Является ли таунхаус многоквартирным домом

Верховный суд разъяснил, какие дома можно считать многоквартирными

Является ли таунхаус многоквартирным домом

Любопытное и полезное разъяснение сделал Верховный суд РФ, когда пересмотрел гражданский спор, который касался взаимоотношений соседей, живущих в одном доме.

В последнее время все больше граждан переселяются из обыкновенных панельных домов в десятки этажей в так называемое малоэтажное жилье. Но жизнь в таких зданиях имеет свои особенности.

С одной из них и столкнулись его жильцы, обустраивая свой быт.

По мнению Верховного суда, малоэтажные здания нельзя считать многоквартирными домами. Владимир Аносов/ РГ

Итак, некий гражданин из Приморья, проживающий в двухквартирном доме, решил расширить жилье и надстроил второй этаж.

Разрешительную документацию на реконструкцию он получил не до начала своих работ, а позже. Да и с соседом перепланировку не согласовал.

Местные суды посчитали такое преобразование самовольной постройкой и постановили снести второй этаж. Но Верховный суд с мнением коллег не согласился.

Спор начался несколько лет назад, когда один из жильцов разобрал часть двускатной крыши, надстроил себе второй этаж, а к первому пристроил новые помещения.

Чтобы узаконить свою реконструкцию, гражданин обратился в том же году с судебным иском к администрации своего муниципального района.

Мужчина попросил, чтобы его признали собственником расширенного и улучшенного жилья, а обновленную часть дома зарегистрировали бы как часть жилого дома. Удовлетворенная последняя просьба лишила бы его соседа по дому права оспорить его реконструкцию.

Когда начался районный суд, истец предъявил результаты экспертизы местного Приморского экспертно-правового центра. Судя по этому заключению, произведенная истцом переделка его части дома соответствовала всем необходимым требованиям. Но районный суд истцу отказал.

По мнению судьи, заявитель не смог доказать своего права на земельный участок под домом. Не увидел суд и подтверждения, что проведенное переустройство квартиры не опасно и не нарушает прав соседа. По мнению районного суда, одной экспертизы истца было недостаточно.

В общем, суд решил, что истец так и не предъявил необходимых разрешений на переустройство и перепланировку квартиры.

Но на этом вердикте судебные тяжбы двух соседей в одном доме не закончились. Спустя полгода гражданин, построивший второй этаж, все-таки получил от администрации муниципального района разрешение на уже проведенную реконструкцию.

Не отдыхал и сосед истца. Он внес изменения в ЕГРП, на основании которых его квартира стала именоваться частью жилого дома. Получив на руки такие документы, он стал утверждать, что их общий с соседом дом является домом многоквартирным.

МЭР предложило отменить публикации о продаже залоговых квартир Это он написал в иске в районный суд, заявив, что сосед – строитель второго этажа нарушил положения ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса (“Изменение границ помещений в многоквартирном доме”). Проще говоря, он указал на то, что ответчик не согласовал надстройку второго этажа с соседом, то есть с ним.

Ответчик иска не признал и настаивал на том, что дом состоит всего из двух квартир и его нельзя признать многоквартирным – ведь в нем нет помещений общего пользования. А еще ответчик сказал, что его сосед лично зарегистрировал квартиру как часть жилого дома.

А в этом случае не нужно согласовывать реконструкцию с тем, кто живет за стенкой.

Райсуд решил так: на начало строительных работ ответчик не имел необходимого разрешения и согласия соседа на проведение реконструкции. Строителю второго этажа было велено вернуть жилье в прежнее состояние. Апелляция с выводами первой инстанции согласилась. С одним “но”.

Там решили, что районный суд вышел за пределы исковых требований, в которых гражданин оспаривал лишь законность надстройки второго этажа. Поэтому все остальные работы по переустройству дома можно считать законными. В основу обоих решений лег тезис о том, что двухквартирный дом считается многоквартирным.

Обиженный строитель второго этажа с обоими решениями не согласился и дошел до Верховного суда. А вот там его поняли. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда решила, что спорный объект является домом блокированной застройки. Есть такой тип малоэтажной жилой застройки, и о ней говорится в ст. 49 Градостроительного кодекса.

И такой дом нельзя считать многоквартирным. Верховный суд подчеркнул – один из соседей хотел узаконить надстройку и получил на это разрешение. Коллегия по гражданским делам сочла допустимой и экспертизу по заказу истца, которая одобрила реконструкцию.

Судьи напомнили о том, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не должно быть поводом отказать в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Так сказано в пункте 26 Постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов от 29 апреля 2010 года (N 10/22).

Не согласились в Верховном суде и с выводом местных судов, что юридический статус недвижимости поменялся с тех пор, как вышло первое решение суда: вместо квартиры объект стал числиться частью жилого дома. А сам строитель второго этажа успел получить разрешение на реконструкцию, отсутствие которого и привело к отказу в иске. Поэтому Верховный суд отменил оба решения и велел пересмотреть дело по новой, но с учетом его разъяснений.

