёмщика. Все они прописываются в договоре. К примеру, клиент должен:

  • предоставлять в течение 5 дней документы, подтверждающие оплату налогов, сборов, коммунальных и иных платежей;
  • ежегодно предоставлять документы, подтверждающие финансовое положение и доходы;
  • не регистрировать в квартире (постоянно и временно) третьих лиц и не сдавать жильё в аренду без согласия банка;
  • уведомлять банк в случае отсутствия в квартире более месяца;
  • не производить перепланировку без письменного согласия кредитора.

По сути, нарушение любого из указанных пунктов может вызвать недовольство банка и стать причиной требования о досрочном погашении задолженности. Выполнить его необходимо не позднее 15 дней с момента предъявления.

Если требование о полном возврате займа не исполняется, жильё, купленное в ипотеку, забирают.

Обращение взыскания на заложенную недвижимость законно независимо от того, насколько добросовестно заёмщик исполняет обязательства по выплате кредита.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Например, собственник исправно платит по ипотеке, но провёл незаконную перепланировку. Банк требует единовременно погасить долг. Если клиент игнорирует – кредитор вправе изъять квадратные метры.
[/attention][/attention][/attention]

В случае ипотеки жилья, купленного по договору долевого участия в строительстве, банк может забрать его не ранее чем через полгода после того как:

  • наступил срок сдачи дома;
  • строительство было прекращено и приостановлено, при этом стало понятно, что застройщик не успеет сдать его в срок.

Об этом говорится в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ст. 14).

Основные ситуации, при которых недвижимость могут отнять, прописаны в законе, но каждый банк указывает нюансы в условиях кредитования. Если причина в просрочках, ВТБ вправе забрать жильё в следующих случаях:

  • нарушение срока внесения ежемесячного платежа на 15 дней и более, если сумма составляет более 5% от величины ипотеки;
  • нарушение срока внесения ежемесячного платежа на 3 месяца и более, если его сумма менее 5% от величины ипотеки;
  • 3 и более просрочки за последний год, даже если каждая из них незначительна.

Чтобы не доводить ситуацию до точки кипения, когда банк потребует внести всю сумму долга целиком, следуйте правилам:

  • Внимательно читайте каждый пункт договора, особенно положения, посвящённые правам и обязанностям сторон.
  • Используйте выданные деньги только на целевые нужды.
  • При возникновении опасений в том, что платёж не получится внести вовремя, сообщите об этом в кредитное учреждение. Специалисты совместно с заёмщиком выберут приемлемый вариант. Это могут быть кредитные каникулы, реструктуризация.
  • Не прячьтесь от банка.
  • Не совершайте никаких сделок с недвижимостью без согласия финансовой организации.
  • Вовремя продлевайте полис страхования имущества. Помните, что это обязательный вид страховки.
  • Просите разрешения у банка, если хотите сдать жильё в аренду.

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_trebovanie_o_dosrochnom_pogashenii_ipoteki_osnovaniya_i_posledstviya

Досрочное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком

Штрафы за досрочное погашение ипотеки

Рассказываем, что такое досрочное и частичное досрочное погашение ипотеки в 2020 году и как правильно производить расчеты с банком

VPales\shutterstock

Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов в 2020 году составляет 18,1 года, при этом обычно кредиты закрывают за семь — десять лет.

Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за высоких ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и оформить кредит изначально на более долгий срок, говорит руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.

Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.

В этой статье отвечаем на следующий вопросы:

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично.

Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок.

Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.

«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011.

Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата.

Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.

Варианты досрочного погашения ипотеки

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.

«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты).

Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит Векшина.

Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортным для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.

Если ваш бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.

Такая схема удобна тем, что если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

Primakov\shutterstock

Примеры расчета

В компании «БОН ТОН» приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в 3 млн руб. и остатке срока по кредиту в десять лет (120 мес.), под 7,5% с ежемесячным платежом 35,6 тыс. руб. переплата по процентам за десять лет составит 1,273 млн руб. Есть сумма 200 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц.

При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа) — срок кредита сокращается на год, а размер переплаты — на 215 тыс. руб.

При уменьшении платежа (и остатке срока 120 мес.) — платеж снижается до 33,3 тыс. руб. (на 2,48 тыс. руб.), а размер переплаты всего на 85 тыс. руб.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f59d2db9a7947520ee78b8d

Как погасить ипотеку досрочно, можно ли сделать это в Сбербанке

Штрафы за досрочное погашение ипотеки

– Я планирую брать ипотеку на покупку жилья. Хочу подстраховаться и взять на максимальный срок, а погашать досрочно. Хотелось бы заранее посчитать: насколько выгодно досрочное погашение? Как скоро можно начинать гасить ипотечный кредит? Все ли банки идут на это? И нет ли штрафных санкций за досрочное погашение?

