Является ли дом блокированной застройки многоквартирным

Содержание

Таунхаус — дом с удобствами за городом на несколько семей

Является ли дом блокированной застройки многоквартирным

Сре­ди объ­ек­тов жилой недви­жи­мо­сти есть зда­ния, зани­ма­ю­щие про­ме­жу­точ­ное поло­же­ние меж­ду мно­го­квар­тир­ны­ми дома­ми и инди­ви­ду­аль­ны­ми жилы­ми стро­е­ни­я­ми. Одна­ко ни к тем, ни дру­гим их отне­сти нель­зя. Речь идет о сов­ме­щён­ных (или бло­ки­ро­ван­ных) домах, так назы­ва­е­мых таун­ха­у­сах. От мно­го­квар­тир­но­го дома (МКД) их отли­ча­ют:

  • кон­струк­тив­ные осо­бен­но­сти;
  • боль­шая сте­пень обособ­лен­но­сти жиль­цов друг от дру­га;
  • мень­шее коли­че­ство кол­лек­тив­ной соб­ствен­но­сти;
  • юри­ди­че­ские осо­бен­но­сти реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти.

Бло­ки­ро­ван­ный жилой дом (БЖД) отли­ча­ет­ся от инди­ви­ду­аль­но­го жило­го (ИЖД) сов­мест­ным про­жи­ва­ни­ем несколь­ких семей и нали­чи­ем несколь­ких жилых сек­ций. Рас­смот­рим подроб­нее:

  • Дома бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки — что это такое?
  • Какое опре­де­ле­ние им даёт гра­до­стро­и­тель­ный кодекс?
  • Отли­чия МКД от БЖД? Как заре­ги­стри­ро­вать пра­ва соб­ствен­но­сти в БЖД?

Блокированные дома: определение, отличие от МКД, регистрация в Росреестре

Соглас­но пунк­ту 2 ст. 49 ГрК РФ, жилой дом бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки — это зда­ние из одно­го — трёх эта­жей со сле­ду­ю­щи­ми при­зна­ка­ми:

  • объ­еди­не­ние несколь­ких жилых сек­ций (мини­мум две, мак­си­мум — 10) в одно стро­е­ние;
  • плот­ное при­мы­ка­ние одно­го бло­ка к дру­го­му посред­ствам общих (смеж­ных) стен без про­хо­дов;
  • нали­чие обя­за­тель­но­го отдель­но­го выхо­да из каж­до­го бло­ка на свой обособ­лен­ный земель­ный уча­сток и на общую тер­ри­то­рию, где могут быть дру­гие бло­ки­ро­ван­ные дома.

В каж­дом бло­ке про­жи­ва­ет одна семья.

Блокированный дом и блокированная жилая застройка

Есть ли раз­ни­ца меж­ду эти­ми тер­ми­на­ми? По смыс­лу есть. Опре­де­ле­ние в ст. 49 гра­до­стро­и­тель­но­го кодек­са Рос­сий­ской Феде­ра­ции боль­ше под­хо­дит имен­но для бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки (таун­ха­у­са), а не для жилых домов, в неё вхо­дя­щих.

Таун­ха­ус — это мало­этаж­ная застрой­ка, состо­я­щая из ряда одно­тип­ных жилых, бло­ки­ро­ван­ных боко­вы­ми сте­на­ми домов с инди­ви­ду­аль­ны­ми вхо­да­ми, малы­ми пали­сад­ни­ка­ми, а порой даже и гара­жом.

Бло­ки­ро­ван­ные дома — это име­ю­щие общую сте­ну два объ­еди­нен­ных дома, рас­счи­тан­ные на одну или две семьи.

Пали­сад­ни­ки более свой­ствен­ны для город­ских таун­ха­у­сов, пред­став­ля­ю­щие архи­тек­тур­ные ансам­бли, рас­тя­ги­ва­ю­щи­е­ся на целые квар­та­лы в Пари­же и Англии.

В них про­жи­ва­ли обыч­но рабо­чие заво­дов, груз­чи­ки пор­тов и дру­гой тру­до­вой люд.