Подписывайтесь на основные новости “РГ” в Telegram telegram.me/rgrunews

Источник: https://rg.ru/2016/07/04/verhovnyj-sud-raziasnil-kakie-doma-mozhno-schitat-mnogokvartirnymi.html

Таунхаусы: жильцы vs управляющая компания

Является ли таунхаус многоквартирным домом

В прошлой статье мы рассказали про особенности юридического статуса апартаментов и сложности управления, вытекающие из него. Также мы описали, что входит в стандартный набор услуг в поселках таунхаусов. Здесь мы разовьем тему возможностей объединения жителей поселка в урегулировании споров с управляющей компанией. 

Дополнительные опции, не входящие в платеж 

Поскольку управляющая компания ежемесячно взимает средства с жителей поселка, то в случае возникновения необходимости в проведении срочных внеплановых ремонтных работ на электрической подстанции или других объектах инженерной инфраструктуры, а также в случае замены ворот, шлагбаумов, камер видеонаблюдения необходимые средства должны иметься на счете УК.

Но, кстати, что касается ворот, то тут стоит рассмотреть несколько случаев. «Так, если УК допустила, что ворота кто-то сломал, то это действительно ее проблема, и она должна решить ее самостоятельно.

Если жители по собственному желанию хотят поставить в поселке новые ворота, то УК согласует с ними смету, и они вместе решают, готовы ли потратиться на новую инфраструктуру»,

— конкретизирует Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». Такие моменты тоже должны довольно подробно прописываться в договоре. Вообще, плата за проживание в поселке может быть больше, но включать в себя возможность каких-либо улучшений. Однако чаще ее стараются минимизировать, поэтому лишних средств не остается.

Собрание жильцов решает многие вопросы.

Если в поселке изначально не были предусмотрены какие-либо объекты инфраструктуры, и собственники таунхаусов захотели разместить в поселке системы видеонаблюдения вдоль всех дорог и проездов, или им срочно понадобилось футбольное поле, дополнительные беседки или суперсовременное оборудование для детских площадок, уличные тренажеры или воркаут, то они, как правило, решают вопросы приобретения нужного оборудования и распределения затрат между собой. Эти затраты включаются в платежку.

«В нашей практике в таких случаях собственники приобретают оборудование и договариваются с УК или эксплуатирующей организацией о месте размещения соответствующего оборудования, а эксплуатирующая организация берет на себя дальнейший уход и содержание таких площадок, — говорит Ольга Руда, вице-президент по производственным вопросам Villagio Estate. — С точки зрения расходов все зависит от конкретной ситуации, умения слышать и желания договориться. Новые услуги, связанные с затратами по обслуживанию дополнительных объектов инфраструктуры, обязательно должны учитываться в существующем договоре или его приложениях».

«В случае если требуется работа, которая не входит в стандартный перечень, созывается собрание жильцов — просто объявить дополнительные сборы управляющая компания не имеет права.

Что касается тарифов, то они согласовываются администрацией района. Если же речь идет о каких-то услугах, которые требуется не всем жильцам, то они оплачиваются собственником в индивидуальном порядке», — резюмирует Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty.

Почему возникают конфликты

Большинство конфликтов в поселках таунхаусов связано со спорами по поводу качества сервиса, стоимости услуг и того, где кончаются обязанности управляющей компании по обслуживанию и начинается ответственность собственника. Решаются эти проблемы собранием жителей — они улаживают вопросы с текущей УК или переходят к новой.

У многих УК есть свои чаты в вотсапе или специальные приложения, в которых жители общаются между собой и решают насущные вопросы. Некоммерческое партнерство в лице жителей нанимает УК и постановляет, что будет прописано в договоре с УК, какие услуги, будет ли она, к примеру, вывозить мусор только из общего контейнера или собирать из контейнеров у домов.

Но еще очень важно, кто владеет имуществом поселка.

Существует два основных варианта: когда все принадлежит жителям как некоммерческому партнерству и когда земля и коммуникации принадлежат застройщику.

«Во втором случае застройщик самолично устанавливает все тарифы, и это действительно может привести к разногласиям между жильцами и УК, ведь, в отличие от многоквартирных домов, в таунхаусных и коттеджных поселках фиксации тарифов нет.

Иногда жителям удается договориться с девелопером, но бывают случаи, когда им приходится продавать свой дом и покидать поселок», — констатирует Антон Архипов.

Многое зависит от стадии строительства жилого комплекса. В новом поселке, когда он только заселяется, жильцы еще неактивны, и работает УК от застройщика. Пока у жителей нет кворума, допустим, и 80% «» у застройщика, ее невозможно сменить. Пользуясь этим, она может выставить высокие тарифы на услуги или на воду.

Также УК застройщика часто устанавливает правила, обязательные для жильцов, например, поддержание единого архитектурного облика поселка,

в связи с чем может быть запрещено красить фасады в произвольный цвет или застеклять балконы, вешать кондиционеры на внешних стенах, устанавливать высокие заборы. Могут быть введены и другие запреты: например, заводить собак бойцовских пород, мыть машину перед домом и т. д. Подписав договор с УК, собственник таунхауса вынужден выполнять условия, зафиксированные в нем.

Но на более поздних этапах жизни поселка, когда он заселяется и собирается кворум, он решает судьбу УК в случае недовольства им жителей.

«Такие прецеденты бывают – как замена управляющей компании, так и создание собственниками ТСЖ. Для этого необходимо решение общего собрания собственников поселка.