– В соответствии с российским законодательством вы имеете право погашать ипотечный кредит с опережением графика, и банки не вправе в этом препятствовать. В частности, запрещены штрафные санкции за досрочное погашение и введение прямого запрета в ипотечном договоре. Расскажем подробней.

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно в 2020 году: стоит ли в кризис

Штрафы за досрочное погашение ипотеки
Штрафы за досрочное погашение ипотеки

Ипотека – часто единственный вариант купить собственное жилье для жителей РФ. Ставки по кредитам на эти цели существенно снизились, но учитывая длительные сроки кредитования, переплата все равно остается высокой.

Неудивительно, что при появлении дополнительных свободных средств у заемщика появляется желание быстрее выплатить долг. Но нужно заранее разобраться, как выгоднее гасить ипотеку досрочно, чтобы максимально сэкономить деньги.

Можно ли вообще платить ипотеку досрочно

Вопрос о том, можно ли гасить ипотеку досрочно урегулирован на законодательном уровне. Заемщик вправе осуществить полный или частичный возврат долга, раньше срока, установленного графиком. Проценты при этом должны пересчитываться исходя из количества дней фактического пользования заемными деньгами.

Для защиты прав заемщиков в настоящее время государством также предусмотрены следующие нормы:

  • банки не имеют права брать комиссии за операцию;
  • недопустимо устанавливать штрафы за досрочное погашение ипотеки (как и других кредитов);
  • мораторий (период, в течение которого нельзя досрочно гасить кредит) устанавливать запрещено.

Но если клиент хочет досрочно частично гасить ипотеку, ему рекомендуется заранее изучить правила проведения операции в конкретном банке. Она должна быть осуществлена правильно. Часто внести средства для досрочного погашения на счет недостаточно, а нужно еще подать заявление, а иногда и дождаться даты очередного платежа.

Пересчитываются ли проценты

Когда клиент гасит ипотеку досрочно, проценты пересчитываются в сторону уменьшения. Точнее, формируется новый график расчета. По правилам банк начисляет проценты ежедневно на фактическую сумму задолженности в начале операционного дня (редко – в конце дня).

Стоит ли гасить ипотеку досрочно и есть ли в этом смысл на самом деле

В большинстве случаев, чем раньше клиент погасит досрочно, тем меньше процентов ему придется заплатить банку и досрочно погасить ипотеку выгоднее.

Пример: клиент взял ипотечный кредит на покупку квартиры стоимостью 3 млн руб. на 10 лет под 8,5 % годовых с первым взносом 600 тысяч руб. При аннуитетном графике платежей ежемесячно ему придется платить по 29 757 р., а общая сумма переплаты составит 1 169 907 р.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Допустим, у клиента ровно через 1 год появилась возможность досрочно вернуть 500 тыс. руб., и он решил направить эти деньги на уменьшения платежа по ипотеке. За счет досрочных погашений экономия за весь срок кредита составляет ориентировочно 217 721 р. После проведения операции ежемесячная выплата уменьшится до 23 114р., а суммарная переплата составит 953 067 р.
[/attention][/attention][/attention]

Нужно учитывать, что каждая ситуация уникальна и решать, стоит ли гасить ипотеку нужно с учетом особенностей конкретной программы. Например, выплачивать раньше срока военную ипотеку часто нет смысла.

Стоит  ли лучше откладывать или инвестировать

Из-за падения ставок по ипотеке сейчас многие стали задумываться о том, стоит ли ее гасить досрочно. Некоторые считают, что лучше откладывать деньги в подушку безопасности или на вклад, а другие предпочитают инвестировать средства, чтобы получить большую прибыль, чем переплата по ссуде.

Рассчитывая, выгодно ли гасить ипотеку досрочно или лучше вложить деньги или просто положить их на вклад важно сравнить переплату по кредиту и прибыль.

Пример. Ипотечный кредит на 3 млн. руб. оформлен на срок 10 лет со ставкой 8,5 % годовых. При платеже в 37 195 р. в месяц за весь срок переплата составит 1 463 484 рублей.