В Рос­сии попу­ляр­ность при­об­ре­ли таун­ха­у­сы в при­го­род­ных зонах с выхо­дом из каж­до­го бло­ка на лич­ный земель­ный уча­сток семьи.

(В СССР одно­этаж­ный ряд бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки назы­вал­ся бара­ка­ми).

Сходство и отличия блокированной застройки от МКД

  • Мно­го­квар­тир­ным домом (МКД) счи­та­ет­ся зда­ние, име­ю­щее хотя бы две квар­ти­ры с само­сто­я­тель­ны­ми выхо­да­ми на земель­ный уча­сток, на кото­ром нахо­дит­ся МКД, и с пря­мым досту­пом из каж­дой квар­ти­ры в поме­ще­ния кол­лек­тив­но­го поль­зо­ва­ния (кори­дор, лест­нич­ная пло­щад­ка и т.д.). (В бло­ки­ро­ван­ной застрой­ке так­же име­ет­ся выход на общую тер­ри­то­рию, но при этом в доме отсут­ству­ют внут­рен­ние поме­ще­ния обще­го поль­зо­ва­ния).
  • МКД может иметь свы­ше трёх эта­жей, лифт, мусо­ро­про­вод, под­ва­лы, чер­дак, вспо­мо­га­тель­ные поме­ще­ния, ком­му­ни­ка­ци­он­ные шах­ты и пр. (Ниче­го это­го не име­ют дома бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки).
  • Земель­ный уча­сток и иму­ще­ство мно­го­квар­тир­но­го дома явля­ет­ся кол­лек­тив­ной соб­ствен­но­стью, и каж­дая семья обла­да­ет лишь той долей, кото­рая соот­вет­ству­ет его доле соб­ствен­но­сти (отно­ше­нию пло­ща­ди квар­ти­ры к пло­ща­ди дома). То есть пол­ным обла­да­те­лем ни земель­но­го участ­ка, ни тех­ни­че­ско­го поме­ще­ния МКД соб­ствен­ник квар­ти­ры не может стать: напри­мер, что-нибудь постро­ить во дво­ре, на кры­ше, исполь­зо­вать для сво­их целей под­вал и пр. (Соб­ствен­ник таун­ха­у­са может иметь свой авто­ном­ный земель­ный уча­сток, кото­рый оформ­ля­ет­ся в соб­ствен­ность).

Можно ли считать жилыми блокированные дома

Хотя таун­ха­у­сы и назы­ва­ют­ся жилы­ми, это­му ста­ту­су они соот­вет­ству­ют не в пол­ной мере. Об этом сви­де­тель­ству­ет ЖК РФ (ч. 2, ст. 16):

Жилой дом дол­жен состо­ять из ком­нат и вспо­мо­га­тель­ных поме­ще­ний, необ­хо­ди­мых для удо­вле­тво­ре­ния нужд про­жи­ва­ю­щих.

Одна­ко в поме­ще­ни­ях бло­ки­ро­ван­ных застро­ек (осо­бен­но барач­но­го типа), жилищ­но-быто­вые усло­вия не все­гда отве­ча­ют это­му пра­ви­лу. Мини­стер­ство стро­и­тель­ства раз­ра­ба­ты­ва­ет в насто­я­щее вре­мя нор­ма­ти­вы, даю­щие более точ­ные опре­де­ле­ния поня­ти­ям “МКД”, “жилой блок”, “жилой дом бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки”.

О строительстве, реконструкции и регистрации блокированных домов

Бло­ки­ро­ван­ные дома стро­ят­ся или рекон­стру­и­ру­ют­ся по общим пра­ви­лам:

  • раз­ра­ба­ты­ва­ет­ся про­ект­ная доку­мен­та­ция;
  • берет­ся раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство;
  • объ­ект вво­дит­ся в экс­плу­а­та­цию (для это­го необ­хо­дим тех­ни­че­ский план ОКС на каж­дый отдель­ный блок).

Един­ствен­ная льго­та при стро­и­тель­стве таун­ха­са — нет необ­хо­ди­мо­сти про­ве­де­ния экс­пер­ти­зы доку­мен­тов про­ек­та.