Но это очень редкие случаи, в интересах управляющей компании удовлетворить нужды жильцов», — говорит Яна Глазунова.

Если инфраструктурные объекты принадлежат застройщику или его управляющей компании, то при смене УК сторонней организации придется брать инженерные сети в аренду, что повлияет на тарифы.

А Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», и вовсе утверждает: «Если подстанции, очистные сооружения или прочие инфраструктурные объекты принадлежат застройщику или его управляющей компании, то сменить ее владельцы домов не смогут, потому что больше никого не найдут. Это монополия».

«Обычно инфраструктурные объекты передаются новой УК или берутся в аренду у УК застройщика.

Поэтому жителям следует при покупке таунхауса прописывать в договоре пункт, который предусматривает получение им доли в инфраструктурном или социальном объекте, — советует Олег Михайлик, заместитель директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank. — Тогда застройщик не сможет продать его третьему лицу».

Реально до смены УК доходит не более чем в 10% случаев. Чаще все-таки конфликтная ситуация решается либо достижением компромисса, либо победой позиции УК. Что касается ее имущества, здесь тоже бывает по-разному. В некоторых случаях компания отдает его жителям добровольно, а иногда из-за продуманных юридических схем забрать его оказывается невозможным.

Услуги УК в поселках таунхаусов на Новорижском шоссе 

Источник: журнал «Мир квартир»

+7 495 105-99-55
vsnr@vsnr.ru

+7 495 105-99-55 Доб: 108
pr@vsnr.ru

Источник: https://www.vsnr.ru/publications/taunkhausy_zhiltsy_vs_upravlyayushchaya_kompaniya.html

Таунхаусы как многоквартирные дома // Президиум ВАС завершает свою работу

Является ли таунхаус многоквартирным домом

Сегодня состоялось последнее заседание Президиума ВАС по рассмотрению отдельных споров. На нем было рассмотрено 14 дел — намного больше, чем на предыдущих заседаниях. Правда, часть из них касалась явных судебных ошибок — неприменение исковой давности или процессуальные нарушения. Однако не обошлось и без сложных вопросов.

Завершая свою работу, президиум попытался определить, является ли таунхаус многоквартирным домом для целей банкротства застройщика (№ ВАС-15636/2013), допустил принятие добросовестным кредитором исполнения от третьего лица даже при отсутствии договорных обязательств (№ ВАС-3856/2014), а также признал, что неустойку за срыв этапа работ по госконтракту нельзя рассчитывать от его полной стоимости (№ ВАС-5467/2014).

Также ВАС решил, что эксплуатировать рекламный щит, если истек срок действия разрешения, выданного местными властями, неправомерно (№ ВАС-5798/2014). Это дело обсуждается в блоге Михаила Жужжалова.

Кроме того, ВАС признал компетенцию третейского суда по рассмотрению спора, если после вынесения резолютивной части, но до изготовления мотивировочной в отношении одной из сторон была начата процедура банкротства (№ ВАС-5940/2014).

Обсуждение этого дела — в блоге Сергея Усоскина.

Таунхаус — не многоквартирный дом, поэтому к застройщику, привлекающему средства на их строительство, специальные правила о банкротстве не применяются.

Обанкротившееся ООО «Калина» (застройщик) привлекало денежные средства физлиц для строительства таунхаусов. Они состоят из отдельных блоков с общими стенами и имеют не более трех этажей.

Каждый блок выходит на общую территорию и рассчитан на одну семью.

Конкурсные кредиторы застройщика подали в суд ходатайство о применении к нему специальных правил банкротства застройщиков по Закону о банкротстве.

Суд первой инстанции ходатайство конкурсных кредиторов удовлетворил. Для применения правил о банкротстве застройщиков тип объекта строительства не имеет значения, посчитал суд.

При этом он посчитал таунхаусы многоквартирными домами, ссылаясь на постановление Правительства № 47 от 28 января 2006 года о признании помещения жилым. Однако апелляция и кассация с такими выводами не согласились. Они сослались на заключение экспертизы, признавшей таунхаусы соединенными друг с другом индивидуальными домами.

К ним должны применяться нормы о жилых одноквартирных домах. А специальные правила о банкротстве застройщиков относятся только к многоквартирным домам.

При передаче дела в Президиум ВАС тройка судей обратила внимание на то, что в Жилищном кодексе нет понятия «многоквартирный дом». Это приводит к тому, что арбитражные суды по-разному решают вопрос о применении к застройщику особых норм ГК в аналогичных ситуациях. Некоторые следуют логике суда первой инстанции в этом деле, а некоторые принимают позицию вышестоящих судов.

Президиум ВАС оставил в силе решения судов апелляционной и кассационной инстанций и отказал конкурсным кредиторам в удовлетворении ходатайства.

Исполнение обязательства добросовестному кредитору за третье лицо является надлежащим, даже если между ним и кредитором отсутствуют фактические правовые отношения.

ООО «МИО» поставляло стройматериалы подрядчику, возводившему жилые дома по заказу ООО «Славяне Про». По условиям договора при своевременном перечислении «МИО» оплаты стройматериалов «Славяне Про» получало скидку на стоимость работ подрядчика.