Допустим, после 1 года выплат у клиента появилась свободная сумма в 1 млн рублей, и он задумался о том, выгоднее ли гасить ипотеку досрочно или лучше положить деньги на счет в банке, а возможно есть смысл и инвестировать средства с большей выгодой.

Вариант №1 Выгодно ли частично-досрочное погашение ипотеки

При единовременном досрочном гашении 1 млн. рублей через год ежемесячный платеж по ипотеке сокращается до 23 916 рублей. При этом переплата сокращается до 1 029 314 . Такое частичное досрочное гашение принесло выгоду заемщику в 434 170 рублей.

Снижается ежемесячная плата по ипотеке;Защита от инфляции капитала и валютных колебаний.Упущенная выгода от инвестирования;Потеря подушки безопасности для экстренных ситуаций.

Вариант №2. Выгоднее ли отложить деньги на вклад

Если инвестировать деньги на вклад в банк по средней ставке в 4% годовых с ежемесячной капитализацией, то за 9 оставшихся до конца ипотеки лет доход составит 432 428.

Это всего на 2000 р. меньше экономии при досрочном гашении, но зато у вас на руках будет еще 1 млн.

рублей основного капитала, правда, это уже будет не тот миллион, что 9 лет назад из-за инфляции и падения курса рубля.

Нестабильная ставка т.к. депозит выдается на срок до 5 лет;Платеж по ипотеке не сокращается;Есть риск досрочного закрытия вклада и потеря процентов.

Вариант №3 Выгоднее ли инвестирование

Давайте сделаем расчет с учетом того, что наш потенциальный заемщик вместо досрочного гашения ипотеки решит инвестировать 1 млн руб.

(13 150$) в довольно простой, дешевый и относительно надежный инструмент — индексный фонд американских компаний от компании Vangard —  Vanguard S&P500 ETF, копирующий индекс S&P500.

Доходность в валюте по нему за 10 лет составила почти 190%. Для упрощения возьмем 10% в год.

С капитализацией прибыли размер капитала за 9 лет вырастет до 31 230$. Также стоит учесть девальвацию рубля. За 9 лет она составит приблизительно 200%. Итого капитал нашего виртуального заемщика через 9 лет составит 4 685 000 за вычетом 1 млн. рублей у нас получается прибыль в 3 685 000, что хватит на еще одну квартиру.

Можно купить вторую квартиру за наличку.Относительная сложность инвестирования;Ипотечный платеж стабилен;Временами придется понервничать.

Вывод

Делать частично-досрочное погашение стоит, если вы не готовы к риску и считаете, что лучше синица в руках (сокращение платежа и переплаты, спокойные нервы), чем журавль в небе (рост капитала и нервы при колебании рынка).

Хотя цифры говорят, что выгоднее инвестировать и не гасить ипотеку досрочно, но для большинства заемщиков проще закрыть ипотеку, чем переживать за свои вложения. При этом вариант отложить деньги на вклад выглядит совсем неинтересным.

Делать частично-досрочное погашение стоит, если вы не готовы к риску и считаете, что лучше синица в руках (сокращение платежа и переплаты, спокойные нервы), чем журавль в небе (рост капитала и нервы при колебании рынка).

Хотя цифры говорят, что выгоднее инвестировать и не гасить ипотеку досрочно, но для большинства заемщиков проще закрыть ипотеку, чем переживать за свои вложения. При этом вариант отложить деньги на вклад выглядит совсем неинтересным.

Как выгоднее гасить ипотеку

Перед тем как гасить ипотеку досрочно, нужно разобраться, как правильно это сделать. Клиенту следует изучить правила проведения операции в конкретной кредитной организации или проконсультироваться о порядке ее осуществления у специалистов офиса или службы поддержки. Ему также нужно разобраться со следующими моментами:

  • на какие цели направлять средства, если долг гасится раньше срока только частично;
  • в какой день лучше проводить операцию;
  • особенностями условий по страховкам.

Уменьшать срок или ежемесячный платеж

Обычно считается, что выгоднее сокращать срок кредитования при частичной выплате долга банку раньше срока. Но никакой экономии это не даст, если выплаты полностью будут закончены в одну и ту же дату.

Например, по кредиту в 3 млн рублей со сроком 10 лет под 8,5% при внесении в счет досрочной оплаты 400 тыс. рублей через 1 год после выдачи ссуды выгода при сокращении размера платежа составит примерно 173 668 р., при уменьшении срока она составит 396 872 р., но если продолжать платить по старому графику и делать ежемесячно частично-досрочное гашение, то переплата по ипотеке будет аналогичной.