Если обыч­ный жилой дом меня­ет ста­тус на “жилой бло­ки­ро­ван­ный”, то необ­хо­ди­мо вна­ча­ле про­ве­сти его рекон­струк­цию: про­из­ве­сти стро­и­тель­ные рабо­ты и раз­бить дом на бло­ки.

Быва­ет, что зда­ние не тре­бу­ет раз­бив­ки, и тогда его доста­точ­но про­сто офор­мить как бло­ки­ро­ван­ный жилой дом:

  • пра­ва на жилой дом анну­ли­ру­ют­ся;
  • в Росре­ест­ре реги­стри­ру­ют­ся новые пра­ва соб­ствен­ни­ков на каж­дый отдель­ный жилой блок таун­ха­у­са;
  • каж­дый блок ста­вит­ся на кадаст­ро­вый учёт как отдель­ное жилое зда­ние (осно­ва­ние СП 55.13330.2011).

Пра­во соб­ствен­но­сти на отдель­ный блок жилой застрой­ки носит обособ­лен­ный харак­тер, в то вре­мя как квар­ти­ры в МКД при­над­ле­жат их вла­дель­цам на пра­вах доле­вой соб­ствен­но­сти.

Доку­мен­ты, необ­хо­ди­мые для раз­ре­ше­ния стро­и­тель­ства таун­ха­у­са:

Земельный участок под блокированную застройку

Перед нача­лом стро­и­тель­ства таун­ха­у­са необ­хо­ди­мо при­об­ре­сти пра­ва на земель­ный уча­сток. По пра­ви­лам зем­ле­поль­зо­ва­ния и застрой­ки бло­ки­ро­ван­ный жилой дом раз­ре­ша­ет­ся стро­ить на зем­ле насе­лён­ных пунк­тов.

На началь­ном эта­пе стро­и­тель­ства ЗУ пред­став­ля­ет из себя еди­ное целое. Но по его окон­ча­нию необ­хо­ди­мо будет про­из­ве­сти раз­ме­же­ва­ние земель­но­го участ­ка по коли­че­ству жилых бло­ков, так как каж­дый блок, на осно­ва­нии ст. 49 ГрК РФ дол­жен иметь соб­ствен­ный уча­сток.

Коли­че­ство жилых бло­ков опре­де­ля­ет­ся ещё на ста­дии состав­ле­ния тех­ни­че­ско­го про­ек­та по мини­маль­но­му раз­ме­ру ЗУ, опре­де­ля­е­мо­му гра­до­стро­и­тель­ным регла­мен­том: так, если мини­маль­ная пло­щадь земель­но­го участ­ка под один блок 5 соток, то на ЗУ пло­ща­дью 30 соток мож­но постро­ить бло­ки­ро­ван­ную застрой­ку из шести бло­ков. Каж­дый земель­ный уча­сток под жилую сек­цию ста­вит­ся на кадаст­ро­вый учёт.

Достоинства и недостатки таунхаусов

Бло­ки­ро­ван­ные жилые дома дают боль­ше авто­но­мии, чем мно­го­квар­тир­ные, при этом уро­вень быто­во­го ком­фор­та в них может быть высок.

Нали­чие земель­но­го участ­ка, отда­лен­ность от город­ско­го шума дают допол­ни­тель­ный бонус и при­бли­жа­ют таун­ха­ус к инди­ви­ду­аль­но­му жило­му дому с при­уса­деб­ным участ­ком или кот­те­джу.

При этом таун­ха­ус обхо­дит­ся дешев­ле кот­те­джа.

Сре­ди недо­стат­ков таун­ха­у­сов мож­но выде­лить:

  • более низ­кие сани­тар­но-стро­и­тель­ные нор­мы, по кото­рым стро­ят­ся бло­ки­ро­ван­ные дома;
  • отсут­ствие общих вспо­мо­га­тель­ных поме­ще­ний;
  • уда­лен­ность от объ­ек­тов инфра­струк­ту­ры.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/blokirovannyj-ziloj-dom.html

Признание дома блокированной застройкой – плюсы и минусы, юридические особенности действий с такой недвижимостью

Является ли дом блокированной застройки многоквартирным

Дома совмещенного типа не всем приходятся по душе. У жильцов возникает множество проблем.