ИП Иван Самохвалов, являющийся учредителем и руководителем «Славяне Про», перечислил ООО «МИО» 12,5 млн руб. за поставленные стройматериалы. Однако потом он обратился в суд, требуя от «МИО» вернуть эту сумму как неосновательное обогащение.

Предприниматель ссылался на то, что между ним и ответчиком нет договора.

Суд первой инстанции согласился с таким доводом и удовлетворил требования Ивана Самохвалова.

Поставщик возражал, ссылаясь на то, что он — добросовестный кредитор и был обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Примечательно, что в защиту «МИО» выступил и уполномоченный по правам предпринимателей Борис Титов. Апелляцию выиграло общество, но кассация восстановила решение суда первой инстанции.

Тройка судей ВАС пришла к выводу, что у судов первой и кассационной инстанций не имелось оснований для взыскания с ООО «МИО» неосновательного обогащения. Правовую или фактическую ошибку при совершении спорных платежей судьи ВАС исключили.

Иван Самохвалов, являясь учредителем и руководителем «Славяне Про», знал о характере отношений между всеми участниками строительства. Деньги за стройматериалы он перечислил добровольно.

А поставщик действительно являлся добросовестным кредитором и не был обязан проверять, на каком основании предприниматель перечисляет деньги за должника, — следует из определения.

Президиум ВАС оставил в силе постановление апелляции.

Неустойку за неисполнение этапа работ по госконтракту, вероятно, нельзя рассчитывать от его полной суммы

Главное управление МВД по Ростовский области заключило с ООО «Реал Эстейт» госконтракт на строительство административного здания стоимостью около 300 млн руб. Общество просрочило сдачу одного из этапов работ. Управление обратилось в суд с иском о взыскании неустойки, причем рассчитало ее исходя из стоимости всего строительства, а не просроченного этапа.

Требование управления было поддержано судами всех трех инстанций. Доводы «Реал Эстейт» о необходимости расчета неустойки исходя из суммы неисполненного этапа, а не общей суммы контракта были отклонены судами. Они опирались на буквальное прочтение условий контракта. Общество само подписало договор с такими условиями, отметили суды.

При подготовке дела для передачи в Президиум ВАС коллегия судей выявила разные подходы к решению подобных споров. Одни суды допускают расчет неустойки исходя из общей цены договора. Другой же подход, поддержанный коллегией, состоит в том, что неустойка должна определяться из стоимости просроченного обязательства.

Начисление неустойки на общую сумму госконтракта без учета надлежащего исполнения части работ противоречит принципу юридического равенства, сказано в определении. Также судьи обратили внимание на то, что Закон о размещении заказов для госнужд, действовавший в спорный период, состоял в основном из императивных норм и ставил подрядчика в заведомо невыгодное положение.

Согласовать или оспорить условия договора было для «Реал Эстейт» затруднительно. «Будучи введенным в заблуждение авторитетом заказчика, внешней правомерностью этого требования и невозможностью от него отказаться, победитель размещения мог посчитать себя связанным им и добросовестно действовать вопреки своим интересам», сказано в определении.

В нем судьи ссылаются на аналогичную позицию, высказанную в постановлении Президиума № ВАС-11535/13 (обсуждение на Закон.ру здесь).

Президиум ВАС отменил решения всех судов и отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, видимо, согласившись с тем, что неустойку за неисполнение этапа работ по госконтракту нельзя рассчитывать от его полной суммы.

Источник: https://zakon.ru/discussion/2014/7/15/taunxausy_kak_mnogokvartirnye_doma__prezidium_vas_zavershaet_svoyu_rabotu

Особенности правового режима таунхаусов

Является ли таунхаус многоквартирным домом

ShutterStock/Fotodom.ruВ российском законодательстве таунхаусов не существует, поэтому при покупке такого «почти-самостоятельного-дома» необходимо быть крайне внимательными при оформлении документов.

Что такое таунхаус?

Что вы представляете, когда слышите слово «таунхаус»? Скорее всего, несколько соединённых между собой невысоких зданий с отдельными входами.

Однако изучение рынка недвижимости говорит о том, что таунхаусом может быть назван и небольшой отдельно стоящий дом.

В Градостроительном кодексе РФ встречается близкий по смыслу термин — блокированная застройка, упоминаемая в перечне строений, проектная декларация которых не требует государственной экспертизы.

Признаки, которые присущи такому жилищу:

предназначено для проживания;

не более трёх этажей высотой;

состоит из нескольких блоков (не более десяти), каждый из которых предназначен для проживания одной семьи;

блоки имеют одну или несколько общих стен без проёмов с соседним блоком или соседними блоками;

строение расположено на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

В рекламных проспектах вы можете прочесть, что если у блокированного строения есть отдельный вход, гараж и палисадник, то его называют лейнхаус.

Если у дома два хозяина и два отдельных входа, его принято называть дуплексом.

Его «брат» — твинхаус, который также предназначен для проживания двух семей, но, в отличие от дуплекса, секции не разделены капитальной стеной. Внутри такого жилища есть раздельные и общие жилые зоны.

Бывает также квадрохаус, объединяющий четыре индивидуальные секции однотипной планировки. Все эти названия — лишь калька с английского, в российском законодательстве их нет. Несмотря на привлекательные и ласкающие слух потенциального покупателя названия, в документах, закрепляющих факт купли-продажи, будет стоять наименование «жилой дом блокированной застройки».