Оптимальный вариант при регулярном возврате части кредита раньше срока сначала уменьшать размер платежа, а когда ежемесячный взнос станет небольшим – сокращать срок договора.

В какой день лучше

Некоторые банки предлагают частичную выплату долга раньше срока только в даты платежа, а другие в любой день. В последнем случае заемщик сам может решить, когда ему выгоднее осуществлять операцию. Для этого рекомендуется изучить правила и условия кредитования своего кредитора.

Например, в Сбербанке выгоднее всего гасить досрочно ипотеку на следующий день после очередного платежа. В этом случае практически вся сумма пойдет на оплату тела кредита. Дело в том, что Сбер сначала списывает уже начисленные проценты, а только потом проводит операцию по погашению тела кредита. Аналогично работают кредиты в большинстве банков.

Учтите страхование

Страховку придется платить, пока полностью не погашен долг по кредиту. Она продлевается ежегодно. Чем быстрее будет выплачена задолженность, тем меньше придется заплатить за страховку. Но для быстрой выплаты долга придется потратить больше средств направлять на его погашение.

Выгоднее оформлять страховку онлайн. Рассчитать стоимость полиса и купить его можно с помощью онлайн-калькулятора прямо у нас на сайте.

В нем достаточно выбрать нужные условия страхования и ответить на ряд вопросов о себе, имуществе, банке-кредиторе. Пример.

Страховка по ипотеке под 5 % годовых в Сбербанке на квартиру с остатком долга в 5 млн рублей с уже зарегистрированным правом собственности по рискам порчи залога обойдется в Новосибирске примерно в 7 500 рублей за 1 год.

Стоит ли сейчас в кризис гасить ипотеку досрочно

Предсказать дальнейшее развитие ситуации не могут даже эксперты. Нестабильность показывает не только российская, но и мировая экономика.

Заемщикам рекомендуется в этой ситуации иметь определенный резерв средств, позволяющий не допустить просрочек даже в случае возникновения финансовых проблем. Эксперты рекомендует прежде, чем брать ипотеку создать себе резерв на 3-6 месячных расходов с учетом платежа по ипотеке, чтобы спокойно пережить кризис.

Если же ситуация с деньгами пока достаточно стабильная и резервы созданы, то часть средств можно и нужно направлять на досрочные выплаты по кредиту. При этом предпочтительнее деньги направлять на уменьшение сумму ежемесячного платежа. Если проблемы в будущем все же возникнут, найти деньги на меньший взнос будет проще.

Технические лайфхаки

Современные технологии существенно упрощают обслуживания долга. Но многие клиенты все еще предпочитают ходить в отделение для осуществления платежей и других операций. Следующие советы помогут сэкономить время, а иногда и деньги:

  • Заведите карту банка, где оформлена ипотека. С ее помощью можно будет вносить деньги через банкоматы. Часто они работают круглосуточно и найти их легче, чем отделение финансового учреждения.
  • Подключите онлайн-банк. В нем можно следить за задолженностью, поступлением платежей, проводить оплату кредита и часто совершать досрочно гасить ипотеку. Многие системы дистанционного обслуживания позволяют также выполнять и другие операции, например, подавать заявки на рефинансирование, оформлять страховку, оплачивать коммунальные платежи.
  • Не отказывайтесь от уведомлений по договору, особенно если они бесплатные. Даже самый ответственный человек иногда может забыть о предстоящем платеже. Полученное уведомление от банка поможет не допустить просрочку, сохранить репутацию надежного заемщика и избежать пеней.

Основные ошибки при досрочном погашении

Самая главная ошибка заемщиков —  не задумываться о досрочном погашении ипотеки. Это приводит к лишним расходам. Но есть и другие ошибки, которые регулярно допускают клиенты банков при выполнении этой операции:

  • Забытый ежемесячный платеж. Досрочное погашение не освобождает от его оплаты. Например, у заемщика ежемесячный платеж 15 тыс. рублей 23 числа, а 22 он внес 50 тыс. рублей в счет оплаты долга вперед. 23 числа ему все равно нужно заплатить 15 тыс. рублей ежемесячного платежа (или другую сумму, если средства по досрочной выплате были направлены на уменьшение платежа). В некоторых банках в платеж, следующий за операцией досрочной выплаты долга, можно гасить только проценты.
  • Погашать кредит любыми суммами. Это не всегда помогает сэкономить. Большинство банков списывают в первую очередь проценты, начисленные на дату проведения операции. В итоге часто клиент только их и выплачивает банку раньше даты, предусмотренной графиком.
  • Накопление крупной суммы для выполнения операции. Важно понимать, что проценты начисляют ежедневно на остаток суммы задолженности. Чем позднее проведена оплата, тем меньше будет экономия.
  • Отсутствие финансового резерва. Ее должно хватать на 3-6 ежемесячных взносов. Она нужна на случай потери работы, болезни и других непредвиденных ситуаций.
  • Пополнять счет карты заранее. Обычно недостаточно просто пополнить карту для списания средств. Необходимая сумма должна отобразиться на счету для списания, а это требует время и может занимать 1-3 рабочих дня, поэтому пополнять карту нужно за 3-5 дней до даты платежа. Если не успеваете оплачивать заранее, то лучше внести деньги напрямую на счет в отделении банка.

Калькулятор

Перед тем как проводить досрочные выплаты по ипотеке, рекомендуется сделать собственный расчет и только затем решить, нужно ли ее гасить досрочно. Конечно, можно сделать расчет вручную, используя данные из договора. Но это отнимет немало времени, а ошибиться будет легко.

https://www.youtube.com/watch?v=7PSj9CNbn2s

Сделать правильный расчет поможет наш онлайн-калькулятор. В нем достаточно указать сумму, срок кредита, ставку и данные о планируемых дополнительных взносах для выплаты долга раньше срока.

Источник: https://ipotekaved.ru/dosrochno/kak-vygodnee-gasit-ipoteku.html

Досрочное погашение ипотеки Сбербанка: ответы на популярные вопросы

Штрафы за досрочное погашение ипотеки

Оформляя ипотеку, вы точно знаете — когда и в каком размере вносить платежи. Если же у вас появились дополнительные средства, вы можете совершить внеочередной платеж и погасить часть кредита. Разберемся, как сделать досрочное погашение, и так ли это необходимо.

Когда можно сделать досрочное погашение

Совершить досрочное погашение — полное или частичное — можно в любой момент, начиная со второго дня от выдачи кредита. Например, если кредит вы взяли вчера, досрочно погасить его можно уже сегодня.

Нет ограничений или штрафов. Вы можете хоть каждый месяц вносить дополнительные платежи — каждый раз график будет пересчитываться, а остаток кредита и начисляемые проценты — уменьшаться.

Досрочное погашение за счет материнского капитала

Погасить ипотеку досрочно можно с помощью материнского капитала. На сегодняшний день размер материнского капитала — 616 617 рублей, а получить его можно уже при рождении первого ребенка с 1 января 2020 года.
Всё самое важное о материнском капитале читайте в статье «Материнский капитал на покупку недвижимости в 2020 году».

Для того, чтобы совершить досрочное погашение с помощью материнского капитала, не нужно идти в Пенсионный фонд. Написать заявление о распоряжении маткапиталом можно прямо в банке или удаленно — в личном кабинете обслуживания ипотеки на ДомКлик.

После того, как Пенсионный фонд убедится, что всё законно, он перечислит деньги в банк. Сначала будут погашены проценты, начисленные на остаток кредита с момента последнего платежа по ипотеке и до момента поступления материнского капитала. Остальная сумма пойдет на погашение основного долга. Ни просрочки, ни штрафы, ни пени не могут быть оплачены за счет средств материнского капитала.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
Досрочное погашение за счет материнского капитала всегда происходит с сокращением суммы ежемесячного платежа. Выбрать сокращение срока нельзя.
[/attention][/attention][/attention]

Важно: при использовании материнского капитала для улучшения жилищных условий, вы обязаны будете выделить доли детям в этой недвижимости после полной выплаты кредита.

Подробнее о том, как выделить доли детям читайте в статье «Как выделить доли детям после выплаты ипотеки при использовании материнского капитала».

Досрочное погашение за счет субсидии для многодетных семей

Помимо материнского капитала, многодетные семьи могут воспользоваться еще одной уникальной возможностью: погасить кредит за счет субсидии в 450 тысяч рублей.

В программе есть нюансы, мы все их подробно разобрали в статье «Как получить 450 000 рублей на погашение ипотеки многодетным семьям».

Подать заявление на эту субсидию можно только в банке. Если по вашему заявлению будет принято положительное решение, субсидия будет зачислена автоматически.