Расскажем, с чем могут столкнуться собственники дома блокированной постройки, как получают разрешения на строительство таких домов, и кто может управлять жильем.

статьи:

Что такое дом блокированной постройки и его примеры

Жилой дом блокированной застройки представляет собой совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.

Суть понятия дома блокированной застройки прописывается в ч.2 п.2 ст. 49 Градостроительного кодекса.

Там четко прописано, что дом блокированной постройки — это несколько жилых домов с 1-3 этажами, состоящих из нескольких блоков. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. Блоки имеют между собой общие стены.

Как правило, блочный комплекс располагается на одном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Приведем примеры домов блокированной постройки.

Таковыми могут являться:

  1. Таунхаус. Эти строения располагаются за городом. У них небольшая площадь, могут быть несколько этажей, вертикальная планировка. Имеется отдельный вход для каждого собственника и личная территория.
  2. Виолетта. Это тоже таунхаус, но – элитного типа.

    В таких домах есть собственная терраса, гараж, веранда, обширная придомовая территория, на которой может размещаться открытый бассейн.

  3. Дуплекс. Обычно это два блочных дома, соединенных между собой одной стеной и крышей. Они могут быть двухэтажные — для двух собственников. Каждый этаж — это отдельная секция.
  4. Лейнхаус.

    Малые по площади жилые дома. В каждом блоке может быть построен гараж.

  5. Квадрохаус. Это 4 отдельных блока. Они будут связанны между собой, как и предыдущие постройки, общими стенами и крышей. У каждого владельца блока будет свой собственный вход, гараж, приусадебный участок.

Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89.

Теоретически, дома блочной застройки относятся к многоквартирным, однако полноценно считать их такими нельзя. Дело в том, что в них невозможно выделить долю в общедомовой собственности, которой нет. Общими здесь будут считаться только стены, соединяющие жилые блоки.

Особенности домов блокированной постройки

Дома блочной постройки могут иметь особые признаки:

  1. Отдельный блоков может быть от 2 до 10.
  2. Каждый жилой блок предназначен для одного собственника.
  3. У каждого блока свой отдельный вход.
  4. В каждом блоке собственные коммуникации.
  5. Может быть придомовая территория — как совместная, так и раздельная.
  6. Общей собственности нет. Отсутствуют помещения совместного пользования, например, лестничные клетки, чердаки, подвалы, хозпостройки, подъезды и т.п.

Блокированная постройка – это цельное строение, хоть оно и имеет изолированные входы к каждому из блоков.

Оформление разрешения на постройку дома блокированной застройки

Для того, чтобы узаконить постройку такого дома, необходимо получить разрешение на строительство.

Для этого нужно:

  1. Оформить документы на земельный участок, где будут располагаться жилые блоки-секции. Получите технический план, особенно это важно, если дом такого типа будет размещаться на нескольких участках земли. Перед постройкой придется их объединить в один. Без технического плана ввод дома в эксплуатацию будет невозможен.

  2. Оформить межевой план для исходного участка.
  3. Получить разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков, в БТИ.

Дальше вы сможете сформировать каждый блок, как отдельный, блокированный объект недвижимости, построить его – и поставить на кадастровый учет с земельным участком.

Признание прав собственности на дом блокированной постройки

Чтобы признать жилую постройку домом блокированной застройки, необходимо подготовить документацию и обратиться с соответствующей просьбой в такие инстанции:

  1. БТИ или службу кадастра.
  2. Местную администрацию.
  3. Судебные органы.

Как правило, гражданин, первым делом, должен обратиться к техническим специалистам, чтобы они помогли оформить нужные бумаги. Если все будет в порядке, придется лично прийти в администрацию. Там дому должны присвоить номера, название улицы.

Если же есть проблемы с документами, то спор предстоит разрешать в суде, привлекая указанные инстанции. Кроме того, суд будет смотреть на то, как был решен вопрос в досудебном порядке.

Управление и право распоряжения домами блокированной застройки

Нормативно-правовой базы, регулирующей управление домами такой категории, нет. Дома блокированной постройки не попадают под тип многоквартирных, но они схожи с частными домовладениями. Поэтому управлять жилым блоком будет его владелец, как и нести полную ответственность за состояние жилья.