ShutterStock/Fotodom.ruОформление таунхауса

Департамент недвижимости Минэкономразвития предлагает относить блокированную застройку к многоквартирной (по сути, таунхаус — тот же многоквартирный дом, но «положенный на бок»).

В поддержку этой позиции можно привести закреплённое законодательно определение многоквартирного дома как совокупности двух и более квартир, имеющих собственные входы.

Вход также может быть организован через помещения общего пользования на общий земельный участок, прилегающий к жилому дому.

При таком подходе при продаже таунхаусов необходимо использовать те же нормы, что и при приобретении обычной квартиры в многоквартирном доме.

Эти правила закреплены в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Количество этажей и секций в блокированном доме (таунхаусе) не ограничено законодательно; однако для того, чтобы получить разрешение на такое строительство, необходимо провести обязательную длительную (сроком до 3 мес) и дорогостоящую экспертизу

Это означает, что у посёлка таунхаусов будет своя проектная декларация, в которой содержится его полное описание (в том числе сроки окончания работ), а также будет перечислено и всё то, что должно быть построено на территории.

Утверждённая проектная декларация является руководством к действию. Завершение строительства посёлка удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, которое выдаётся исполнительным комитетом соответствующего муниципального образования.

После этого секции таунхауса могут быть выставлены на продажу.

С другой стороны, секция танхауса может быть оформлена и как отдельно стоящий частный дом. Максимально разрешённое количество этажей такого дома также равняется трём, а вот размер участка неограничен. В этом случае при оформлении сделки покупателю могут предложить оформлять покупку, например, через заключение договора строительного подряда.

В этом случае не требуется составлять и утверждать проектную декларацию, однако застройщик в этом случае должен крайне ответственно отнестись к планированию посёлка. Иначе возможны сложности при организации водо— и электроснабжения.

Многовариантность оформления документации неудобна покупателю, ведь любые изменения в статусе земли или строения повлекут за собой сбор новых документов.

ShutterStock/Fotodom.ruСтатус земли

От чего же зависит, будет ли таунхаус квартирой или домом? Прежде всего от статуса и назначения земель.

С точки зрения юриста, самый подходящий для строительства таунхауса участок должен иметь статус земли населённого пункта, предназначенной для малоэтажного строительства (земли МЖС).

Застройщик при этом должен руководствоваться СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (СНиП 31-01-2003).

Построенный блокированный дом в таком случае будет являться многоквартирным. Каждую его секцию будут оформлять при продаже как отдельную квартиру с собственным входом. Единственный минус — вы не сможете оформить землю в собственность.

Участок будет принадлежать всем владельцам недвижимости на праве совместной (или долевой) собственности или же третьим лицам (если земля находится в аренде).

Тогда для любой модификации дома или участка (будь то посадка куста или установка качелей) необходимо будет получить согласие владельцев всех секций.

Если земля под таунхаусом находится в аренде, покупателям опасаться не стоит. Договор долгосрочной аренды обычно пролонгируется автоматически, поэтому у владельцев секций блокированного дома не возникнет сложностей.

Даже при смене собственника (например, если участок земли переходит из владения города в собственность пригородного муниципалитета), отделить земельный участок от таунхауса невозможно, поскольку каждое домовладение по нормам закона должно обладать некоторым количеством земли, которое необходимо для обслуживания и функционирования.

Если же участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, на нём можно возводить только отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трёх, предназначенный для проживания одной семьи. Такой дом может быть соединён с другими аналогичными домами стенами, но соседние блоки в этом случае не должны иметь общих помещений (чердаков или подвалов).

Перед покупкой удостоверьтесь, что участок, на котором расположено строение, относится к категории «земли населённых пунктов» с разрешением на малоэтажное строительство (в том числе на блокированные жилые дома)

К сожалению, отсутствие общих помещений отрицательно сказывается на стоимости обслуживания блока. Технически и экономически выгодно проводить общие для всего дома инженерные коммуникации, сделать общую гидроизоляцию.

Если общих помещений нет, затраты на строительство и обслуживание возрастают (коммуникации в каждую секцию придётся вводить отдельно).

Именно поэтому застройщики изредка идут на подлог, строя на землях, отведённых под индивидуальное жилищное строительство (земли ИЖС), по правилам, предназначенным для многоквартирных домов.

В договоре купли-продажи секцию обозначат как индивидуальный дом или секцию блокированного дома (другие варианты названия — блок или блоксекция). В таком случае участок земли около секции можно оформить в собственность, а на участке поставить ограждение.

Однако и тут есть некоторые сложности. Минимально допустимый размер участка, на котором разрешается воз— водить индивидуальный дом, устанавливается муниципалитетом и отражается в генплане.

Если земли окажется меньше, могут возникнуть проблемы при дальнейшей регистрации дома. Наиболее неудачный вариант, если застройщик возвёл таунхаус на земельном участке, отведённом для ведения личного подсобного хозяйства.

Тогда постройка может быть отнесена к незаконным и может быть принято решение о её сносе.