Если остаток долга по кредиту меньше 450 тысяч, он будет погашен полностью. Оставшаяся сумма — разница между остатком долга и размером субсидии — просто «сгорит». Подумайте: возможно, вы будете оформлять еще один ипотечный кредит, где сможете использовать субсидию целиком.

Если же остаток долга больше 450 тысяч, погашено будет только 450 тысяч рублей. При этом погашение также происходит только с уменьшением суммы ежемесячного платежа, сократить срок нельзя.

Досрочное погашение за счет собственных средств

Вы можете использовать для досрочного погашения, полного или частичного, собственные средства.

Например, вы можете оформить налоговый вычет за покупку квартиры и выплаченные проценты и получить до 650 тысяч рублей. А после — направить их на досрочное погашение. Подробная инструкция по оформлению вычета — в статье «Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку»

При досрочном погашении за счет собственных средств вы можете выбрать, что сокращать: срок кредита или сумму. Давайте разбираться, что выгоднее.

Что выгоднее: сокращать срок или сумму

Если говорить очень коротко, чуть выгоднее сокращать срок кредита.

Посмотрим на примере. В сентябре 2020 года Юля с мужем берут в Сбербанке кредит 900 000 рублей на 10 лет под 6,1% годовых. Если они будут платить ипотеку по графику — 10 037 рублей в месяц, — то за 10 лет они заплатят 175 907 рублей процентов банку.
Через полгода у супругов появляется возможность внести 200 тысяч рублей досрочно. Посмотрим разницу.

Если уменьшается срок: экономия составит 128 494 рубля. А кредит семья закроет на 2 года и 8 месяцев быстрее. Ежемесячный платеж при этом останется прежним.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Если уменьшается платеж: экономия составит 63 949 рублей. Срок кредита при этом не изменится, зато ежемесячный платёж сразу станет существенно меньше — на 2 315 рублей.
[/attention][/attention][/attention]

Очевидно, что в долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.

Как рассчитать досрочное погашение

Вы можете рассчитать любой сценарий досрочного погашения на калькуляторе ДомКлик. Заполните данные по кредиту и нажмите на кнопку «График платежей», а затем «Учесть досрочное погашение». Добавляйте платежи и выбирайте, что сокращать: срок или сумму.

Как сделать досрочное погашение

Вы можете совершить досрочное погашение онлайн в приложении или на сайте СбербанкОнлайн.

Расскажем подробно на примере приложения. Сделать это проще простого:

  1. Откройте раздел «Кредиты» и зайдите в свой ипотечный кредит
  2. Нажмите «Операции» и выберите «Погасить досрочно»
  3. Выберите счет, с которого будут списаны средства, укажите сумму для списания — она не может быть меньше 30% от вашего обычного ежемесячного платежа, — а также отметьте в выпадающем списке, что вы хотите: сокращать срок или сумму

После того, как вы создадите заявление на досрочное погашение, средства будут списаны.

Важно: если вы делаете досрочное погашение, это не отменяет необходимости вносить ежемесячный платеж.
Например: вы вносите ежемесячный платеж в 10 тысяч рублей 15 числа каждого месяца.

Но 5 числа вы решаете внести дополнительно 20 тысяч.

Это значит, что в этом месяце вы вносите платеж по ипотеке 2 раза: 5 числа — внеочередной, 15 числа — плановый, в размере процентов, начисленных с даты досрочного погашения до плановой.

Как вернуть страховку при досрочном погашении

Если вы полностью погасили ипотеку раньше срока, вы можете вернуть часть уплаченных за страховку средств. Для этого вам нужно обратиться в вашу страховую компанию — она поможет решить вопрос.

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki-sberbanka-otvety-na-populyarnye-voprosy

Требование о досрочном погашении ипотеки: основания и последствия

Штрафы за досрочное погашение ипотеки

Если заёмщик грубо нарушил условия ипотечного договора, банк вправе расторгнуть соглашение и потребовать выплатить оставшийся долг сразу. Если до конца ипотеки осталось много времени, такие условия, скорее всего, повергнут клиента в шок. Когда банки идут на крайние меры, и что будет, если не исполнить требование? Об этом читайте в статье.

Такое право банку дают Гражданский кодекс РФ (ст. 821.1) и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ст. 50, п. 4).