Например, проводить ремонт и обслуживать ремонт жилого блокированного дома будут его собственники. Если бы речь шла о многоквартирном доме, то на капремонт бы выделялись средства из общего бюджета, или бюджета региона (при аварийном совмещенном доме).

Заметьте, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.

Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.

Жилые дома блокированной застройки имеют такие преимущества:

  1. Они экономичны. Блоки имеют обычно малую площадь, что выгодно собственникам. Более того, экономия будет и для застройщика — на строительстве за счет общих стен, крыши и коммуникаций.
  2. Безопасны. В комплексе может постоянно кто-то находиться. Соседи смогут присмотреть за чужим участком или домом, когда хозяев будут отсутствовать.

  3. Небольшая территория для отдыха в пригородном районе.
  4. Возможность решать проблемы совместно с другими владельцами жилья.
  5. Снижены эксплуатационные затраты, так как не нужно тратиться на охрану, вывоз мусора и уборки территории. Вся сумма будет распределяться между жильцами.
  6. Неповторимый стиль и дизайн помещений.

    Обычно такие дома имеют особую планировку и дизайн, которые разрабатывают специалисты.

Помимо преимуществ у домов этой категории есть и недостатки:

  1. Ограниченное пространство. Жилая площадь, автостоянка, да и придомовая территория, как правило, скромна.
  2. Невозможность фасадных изменений блока. Стиль един для всех секций.
  3. Выход окон на соседскую территорию. Особенно часто это случается у владельцев квартир на верхних этажах.

  4. Вход к квартирам на верхних этажах осуществляется через индивидуальные лестницы, которые зачастую делаются открытыми. Это неудобно, нет своего крыльца.
  5. Если нет хороших отношений с соседями и есть разногласия, не будет возможности сделать совместного ремонта.

С правовой точки зрения, дома блокированной постройки не так уж и плохи.

Но, все же, перед покупкой обратитесь к нашим юристам. Они проверят всю документацию, выявят все недочеты и помогут вам решить, стоит ли приобретать блок в таком доме.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1324-priznanie-doma-blokirovannoj-zastrojkoj-plyusy-minusy-sobstvennost.html

Отличия МКД от жилого дома — Audit-it.ru

Является ли дом блокированной застройки многоквартирным

Н. Н. Максимова

Журнал “Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение” № 12/2016

В чем отличия МКД от жилого дома? Как можно изменить в реестре назначение здания с «МКД» на «жилой дом»? Подсказки – в разъяснениях Росреестра.

Вопрос о том, какой статус имеют таунхаусы, важен для целей их надлежащего содержания. Должны ли собственники уплачивать взносы на капитальный ремонт? Нужна ли лицензия на управление МКД для компании, обслуживающей такие дома? Обязаны ли ОМСУ проводить открытые конкурсы на право управления таунхаусами, если собственники самостоятельно не выбрали способ управления?

В настоящей статье приведем нормы законов и подзаконных актов, которые помогут правильно квалифицировать таунхаусы, а также представим разъяснения компетентных органов на этот счет.

Понятийный аппарат

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой является структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Многоквартирным домом (МКД) признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

МКД содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в доме в соответствии с жилищным законодательством (п.

 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Объекты индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи (п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Жилые дома блокированной застройки – жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Строительные нормы и правила

Согласно положениям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 22.03.2001 № 35, данный документ распространяется также на жилые дома блокированной застройки, если они:

  • не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
  • не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;
  • имеют самостоятельные системы вентиляции;
  • имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.

В приложении Б «Термины и определения» к СНиП 31-02-2001 указано, что настоящий документ распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

При этом под автономным жилым блоком понимают жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над (под) другими жилыми блоками.

Блокированные дома, не отвечающие этим условиям, проектируют и строят в соответствии с требованиями СП 54.13330 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 № 778.

Выводы

Из изложенных выше положений следует, что ключевыми различиями МКД и жилого дома блокированной застройки (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) являются:

  • наличие (отсутствие) общего имущества (кроме стен между соседними блоками);
  • статус земельного участка (каждый блок жилого дома находится на отдельном земельном участке).

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a87/892514.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.