Несмотря на то что таунхаус имеет свои юридические особенности, это полноценное жильё, предполагающее оформление постоянной регистрации для их жителей (если соблюдается санитарная норма 6 м2 жилой площади на человека, а у строения есть официальный почтовый адрес)

Хотя если застройщик и владельцы поторопятся, могут успеть оформить строение в упрощённом порядке (по «дачной амнистии») до 1 марта 2018 г.

Отметим, что если вы владеете долей земельного участка, то она также облагается налогом. Размер налога равен произведению кадастровой стоимости участка на его размер (долю) и налоговую ставку.

ShutterStock/Fotodom.ruСОДЕРЖАНИЕ ДОМА

Собственнику таунхауса предстоит оплачивать:

коммунальные услуги, поставляемые снабжающими организациями;

содержание и ремонт общего имущества посёлка;

налоги и сборы в соответствии с текущим законодательством.

Ежемесячные платежи могут рассчитываться на основе площади дома или участка, или же может быть установлен фиксированный ежемесячный платёж, когда расходы за предоставляемые услуги делятся на всех собственников в равных долях.

Размер тарифа оплаты за воду, электричество, вывоз мусора определяется муниципальными органами власти. Но окончательный размер платежа зависит ещё и от ресурсоснабжающей организации, и от управляющей компании посёлка. Площадь таунхауса больше квартиры, поэтому расходы на электричество, водоснабжение, отопление будут больше.

Эксплуатационные расходы (охрана, уборка, вывоз мусора) определяются спецификой построения посёлка, способом прокладки коммуникаций, расположением объектов инфраструктуры. Учтите, управляющую компанию можно поменять. Правда, для этого недовольных действиями её сотрудников должно быть довольно-таки много.

На что обратить внимание при покупке таунхауса?

Если вы подумываете о покупке таунхауса, обратите внимание на следующие моменты. Во-первых, когда секций таунхауса больше десяти, а этажей больше трёх, должна была быть проведена государственная экспертиза проекта.

Во-вторых, уточните, какой договор предлагают оформить при покупке блока, особенно если таунхаус ещё строится (или построен, но не введён в эксплуатацию).

Если вы покупаете блок как квартиру в многоквартирном доме, обязательно необходимо оформить договор долевого участия в строительстве, исключение составляют строящиеся по типу ЖСК таунхаусы.

Если вы покупаете не только секцию, но и примыкающий участок земли, должны быть оформлены два отдельных договора — на дом и на землю.

В-третьих, если земля является общедомовым имуществом, попросите внести в договор пункты, прописывающие степень вашей свободы в отношении ближайшего к вашей секции участка (например, можно внести в договор пункты о том, что вы будете самостоятельно разбивать клумбы или установите мангал, построите беседку или поставите уличные тренажёры. В таком случае вы будете практически уравнены в правах с собственниками индивидуальных участков, разве что продать его не сможете.

В-четвёртых, проверьте проект присоединения дома к инженерным коммуникациям. Если таунхаус построен на землях ИЖС, коммуникации должны быть индивидуально заведены в каждый блок. Если есть возможность, посетите аналогичные посёлки, поговорите с их жителями. Они расскажут вам о жизни в «почти-собственном-доме» куда больше, чем девелоперы или застройщики.

Пакет документов

Если вы покупаете таунхаус (готовый или на стадии строительства), застройщик должен представить вам следующий пакет документов:

свидетельство о праве собственности на земельный участок;

строительные документы (разрешение на строительство, проектная декларация, постановление об утверждении проекта планировки территории, графики строительства, ввода в эксплуатацию объектов и сетей);

договор долевого участия (если объект приобретается на стадии строительства);

технические условия на электричество, газ, воду, водоотведение, примыкание к дорогам общего пользования (необходимо обратить внимание на сроки действия документа, а также на то, каким образом коммуникации будут введены в дом; на выделяемую на секцию электрическую мощность);

проект договора с управляющей компанией.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/37417107-osobennosti-pravovogo-rezhima-taunhausov/

Узаконить таунхаусы: многоквартирным самостроям подарят второй шанс на жизнь?

Является ли таунхаус многоквартирным домом

Эксперты приветствуют инициативу депутатов Госдумы закрепить правовой статус за таунхаусами и коттеджными поселками

Таунхаусы сейчас достаточно распространены как в пригородах Казани, так и в целом в России. Но несмотря на это, пока за этим видом недвижимости не закреплен правовой статус в российском законодательстве.

Очередную попытку устранить этот пробел предприняла группа депутатов Госдумы во главе с Александром Сидякиным.

Насколько эта проблема актуальна для рынка жилья? «Реальное время» пообщалось с юристами и риелторами, что оценить экономическую и юридическую целесообразность поправок.

На Западе таунхаусы распространились еще в конце XIX века, в России же появились относительно недавно. В 90-е стали строить первые образцы данного вида жилой застройки, но расцвет пришелся на 2000-е. Такой большой временной разрыв вызывает массу расхождений в отечественной и зарубежной практике в отношении данного типа домов. Например, в западном варианте таунхаус — обычный городской дом.

Мы не раз замечали в американских фильмах ряды подобных таунхаусов в черте мегаполиса. В российской практике таунхаус прежде всего ассоциируется с загородной недвижимостью. Именно поэтому сейчас в одном законопроекте наряду с таунхаусами в Жилищном кодексе РФ предлагается закрепить и такое понятие, как малоэтажный жилой комплекс — коттеджный поселок, состоящий в том числе из таунхаусов.