Причиной может послужить:

  • нарушение клиентом срока оплаты очередного платежа;
  • утрата обеспечения;
  • нарушение заёмщиком условий целевого использования средств;
  • сокрытие от банка информации обо всех третьих лицах, имеющих права на объект залога;
  • грубые нарушения правил эксплуатации или ремонта, если это может привести к повреждениям или утрате имущества;
  • неисполнение заёмщиком обязанности по страхованию недвижимости;
  • продажа, дарение, обмен квадратных метров без согласия кредитора;
  • изъятие объекта залога государством.

Досрочное расторжение договора – это крайняя мера. На неё банки идут только в случаях, когда заёмщик не соглашается взаимодействовать и менять своё поведение. До этого кредитные учреждения могут в том числе обращаться к коллекторам. Зачастую они так и поступают, поскольку пени в этом случае растут и с клиента в итоге получится взыскать большую сумму.

Основания досрочного погашения кредита по инициативе финансовой организации описываются в условиях ипотечного кредитования.

Эта информация размещена в разделе, посвящённом правам и обязанностям сторон. Поскольку в каждом банке условия разные, рассмотрим их на примере трёх крупных игроков рынка.

Сбербанк вправе потребовать досрочно выплатить долг и проценты по нему в следующих случаях:

  • просрочка дольше 60 дней в течение последнего полугода (считается общий срок всех допущенных просрочек, даже если каждая из них была незначительной);
  • утрата объекта залога, ухудшение его состояния;
  • грубые нарушения правил пользования недвижимостью, создание угроз повреждения или утраты;
  • необоснованный отказ кредитору в проверке квартиры или дома;
  • обнаружение банком незаявленных обременений;
  • отсутствие обязательного страхования или непродление полиса в установленный срок;
  • расторжение или отказ от заключения договора купли-продажи недвижимости;
  • отсутствие подтверждения целевого использования кредитных денег.

Обратите внимание, что требование о погашении долга банк вправе предъявить не только самому заёмщику и созаёмщикам, но и поручителю.

В правилах ипотечного кредитования Сбербанка говорится, что обратить взыскание на квартиру или дом учреждение может сразу, не дожидаясь реакции от клиента.

ВТБ заявит письменное требование о возврате долга и процентов в следующих случаях:

  • нецелевое использование кредита;
  • полная или частичная утрата или повреждение недвижимости;
  • утрата другого обеспечения, предоставленного по займу;
  • грубое нарушение правил использования квартиры или дома, нарушение правил содержания, выполнения ремонта;
  • необоснованный отказ кредитору в проверке предмета ипотеки;
  • нарушение обязанностей по страхованию риска утраты и повреждения жилья;
  • нарушение правила о замене объекта залога в случае его повреждения или утраты.

Кроме того, банк потребует расторгнуть договор, если заёмщик скрыл данные об обременениях и всех людях, претендующих на жильё, или нарушил правила распоряжения объектом залога. Строгое требование установлено насчёт просрочек.

Если клиент не вносит очередной платёж в течение 15 дней или просто допустил несколько даже незначительных просрочек, это служит причиной для требования досрочного погашения.

Договор считается расторгнутым со дня направления заёмщику уведомления.

Обратите внимание, что финансовая организация вправе проверять целевое использование кредита, контролируя расчёты по договору между продавцом и покупателем.

Также банк может в любое время потребовать письменно отчитаться об исполнении обязательств по договору.

В ВТБ условия по ипотеке немного отличаются от «сберовских». В частности, ВТБ не может сразу обратить взыскание на жильё, купленное в кредит. По условиям ипотечного продукта банк даёт клиенту срок на добровольное исполнение требований.

Банк потребует досрочного возврата, если:

  • очередной ежемесячный платёж просрочен более чем на 30 дней;
  • клиент необоснованно отказал кредитору в проверке состава лиц, проживающих в квартире;
  • заёмщик потерял трудоспособность (если он получил страховое возмещение, банк потребует погасить кредит этими деньгами).

Совкомбанк устанавливает жёсткие обязанности заёмщика. Все они прописываются в договоре. К примеру, клиент должен:

  • предоставлять в течение 5 дней документы, подтверждающие оплату налогов, сборов, коммунальных и иных платежей;
  • ежегодно предоставлять документы, подтверждающие финансовое положение и доходы;
  • не регистрировать в квартире (постоянно и временно) третьих лиц и не сдавать жильё в аренду без согласия банка;
  • уведомлять банк в случае отсутствия в квартире более месяца;
  • не производить перепланировку без письменного согласия кредитора.

По сути, нарушение любого из указанных пунктов может вызвать недовольство банка и стать причиной требования о досрочном погашении задолженности. Выполнить его необходимо не позднее 15 дней с момента предъявления.

Если требование о полном возврате займа не исполняется, жильё, купленное в ипотеку, забирают.

Обращение взыскания на заложенную недвижимость законно независимо от того, насколько добросовестно заёмщик исполняет обязательства по выплате кредита.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Например, собственник исправно платит по ипотеке, но провёл незаконную перепланировку. Банк требует единовременно погасить долг. Если клиент игнорирует – кредитор вправе изъять квадратные метры.
[/attention][/attention][/attention]

В случае ипотеки жилья, купленного по договору долевого участия в строительстве, банк может забрать его не ранее чем через полгода после того как:

  • наступил срок сдачи дома;
  • строительство было прекращено и приостановлено, при этом стало понятно, что застройщик не успеет сдать его в срок.

Об этом говорится в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ст. 14).

Основные ситуации, при которых недвижимость могут отнять, прописаны в законе, но каждый банк указывает нюансы в условиях кредитования. Если причина в просрочках, ВТБ вправе забрать жильё в следующих случаях:

  • нарушение срока внесения ежемесячного платежа на 15 дней и более, если сумма составляет более 5% от величины ипотеки;
  • нарушение срока внесения ежемесячного платежа на 3 месяца и более, если его сумма менее 5% от величины ипотеки;
  • 3 и более просрочки за последний год, даже если каждая из них незначительна.

Чтобы не доводить ситуацию до точки кипения, когда банк потребует внести всю сумму долга целиком, следуйте правилам:

  • Внимательно читайте каждый пункт договора, особенно положения, посвящённые правам и обязанностям сторон.
  • Используйте выданные деньги только на целевые нужды.
  • При возникновении опасений в том, что платёж не получится внести вовремя, сообщите об этом в кредитное учреждение. Специалисты совместно с заёмщиком выберут приемлемый вариант. Это могут быть кредитные каникулы, реструктуризация.
  • Не прячьтесь от банка.
  • Не совершайте никаких сделок с недвижимостью без согласия финансовой организации.
  • Вовремя продлевайте полис страхования имущества. Помните, что это обязательный вид страховки.
  • Просите разрешения у банка, если хотите сдать жильё в аренду.

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_trebovanie_o_dosrochnom_pogashenii_ipoteki_osnovaniya_i_posledstviya

Досрочное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком

Штрафы за досрочное погашение ипотеки

Рассказываем, что такое досрочное и частичное досрочное погашение ипотеки в 2020 году и как правильно производить расчеты с банком

VPales\shutterstock

Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов в 2020 году составляет 18,1 года, при этом обычно кредиты закрывают за семь — десять лет.

Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за высоких ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и оформить кредит изначально на более долгий срок, говорит руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.

Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.

В этой статье отвечаем на следующий вопросы:

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично.

Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок.

Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.

«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011.

Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата.

Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.

Варианты досрочного погашения ипотеки

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.

«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты).

Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит Векшина.

Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортным для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.

Если ваш бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.

Такая схема удобна тем, что если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

Primakov\shutterstock

Примеры расчета

В компании «БОН ТОН» приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в 3 млн руб. и остатке срока по кредиту в десять лет (120 мес.), под 7,5% с ежемесячным платежом 35,6 тыс. руб. переплата по процентам за десять лет составит 1,273 млн руб. Есть сумма 200 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц.

При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа) — срок кредита сокращается на год, а размер переплаты — на 215 тыс. руб.

При уменьшении платежа (и остатке срока 120 мес.) — платеж снижается до 33,3 тыс. руб. (на 2,48 тыс. руб.), а размер переплаты всего на 85 тыс. руб.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f59d2db9a7947520ee78b8d

Как погасить ипотеку досрочно, можно ли сделать это в Сбербанке

Штрафы за досрочное погашение ипотеки

– Я планирую брать ипотеку на покупку жилья. Хочу подстраховаться и взять на максимальный срок, а погашать досрочно. Хотелось бы заранее посчитать: насколько выгодно досрочное погашение? Как скоро можно начинать гасить ипотечный кредит? Все ли банки идут на это? И нет ли штрафных санкций за досрочное погашение?

– В соответствии с российским законодательством вы имеете право погашать ипотечный кредит с опережением графика, и банки не вправе в этом препятствовать. В частности, запрещены штрафные санкции за досрочное погашение и введение прямого запрета в ипотечном договоре. Расскажем подробней.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/ipoteka/pogasit-dosrochno.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.