За более чем вековую историю на рынке недвижимости западных стран появилось множество подвидов понятия «таунхаус»: дуплекс, квадрохаус и т.д.

Для российской практики понятие «таунхауса» пока не совсем привычно.

Ну и, конечно, вопрос законодательства: если на Западе правовые нюансы данного типа жилья давно разрешены самой историей, то в нашей стране в силу новизны вопроса закон пока безмолвствует.

Уже несколько раз в Госдуму РФ вносили предложения закрепить понятие «таунхаус» в Жилищном кодексе РФ. Но пока успеха эта инициатива не достигла. Прежде всего, это произошло из-за того, что согласия не смогли достичь Министерство строительства РФ и Министерство экономики РФ.

Что интересно отметить: поправки, которые были предложены Минстроем, были в большей степени ориентированы на покупателей и владельцев таунхаусов и предлагали закрепить не только само понятие, но и, например, вопросы управления коммунальным хозяйством в них.

Минэкономики РФ забраковало данные предложения, так как увидело ущемление прав застройщиков (так, согласно предложению, таунхаус изначально должен был строиться на одном участке земли, а после окончания строительства нужно было бы проводить межевание земли и делить участок на отдельные для каждого блока таунхауса).

Пока найти золотую середину между правами покупателей и продавцов таунхаусов ведомствам так и не удалось.

Очередной законопроект в конце июля подготовила группа парламентариев Госдумы во главе с депутатом от Татарстана Александром Сидякиным и внесла в Думу. Поправки уже согласованы с Минстроем РФ, но пока нет отзыва от второго ведомства — Минэкономики.

«Жилищный кодекс подробно прописывает порядок управления многоквартирным домом, но управление домами блокированной застройки никак не урегулировано», — отмечает Александр Сидякин

— Сегодня внес с коллегами по Комитету Госдумы по жилищной политике и ЖКХ законопроект по установлению порядка управления малоэтажными жилыми комплексами. У нас в структуре ежегодно вводимого жилья почти половина — малоэтажное строительство.

Жилищный кодекс подробно прописывает порядок управления многоквартирным домом, но управление домами блокированной застройки никак не урегулировано.

Законопроект призван это исправить, — прокомментировал инициативу Александр Сидякин у себя на странице в .

Проект рассмотрен в первом чтении, впереди — второе, посвященное более детальной проработке новаций, предложениям регионов (вопросы строительства и жилищной политики находятся в совместном ведении РФ и регионов страны, поэтому парламентарии ждут мнения субъектов РФ). Поэтому пока можно только предположить, будет ли данная попытка вписать таунхаусы в российское законодательство успешной. Прогнозы депутатов-инициаторов оптимистичные.

Кроме того, авторы проекта предлагают узаконить самовольные многоквартирные постройки на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС): «Еще один важный шаг по защите жилищных прав граждан. По стране много многоквартирных домов, которые были построены на землях ИЖС. Недобросовестный застройщик продал в них квартиры.

Теперь люди и муниципалитет находятся в сложном положении: снести — значит оставить людей на улице. Если дом соответствует правилам землепользования и застройки, пройдет экспертизу стройнадзора, то людей наказывать за то, что их обманул застройщик (в тюрьму подлеца однозначно) не стоит.

Но если дом представляет угрозу для проживающих в нем людей — выбора нет, нужно сносить. Считаю, здравая и гуманная позиция».

Авторы проекта предлагают узаконить самовольные многоквартирные постройки на землях под индивидуальное жилищное строительство. Фото evening-kazan.ru

Таунхаус: собственный дом или квартира в многоквартирном доме?

Пока само понятие «таунхаус» отсутствует в законе, участникам рынка недвижимости приходится руководствоваться тем, что есть.

— С юридической точки зрения в Градостроительном кодексе РФ уже закреплено похожее на «таунхаус» понятие «жилой дом блокированной застройки», которое подразумевает жилой дом с количеством этажей не более трех, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Данный вид жилой застройки относится к многоквартирным домам, в связи с этим их строительство подпадает под регулирование федерального закона №214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, — рассказал «Реальному времени» Ильдар Миннигулов, директор юридической компании «АРХОНТ-М», добавив, что вопрос таунхаусов частично уже урегулирован.

Однако риелторы отмечают, что данного определения пока не достаточно.

Андрей Савельев, президент Гильдии риелторов РТ, выразил свою точку зрения: «Сейчас таунхаусами называют многие постройки, которые к данному типу жилья не имеют никакого отношения.

Например, классический блокированный двухсемейный дом, стоящий на одном участке, но имеющий два выхода и построенный родителями и детьми или братьями.

Из-за такой путаницы в понятиях и возникали конфликты вокруг таунхаусов, многие из которых заканчивались сносом домов».

Именно поэтому законодатели и предлагают закрепить статус данного типа постройки отдельно.

Согласно законопроекту, таунхаус — это блокированный дом не выше трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи, имеющий примыкающие стены с такими же зданиями и непосредственный выход на участок.

Важное нововведение — определение границы общей территории для владельцев таунхауса и, соответственно, порядка управления этой общей территорией.

Законодатель предлагает владельцам таунхаусов три варианта: непосредственное управление общим имуществом, создание ТСЖ или специализированного потребительского кооператива, передать дом управляющей компании с лицензией на обслуживание многоквартирных домов.

Способ управления собственники должны выбрать сами путем проведения общего собрания жильцов малоэтажного жилого комплекса (порядок проведения которого, к слову, тоже прописан в поправках).

Если жители не примут решения, муниципалитет, на чьей территории находится поселок, сам через процедуру конкурса определит управляющую компанию.

На начальном этапе создания коттеджного поселка, когда общее собрание провести невозможно, управление осуществляет опять же УК, выбранная органами местного самоуправления.

Это положение вызывает наибольшие споры: эксперты и аналитики говорят, что на первое время целесообразнее оставить управление за строителями и их УК.

На первых порах это позволит не просто выявлять огрехи в созданной инфраструктуре, но и тут же устранять их силами самого застройщика. Кроме того, данная УК может устроить жителей поселка, в таком случае им не придется менять управдома.

Однако парламентарии, инициировавшие данный законопроект, убеждены, что подобное положение необходимо, дабы сразу выбрать грамотную компанию, которая будет заботиться об общем имуществе и при этом не злоупотреблять ценами на услуги ЖКХ. По словам депутата Госдумы РФ Павла Качкаева, именно на эти проблемы чаще всего жалуются жители коттеджных поселков.

Таунхаусы на рынке: есть ли спрос?

О перспективности и востребованности данного вида застройки говорят цифры: малоэтажное строительство, в том числе и таунхаусы, уже сейчас составляет половину от введенного в строй в 2017 году жилья (36,4 млн. кв. м из 79,2 млн. кв. м).

В беседе с нашим изданием Анастасия Гизатова, глава АН «Счастливый дом», тоже отметила тот факт, что данный тип недвижимости становится все более и более популярным как в целом по стране, так и у нас в Казани.

«Таунхаусы — хорошая альтернатива коттеджам. Их основным преимуществом по сравнению с загородными домами является бесспорно более низкая цена, обусловленная как меньшим земельным участком, так и меньшими затратами на строительство.

Поэтому предложение о закреплении понятия «таунхаус» вполне обоснованно и целесообразно.

Это поможет в получении разрешительной документации при строительстве таунхаусов и станет хорошей правовой базой для развития данного типа жилья», — отметила Гизатова.

Андрей Савельев в своих оценках менее оптимистичен и отмечает, что пока спрос на таунхаусы низкий. Одной из причин этого является недобросовестность застройщиков, которые экономят и используют не самые качественные стройматериалы.

Оба представителя сообщества риелторов сходятся во мнении о том, что пока у таунхаусов не самая хорошая репутация: и в Казани, и в других городах России (например, в Москве, Омске, Туле и т.д.

) ряд таунхаусов пошли под снос, а люди, вложившие деньги в их покупку, остались ни с чем. В связи с этим к таунхаусам многие потенциальные покупатели относятся с опаской.

Хотя сам по себе данный вид застройки очень удобен и перспективен.

Что нужно, чтобы избежать подобных проблем при покупке таунхауса? И риелторы, и юристы в один голос ответили нашему изданию, что основной документ, который должен быть у застройщика, — это разрешение на строительство.

Это гарантия того, что таунхаус останется вашей нерушимой крепостью, а не будет погребен под колесами бульдозера. В Росреестре уточнили также, что для ввода жилья и постановки его на учет необходимы также разрешение на ввод объекта и технический план каждого блока.

Эти документы в дальнейшем станут гарантией законной купли-продажи таунхауса.

Законодатели пытаются защитить таунхаусы, «отмыть» их репутацию и сделать более привлекательным вариантом для потребителей. Фото forums.kuban.ru

Кроме того, стоит упомянуть и о другом предложении для защиты прав покупателей таунхаусов. Это поправки в закон о самовольных постройках. Во-первых, предлагается не сносить дома, если есть разрешение на стройку.

Во-вторых, постройки, на которые уже оформили право собственности, останутся нетронутыми даже без разрешений на строительство. В-третьих, чтобы не было такого, что по «дачной амнистии» строят вместо индивидуального дома многоквартирный, предложено ограничить площадь строений до 500 квадратных метров.

Если постройка меньше, нужно предупредить органы МСУ о предполагаемом строительстве без разрешительной документации. Если площадь свыше 500 «квадратов», то без разрешения не обойтись. В-четвертых, предлагается сносить дома только по решению суда, а не муниципалитета, как это происходит сейчас.

Это позволит сделать процедуру определения постройки как самовольной и ее сноса более честной, справедливой и обоснованной.

То есть законодатели и с этой стороны пытаются защитить таунхаусы, «отмыть» их репутацию и сделать более привлекательным вариантом для потребителей. Можно отметить, таунхаусы строятся и являются востребованными на рынке недвижимости. И отсутствие в законе указания именно на данный вид строений можно считать пробелом, требующим немедленного устранения.

НедвижимостьЭкономикаИнвестиции Татарстан Савельев Андрей Юрьевич

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/109347-taunhasy-mogut-zakrepit-v-zakone

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.